こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで建物の設備やそれらの改修を担当している、防犯設備士兼宅地建物取引士の馬場です。

私たち、アリネットは２０１２年からこれまで３００件を超える、住まいのトラブルを受けてきました。中でも多かった事故物件の告知がないまま申込や契約をしてしまい、どうしたら良いか分からないというものです。つい先日もこの手の相談が来たので、契約前に担当に一言確認するのが本当に効果的だと思います。

これまで曖昧な指針しかなかったので、２０２１年５月２０に国土交通省が以下のような指針案を公表しました。

前の入居者が自宅内で死亡した物件について、老衰や病死など自然死の場合に「事故物件」扱いとせず、次の借り手や買い手に告知する必要はない

このような国土交通省からの指示で、敏感な方等、過去の事を気にする方もいるかもしれません。私たちも麻布十番のある港区を中心に１５０件近くの事故物件を見回ってきた中で、日々多くの相談を受けています。

「●●エリアで事故物件でないマンションを教えてほしい」

「◯◯マンションは大丈夫か」

といった問い合わせは毎月最低１件、多いときは５件以上あります。私たちの考えとしては、事故物件であったとしても、周辺環境や共用部分の管理が良く、入居率が高ければ気にし過ぎなくて良いと思っています。

反対に事故物件でなくても周辺環境や管理が悪ければ日々の生活でストレスとなる問題（近隣住民とのトラブル、騒音など）が起こりやすいです。

そこでこの記事では三田エリアの事故物件について、夜に周辺環境や物件の管理状況を調査しました。外からわかる物件に関しては入居状況などもレポートするので、参考にしていただければと思います。

１．ハイライフ三田近辺の夜の雰囲気・治安・外観内観の様子とは？

１－１．ハイライフ三田の基本情報

階数

地上１１階

ポイント

・自転車圏含めると、４路線（都営浅草線、ＪＲ山手線、東京メトロ南北線、都営大江戸線）６駅（泉岳寺駅、田町駅、三田駅、白金高輪駅、高輪ゲートウェイ駅、赤羽橋駅）が使える好立地にあるマンション。

・１Ｒ 〜３ＤＫまで幅広い間取りでライフスタイルに合わせた選択が可能。

・８０戸の部屋はほぼ埋まり、事故の影響を感じさせない人気物件。

対象

単身、カップル、ディンクス、ファミリー（１Ｒ、１Ｋ、１ＤＫ、１ＬＤＫ、２ＤＫ、２ＬＤＫ、２ＳＬＤＫ、３ＤＫ）

最寄駅と物件までの時間

・都営浅草線／泉岳寺駅 徒歩５分

・ＪＲ山手線／田町駅 徒歩８分

・都営浅草線／三田駅 徒歩１２分

・東京メトロ南北線／白金高輪駅 徒歩１５分

・ＪＲ山手線／高輪ゲートウェイ駅 徒歩１８分

・都営大江戸線／赤羽橋駅 徒歩１９分

住所　〒１０８ー００７３ 東京都港区三田３丁目７−１３

周辺情報

・スーパー『ピーコックストアグランパーク田町店、三田伊皿子店、高輪魚籃坂店』、『サミットストア三田店』、ドラッグストア『ドラッグストアスマイル芝浦店、芝浦海岸通店』、『ココカラファイン三田店』、『マツモトキヨシ白金高輪店』、コンビニなど買い物の選択肢が豊富で便利。

・警察署や交番、医療機関、御田八幡神社、亀塚公園など安全面や心理的安定性につながる施設等も揃う。

・老舗和菓子店「松島屋」など歴史も感じられるエリア。

１－２．夜の周辺の暗さ・雰囲気・治安

泉岳寺駅Ａ３またはＡ４番出口が最寄りです。三田駅方面に国道１５号（第一京浜）沿いを歩くので夜遅くても、車通りが絶えることはほぼありません。安全に歩けると思います。

泉岳寺駅Ａ４番出口から第一京浜沿いを歩くと、セブンイレブンとファミリーマートがあるので夜遅くても便利です。

１－３．ハイライフ三田の外観・建物の様子

ハイライフ三田は上の写真のように照明が明るく、切れているところもありません。外景は普通のアパートのようにしか見えませんでしたが、管理がしっかりしているように見えます。

近づいてみると赤レンガ造りで、思いの外重厚な作りだと感じました。エンブレムに照明をあてたり、ちょっとしたことですがこういったところで管理状態がわかります。ちなみにこの物件は良い例です。

１階に飲食店、２階には塾などが入居しています。ほどよく人の出入りがあるという点では安心です。

マンションの周りで入れるところは見て回りましたが、警備と鍵つけはちゃんとしていました。

ゴミ捨て場などに通じる通りですが、通り道にはゴミひとつ落ちていません。

駐輪場とゴミ捨て場にも巡回する看守の姿が見えました。自転車も整理されており、管理が行き届いている印象です。

ゴミの量と自転車の数からすると、住人がかなり多そうです。多い分雑多には見えますが、分別等はきちんとしているようでした。

駐車場は空きか外出中かわかりませんが、スペースがありました。一般的な普通車が多かったです。

１－４．ハイライフ三田のエントランス、内観の様子

造り自体は歴史を感じますが、立ち入り禁止の看板や掲示、幾重にもあるドアなど、心理的に外部の侵入がしにくいです。住民としては安心できると思います。

玄関とポストの写真を撮ろうとした時、話聞かれそうになったので慌ててその場から去りました。反対に言えばそれだけ管理体制がしっかりしているのだと思います。

名前が貼ってあるポストからすると、住人がかなり多そうです。事故の影響はほぼないと言っても良いと思います。

１－５．ハイライフ三田まとめ

・自転車圏含めると、４路線６駅が使える好立地にあるマンション。

・警備や管理がきちんとしており、実際に住んでいる住人の数から考えても事故の影響はほぼなく人気マンションと言える。

・利便性の良いエリアにコスパよくかつ治安、防犯面に安全に暮らしたい単身からカップル、３人くらいまでのファミリーにおすすめ。

２．東京三田再開発プロジェクト近辺の夜の雰囲気・治安・外観内観の様子とは？

２－１．東京三田再開発プロジェクトの基本情報

階数

オフィスビル：地上４２階、地下４階／住宅等：地上９階、地下１階

ポイント

・住友不動産が開発する約６８００坪におよぶ大規模再開発オフィスビルの建設現場。

・２０２１年２月に建設作業員２名が死傷する事故が発生。

・２０２３年１２月竣工予定。

対象

オフィル、貸し会議室、店舗、駐車場、住宅

最寄駅と物件までの時間

・ＪＲ山手線、京浜東北線／田町駅 徒歩５分

・都営浅草線／泉岳寺駅、三田駅 徒歩６分

住所

〒１０８ー００７３ 東京都港区三田３丁目５

周辺情報

・警視庁三田警察署、慶應義塾大学及び関連校、東京工業大附属科学技術高校

２－２．夜の周辺の暗さ・雰囲気・治安

泉岳寺駅と三田駅の間、国道１５号（第一京浜）と三田通り（都道３０１号）に面する大規模建設現場です。建築中なので当然真っ暗ですが、大通り沿いなので車通りが途絶えることはありませんでした。

２－３．東京三田再開発プロジェクトの外観・建物の様子

周り一帯が建築現場になってて、建物らしい建物が全くなかったです。全てフェンスに囲まれていました。

地権者が住友不動産、メインの施工業者が大林組のようです。

このように高い囲いに囲まれていて視界が悪いので、建設中に関しては女性は特に夜周辺を歩くのは気をつけたほうが良いと思います。

２－４．東京三田再開発プロジェクトが事故物件とされる原因

東京三田再開発プロジェクトが事故物件とされるのは２０２１年２月１０日に起きた事故が原因のようです。

８階の仮設置の床が抜けて建築資材ごと５階まで落下し、男性作業員１人が死亡、１人が骨折などの重傷を負いました。

警察により作業手順や内容に問題がなかった調べるとなっていましたが続報はなく、原因や重症の作業員がその後どうなったかなどわかっていません。

３．三田東宝ビル近辺の夜の雰囲気・治安・外観内観の様子とは？

３－１．三田東宝ビルの基本情報

階数

地上８階

ポイント

・賃貸オフィス物件で、今の所一般住宅の賃貸は不可。

・コロナ禍においても調査時点で満室であり、事故の影響を感じさせない人気物件。

対象

オフィス、事務所、貸し会議室

最寄駅と物件までの時間

・都営三田線／三田駅 徒歩５分

・ＪＲ山手線／田町駅 徒歩５分

住所

〒１０８ー００７３ 東京都港区三田３丁目１−７

周辺情報

・慶應義塾大学が向かいに立地。

・スーパー『マルエツプチ三田二丁目店』、『まいばすけっと芝５丁目店、三田２丁目店』、『ピーコックストアグランパーク田町店』他、コンビニ大手３社などが揃い買い物に便利なエリア。

・警察署、医療機関、郵便局

・ドラッグストア『ココカラファイン三田店』、『ドラッグストアスマイル三田店』、『ミネドラッグ三田店』、『マツモトキヨシムスブ田町店』など普段使いのお店を始め、飲食店も充実。

３－２．夜の周辺の暗さ・雰囲気・治安

最寄駅の三田駅、田町駅からは三田通り、桜田通と大通り沿いを歩きます。夜でも人や車通りがあって、怖さなどはほぼ感じないと思います。

オフィスビルが多いので建物内に人気はありませんが、看板やお店の照明が道を明るく照らしてくれています。

ただ、物件の三田東宝ビル前周辺は暗かったです。

３－３．三田東宝ビルの外観・建物の様子

事故物件サイトでは建物名が記されてない物件の一つです。上り坂のど真ん中にあったのに、周りは結構暗かった印象でした。隣の建物も事務所みたいで、夜ではどれも真っ暗でした。

賃貸オフィス物件で平均坪数は約６０坪、現在は満室のようでした。事故物件と言われる所以は２００４年９月にビル内で発砲事件があり、撃たれた男性が亡くなったためと思われます。撃ったのが暴力団員風の男４人組だったことから、かなりきな臭かったようです。

パトランプが設置されるなど、現在セキュリティはしっかりしているようです。

３－４．三田東宝ビルのエントランス、内観の様子

外部の訪問者もエントランスのオートロックを通過しなければ侵入できないようになっています。

外から見ることしかできませんでしたが、現在はセキュリティ、管理ともしっかりしているようでした。何より、満室なことがその証拠だと思います。

３－５．三田東宝ビルまとめ

・現在満室と事故の影響を感じさせないオフィス賃貸物件。

・事故物件となった原因は２００４年の発砲事件のようだが、今はその影響を感じない。

４．エクセル三田聖坂近辺の夜の雰囲気・治安・外観内観の様子とは？

４－１．エクセル三田聖坂の基本情報

階数

地上５階

ポイント

・４線（都営浅草線、都営三田線、ＪＲ山手線、京浜東北線）２駅（三田駅、田町駅）が使える利便性の優れた立地にある物件。

・ＲＣ造、２ＬＤＫと３ＬＤＫの間取り、全部で２０戸と落ち着いた暮らしをしたい人向けマンション。

・分譲賃貸のため、建物や部屋の造りも高品質。

対象

カップル、ディンクス、ファミリー（２ＬＤＫ、３ＬＤＫ）

最寄駅と物件までの時間

・都営浅草線、都営三田線／三田駅 徒歩５分

・ＪＲ山手線、京浜東北線／田町駅 徒歩７歩

住所

〒１０８ー００７３ 東京都港区三田３丁目２−２２

周辺情報

・『マルエツプチ三田二丁目店』、『サミットストア三田店』、『まいばすけっと芝５丁目店、三田２丁目店』、コンビニ大手３社が揃い、日々の買い物には便利。

・郵便局、医療機関、交番、亀塚公園などあると安心、快適な施設も周辺にあり。

・ドラッグストア『ココカラファイン三田店』、『ドラッグストアスマイル三田店』、『ミネドラッグ三田店』、『マツモトキヨシ白金高輪店』など選択肢が豊富。

４－２．夜の周辺の暗さ・雰囲気・治安

エクセル三田聖坂へは、三田駅、田町駅共に三田通りを歩きます。この辺りは大通りなので常に人や車通りが絶えることなく、安心して歩けます。

三田３丁目交差点を曲がり、聖坂を歩いていきます。この辺りは慶應義塾大学やその関連校を始め教育施設が多いので、学生向けの物件も多いです。ちなみに、エクセル三田聖坂の向かいには香川育英会東京学生寮があります。

学生寮を出入りする人たちの多くは当然ながら、２０代前半の若者ばかりでした。この辺りは好き嫌いが分かれますが、周囲に程よく若者の出入りがあるのは防犯上もいいことだと思います。

エクセル三田聖坂高所に建てられた物件で、徒歩でたどり着くのにかなり時間がかかりました。昇っている途中も道がグネグネして、夜ですとマップがなかったら結構ハードかもしれません。マンションには『聖坂』と名前がついていますが、実際には最後、潮見坂を昇ります。

４－３．エクセル三田聖坂の外観・建物の様子

建物自体はとても綺麗かつお洒落で、１９９５年竣工には見えないほどでした。人を呼びたくなるようなデザインだと思います。

階段下から撮った写真です。ゴミなどもなく、足元も照明があって安全に歩けました。

裏もとても明るく、綺麗に整理整頓されていました。管理が行き届いており、安心して住めると思います。

４－４．エクセル三田聖坂のエントランス、内観の様子

エントランスの足元は大理石、壁面もセンスを感じるお洒落なタイル張りで高級感がありました。

オートロック、宅配ロッカー、お部屋によってはＳＥＣＯＭ、ＡＬＳＯＫと防犯対策に余念がありません。分譲マンションだけあり、全体的に頑丈な造りだと思います。

ポストの状態を見ても、ほとんど住んでいるようです。事故の影響はほぼない人気物件と言って良いと思います。

管理状態がよくわかる掲示板もきちんと整理され、日々管理がなされていると感じました。

駐輪場へ続く共用部も掃除が行き届いていて清潔感があります。

駐輪場もとてもきれいで明るかったです。子供用の自転車や子供乗せ自転車が多いところを見ても、ファミリー層が好んで住んでいることがわかります。

４－５．エクセル三田聖坂まとめ

・高所にあるため道中の坂道がやや大変なものの、４線２駅が使える利便性の優れた立地にある物件。

・ＲＣ造、分譲賃貸のため、建物や部屋の造りも高品質。

・安全かつ静かに暮らしたいカップルやファミリーにおすすめ。

５．三田綱町レジデンス近辺の夜の雰囲気・治安・外観内観の様子とは？

５－１．三田綱町レジデンスの基本情報

階数

地上８階

ポイント

・自転車圏内も含めると６線（都営大江戸線、東京メトロ南北線、都営浅草線、都営三田線、ＪＲ山手線、ＪＲ京浜東北線）６駅（麻布十番駅、赤羽橋駅、三田駅、芝公園駅、田町駅、白金高輪駅）が使える圧倒的好立地の物件。

・１９６９年竣工、ＲＣ造のヴィンテージマンションで、南欧風のレトロ感ある外観がお洒落。

・周辺は慶応義塾大学やオーストラリア大使館、イタリア大使館など文教、国際的なエリア。

対象

単身、カップル、ディンクス、ファミリー（１ＤＫ、１ＬＤＫ、２ＤＫ、２ＬＤＫ、３ＬＤＫ）

最寄駅と物件までの時間

・都営大江戸線、東京メトロ南北線／麻布十番駅 徒歩８分

・都営大江戸線／赤羽橋駅 徒歩１１分

・都営浅草線、都営三田線／三田駅 徒歩１２分

・都営三田線／芝公園駅 徒歩１４分

・ＪＲ山手線、ＪＲ京浜東北線 ／田町駅 徒歩１３分

・東京メトロ南北線／白金高輪駅 徒歩１７分

住所

〒１０８ー００７３ 東京都港区三田２丁目４−１８

周辺情報

・スーパー『まいばすけっと三田２丁目店』、『マルエツプチ三田二丁目店』、『まいばすけっと芝５丁目店』、『成城石井東麻布店』、に加えコンビニ大手３社、郵便局、交番、医療機関等も揃い安心かつ便利に暮らせるエリア。

・『ドラッグストアスマイル麻布店、三田店』、『ココカラファイン三田店』、『ミネドラッグ三田店』など普段使いのお店に加え、『グランパーク』、『ムスブ田町ＳＨＯＰＳ＆ＲＥＳＴＡＵＲＡＮＴＳ』等の大型商業施設も近くにあり便利。

・上層階のバルコニーからは、東京タワーが見える。

５－２．夜の周辺の暗さ・雰囲気・治安

最寄は麻布十番駅ですが、今回は三田駅から歩いて行ってみました。

慶應義塾大学の近くにある物件で、夜を出回ってた人が多かったです。同エリアの他物件と比べで、道が明るかったです。街灯の照度もやたら明るい気がします。歩く方としては安心です。

５－３．三田綱町レジデンスの外観・建物の様子

周辺が明るい一方、何故か建物自体があまり人が住んでいる様子には見えません。外景写真もほぼ真っ暗です。部屋数の割には灯りが見える部屋が少ないと思います。

エントランスまでに道は明るくて、お洒落でいい雰囲気でした。

門をくぐったところの様子です。やや暗いものの、足元のタイルや外壁、外構も凝っていて南欧のレトロ感が出ていました。

奥に続く道が狭く、暗く、人目がないのがちょっと怖いと思います。

駐車場は整理されていると思いました。駐車台数からすると結構住んでいそうなのに、部屋の灯りが少ないのが気になります。徒歩で外出しているのか、すでにお休みになっているのでしょうか・・・。

５－４．三田綱町レジデンスのエントランス、内観の様子

エントランスは一段下がったところにあるので手前は暗いですが、エントランスまで行くと明るく、不安はありませんでした。

共用部も掃除、整理整頓がなされており、管理がきちんとしている物件だと思います。

造り自体は古いですが、レトロ感、ヴィンテージ感という意味では雰囲気が出ていて良いと思いました。

５－５．三田綱町レジデンスまとめ

・自転車圏内も含めると６線６駅が使える好立地の物件。

・南欧風のレトロ感あるＲＣ造のヴィンテージマンションだが、部屋数や駐車されている自動車台数の割には灯りのついた部屋が少なく、人気物件かは不明。

・電車での移動が多く、利便性の良いマンションに住みたい単身、カップル、ディンクス、ファミリーにおすすめ。

最後に、国土交通省が事故物件の告知義務について、やっとガイドラインを出したので私たちなりの理解を含め、その内容をこちらのページにまとめておきました。よっぽどのことが無いと、契約後のキャンセルは出来ない部屋探しの経験が少ない人など、慎重に進めて下さい。また、これまでの相談事例を基に、遠方への引っ越しや部屋探しの経験が少ない方向けに、トラブルを未然に防ぐ三つの注意点をこちらにまとめておきました。

６．トラブルを避けるための部屋探しチェックリスト

これまでのトラブル相談やアンケートの事例を参考に、簡単なチェックリストを作りました。

もし、いくつか、該当するようなら、慎重にお部屋探しをされることをお勧めします。

□ 延線沿い等エリアを広げ、自分に合う部屋を探したい
□ 自分に合ったお部屋の条件や優先順位が分からない
□ オンライン内見や広告を見て、お部屋を決めたい
□ 部屋探しの経験が２回以下で相談し、お部屋を決めたい
□ 家賃や初期費用等予算の決め方が分からない
□ 契約や引っ越し後のトラブルは絶対に避けたい
□ 自分のペ－スでゆっくりお部屋を探したい
□ 仲介手数料無料や返金保証が付いている方がいい

もし、３つ以上当てはまる方は慎重に部屋探しを進めて下さい。というのも、トラブルが続くと、仕事や私生活だけでなく、健康も害してしまう事もあります。

また、気になるようなら、LINEで出来る部屋探しの条件簡易診断もやってみて下さい。３つの質問で、部屋探しに必要な具体的な注意点や対策をご提案しています。

恵比寿や広尾、麻布十番など東京都心のデザイナーズマンションの内見予約や住まいの無料相談はこちらのページから物件や希望の日時を送って下さい。その他、退去時に管理会社と揉め、原状回復費用をムダにしないため、契約者さま限定の入居確認時の保存フォームを作りました。

部屋探しの経験が２回以下の方に特に、読んでほしい４，６００件の失敗談を基に作った内見時のチェックリストはこちらのページです。人気のある他社の内見チェックリストも同様にまとめています。事故物件を調べ、見て来ましたが、実際に全てを網羅することはできません。そこで、建築士さんに住んでも良い事故物件の内見時の見分け方を教えてもらいました。念のため、確認し、内見に行ってみて下さい。他にも、今回同様、最近、お客様に聞かれた「内見の申し込み後のキャンセルって、罰金ありますか？」についてはこちらのページにまとめました。

私たちは、２０１２年より地域に根付いた不動産屋として、住まいのトラブルに特化し、住宅ローンの返済だけでなく、騒音や隣人、契約トラブル等のトラブルを解決してきました。

現在、無料相談を実施しており、相談者の方には住まいの問題解決事例をまとめた冊子も無料で差し上げております。問題を早期に解決し、一秒でも早く、明るい毎日を取り戻して下さい。ともかく、ぜひ一人で悩まず、時間を無駄にしない様、早めにご相談ください。

これまで、８年間３００件近い住まいのトラブルの相談を受けた中でもさまざまなケースがありました。ただ、ここに記載出来ない内容で困っている方もいると思います。もし、あなたが現在トラブルに悩まされているのであれば、トラブルが大きくなる前にお近くの専門家に相談することをお勧めいたします。信頼できる先がすぐに見つからない場合、弊社の無料相談にご連絡ください。

これまで多くの住まいの問題を解決した経験や知識を活かし、あなたの力になれると思います。ぜひ気軽に無料相談までご連絡ください。私たちは今後もあなたの大切な人生と平穏が守られますよう、４，６００件を超える引っ越しの失敗談を基に住まいの問題解決のトップランナーとして、専門家と協力し、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。

念のため、【建築士と考える】住んでもいい事故物件の見分け方、内覧時に使える方法をレクチャーしてもらいました。最近流行っているカスタマイズ賃貸についても、こちらにまとめました。不動産トラブル専門の弁護士による、契約直後の事故物件発覚時の告知義務違反等の対応についてはこちらのページにまとめました。

＞＞賃貸マンションの騒音問題を避けたい方向け、内見前の構造や間取り確認と引っ越し後の対策まとめ

＞＞マンションの内見後に入居申込をしたが、罰金無しでキャンセルはできますか？

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あなたの大切な人生と平穏が守られますように、これからも私たちは引っ越しの失敗談をベースに、賃貸の専門家集団として、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。

今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。

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