不動産売却を検討中の方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
不動産売却には一般的な仲介での売却の他に、買取という不動産会社が物件を直接買う方法があります。
買取と仲介にはそれぞれ特徴やメリットとデメリットがあり、売却の流れも異なります。
そこで今回は、不動産売却時の買取と仲介の違いはどのようなものか、メリットやデメリットについて解説します。
１．不動産売却時における買取と仲介の違いとは？
まず、不動産売却における買取と仲介の違いについて解説します。
１－１．買取による不動産売却
買取は不動産会社が買主となり、売却する物件を不動産会社が直接買い取る方法です。
売主が買取の意思表示をして、不動産会社の査定に対して折り合いがつけば、すぐに売買契約できるのが特徴です。
広告や内見などの販売活動を行うこともなく、取引を完了することができます。
買い取った物件は、不動産会社が手入れを行ったうえで再び市場で販売されます。
１－２．仲介による不動産売却
買取よりも一般的な不動産売却の方法が仲介で、不動産会社が売主と個人の買主の間に入り不動産取引をする方法です。
不動産会社が仲介に入る理由は、専門知識にもとづき、消費者である売主と買主双方の権利を守ることが求められるためです。
また、売却や住み替えを行う場合は、家族が増えた、離婚する、親と同居する、相続が発生したなど、人生の節目に関係していることが多いです。
他にも住宅ローンの状況も関係してくるため、サポートが必要となる場面もあります。
仲介の場合はそのような売却のサポートや、広告や内見などの販売活動を不動産会社が行うため、安心して取引することができます。
１－３．買取と仲介の売却の流れの違い
買取と仲介では、売却の流れにも違いがあります。
１－３－１．仲介の場合
まず、一般的な仲介の場合の売却の流れは以下の通りです。
- 不動産会社の査定による販売価格提案
- 売主と不動産会社が媒介契約を締結する
- 不動産会社が宣伝活動・内見の対応を行う
- 売主と買主で売買契約を締結する
１－３－２．買取の場合
これに対して、買取の場合の売却の流れは以下の通りです。
- 不動産会社の査定による買取価格提案
- 売主と買主となる不動産会社で売買契約を締結する
買取では、先述したとおり宣伝活動などが不要なため、シンプルな流れで売買契約まで完了することができます。
２．仲介での不動産売却に対する買取のメリットとは？
不動産売却時の買取のメリットを、仲介の場合と比較して解説します。
２－１．仲介手数料が不要
仲介で不動産を売却する場合、不動産会社への仲介手数料が発生します。
仲介手数料に相場はありませんが、法律によって上限額が定められています。
例えば、３，０００万円の物件であれば、「３，０００万円×３%＋６万円＋消費税」で約１０５万円の手数料が発生します。
しかし、買取の場合は買主が不動産会社となるため、仲介手数料は不要となります。
２－２．短期間で売却できる
買取価格について、不動産会社との間で合意ができさえすれば、すぐ売買契約に至れるため、売却に要する時間が短く済みます。
仲介では、広告宣伝を行って買主を探す時間や、販売条件で買主と交渉をする時間が必要です。
また、場合によっては買主の住宅ローンが審査に通らず、契約が白紙になることもあります。
そのため、仲介の場合は、成約するまでに３か月～６か月ほどかかる傾向にあり、ケースによってはさらに期間がかかることもあります。
そのため、古い家の問題を早く片付けたい、早く現金化したいなどのご希望が優先となる場合は、買取を選択する方が多いです。
２－３．契約不適合責任が免除される
不動産売却では、売主が契約不適合責任に問われる場合があります。
契約不適合責任は、契約内容と異なるものを売却したときは、売主が債務不履行の責任を負うというものです。
契約不適合責任では、売却物件の不具合の内容が、契約時の物件状況報告書に書かれていたかどうかがポイントとなります。
雨漏り、シロアリ被害などの欠陥が契約書に書かれてない場合、不動産売却後に売主が補修の対応をしなければいけなかったり、場合によっては契約を解除される可能性もあります。
しかし、買取の場合はこの契約不適合責任は免除となります。
３．仲介での不動産売却に対する買取のデメリットとは？
不動産売却時の買取のデメリットを、仲介の場合と比較して解説します。
３－１．市場価格よりも安くなる
買い取った物件は、リフォームが必要であったり、契約適合責任のリスクも不動産会社が担保する必要があります。
これらの理由で、買取の場合の売却価格は、仲介の場合よりも安くなります。
築浅であったり、立地などの条件の良い物件の場合は、仲介に比べて買取となると損をしてしまうこともあります。
３－２．買取ができない物件もある
すべての物件が買取可能ではなく、中には査定の段階で買取ができないという判断が出ることもあります。
その場合は、物件の状況を明らかにしたうえで仲介に切り替えると良いでしょう。
３－２－１．大抵は買取できる
買主である不動産会社は、購入した不動産に建物を新築したり、リフォーム、リノベーションなどの付加価値をつけ、販売します。
したがって建物の状態や室内の使用状況が良くなくても、大抵は買取が可能となります。
３－２－２．買取が難しいケースは？
しかし、再建築が不可能な場合や、土地の造成に問題があるなど、販売することが難しい場合は、不動産会社による買取ができないこともあります。
３－３．買取を選ぶ前によく検討するのが大切
不動産売却時の買取と仲介の違いについて解説しましたが、このようにそれぞれ特徴や売却時の流れも異なります。
そのため、それぞれのメリットとデメリットをふまえて、慎重にご検討いただくことをおすすめします。
３－３－１．急を要さない場合は仲介を
相続などで売却を急いでいる場合は、早く現金化できる買取を依頼されることが少なくありません。
しかし、売却価格は相場よりも安くなってしまいます。
そのため、急を要さない売却の場合は、時間はかかりますが仲介による売却がおすすめです。
相場の価格で売却できることで、債務の精算や、新しい生活に充てられる資金を準備することができます。
３－３－２．買取保証
また、買取と仲介の折衷の方法として、事前に買取を保証する「買取保証」があります。
買取保証とは、仲介での売却が難しかった場合に買取を依頼できる方法です。
相場の価格で売却できる可能性もあるうえに、売却できない場合には買取で売却できないリスクも防げるため、安心して売却活動に取り組むことができます。
他にも、周囲に知られずに売却したい場合は、販売活動をおこなわない買取を選択する方も少なくありません。
このように、ご自身の希望する条件にあった売却方法を、特徴をふまえてご検討いただくことが大切です。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却時の買取と仲介の違いはどのようなものか、メリットやデメリットを比較し解説しました。
４－１．条件の明確化が重要
買取と仲介の選択もそうですが、売却にあたってはご要望や事情をふまえてよく検討することがとても大切です。
早く現金化したい、周囲に知られずに売却したい、相場の価格で売却したいなど、ご自身の要望を明確にしたうえで不動産売却を進めると良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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