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一年近く、どうしたら良いか分からず、妻にも相談できませんでした
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2020年1月18日住宅ローン返済を半年以上止め、期限の利益喪失や競売開始決定で焦って、債務整理を進めた事例
このページの主な内容
こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当しているファイナンシャルプランナー兼住宅ローンアドバイザーの相樂です。
今回は、インターネットからの問い合わせで２０１９年、埼玉県で行った債務整理で既に期限の利益喪失通知が届き、競売の開始決定通知まで届きそうな段階からスタートでした。
なかなか進められる状態にない中、入札までに何とか、決済を行わないと、ご自宅は競売で売却され、強制的に退去しないといけない状態になっていました。
資料を急いで揃え、債権者に任意売却の申し出を行いました。幸い、購入から２５年くらい経っており、残債がかなり減っていたため、スムーズに進める事が出来ました。
【当時の借入状況】
住宅融資支援機構残債額：約１，５００万円（ペアローン）
埼玉りそな銀行残債額：約３００万円
固定資産税の滞納有
１．ローン滞納という恐ろしい現実から逃げてしまった
転職後に年齢的な問題もあり、収入が下がってしまいローン返済がしんどくなってきました。ただ、滞納していくうちに「どうにかしなければ」という気持ちよりも「逃げたい」という気持ちが勝ってしまって放置という最悪の手段をとってしまいました。
結果的に、一年くらい経ってから競売開始の通知を受け取ってしまい、ようやく現実に気付かされたのですが、また逃げてしまったのです・・・結局、どうして良いのか分からなかったんです。
１－１．バブル期に購入した物件のローンに苦しめられていた
もともと、私が自宅を購入した時は９０年代初頭のバブル期だったということもあり、かなり高い金額で買いました。さいたまのマンションなのですが、５，０００万円ぐらいしました。
ローンの返済もバブル期で利息５％と高く、団信なども入り、月々の支払額は２５万円ほどでした。
しかし、今のこのご時世、マンションで５，０００万円なんて、都心の結構良い場所やタワマンならばいざ知らず、私が住んでいるようなマンションならば、１，０００万、２，０００万ぐらいが関の山です。
バブル期は私の収入も良かったのですが、時代の流れで転職しても給料カットに合い、徐々に支払いが苦しくなってきました。
１－２．自身が転職した後の収入について妻に黙っていた
収入が下がりローン返済が苦しくなってきたことや職場でのやりがいを感じられず、また、自分の居場所も確保できなかった私は思い切って転職することにしました。
当時は、本当に自分がやりたいことをやって、実力で稼いでやろう！そう思っていたのです・・・が、この考えは浅はかでした。
転職した仕事の給料は歩合制で出来高によって給料に差が出るというものだったのですが、結構大変な仕事で、私はノルマをこなすだけで精一杯で最低保証賃金しか得られない日々を過ごすこととなります。
こうなると、以前勤めていた職場よりも収入は減り、ますますローン支払いが苦しくなるどころか、生活自体も危うくなってきました。しかし、私は妻にこのことを言えませんでした・・・。
もともと妻には「生活費」として一定額を渡しており、その他の金については私が管理していました。妻もそれで文句はなかったようなのですが、その「一定額」を渡すのがギリギリになってきたんです。
住宅ローンは「一定額」には含まれず、私の口座から引き落としとなっていたので、一昨年までは貯金から出せていたのですが、ついに支払えなくなってしまいました。
１－３．収入とローン支払いのバランスが崩れ、ローンを滞納するように
自分の収入とローン支払いのバランスが完全に崩壊し、私はローンを滞納するようになりました。その通知や電話連絡が届くようになったのですが、それでも、私は無視し続けました。
最初は「どうしよう、どうする？どうにかしなくては・・・」と思っていたのですが、具体的な解決策も思いつかず、誰かを頼るにもそのツテがなかったため、ただ、ただ「どうしよう・・・」と思っているだけで時間が過ぎてしまったのです。
１－４．気付けば、半年経ってしまったのにまた逃げた
そうこうしているうちに、なんと半年が経ってしまいました。こうなると、銀行の担当者から頻繁に連絡が来るようになっていました。そして、期限の利益喪失通知が届きました。それでも、日々の仕事に忙殺され、どうして良いか分からず、仕方なく掘っておきました。
一年ぐらい経ったこと、ついに競売の通達が届いてしまいました。
「競売」という２文字を見た時は分かってはいたはずなのに本当にショックでした。これが現実なんだと痛感し、一晩中、震えました。ようやくどうにかしなくてはと思い、競売はどうしても避けたい、この家に住み続けたいという想いで必死に解決法を探しました。
今思えば、どうしてもっと早く行動しなかったのだろう、というところですが、私はインターネットを駆使して、競売を回避する方法を探したのです。
そこで一番感じの良かったリビングインさんを見つけ、さっそく相談しました。
「住み続けられる」という体験談に惹かれたからです。そこで相楽さんや大和田さんから色々と提案いただいたにも関わらず、結局、またしても逃げてしまうのですが、その話はこの次の項目でお話いたします。
２．リビングインさんの粘り強さに救われた
私は、とにかく相楽さんの丁寧な対応と根気強さと粘り強さに救われました。逃げ続けて、もうどうにもならなくなってから相談した挙句、更に逃げてしまった私はもう見放されても仕方ないと思っていました。
しかし、そんな私を相楽さんは見捨てず、連絡をくれ、救いの手を差し伸べてくれました。
２－１．問題は一刻も早くまとまったお金をローン返済に充てなければならないことだった
まず、私のケースではローン滞納が半年以上となっていたため、期限の利益喪失通知が届き、今後は「競売にかける」という通達があり、一刻も早くまとめて返済する必要がありました。
加えて、これも私が気付いていなかったのですが、自分の口座に預貯金が無かったことから固定資産税や住民税なども滞納してしまっていたということが発覚しました。
様々な税金の滞納によって、私が支払わなければならない金額は２，０００万円近く、相当なものでした。これをいっぺんに返済するには自宅の売却しかないということでした。自宅を売却してまとまったお金を得られれば、これらの返済に充てられる、という説明を受けました。
２－２．リースバックという方法をご提案いただいたのに音信不通に
自宅を売却するということは、やはりいずれにせよ家を出て行かなければならないのか・・・と思っていました。
しかし、相楽さんは「ご自宅に住み続けることをご希望とのことでしたので、リースバックという方法をご紹介いたします」とゆっくり言って、リースバックのやり方や仕組みについて、説明してくださいました。
この方法は画期的でした。リースバックという方法をとれば、滞納していたローンや税金を支払った上で、自宅に住み続けることができるというのです。
しかし、この説明で一瞬希望が見えたのですが、リースバックは同じ家に住み続けることはできるものの自宅は売却しなければならず、そのためには所有権を放棄する必要があると説明を受けました。
実は、私の自宅は当時ローンを組むにあたり、私と妻の２人の名義で購入しました。当時妻は会社勤めで、私と妻それぞれがローンを組む形で審査を受け、借り入れをしました。
ただし、ローンはまとめて私の口座から引き落とすという設定をしたため、実際に支払っているのは私だけ、ということになっていました。しかし、妻も所有者なのでリースバックをして、所有権を放棄するならば、妻の承諾を得て、妻も所有権を手放す必要があったのです。
ということは、妻に事情を説明しなければなりません。
転職後の収入や現状を黙っていた私は、妻にこの事を話すのが恐ろしくなり、相楽さんに相談した後、また逃げてしまいました。せっかく、ご連絡いただいても無視するようになってしまったんです。
２－３．２ヵ月間ずっと連絡をくれ続けていた
もうどうでもいい、なるようになれ、と、私はやけっぱちでした。このまま放置していれば競売開始は確定して、自宅が競売にかけられてしまいます。
そうなると、最悪強制退去となり、手元に何も残らず、その時点で妻にも全てのことが分かってしまうのです。そんな簡単なことなのに、私は「妻に自分で説明しなければならない」というプレッシャーから逃げることしか考えていませんでした。
しかし、相楽さんは定期的に電話連絡をくださいました。私はどんなに無視しても電話を鳴らしてくれました。私がブチッと切ってしまえば、そこで遮断されてしまいましたが、私が切らずに放置していただけの時は、自動で留守電に切り替わり、そこに必ずメッセージを吹き込んでくださいました。
また、メールも頂戴して、力になりたい、このままではダメだ、奥様への説明はこちらからするから、といったことが書かれていました。
２－４．ようやく妻に話す決心がつき、全部お願いすることに
私はそんな相楽さんからの連絡をずっと無視し続け、メールも読まず、留守電も聞かずにいたのですが、ひょんなことでメールを開いた時に、「せめて、関わった人には幸せになってほしい」と、あまりにも親切な文面が飛び込んできて、それから全てのメールを読み、留守電も聞きました。
相楽さんの必死な想いが痛いほど伝わり、自分の愚かさを恥じ、涙が止まりませんでした。
それで、ようやく決心がついて、私は妻に事情を話すことにしました。妻は「どうしてもっと早く言ってくれなかったの・・・」と言いましたが、過ぎたことは今更ゴチャゴチャ言っても仕方ないと所有権を諦め、前向きにリースバックの話に賛同してくれました。
そして、私たちはリビングインさんにお願いして、自宅のリースバックを進めていただくことにしたのです。
３．競売ギリギリの状況で救ってくれたリビングイン
あまりにも行動するのが遅すぎた私ですが、そんなギリギリの状況の中でも、相楽さんは定期的に連絡をくれ、私たちのことを救ってくださいました。
３－１．マンションの価値が暴落していたにも関わらず、残ったローンを返済できる価格で買い主と話をつけてくれた
まず、バブル期に５，０００万円で購入したものの、物件の価格が暴落してせいぜい２，０００万円程度にしかならないだろうとされていた我が家ですが、正確に査定していただいたところ、更に値段が下がってしまいました。
長年住んでいたことによる建物の経年劣化、要するに「ガタ」ですね、これが出ており普通に売却するならばリフォームが必要になるレベルだったことや、犬を飼っていたため、その臭いが染みついてしまっていたり、壁が汚れてしまっていたり、色々とマイナスポイントがあり、値段が下がってしまったんです。
しかし、相楽さんは「逆にリースバックで良かったかもしれない」と仰いました。普通に任意売却して、住人を探すとなると厳しい条件だけれど、同じ住人が住み続けるならばリフォームの必要は無いし、当人たちが納得していれば余計なお金が発生することはない、ということでした。
そして、家の状態というよりも、住環境や立地に価値をつけて、どうにか２，０００万円の販売価格をキープした状態で買い主さまを見つけてくださいました。
２，０００万円あれば、滞納していた返済分のみならず、残りの支払いも返済でき、滞納していた固定資産税や住民税も支払え、人生の再出発に向け、本当に助かりました。
３－２．これまでのローンの返済額よりもずっと安い金額の家賃をご提示いただいた
これまでのローン返済額は毎月２５万円でしたが、リースバック後の家賃は更に安くなりました。これはもともと相楽さんから「あのあたりのマンションの家賃相場でいくと、どんなに高くても１５、６万円だから、確実に安くなります」とは伺っていました。
しかし、買主とさらにがんばって交渉してくださり、月１２万の家賃となりました。これまでの半分以下です。これならば、今の私の稼ぎでも十分支払えますし、今後の生活費のことを考えても非常にありがたいです。
３－３．こちらの貯金が減るようなことはなく、生活費にも影響がなかった
弁護士さんなどに依頼して、夫婦で自己破産、自宅は競売で全てを失うために交渉してもらったり、相談料を払うことは私にはできません。今回、相樂さんは私たちから直接お金を取るようなことは一切なさいませんでした。
諸々の手数料や必要経費などは全て物件売却費用から引いてくださり、私たちの貯金が減るようなことは一切ありませんでした。ともかく、自己負担がゼロ円だったのは本当に助かりましたし、最初にそれについてもしっかり説明してくれたので、安心してお任せできました。
３－４．何よりも諦めず、何度も何度も連絡をくれたことに感謝
何よりも感謝しているのは、私が相談後に逃げてしまい音信不通になったのに、何度も何度も連絡をくださったことです。
あそこで諦められていたら、確実に我が家は競売にかけられて、私も妻も家を強制退去となって、人生路頭に迷っていたと思います。リビングインさんには感謝してもしきれません。
４．住宅ローン返済が滞っている、又は危ない全ての人へ
最後に何かアドバイスは、とのことなので、ローン返済に困っている方に少しだけアドバイスといいますか、メッセージをお送りいたします。
４－１．一刻も早く手を打ってください！
絶対に逃げてはいけません！ローン滞納は、嵩めば嵩むほど大変なことになります。一刻も早く手を打って、不安を減らすことをおすすめします。
４－２．絶対サラ金で返済はダメです！
しかし、返せないからといって、一時的にローンを返済するためにサラ金などに手を出してはいけません。
借金返済のための借金は、金利も高く、返済が進まないため、雪だるま式にどんどん膨らみます。生活自体もおかしくなり、まともな判断が出来なくなります。
４－３．どのような手が打てるのかプロに相談を！
カードローンやサラ金等の消費者ローンに手を出さなくても債務整理や任意売却、リースバックなど、法的に債務を減らせる様々な手段があります。
その為、自分で全て解決しようとしないで、なるべく早い段階で専門家に相談して下さい。
４－４．売却しても自宅に住み続ける方法もあります！
今回の私たちのように自宅を売却しても、同じ家に住み続けるリースバックという方法もありますので、家を出たくないという方は是非参考にしてください。住み続けるので周りにバレることもありません。
５．担当者コメント
今回の不動産はバブル期の価格の高い時期に購入された物件でした。２０年以上、がんばってローンを払い続けていいたこともあり、残債はだいぶ減っており、残債額以上で売却し、滞納していた納税や今後の生活の為の準備もすることができました。
滞納開始から半年経ち、期限の利益喪失通知が届き、競売まであまり時間がない中での売却でした。個人的にはもっと早く相談してくれればと思いましたが、無事に最後まで終わり、ご自宅に住み、人生の再スタートが切れて、本当に良かった思います。
今回の様な転職したものの収入が減ってしまったり、晩婚化によって、自宅の購入が遅くなってしまう事で、ローン返済ができなくなるケースは社会構造の変化が激しくなった状況を踏まえ、今後も増えていく可能性があります。
その為、不安に思ったら、少しでも早く、まずは債務整理専門の会社に相談することで、未来は開けるはずです。なお、オンラインや対面での無料相談に関しては、こちらのページより、お問い合わせ頂けると助かります。２０１５年以降、弁護士や司法書士と行ってきた債務整理や任意売却の事例やその分析はこちらのページにまとめてあります。
私たち、リビングインは２０１２年より地域に根付いた不動産屋として、住まいのトラブルに特化し、住宅ローンの返済や空き家の回収だけでなく、騒音や隣人、契約トラブル等のトラブルを解決してきました。現在、オンライン面談やメールを中心に無料相談を実施しており、相談者の方には住まいの問題解決事例をまとめた冊子も無料で差し上げております。問題を大きくなる前に早期に解決し、一秒でも早く、明るい毎日を取り戻して下さい。ともかく、ぜひ一人で悩まず、時間を無駄にしない様、早めにご相談ください。
これまで８年間３００件近い住まいのトラブルの相談を受けた中でもさまざまなケースがありました。ただ、ここに記載出来ない内容で困っている方もいると思います。もし、あなたが現在トラブルに悩まされているのであれば、トラブルが大きくなる前にお近くの専門家に相談することをお勧めいたします。もし、信頼できる先がすぐに見つからない場合、ぜひ気軽に無料の住宅ローン返済相談までご連絡ください。
無料のご相談はこちらのページより、お問い合わせ頂けると助かります。
＞＞実家を担保に娘の留学費を借りたがリストラで返済できず、競売寸前までいった事例はこちらです。
＞＞離婚による借り換えと失業後、滞納が続き、リースバックで自宅に住み続けた事例はこちらです。
頂いたご相談は社内で共有し、４８時間以内に回答いたします。必要な場合には、弁護士や建築士などの専門家と相談し、連絡いたします。
なお、相談は無料です。費用が発生する場合には、事前に必ずご連絡いたします。
過去に頂いたトラブル相談や質問は参考の為、こちらのページにまとめています。
*お名前やメールアドレス等を公開することはありません。
*４８時間以内に確認し、回答致します。
*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。
ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、部屋選びに関して、具体的にどのような数字やアクションをしていった方がいいか、提案しています。
２０１９年は茨城県の戸建てや板橋区の共同住宅などを仲介。同時に、東京渋谷区の民泊や麻布十番のシェアオフィス向けリノベーションやコンバージョン工事を行う。最近は、台風１５号や１９号に伴う火災保険の申請サポートやその後の改修工事を積極的に行う。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー
馬場 紘司
株式会社リビングイン 共同代表
相樂 喜一郎 株式会社リビングイン 代表取締役
国立大学在学時、２０００年に学生起業に憧れ事業をスタート。２００３年に社会人になり、今まで８社の事業に関わるも失敗。大手証券、総合不動産会社を経て、２０１２年に再開発と住まい問題の解決をテーマとした不動産会社、リビングインを創り、個人のお客様を中心に賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。特に、２０１５年以降「失敗を活かし、再現性の高い部屋探し」をモットーに活動し、８年間で３００室以上のお引っ越しをサポート。これまで、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。
プライベートでは、１９９７年からこれまで、８回の引っ越しと１７回の自宅や投資用不動産の売買を経験し、部屋探しや住まいの問題の難しさを痛感。２０１１年の東日本大地震を経験し、家族ともっと一緒に居られる時間を作るため、不動産投資を開始。現在は株式投資で作った資金を生かし、東京２３区内の再開発にある不動産のみに投資し、資産を６億円、年間総収入６，０００万円まで拡大し、不況期でも現金化できる状態を保ち、運用中。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
初めての一人暮らしを中心に、２，０００件超の失敗を基に、引っ越しを賢く学びます。
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