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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している宅地建物取引士兼任意売却取扱主任者の相樂です。
住宅ローンの返済が辛くなってきた方に自宅の売却を提案すると、「住宅ローンが残っていても売却できるのか？」、「どれくらいの費用がかかるのか？」と質問されます。
当たり前だと思います。どのような流れで実際に売却できるのか？不動産の売却を何回も経験されている方は少ないので、気になると思います。
想定以上に費用がかかると、手元に残る売却代金も減ってしまうため、事前に調べておきたいですよね。
そこで、今回は住宅ローンの返済や離婚問題により、自宅の売却を検討中の方に向け、住宅ローンが残っている場合の費用や売却にかかる費用の種類、仲介手数料について解説します。
特に、仕事で忙しく、所有権を持っていることが多い、男性の方、時間やお金をこれ以上ムダにしない様、ぜひ、最後までご覧ください。
念のため、６，７００件のお引っ越しに関する後悔のアンケ－トや４００件を超えるトラブル相談を参考に、住宅ローンの返済トラブルに遭わないためのチェックリストを作成しました。
１．不動産売却における住宅ローンの返済費用とは？
初めて不動産売却をする方にとって、「住宅ローンが残っていても、売却できるのか？」がもっとも心配なところだと思います。
＞＞その辺りは、以前、『住宅ローンが残っている状態で豊洲の区分マンションを売却』、こちらのページにまとめておきました。
１－１．ローンがあっても売却は出来る？
結論から言うと、一般的には、住宅ローンが残っていても不動産売却をすることは可能です。
ただし、基本的には決済当日に、売却代金で住宅ローンを一括返済してから、買主に物件を引き渡す必要があります。
そのため、事前に住宅ローンの残額がどのくらいの金額分残っているのかを確認して下さい。ご自身で住宅ローンの残額を確認する方法は以下の３つです。
・インターネットバンキング
・残高証明書
・契約時の返済予定表
もし、上記３つの方法でも確認がむずかしい場合、銀行の担当に直接問い合わせると良いと思います。
１－２．自宅の売却価格はどう調べるか？
住宅ローンの残額がわかりましたら、次に不動産の売却価格を調べて下さい。
とはいえ、ご自身で不動産市場の相場や、所有の物件がいくらで売れるのか判断するのは本当にむずかしいと思います。
不動産会社に査定を依頼すると、近隣の不動産の相場や物件の状態を考慮した「このくらいで売れるだろう」という売却価格を予想した査定額が確認できます。
アリネットのほうでも、自宅の査定や売却のご相談を受け付けておりますので、一先ず、自宅がいくらで売れるのか確認したい方は、ぜひLINE公式やメール等でご連絡ください。
ただ、もしも査定額を確認した際、住宅ローンの残額が売却価格を上回る「オーバーローン」となる場合は、貯金などで残額を返済する必要があります。
あまりにも住宅ローンの残額が多くて、貯金を加えても返済できるのか心配な方については、事前に銀行に返済方法を相談する方が良いと思います。
殆ど、知られていませんが、オーバーローン状態の場合、貯金以外に「住み替えローン」を利用して、残額を返済する方法も実はあります。色々相談して、断られて、やる気が無くなった人でもこれは朗報だと思います。
絶対に、このような合法的な裏技を知っている担当にトラブルの際はお願いする方が結果的に早かった・得したとなると思います。
１－３．最近、使われている住み替えローンとは？
先ず、住み替えローンとは、家を買い替える際に、新居の購入で新たに契約した住宅ローンに、今残っている住宅ローンを上乗せした形で借りるローンのことを言います。
住み替えローンを利用するには「売り先行」で、売却する家と新居を同時に決済・引き渡しをする必要があります。
売り先行とは、売却してから新居を購入することを言います。そのため、新居を購入した後に売却をすると、住み替えローンを利用できなくなってしまいますのでご注意ください。
オーバーローンの方でこのパターンになった場合、本当に複雑になります。最悪、手付金やペナルティを支払い解約する事にもなりかねませんので、本当に注意して下さい。
ちなみに、住宅ローンを一括返済する際には「住宅ローン返済手数料」がかかることがあります。ただ、住宅ローン返済手数料は各金融機関によって異なりますが、手数料は１～３万円程度が目安となります。
２．不動産売却でかかる費用は一般的に売却価格の４％～６％ほど
次に、売却の際、具体的にかかる費用の種類と目安の金額は以下のとおりです。
２－１．抵当権抹消費用
住宅ローンを組んで不動産を購入した方は、万が一ローンが返済できなかったときのための担保として、物件に抵当権の登記が設定されています。
不動産売却に伴って住宅ローンを一括返済した際は、抵当権を抹消する手続きが必要となります。抵当権抹消費用の相場は以下のとおりです。
登録免許税：不動産１件につき１，０００円
司法書士の報酬：２～３万円ほど
２－２．土地境界確定測量の費用
特に戸建てなど不動産を売却する際は売買契約後のトラブルを防ぐために、事前に近隣との境界を明確にしておく必要があります。
土地境界確定測量の費用相場は以下のとおりです。
土地家屋調査士への報酬：土地１件につき３５～４５万円ほど
２－３．実家の処分費・解体費等
もしも売却する不動産が古い建物の場合は、廃棄物の処分費や解体費がかかる場合があります。
また、必要に応じてハウスクリーニング費がかかる場合もあるでしょう。費用の目安としては以下のとおりです。
廃棄物の処分費：１０～５０万円ほど
建物の解体費：１００～３００万円ほど
ハウスクリーニング費：５～１５万円ほど
２－４．税金関連
不動産を売却する際は、主に以下の２つの税金がかかります。
・印紙税：売買契約書に貼る印紙代
・譲渡所得税：不動産売却の利益に対してかかる税金
２－４－１．印紙税は、売買代金に応じて２～１０万円かかります。
必要な税額分の印紙を売買契約書に貼り付けることで納税します。
印紙税の売買代金ごとの税額は以下のとおりです。
- １００万円超５００万円以下：２，０００円
- ５００万円超１，０００万円以下：１万円
- １，０００万円超５，０００万円以下：２万円
- ５，０００万円超１億円以下：６万円
- １億円超５億円以下：１０万円
なお、平成２６年４月１日から令和４年３月３１日までの間は軽減税率が適用され、上記税額の半分の金額になります。
そして、２つ目の譲渡所得税は、売却する物件の所有期間によって異なります。
所有期間ごとの譲渡所得税（住民税含む）は以下のとおりです。
所有期間が５年以下：３９％
所有期間が５年超え：２０％
ちなみに、令和１９年（２０３７年）までは「復興特別所得税」として、所得税の税率に２．１％が加算されます。
念のため、６，７００件のお引っ越しに関する後悔のアンケ－トや４００件を超えるトラブル相談を参考に、住宅ローンの返済トラブルに遭わないためのチェックリストを作成しました。
３．不動産売却における仲介手数料の費用とは？
不動産を売却する際、一般的に不動産会社に仲介を依頼します。当たり前ですね。
仲介を依頼された不動産会社は、売却する物件の広告を出して買主を募ったり、購入希望者の内覧や売買契約に立ち会ったり、などの売却活動をおこないます。
そして、無事に不動産の売買契約が成立したら、成果報酬として「仲介手数料」を依頼主から不動産会社へ支払う流れとなります。
仲介手数料の費用は、基本的に不動産会社が自由に決めることができます。しかし、法的に上限額が定められています。上限額は売買代金によって計算式が異なります。
仲介手数料の上限については、以下のとおりです。
売買代金が２００万円以下：代金の５％
売買代金が２００万円超４００万円以下：代金の４％+２万円
売買代金が４００万円超：代金の３％+６万円
たとえば、売買代金が５，０００万円の場合は、以下のように計算します。
５，０００万円×３％+６万円＝１５６万円
なお、上記金額に、プラスで消費税もかかります。
＞＞不動産売却時の手数料の計算や大手の手数料相場、注意点はこちらのページにまとめておきました。
また、平成３０年に宅建業法の一部改正があり、４００万円以下の不動産売買の仲介手数料は、上限額が１８万円になりました。
もちろん、上記金額はあくまで上限額のため、仲介手数料を計算するうえでの参考程度に留めていただければと思います。
仲介手数料の支払いタイミングは、一般的に売買契約が成立したときに半分、物件の引き渡し時に残りの半分を支払います。
ただし、注意点として、売買契約成立後に売主や買主の事情で契約を解除することになり、結果的に物件が売れなかったとしても、仲介手数料を支払う必要があります。
また「遠方の購入希望者のところまで交渉に行ってほしい」「特別な広告宣伝をしてほしい」などの通常の仲介業務ではおこなわないような依頼の場合は、仲介手数料とは別で費用がかかることもありますので、ご注意ください。
４．不動産売却にかかる費用はいくら？どんな費用がかかるのかまとめ
今回は、自宅を売却する際、お客様の手残りを最大化させるため、聞かれることの多い、売却時の費用から仲介手数料について、上限や相場がない理由などについて、解説をしました。
ちなみに、私たちは、２０１２年の創業から、自信をもって、家族に話せる仕事を目指し、働いています。そのため、お金のため、賎しい嘘をつくことはありません。
４－１．自宅売却に掛かる費用の種類
今回は、不動産売却を検討中の方に向けて、住宅ローンが残っている場合の費用や、売却にかかる費用の種類、仲介手数料について解説致しました。
既述の通り、住宅ローンが残っていても、住み替えローンを利用するなどで不動産売却は可能です。
＞＞実際に住宅ローン残る豊洲のマンションを売却した事例とその説明はこちら
不動産を売却する際は、抵当権抹消や、土地境界確定測量などの諸費用がかかります。そして、仲介手数料は、不動産会社によって上限額の範囲内で費用が異なります。
４－２．住宅ローンに伴う、自宅の売却時の費用は？
ちなみに、私たち、アリネットの場合、住宅ローントラブルによる、自宅の売却の場合、税金、仲介手数料、登記費用などの本来ご負担いただく費用は、売買代金から控除されるため、一切掛かりません。場合によって、生活再建や引っ越し費用を仲介手数料からお渡ししています。
ローンが残っているから無理だと、地元の不動産会社に断られた方の自宅もこれまで売却しています。無料の査定も行っておりますので、住まいのお悩みを抱え、自宅の売却をご検討中の方は、まずはお気軽にLINE公式などからご連絡ください。
４－３．金融機関との交渉は慎重に、専門家に相談してから
また、金融機関との調整など専門的な知識を伴うことが多いので、信頼できる不動産会社に相談して慎重に進めることをオススメします。
２０１５年以降、私たちは大分県や鹿児島県から北海道まで、８０件近い債務整理や任意売却を行ってきました。ご自宅の売却を検討するため、不動産鑑定士や住宅診断士による査定だけでなく、３０社以上にヒアリングを行う無料査定もおこなっております。
＞＞無料相談のお申込や事例の詳細はこちらのページにまとめています。
なお、アリネットのLINE公式からご連絡いただいた方には、無料で債務整理や任意売却に成功した１５事例をまとめた冊子をプレゼントしています。
５．住宅ローン問題の解消に向けたチェックリスト
念のため、あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか？
２０１５年以降、実際にあった２００件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。
- 毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
- 銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
- 転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
- ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
- 借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
- 養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
- ボーナス等一時金が減った又は無くなった
- 離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
- 自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
- 年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい
もし、２つ以上当てはまる場合、直ぐに専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、LINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。
ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による追い出しなど、今の生活を失いかねません。
アリネットでは、２０１２年以降、７０件以上の離婚や住宅ローン問題に伴う自宅の売却を対応してきました。
そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。あなたの満足のいく解決に導くことが出来ると思います。
ぜひ、お気軽にご相談ください。
６．離婚時の自宅売却で手残りを最大化するには？
何でもかんでも一括査定が流行っていますが、対応する時間がある方や相場を知るには良いと思います。
ただ、売却後のトラブルを防ぐため、自宅に住みながら、自宅を高く売るには？仕組みが必要だと思います。
６－１．査定価格はそんなに大切なのか？
この写真の通り、有名な東急リバブルが出している資料でも、３カ月未満の売り急ぎは売却価格が低くなりがちです。
そのため、まず、査定価格を意識する方がいますが、車と異なり、個別性の強い不動産では大切なのは相場より、一人の購入者です。
マンションですら、方位や階数で価格が変わってきます。
査定価格は仕事を取るための引っ掛けに過ぎないので、あまり信じない方が良いと思います。
６－２．マンションより、戸建の場合、査定価格より、大切なのは売出価格
*首都圏不動産流通市場の動向（公益財団法人東日本不動産流通機構）参照
多くの人が、査定価格から売り始め、売れないから値段を下げていく事を普通に受け入れています。
大切なのは、査定価格より高い値段で売り出し、半年程度時間をかけ、丁寧に情報を開示することです。特に、マンションより、個別性の強い戸建の場合は顕著です。
こうすることで、売却後にトラブルに巻き込まれ、思わぬ損失を被ることが圧倒的に少なくなります。
例えば、離婚のため、急いで売りたいために一括査定で出された価格で売り出した事例があります。いきなり、電話が掛かってきて、物件をよく調査せず、机上査定の価格をそのままに売り出して、売れないからもっと価格を下げましょうと言われ、夫婦間でトラブルに巻き込まれた事例です。
６－３．なぜ、住宅診断士による調査が自宅の売却に有効なのか？
２０１８年より、中古住宅の売買において、住宅検査を紹介・あっせんできるか告知する事が義務化されています。
と言うのも、ホームインスペクションを行うことで、仲介業者が通常の注意を尽くせば、自宅の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査することが出来、買主への情報提供もし易くなります。
実際に、裁判判例があり、東京地裁平成１６年４月２３日判決で「仲介業者には、通常の注意を尽くせば、物件の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査し、その情報を買主に提供すべき契約上の義務がある」として、確認義務違反を認定した裁判例があります。
自宅の売却は一生に一度あるか無いかです。焦って、バタバタと進め、後悔しない様、慎重に進めて下さい。
頂いたご相談は社内で共有し、４８時間以内に回答いたします。必要な場合には、弁護士や建築士などの専門家と相談し、連絡いたします。
なお、相談は無料です。費用が発生する場合には、事前に必ずご連絡いたします。
過去に頂いたトラブル相談や質問は参考の為、こちらのページにまとめています。
*お名前やメールアドレス等を公開することはありません。
*４８時間以内に確認し、回答致します。
*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。
大和田 豊
株式会社リビングイン 常務取締役
海外留学を経て、２０１１年より、不動産投資会社にて物件仕入れからファイナンス計画、物件販売、物件管理を経験。２０１９年は青森県の収益物件から港区の戸建てや区分マンション。２０２０年は千葉県の戸建てや都内の区分マンションの売却と購入を担当、全国各地の不動産を扱う。
保有資格：宅地建物取引士、任意売却取扱主任者
相樂 喜一郎
株式会社リビングイン 代表取締役
国立大学卒業後、大手証券、総合不動産会社を経て、２０１２年に住まい問題の解決をテーマとした不動産会社、リビングインを創業。個人のお客様を中心に賃貸・売買仲介やその管理を行う。
特に、２０１５年以降全国から住宅ローン絡みのトラブルで２００件以上の相談を受け、鹿児島から北海道まで７０件以上の任意売却を行う。
１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他￥￥
写真付きなので、スマホやPCでも、引っ越しの手順や注意点がすぐに分かります。
初めての一人暮らしを中心に、２，０００件超の失敗を基に、引っ越しを賢く学びます。
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