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リストラで収入が無くなり、滞納が続いている方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
２０１６年に、ご相談から３ヶ月でご自宅の任意売却を行った事例です。
営業職で当時３０代のＫさんは２００７年、３０歳での結婚を機に神奈川県大和市に区分マンションを購入しました。
頭金３００万円、借入金２，０００万円で住宅ローンを組むという、決して無理のない住宅計画です。
しかし、住宅購入後９年目に店舗の売り上げが落ち、リストラの煽りを受け、住宅ローンを滞納。そして、自宅に競売の申し立て書類が届いた。。。
そのような状況で私たち、アリネットにご相談いただきました。
結果的に、ご自宅の任意売却できたものの、自己破産寸前までいった事例です。
その後、４年と時間が経ったこともあり、同じく返済に困っている人を助けることが出来るならと、Ｋさんに許可を頂き、当時の状況や解決方法、その後の生活などをインタビューさせていただきました。
１．原因：住宅ローンを滞納し、競売開始決定通知が届く
既述の通り、Ｋさんは２００７年、神奈川県大和市に２，０００万円の住宅ローンを組んで区分マンションを購入しました。
頭金は３００万円、金利は３．８０％。
２００７年はリーマンショック直前で景気がとても良く、住宅ローン金利も少し上昇した年でした。
借入額３，０００万円、３０年返済のケースで、三井住友銀行や三菱東京ＵＦＪ銀行（現：三菱ＵＦＪ銀行）など大手銀行の住宅ローン金利は３．２３％。ネット銀行系で２．９０％前後。
参照：オールアバウト
Ｋさんが借り入れた住宅ローン金利の３．８０％はやや高かったものの、借り入れ総額が２，０００万円とそれほど高額でなかったため、大きな負担にはならないはずでした。
そもそも、Ｋさんの住宅ローン金利が高めだったのは、給与体系にあったと考えられます。
営業職のＫさんの収入は歩合制が占める割合が大きく、基本給が抑えられている分、営業成績が良いと収入を伸ばすことができました。
マンション購入時はＫさんの営業成績は良く、一般的なサラリーマンよりも稼いでいました。
大きなお金が入るとパーっと使ってしまいがちな面がありましたが、仕事がうまくいっていたのであまり気にしていなかったようです。
- 歩合制の割合が大きい給与体系。
- 収入の割には貯金が少なかったこと。
- 当時は収入が大きかったので細かな金利比較などをせずに金融機関を選んでしまったこと。
こうした背景から、Ｋさんの住宅ローン金利はやや高めに設定されたと考えられます。
しかし、マンションを購入してから９年目の２０１５年。
営業エリア近くにアウトレットモールができ、Ｋさんの顧客の流れが変わってしまいました。
営業成績は下降の一途を辿り、収入が激減するだけでなく、ついにリストラ。
残念ながら、貯蓄もほとんどできていなかったので、毎月の住宅ローン返済額１０．３万円を滞納。
固定資産税や管理費、修繕積立金など諸費用込みで毎月１４．５万円の負担はとても払えない状況になってしまいました。
そして、銀行からの手紙や電話を無視し続けていた結果、リストラからおよそ一年後には競売開始決定通知が届いてしまったのです。
通知が届いて焦ったＫさんは、ようやく動き、インターネットで調べ、僕たち、アリネットに連絡して来られました。
＞＞２０１７年に同じく、神奈川県横浜市で行ったリストラによる自宅の任意売却はこちらです。
２．希望：自宅に住みながら売却したい。競売は無理。
ご連絡頂いた時にはすでに競売開始決定通知が届いていたので、一刻の猶予もありませんでした。
すぐに馬場がＫさんのところへ駆けつけ、状況を詳しくお聞きしました。
Ｋさんの大きな希望は下記の２点でした。
・アパートを借りる余裕がないので、住みながら売却したい。
・できれば競売を回避して少しでも借金を減らしたい。
正直に言って、タイミング的に競売の回避は非常に難しい状況でした。
この段階で競売を回避するには、任意売却の準備を進めつつ（とにかく買い手を見つけないといけません）、同時に債権者にマンションを任意売却する許可をもらう必要があるからです。
競売開始決定通知が届いている状況で、債権者は債務者（このケースではKさんのこと）を当然ながら信用していません。
つまり、「任意売却させてください」と言ったところで「はい、どうぞ」とはならないのです。
ですので、債権者に納得いただける条件を提示したり、落とし所を見つけて交渉しないといけません。
時間もなかったこと、後述する提案に納得いただいたことから、Ｋさんにはアリネットに任せてもらうことになりました。
３．不安や心配：競売開始決定後でも売却できるのか？
Ｋさんはリストラ後、どうして良いか分からず、ずっと家にいました。
一年経って自宅に競売の申し立て書類が届き、焦って、アリネットに連絡してきた状況でしたので、何も知識もなく、当然準備もできておらず、とにかくたくさんの不安や心配を抱えておられました。
これまで銀行から電話や手紙が届いていたようですが、全部無視していたようです。
念のため、もし、滞納が続き、銀行から電話や手紙が届いている場合、銀行の担当者と話し、状況を説明した方が良いと思います。
と言うのも、返済を止めたり、利払いだけにしたりと対策を取ってくれることがあります。
また、任意売却で自宅を売却する場合でも担当者に事前に説明し、生活が厳しい事を伝えておくことが大切です。
このケースでは、その不安や心配を一つひとつ聞いて、解決に最も近い方法を提案させていただくことにしました。
話を聞いた結果、Ｋさんの不安や心配をまとめると下記の通りです。
・既に競売がスタートしていたので、本当にマンションが任意売却で売れるのか、いつ売れるのかと心配していた。
・アパートを借りる余裕だけでなく、売却後の生活も不安を抱えていた。
実際、Ｋさんが思っている通りかなり厳しい状況で、マンションが売れるかどうかだけでなく、残念ですが、売却後の生活の見通しも立っていない状態でした。
とはいえ、競売となるとほとんどのケースで市場価格の７割程度でしか売却できないので、多額の借金が残ってしまいます。
ですので、まずは競売を回避し、早急に任意売却できる方法を探りました。
４．解決法：競売までに買主を見つける
時間がなかったので、Ｋさんには下記の提案をしました。
・競売までに買主を見つけるため、買主へリストを使って直接営業する。
・ＣＧで部屋のイメージを作り、購入希望者リストおよそ３，０００件に直接紹介する。
通常の不動産売買のように、インターネットに掲載したり、チラシを作って配布していては間に合いません。
ですので、アリネットが経験の中でおつきあいのできた購入希望者リストに直接紹介することを提案させていただきました。
その際、マンションを出て行く余裕もなく、部屋をキレイに片付ける時間もなかったので、ＣＧで部屋のイメージを作ることも併せて提案しました。
Ｋさんにはすぐに承諾いただき、早速ＣＧイメージを作ってお見せしたところ、自分の家じゃないみたいと感動しておられました。
ただ、任意売却実行後も収入にめどが立たないため、念のため、自己破産に向け、弁護士も紹介させていただきました。
５．期間：３カ月後、競売直前にマンションを１，３００万円で任意売却
ＣＧイメージや部屋の情報と購入希望者リストに送ったところ３件連絡があり、最初の相談から約３ヵ月後、競売直前に契約し、任意売却することができました。
もう少し時間があれば、もっと良い条件での売却もできたかもしれません。
ただ、とにかく競売を回避することを最優先でしたので仕方ありません。
売却額は１，３００万円で２００万円の残債が残りました。
自宅に住みながら売却でき、また競売での売却より良い条件だったとは思います。
それでも、もっと時間があれば・・・と思わずにはいられません。
リストラという憂き目に遭い、思考停止してしまう気持ちもよくわかります。
実際、これまでそうやって追い込まれてしまった方々からの相談を受けてきました。
しかし、そんな時こそ一歩踏み出してほしいです。
住宅ローンの返済が厳しいと感じた時、遅くとも滞納していたらすぐにご相談いただければと思います。
ご本人はもちろん、家族や知人でこれを見ている人がいたら、教えてあげてください。
６．返済金額：毎月の返済が１４．５万円から２万円に
２００万円の残債が残ってしまったものの、毎月の住宅ローン等の返済額は、１４．５万円から２万円まで一気に減らす事が出来ました。
競売開始決定通知が届き、競売まで待ったなしの状況では最良の結果になったと考えています。
ただ、やはり、もう少し早くご相談いただければ・・・、と悔しい思いが残ってしまった案件でもあります。
７．任意売却後の生活：生活保護を受け、アパートへの引っ越しを成功
７－１．自宅売却後、自己破産や生活保護の受け、引っ越し
Ｋさんはその後、役所に行き、生活保護を受け、アパートへの引っ越しを成功させました。
生活を立て直すべく、仕事を探してコツコツと２万円の返済を続けられているそうです。
ただ、今は新しい仕事を見つけ、生活保護の受給もやめ、新しい生活を送っているとのことでした。
リストラ当初は頭が真っ白で、ただただ時間だけが過ぎてしまい、競売という危機的な状況になるまで何もできなかったというＫさん。
事態を悪化させてしまったものの、競売開始決定通知が届いてからは行動し、最悪の状況を免れることができました。
一度生活保護を受けるまでになったものの、精神的にも金銭的にも立ち直り、まだ若いのできちんと返済を続ければ任意売却によるブラックリストの影響もなくなります。
大変な案件でしたが、アリネットとしてお役に立てて本当に良かったと思います。
７－２．住宅ローン返済危険度セルフチェック
２０１２年以降、これまで北海道の釧路から熊本の水俣まで、ほぼ全国対応で３００件近い、住まいのお悩み相談を行って来ました。
念のため、あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。
個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか？
２０１５年以降、実際にあった２００件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。
□毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
□銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
□ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
□転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
□借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
□養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
□ボーナス等一時金が減った又は無くなった
□離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
□自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
□年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい
２つ以上当てはまる場合、直ぐにローン整理を得意とする専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、LINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。
今回のように、無料のオンライン個別面談も行っているので、状況が悪化する前にご相談下さい。
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ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による強制的な追い出しなど、今の生活を失いかねません。
そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。
あなたの満足のいく解決に導くことが出来ると思います。
どうするか、悩んでいる場合には、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
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＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、同様に、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
同じ大和市で、相続したご実家の売却を行いました。
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