こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
２０２１年に長野県上田市にある最寄駅から８分の所にあるご自宅を売却しました。
４０代の女性から弊社ホームページにたまたま問い合わせて頂きました。
コロナ禍の仲でしたが、ご自宅で２度の面談を経て、売却のご依頼を受けました。
後述しますが、１０年以上、今のご自宅に住んだ方が自宅の売却を検討する場合、税金の特例や控除を併せて、利用することができます。
口コミの評価が良く、しっかりしている会社だと思ったので連絡してみました。
現在、父親と二人暮らしで、階段を使うと膝が痛いので売却して、マンションや平屋を探そうと思いました。
ただ、この家に住んで４０年近いので、売れるのか？
そして、どうすれば良いか等本当に不安でした。
ほぼ毎週、LINEや電話で連絡をもらい、状況も分かっていたので助かりました。
面談時にお願いされた条件を踏まえ、ご近所様との関係や資金的に住みながらご自宅を売却し、契約後にマンションやアパートなど引っ越し先を探す流れでじっくりと進めさせていただきました。
＞＞１０年以上今の自宅に住んでいる方は売却前に読んでほしい、税金の控除や特例について、具体例と共にまとめました。
１．実家の売却を考えた理由は？
二人暮らしですが、父親が高齢になり、階段を使って、自分の部屋に行くのが辛くなったので、今は、一階のリビングで暮らしていました。
ただ、真夏など、暑すぎて、現実的にこの形で続けていくのは厳しいと思い、元気な内に家を売り、マンションに引っ越そうと父親と話し合いました。
それでも、周りとの関係やいきなり家賃を払って生活することは出来なかったので、『先ずは自宅を売り、その後、引っ越し先を探そう』と思っていました。
始め、相楽さんから「あの家なら学生や外国人のシェアハウスなどで貸し出して、マンションに住み、年金代わりにしてもいいのでは？」と言われました。
他にも、戸建てだとマンションと異なり、個別性が強く、査定価格がブレるので一先ず、希望価格で売り始めた方が良いとか、現金より、このまま貸家にしておいた方が相続税が掛からない事を教えてもらいました。
ただ、貸し出した場合のトラブルや今後の生活や私の車のローンも残っていたので、空き家にして、貸し出すより、売却する事にしました。
＞＞自宅の売却時に聞かれる税金に関して、税理士さんに聞いた優遇税制についてこちらのページにまとめておきました。
特に、１０年以上今の自宅に住まれている方はメリットが大きいので、担当を含め、確認後に売却を決めて下さい。
節税は、３，０００万円の特別控除だけじゃありません。
２．売却に当たって希望は？
父親が膝が痛いと常に言っていたので、「なるべく早く売って、引っ越したい」と伝えました。
ただ、これしか資産がないし、ほかにローンもあったので、なるべく高く売ってほしいとも伝えました。
資金的に住みながら売却する事を条件にして、引っ越し先は駐車場があり、家賃１０万円ぐらいで探してもらいました。
３．売却を検討する際の不安や悩みは？
これしか資産が無いので、売った後、どうなってしまうのか心配でした。
あと、初めての不動産売却なので、やり方や手続きは本当に不安でした。
電話だけでなく、相楽さんに『実家まで２度来てもらい、親にもどう進めていくか説明』してもらいました。
もちろん、相楽さん達にダマされてるかもと途中思ったこともありました。
ほかにも、建物の調査や境界など古い建物だったので、どうする事も出来ない事も伝えました。
また、室内や建物の写真もきれいなものがなく、どうしたら良いか等色々と聞きました。
写真など撮っていく中で汚いというか、個人的な部分は流石に恥ずかしいので隠してもらう等にお願いしました。
「家に人が住みながらの売却で、荷物がある中でどうしていくか？」と、聞いた所、CGイメージを使って、資料を作るとのことだったので、二人で安心しました。
＞＞１０年以上今の自宅に住んでいる方は売却前に読んでほしい、税金の控除や特例について、具体例と共にまとめました。
４．玄関も壁も床も古い
建物が４０年ぐらい建っているので、何もかも古く、大丈夫かなと思っていました。
ただ、実際に買主を募集したら、北陸新幹線の停まる駅に近いからか、不動産業者の方が３社も見に来てくれました。
それでも、建物は古いので、修理について、色々と必要な事を言っていました。
結局、不動産会社の買取では満足する価格は出なかったので、改めて、周りに知られないように、相楽さん達は個人の購入者を探すため、メーリングリストや大手不動産会社に紹介してもらいました。
正直、私たちも色々な人に見られるのは嫌でした。
それでも、早く売るためにインターネットに掲載しても良いと相楽さんには伝えました。
一気に週末から２組の家族が内覧に来たり、私たちのような高齢者の検討者などにも見て頂き、行けるのでは？と俄然盛り上がっていました。
＞＞同じ様に、都内ですが、子育てで両親に助けてもらう為、実家を売った事例もあります。
５．個人の方から買いたいと連絡が！
結局、相談から６ヶ月して、実家を内見した個人の方から２，３００万円で買付を貰い、相楽さん達が条件を交渉してくれました。
先ず、古い建物なので、売却後は建物も地中も責任を持たない（契約不適合責任の免責）を入れました。
次に、お隣さんとは仲良くやっていましたが、境界はそのまま引き渡す事を条件に入れてもらいました。
買主さんは全ての条件を了承してくれ、手付金３００万円で契約しました。
その後、１ヶ月ぐらいで残りの支払いも無事に終わり、実家の売却は完了しました。
次に、条件に合う引っ越し先を一緒に探してもらう為、また自宅に来てもらいました。
家賃１０万円で駐車場付きだと、日当たりがダメとか、建物が古い等ありました。
それでも、父親の体調からエレベーターがついているマンションを実際に３部屋見て、決めました。
相楽さん的には日当たりを・・・と言っていました。
でも、それだと予算的に辛いので、今の部屋に申し込みをいれ、決めさせてもらいました。
相樂さんたちには、本当にたまたま相談でしただけでした。
それなのに、売却だけでなく、私たちの引っ越し先も含め、最後までキチンとやってくれ、本当に感謝しています。
６．担当のコメント
今回は、賃貸マンションへの住み替えを伴う、お父様とお二人で暮らしていた戸建ての売却依頼でした。
コロナウイルスの影響もあってか、戸建ての賃貸や売買は本当に人気になっています。
ちなみに、個人的な感覚としては都心に近い程、立地次第では空き家のリノベーション及び賃貸運営が十分にできます。
私たちが提案しているのは、『金利等条件のいい制度融資を使って、しっかりリフォームし、ゆっくり長く儲け、将来的な売却益も手に入れる』事です。
と言うのも、都心であるほど、アパートやマンションになってしまう事が多く、１階が広い戸建ては使い道が多く、シェアハウスやグルーピングホームなどで結構いい家賃を取る事も出来るからです。
過去の事例では、都内の戸建てをそのまま家族に貸すと１６万円でしたが、シェアハウスだと２４万円、グループホームに貸すと２８万円になりました。
１．５倍以上です。
ただ、今回の様に、自宅を賃貸にした際のトラブルを心配される方も多く、その場合は売却し、現金を生活費やその他の支払いに充てるケースが多く、一生懸命売却活動をさせて頂きました。
- 購入希望者のリストへ定期的な紹介
- 地元の不動産会社への買取・紹介
- 大手仲介会社への客付け営業
- SUUMOやホームズなどホームページへの掲載
この案件は２０２１年に成立したものですが、今思うと、コロナバブルの初期の段階でまだまだ不動産の取得競争が激しくない時期でもっと高く売れたかもしれないと思っています。。。
ご面談時、周辺相場や過去の成約事例などを見て、かなり高値で出したつもりでした。
最終的には、個人の方に買っていただき、物件がない状況を踏まえ、本当に希望価格で出すのが正解かもしれません。
査定価格＜売買価格＜希望価格
が、個人的なイメージです。
ともかく、引っ越し先も踏まえ、この案件はいくつかの幸運が重なって、売却がうまく出来た案件だと思います。
最後に、下のグラフの通り、戸建てはマンションと比べ、個別性が強く、査定価格が全く当てにならないと分かっているので、古くても立地が良い戸建ては強気で売却を開始してみて下さい。
２０％近く、異なる事もあるようです・・・、戸建の査定は難しいですね。
*首都圏不動産流通市場の動向（公益財団法人東日本不動産流通機構）参照
売却し、ローンを返済したり、生活費にするにしても、その後の生活をよくするためにはともかく高く売り出す事が大切だと思います。
地方だけでなく、東京など一都三県においても高齢化や相続が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に実行していきたいと思います。
もし、あなたが今、どうするか、悩んでいる場合には、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
うちの場合、たらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、同様に、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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