土地の売却を検討中の方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
不動産の売却と言えば、大きなお金が動く分、契約や決済など立ち会いが必要だと思われがちです。
しかし、相続した実家など遠方にある不動産では、予定を合わせて現地に向かうことは大変な場合があります。
そこで今回は、不動産売却を遠方からおこなうにはどのようにしたら良いか、方法や流れ、注意点について解説します。
１．不動産売却を遠方からおこなう方法
売却時は、商談や内覧などは売主ご不在で進めても、売買契約時には基本的に売主と買主双方の立ち会いが必要とされていました。
しかし最近では、電子契約の法的な承認なども含め、非対面での契約の一般化が進んできました。
１－１．持ち回り契約
契約書の持ち回り契約は、売買契約書を、売主、買主、不動産会社の３者間で郵送しあってやりとりする方法です。
まず、不動産会社が契約書の原本を作成して買主に対して郵送し、それを受けた買主が署名・捺印して売主へ郵送するとともに、手付金を所定の口座へ振り込みます。
売主は契約書に署名・捺印し、手付金の入金を確認後、不動産会社へ返送することで売買契約は完了し、最後に自己保管分の契約書を受け取ります。
電子契約は電子署名を用いて、この持ち回りをメールの転送でおこないます。
１－２．血縁者などによる代理契約
血縁者や知人に依頼し、代理人となって契約に立ち会ってもらう代理契約という方法をとることができます。
この方法では、売主に代わって代理人の方が不動産売買契約書の署名・捺印をおこないます。
ただし、契約時にトラブルがあった場合は、代理行為を依頼した方の責任となるため、信頼できる方に依頼するよう心掛けてください。
また、代理行為を依頼する方への委任状と、そこに捺印された売主の方の印鑑証明が必要となります。
１－３．司法書士に依頼して代理契約
血縁や知人の方以外に報酬は必要ですが、契約時に司法書士に依頼して代理を引き受けてもらう方法もあります。
司法書士は、専門的な法律知識を持ち、不動産登記だけではなく契約書類作成などもおこなえる専門家です。
司法書士事務所のなかには、抵当権や所有権など不動産登記の件だけでなく、契約や現場立ち会いまで代理人としておこなえるところもあります。
２．不動産売却を遠方からおこなうときの流れ
遠方の不動産売却は、以下のような流れで進めていきます。
２－１．査定から媒介契約
まず、売却計画を立てるうえで重要なポイントとなる、物件の価格に関する査定をおこないます。
この査定は買取をご希望の場合は別として、中古車の場合などと異なり、査定額が高いところに依頼するという性質のものではありません。
査定価格だけではなく、売却される売主の方のご希望や事情をしっかりサポートする関係性となりそうかという点が大事になってきます。
査定を経て、不動産会社が物件の仲介をおこなうための媒介契約を結びます。
全国の売却のご相談を受けている弊社の立場では、遠方の物件でも現地の会社より、コミュニケーションを取りやすい不動産会社をおすすめします。
２－２．売却活動
物件の情報を公開し、売却活動に入ったら、物件のある現地の不動産会社にも情報が共有され、お客様からのお問い合わせや内覧希望が入ります。
お問い合わせの一次対応や、内覧の対応は現地の不動産会社がおこないます。
レインズ（公的な不動産会社間情報流通システム）などを通じた物件情報の広報と、販売状況の報告義務は、専任、もしくは専属専任の媒介契約を結んだ不動産会社にあります。
買主が決まるまで売却の事実を周囲に知らせたくないという場合、弊社では物件情報を公開せず、投資家ルートで買主を決定する方法も取れるため、ご相談ください。
２－３．契約から決済・引き渡し
買主との売買契約については、前述のように電子契約や持ち回り契約によって、売主の方は現地に行かずにおこなうことが可能です。
契約書は通常の契約と同様、事前にドラフト（草案）を共有して、双方で内容を確認して修正事項がないかどうかチェックをおこないます。
残金の決済と引き渡しは同時におこないますが、この際は代理人を立てて出席を依頼します。
当日は代理人に委任状を託し、印鑑証明も準備してもらいます。
登記関連の申請代理人となる司法書士による、売主の方の本人確認・意思確認は、代金決済の当日までに事前面談をしておきます。
これにより、司法書士の手数料と交通費が発生するためご注意ください。
３．不動産売却を遠方からおこなう際の注意点
上記の流れのほか、遠方からの売却で注意する点はどのようなものがあるでしょうか？
３－１．書類の不備などに注意
遠方からの売却準備は、書類の不備があると、スケジュールが延期となってしまうケースもあります。
委任状、印鑑証明、実印、領収書など事前に不動産会社とよく相談のうえ、契約や決済時に必要なものは事前に準備するように心掛けてください。
そのために、内覧から決済あたりまでに必要なことや、スケジュールの流れも確認のうえ、「結局行かなければ」というようにならない工夫をしておきます。
また、行かなければならないのであれば、最小限にとどめられるよう用件を集約して済ませるようにしましょう。
例えば、家財の仕分けや処分、現地の関係者との打ち合わせなどは、一度で済むように予定を組むと良いです。
３－２．物件の状況を正確に把握して伝える
３－２－１．告知書への記載
物件を購入する買主の方の立場に立つと、売主と一度も顔を合わせないのは、少し不安に思われることもあるかもしれません。
買主の方が安心して購入できるよう、物件の状態に関しては極力チェックをして、物件状況報告書（告知書）に記載するようにします。
告知書への記載は告知義務と言って、物件の状況について知っていることは、余さず伝えることが義務となっています。
３－２－２．インスペクション
現状販売で売り出す方法もありますが、物件の価値相応の価格で売却するには、上記のほかにさらに有効な手段として、インスペクションをおこなう方法があります。
インスペクションとは専門家のチェックによって、土地や建物に隠れた不具合がないかどうかを証明することです。
専門家の確認でもカバーしきれなかった不具合が見つかった場合に備えて、住宅瑕疵保険も付帯できるため、買主にとっては大きな安心要素となります。
インスペクションの費用は５万円から６万円程度が多く、所得税計算の際に、譲渡費用の経費として計上することもできます。
３－３．媒介は身近で相談できる不動産会社へ
前述のように、売却のご相談自体は身近で経験やノウハウのある不動産会社が担当し、現地の不動産会社とコミュニケーションを取るのが良いと考えます。
売却のプロセスで出てきた疑問や悩み、新しい情報などについて密接なコミュニケーションをおこなうのが、充実した売却につながります。
弊社では、全国を対象にしている関係で遠方の売却のお悩みのサポートも多数手がけ、喜びの声を頂いておりますので、是非お気軽にご相談ください。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却を遠方からおこなうにはどのようにしたら良いか、方法や流れ、注意点について解説しました。
４－１．スムーズな売却のためには・・・
事前に必要な準備さえしておけば、遠方の売却も難しいことではありません。
スムーズで理想に近い形で売却するためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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