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こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補の相樂です。
２０２２年、飯田市にお住いの５０代の男性の方から、ホームページ経由でご連絡を受けました。
残念ながら、コロナウイルスの影響を受け、外国人観光客が減り、民宿の収入がほぼゼロになってしまい、病気もあり、なかなか次の仕事を見つけることが出来なかったようです。
住宅ローンの返済が出来ない為、自宅の売却を検討していると連絡を受けました。
ただ、お子様がまだ小さく、近くの学校に行かせたいので、引っ越しはせず、自宅の売却後も今の家に住み続けたいと相談されました。
自宅を売却してもそのまま住み続け、うまく行けば、まとまった資金を得ることができる『リ－スバック』と呼ばれる方法があります。
一般的に、住宅ローンを支払うことが困難な状況において、任意売却に取り組んだのちにリ－スバックによって自宅に住み続けることも可能です。
この場合、住みながら自宅を売却することが多いため、売却までの過程も意識する必要があります。
ここでは、リ－スバックがどのようなものか、お伝えし、任意売却後にリースバックを行う方法について、ご紹介していきます。
特に、地方都市では９０年代後半や２０００年代前半と比較すると、不動産の価格は落ちています。
同様に、賃料も落ちており、リースバックを利用し、売却後も自宅に住み続けた場合、思いもよらない程、低い家賃で契約する事が出来ています。
地域や建物、周辺相場により、家賃が異なるため、詳細について、確認したい場合、LINE公式より、ご連絡いただけると幸甚です。
１．リ－スバックとは？
リ－スバックとは、『自宅を売却しても賃貸物件として、そのまま住み続けることができる賃貸方法』として、コロナ禍の中、お子さまが学校に行っていたり、高齢者の方から注目されています。
家賃を支払い続ければ、契約期間中は退去させられてしまうようなことはなく、まとまった資金を調達でき、住宅ローンの返済もできるため、大きなメリットがあると言えます。
ここでは、リ－スバックの仕組みについて詳しくお伝えしていきます。
＞＞リバ－スモ－ゲ－ジとの比較やリ－スバックのトラブルについて、こちらのペ－ジにまとめておきました。
１－１．リ－スバックのメリットとは？
リ－スバックは、ご自宅を個人投資家やリ－スバック業者などに売却し、買主から自宅を借りることによって、そのまま住み続けることができるというものです。
以下のようなメリットがあります。
- まとまった資金を調達できる
- 売却してもそのまま住み続けることができる
- 固定資産税の支払いが不要になる
- 建物の修繕が所有者が負担する
- 将来的に買い戻すこともできる
自宅を売却することによってまとまった資金を調達できますので、住宅ローンの返済に充てたり、老後資金にすることができます。
まず、売却する事で賃貸物件になるため、固定資産税や改修費用を支払う必要がなくなります。
また、売却した住宅は『買戻し特約』を付帯しておくことによって、将来的に買い戻すことも可能です。
以前、茨城県古河市で金融機関に競売の申し立てをされ、「家賃をいくらでも払うので、どうしても住み続けたい」と相談を受けたこともあります。
最も良かったのは、時間的余裕のある競売の申し立て前にご相談をしていただく事です。
このケースでは、弊社の投資家リストに毎週紹介し続け、競売に入札し、一旦買受、相談者さまがそのまま住み続ける方法を画策しました。
１－２．リ－スバックの可能な期間は？
リ－スバックの契約期間は、普通借家契約同様２年おきとなる事が一般的です。
もちろん、条件によっては定期借家契約で１年おきとなる事もあります。
途中で家賃が払えなくなったり、契約条件を守れない場合には、契約を更新することが出来ず強制退去となる事もあります。
そのため、リ－スバックの可能な期間については賃貸借契約の内容次第となります。
話し合い次第では期間の調整は可能です。
ただ、基本的には１年、２年で問題がなければ、都度更新が一般的です。
個人投資家やリ－スバック業者によっては、条件次第で融通してくれるケースもあります。
しかし、期限前に退去を申し渡されることもありますので、売却時に注意が必要です。
また、賃貸借契約に定められていることから、契約にない賃料の値上げはありません。
過去に相談されたケースでは、リ－スバックの契約期間を延ばすのを条件に、賃料を値上げするようなケースは存在します。
この辺り、経験者に相談し、ご自宅の売却の際にキチンと条件を決めておく必要があります。
例えば、１０年後に買い戻したいのか、それとも子供が中学校に行くまで今の自宅に住みたいのか等、事前に買主と決めておくことで家賃の値上げや退去を申し渡されることが無くなります。
そのため、もし、売却後も住み続けたい場合には、リースバックの知識や経験がある担当者に頼むのが本当に大切です。
１－３．リ－スバックとリバ－スモ－ゲ－ジの違いとは？
不動産を活用して資金調達する方法として、リ－スバックのほかにも「リバ－スモ－ゲ－ジ」が注目されています。
リ－スバックは自宅を売却した後に買主と賃貸契約を結ぶことによって、自宅に住み続けられる仕組みになっています。
一方で、リバ－スモ－ゲ－ジとは自宅を担保として融資を受けて資金調達を行い、所有者が亡くなった後に自宅を売却して返済に充てられるという金融商品です。
返済は元金不要で金利分だけになりますので、返済額が少なく生活にゆとりができるメリットがあります。
＞＞リースバックとリバ－スモ－ゲ－ジとの比較やトラブルについて、こちらのペ－ジにまとめておきました。
１－４．リ－スバックの利用者が急増する理由とは？
近年、高齢者の一人暮らしが増えている事を含め、リ－スバックの利用が急増していると言われています。
この仕事をしていても、３０、４０代の子育て世代の方や６０代の方からは体力的にも回りの方とのネットワークから、引っ越したくないと言われることは多いと実感しています。
その理由としてもっとも多いものに、「住宅ローンを早期に返済して、そのまま自宅に住み続けられるから」といったものがあります。
住宅ローンの返済は収入が順調である場合には問題ありません。しかし、厳しい状況になれば、何とか負担を軽減したいと考えます。
ただ、住み慣れた地域で友達が近くにいたり、子どもの学校や住み慣れた自宅にそのまま住み続けたいという意識が高いことから、リ－スバックの仕組みが注目されています。
他にも、資産を整理する目的や相続トラブルを回避するために、リバ－スモ－ゲ－ジより、分かりやすいリ－スバックを活用される方も増えている印象です。
１－５．リ－スバックでのトラブルや後悔
リ－スバックは売却しても自宅に住み続けられ、まとまった資金が手に入るといったメリットがありますが、その一方でトラブルも見られます。
「リ－スバックしなければ良かった・・・」と後悔しないためにも、どのようなトラブルが考えられるのか？
また、その回避方法を知っておくことがとても重要です。
これまでの経験や相談からリ－スバックでのトラブルとして、よくみられるものをご紹介します。
- 相場よりもかなり安く売却してしまった
- 賃貸契約の更新時に家賃の値上げを言い渡される
- 契約の更新ができない
- 買戻しが拒否されてしまう
１－５－１．自宅を安く売り過ぎた
以前、LINE公式に相談のあった事例です。
リ－スバックでは、一般的に市場価格の７割程度になると言われます。
しかし、不動産会社によっては相場よりも低く査定し、強引に買い取ってしまうケースでした。
住宅ローンが残っている場合には、借入先の金融機関とよく相談しながら自宅の売却を進めていく必要があります。
いわゆる、任意売却になります。
＞＞念のため、任意売却とリースバックの関係はこちらにまとめておきました。
１－５－２．家賃の値上げが条件になった
また、契約時に家賃は上がらないとしていても、家賃の値上げを言い渡されてトラブルになるケースが増えています。
結局、値上げにより、契約の更新ができずに、退去を求められてしまうようなケースも存在します。
そもそも住み続けることが目的であるのに、家賃が値上げしてしまうと結局、引っ越しを余儀なくされ、後悔してしまうことになりかねません。
もし、リースバックを前提にご自宅の売却を検討している場合には、担当者にその意向をキチンと伝え、出来る限りやってもらうよう頼んだ方が良いと思います。
もちろん、希望の賃料で債権者が満足する買い手が現れない時もあります。
その時は、家賃で調整するのか、リースバックをあきらめ、引っ越し先を紹介してもらったり、生活保護を受けるべく、役所に相談する等、事前準備をしてから、お引っ越しを考えて下さい。
１－５－３．賃貸借契約の更新が出来ない
また、『定期借家契約』で履行される場合には、２～３年などの契約期間で双方合意によって再契約が可能となっています。
しかし、契約終了と言われると退去せざるを得ないのです。
そのため、契約内容は十分に確認したうえで、契約を進めなければなりません。
１－５－４．自宅の買い戻しが出来ない
買戻しについても同様で、口約束ではいつの間にか、転売されているようなケースも起こっています。。。
善意の第三者にはご自宅の買い戻しを請求できない場合もあります。
そのため、キチンと買い戻し条件が引き継がれることを条件に売買を進めて下さい。
この辺り、任意売却を専門的にやっている担当じゃないと分からないこともあります。
自宅の売却は大きな取引なので、慎重に進めて下さい。
いずれにおいても、経験豊富で信用できる不動産会社や専門会社に相談しながら進めていくことが大切だと思います。
念のため、私たち、アリネットのグーグル上の口コミはこちらのページにまとめてあります。
２．リ－スバックで任意売却を行う方法とは？
上記でご説明した通り、リ－スバックは自宅を売却してそのまま賃貸住宅として住み続ける方法です
ただ、住宅ローンの支払いが厳しい、滞納してしまったという方であれば、任意売却と組み合わせることが可能です。
ご存じの通り、住宅ローンを滞納したままでは、競売の手続きを取られてしまい、自宅から立ち退かなくてはなりません。
しかし、事前に任意売却を行い、リ－スバックの契約を行えば、そのまま住み続けることができるようになります。
２－１．リ－スバックと任意売却を行う流れとは？
リ－スバックと任意売却を並行して行う場合の流れは、上記の通り、２段階に分けることができます。
・任意売却で自宅を売却する
・売却した自宅を賃貸借契約する
住宅ローンを支払い続けている状態で、どうしても支払いが厳しくなり、返済が滞ってしまうと、銀行など金融機関から返済に対する督促が届くようになります。
そのまま返済が滞ると、一括返済を求められるようになり、ついには競売が勧められていくことになります。
競売ではどうしても中が見れない、住んでいる人とコミュニケーションが取れない、路線価などを参考にした価格で売却されてしまいます。
そのため、売却代金を住宅ローンの残債に充当したとしても、十分に返済できない可能性があります。
つまり、競売で自宅を失ったにもかかわらず、残ったローンの返済を続けていかなくてはならなくなります。
しかし、任意売却では、時間を掛け、購入者に室内を見てもらい、家賃や買戻しなど必要な条件を詰めてから契約するため、一般的な不動産価格に近い価格で売却できる可能性があります。
任意売却によって自宅を売却し、自宅の買主と賃貸契約を結ぶリ－スバックを行うことによって、そのまま自宅に住み続けることができます。
そのため、早い段階で任意売却に精通した不動産会社や専門会社に相談することをお勧めします。
なお、私たち、アリネットでは住宅ローントラブルによる、ご自宅の売却の場合、税金や仲介手数料、登記費用などの本来ご負担いただく費用は、金融機関から支払われるため、一切掛かりません。
また、案件次第ですが、売却後の生活再建や引っ越し費用を仲介手数料からお渡しすることも出来ています。
詳しくはLINEやメール、電話等で直接ご相談いただければ、ご説明いたします。
２－２．リ－スバックで任意売却を行うための条件とは？
リ－スバックは自宅を売却した後に賃貸契約を行って住み続けるという方法のため、毎月の家賃を支払うための安定した収入が必要となります。
- 定職があり、安定した収入から家賃を支払える
- 自宅の売却価格が債権者の応諾価格を上回る
２－２－１．家賃を遅れず、契約通り、支払えること
必ずしも正社員である必要はありません。
自営業やパ－ト、派遣社員の方でも問題なく、年金受給者でも安定した収入があれば、リースバックを利用することが出来ます。
また、リ－スバックをうまく成功させるためには、自宅を売却する価格がとても重要です。
というのも、リ－スバックで任意売却を行うには、家賃とのバランスによって売却価格が決まるからです。
家賃収入を望む個人投資家が購入することが多く、一般的に年間家賃の１０倍前後が売買価格になる事が多いです。
２－２－２．債権者の承認がもらえる売買価格である事
リ－スバックの家賃を安くするために、最も大切なことは売却価格を安くすることです。
住宅ローンの返済や債権者の承認がもらえないのであれば、金融機関から任意売却が認められなくなってしまいます。
そもそも、リ－スバックではすぐに住むことが出来、住宅ローンが使える空き家の市場価格と比較して、投資用ローンが一般的であるため、７割程度で売却されるのが一般的であることから、そのようなことも視野に入れ検討することが必要になります。
特に、任意売却でご自宅を売却する場合、まずはローンを減らすことが目的です。
また、債権者から公明正大な売却活動を求められることから、家賃以外でいかに高く売却するかを考えることが本当に大切です。
この辺り、相談時に『どうやって、自宅を高く売るのか？』と、担当者にキチンと確認して下さい。
なお、私たち、アリネットの売却の場合、自宅に住みながら売却したいという方が多いため、まず、ご自宅の写真から上のようなフルＣＧ画像を作成し、次に、ポータルサイトに掲載する待ちの営業だけでなく、自社で保有している個人投資家１０，０００人のリストに定期的に情報提供を行い、買主を見つけてきました。
２－３．親子や親族間売買の選択肢も視野に入れよう
住宅ローンの返済がかなり厳しい状況においても、自宅を親族間売買することによって自宅に住み続けることや第三者に所有権を渡さずに済みます。
『親族間売買』とは、親や子、親類などに不動産を売却する方法です。
親族間売買に取り組むことによって、住み慣れた自宅に住み続けることができるだけではなく、競売にかけられるのを防ぎ、近隣の方に知られる等のプライバシーを守ることも可能です。
＞＞親族間売買に関する詳しい説明はこちらのペ－ジにまとめておきました。
そのようなことから、多くの方が望まれ、取り組まれています。
ただし、売買に当たって、いくつかの注意点も存在します。
２－３－１．融資が厳しい
まず、子供の名義で住宅ローンを組もうとしても、親族間売買では審査に通りにくいという実情があります。
なぜなら、子供が親の借金を肩代わりする、いわゆる「債務の置き換え」と判断するからです。
そのため、住宅ローンの相談は大手銀行だけでなく、積極的に、地方銀行や信用金庫などに相談するといいと思います。
２－３－２．住宅ローンが利用できない？
また、子供が住宅ローンを組めたとしても、子供の家庭でマイホ－ムを購入する際に住宅ローンが利用できない可能性があります。
子供の将来的な事情も踏まえて、取り組むべきケースであると言えます。
２－３－３．贈与税や所得税の対象になる事も？
さらに、一般的な不動産価格よりも安い金額で売買した場合には贈与税、高い金額であれば所得税の対象になってしまうことがあります。
金額が安すぎても、高すぎても問題が生じてしまうということです。
この辺りは、個別性が強いため、分かっている専門家に確認して、進めるようにしてください。
念のため、私たち、アリネットのグーグル上の口コミはこちらのページにまとめてあります。
３．どうしても自宅に住み続けたいなら、いつ・どのように相談した方がいいか？
住宅ローンの返済が困難な状況であるとしても、どうしても住み慣れた自宅ですから、住み続けたいという意思をお持ちの方が本当に多いです。
ただ、どのようなタイミングでも、リ－スバックで自宅の任意売却が可能というわけではありません。
また、あまり知られていませんが、『競売の申し立てが行われてしまうと、８０万円程度の予納金や費用が住宅ローン残額に追加され、将来の負担が増えてしまいます』
そのため、住宅ローンの返済が不安又は滞納中の方は、できる限り早い時期に任意売却を取り扱う不動産会社や専門会社に相談することが大切です。
３－１．いつまでに相談すべきか？
リ－スバックで任意売却を行うためには、その時期がとても重要で記述の通り、競売の手続きが進む前に取り組んでおく必要があります。
それは、競売の入札が始まってしまうと、費用負担が増えてしまう事と、ほぼ任意売却が認められなくなってしまうからです。
そのため、余裕を持って、価格や条件を踏まえた売却活動を進められる時期は『滞納前』です。
住宅ローンの返済が厳しい、将来的な収入アップも見込めない、というような状況でご相談いただくことを個人的にはお勧めしています。
他にも、記述のリースバックを望まれた茨城県古河市の方は病気で入院し、一時的に収入が減ってしまっただけなので、滞納が進む前にリースバックを選び、将来の買い戻しを希望されていました。
と言うのも、住宅ローンの返済を滞納し続けていると、ご自宅に督促や催促が届くようになり、保証会社が金融機関に代位弁済を行うと、保証会社から一括返済を求められます。
というのも、この時期になると、『期限の利益の喪失通知』というものが届き、住宅ローンの毎月の返済がもはやできなくなるからです。
この時期が過ぎると、競売手続きが始まります。
そのため、任意売却するなら速やかな相談が必要な時期であると言えます。
保証会社からローンの一括返済を求められ、何もせず、返済しないでいると３カ月程度で、競売手続きが開始されることになります。
この時期でも、任意売却の意思を金融機関に伝えることで競売の手続きを止めてもらえる可能性はあります。そのため、１日でも早い相談が必要です。
残念ながら、競売の申し立てが行われると、「期間入札の通知」が届くようになり、いよいよ入札が開始されることになります。
入札が始まると債権者は任意売却を認めてくれる可能性が極めて低くなることから、競売の申し立て後においては１分１秒でも早い相談が必要だと思います。
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３－２．どのように自宅の売却相談を進めるべきか？
納得のいくリ－スバックで任意売却を行うには、期間、家賃、買い戻しなど譲れないポイントなどを初めからしっかりと伝えておくことが大切です。
例えば、希望の家賃はどれくらいなのか？あるいは、将来的に自宅を買い戻したいなど、各ご家庭においてさまざまな希望があるはずです。
相談を受けた不動産会社や専門会社は、それらの希望を踏まえ、条件にあった売却先を探すことになります。
そのため、買主が見つかった後に、それらの希望を変更したり、あるいは追加してしまうようなことになると、また新たな売却先を見つけなければならないことになります。
まずは、ご家族間でしっかりと話し合ったうえで、不動産会社や専門会社の担当者と相談し、最終的な条件を詰めて取り組む必要があります。
ただ、ここまで行けば、リースバックや任意売却を行い、ご家族と以前の生活を取り戻すのは容易です。
多くの方はどうしたら良いか、分からない為、滞納が進んでしまい、売却活動の時間が減ってしまうのが実態です・・・。
４．リ－スバックで任意売却を行う方法でよくある質問とその回答
リ－スバックで任意売却を行う方法において、よくある質問とその回答をいくつかご紹介しましょう。
４－１．住宅ローンの返済が厳しい
【質問】
昨今の社会情勢によって収入が激減し、しかも子供の教育費もかさむことから、住宅ローンの支払いが大変厳しい状況にあります。
まだ滞納はしていませんが、今後、返済が難しくなるのは間違いありません。
そのような状況で任意売却を考えていますが、ほかにどのような選択肢があり、どこに相談すればいいのでしょうか？
【回答】
任意売却と共に、リ－スバックと呼ばれる方法によって、自宅を競売から守ることができ、さらに住み続けることが可能です。
まずは、お近く、又はインターネットで住宅ローン問題に精通した不動産会社や専門会社に相談し、また、利用している金融機関に連絡することをお勧めいたします。
不動産会社や専門会社に相談すれば、適切なアドバイスを受けることができ、また金融機関に相談すれば返済条件を変更してもらえる可能性があります。
４－２．任意売却後のリ－スバック
【質問】
住宅ローンの支払いがどうしても困難になり、任意売却を検討しています。さまざまな情報を調べる中で、リ－スバックという制度があることを知りました。
できることならば、そのまま住み慣れた自宅で生活がしたいために、リ－スバックを活用できればと考えています。
任意売却の買い手が付いている状態でも、リ－スバックすることは可能なのでしょうか？
【回答】
任意売却後に、リ－スバックによって賃貸住宅として住み続けるには、任意売却に取り組む前にリ－スバックを条件にしておく必要があります。
任意売却で購入される買主は、収益物件として購入されるだけではなく、転売を目的としているなど、さまざまなケースが考えられるからです。
そのため、まずは任意売却しても住み続けることはできないのか、不動産会社・専門会社にその旨を伝え、適切なアドバイスを受けることが大切です。
５．自宅に住み続けるため、リ－スバックで任意売却を行う方法まとめ
リースバックを行えば、自宅を売却しても買主と賃貸契約を結び、そのまま賃貸住宅として住み続けることができます。
また、住宅ローンの支払いが厳しい、滞納してしまったという方であれば、リ－スバックと共に任意売却と組み合わせることも可能です。
ご存知の通り、住宅ローンを滞納し続けていると、競売にかけられ自宅から立ち退かなくてはなりません。費用負担も増えてしまいます。
ローンを整理し、一日も早く家族との大切な毎日を取り戻すため、自分ならどうした方が良いか？
自宅を守り、そのまま住みなれた自宅で生活を続けるため、ローン不安などがあるようなら、なるべく早く、任意売却に特化した不動産会社や専門会社に相談することをお勧めしています。
もし、お近くに信用できる先がない又は近所にバレたくない場合には、私たち、アリネットにご連絡下さい。
状況や希望次第でお近くの弁護士や司法書士等の専門家をご紹介したり、銀行など債権者との交渉や買主を紹介することが出来ます。
なお、個別相談の特典LINE公式からご連絡いただいた方には、無料で債務整理や任意売却に成功した１５事例をまとめた冊子をプレゼントしています。
＞＞住宅ローンの返済に困った時、問題解消に向けたチェックリストはこちらのページにまとめておきました。
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