不動産売却を検討中の方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
不動産売却によって所得が発生する場合があります。
売却益から経費を差し引いたものが所得ですが、この所得は翌年の住民税の金額を左右します。
そこで今回は、不動産売却によって住民税はどのように変化するのか、売却時の申告や計算の方法について解説します。
１．不動産売却時の住民税とは？
では、不動産の売却によって実際に、住民税にはどのような変化があるのでしょうか？
１－１．不動産売却の所得と住民税の関係は？
不動産の売却によって生じた所得は、翌年の住民税に反映され、所得金額に応じて住民税の支払額が増額されます。
売却した際に、ローンの残債の支払いや、経費の計上、あるいは控除の特例を適用した結果、売却の所得がゼロかマイナスになることもあり、その場合、翌年の住民税は増えません。
ほとんどの方が、売却した翌年の住民税の増税は意識していない場合が多いです。
１－２．住民税とは？
住民税とは、都道府県および市区町村に収める都道府県民税と市区町村民税を合算した税金のことで、課税標準の税率は１０%となっています。
１－２－１．給与所得の場合
給与所得の場合、住民税は翌年の給与から天引きされます。
そのため、７月頃の最初に住民税の変わる給与明細を見て「ずいぶん住民税が増えたな」と思った経験のある方もいるかと思います。
１－２－２．住民税が非課税になるケース
なお、経済状況などによっては住民税が非課税となる場合があります。
生活保護受給者の方や、障がい者、未成年者、寡婦（夫）、ひとり親で前年中の合計所得が１３５万円以下の方が対象です。
また、前年中の収入から各種の控除を差し引いて計算した結果、合計所得金額が一定額以下になる方は住民税が非課税となります。
１－３．住民税を増やす所得
住民税が影響を受ける個人の所得には、給与所得、不動産所得、譲渡所得、事業所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得の１０種類があります。
例えば、サラリーマンの方の昇給や賞与の増額は、給与所得に分類されます。
１－３－１．不動産の売却による所得は？
不動産売却に伴って増える所得は、不動産を譲渡することによって生じる『譲渡所得』です。
紛らわしいのですが、不動産所得は自己の所有する賃貸物件の家賃所得や、営利目的で売買した不動産所得のことをさし、本記事の所得には当てはまりません。
１－３－２．その他の不動産売却に関連する税金
その他に不動産売却の際に発生する税金として、所得税と復興特別所得税、登録免許税、印紙税などもありますが、本記事では住民税の詳細について解説します。
２．不動産売却時の住民税の課税時期は？
譲渡所得は、翌年以降どのような形で課税されていくのでしょうか？
２－１．譲渡所得を申告する時期は？
まず、不動産の売却に関しては、サラリーマンの方も勤務先は把握しませんので、確定申告によって所得税と住民税に対する申告を行うことになります。
確定申告は例年、不動産を売却した翌年の２月１５日から３月１５日までの間に提出することとなっています。
しかし、現在コロナ禍の影響によって、申告の記入相談が予約制となっていたり、提出期間が延びている場合もあるため要確認です。
不動産売却の確定申告は、必要な資料を事前にそろえ、予約して会場に行けば、記入のサポートを受けて比較的簡単に提出できます。
提出することによって、住民税だけでなく所得税、復興特別所得税の申告も済ませることができます。
２－２．住民税はいつ課税される？
サラリーマンの方は、翌年７月の給与から反映されることが多いです。
住民税や所得税が増えるのは翌年の間のみです。
２－３．住民税の支払い方法
２－３－１．サラリーマンの場合
サラリーマンの方は、確定申告の結果が給与天引きで反映されて、納税する形になります。
２－３－２．個人事業主の場合
個人事業主など、給与所得からの天引きが行われない場合は、自治体の課税課や銀行などの窓口払い、コンビニ払いなどで支払います。
個人事業主などの普通徴収は、申告後に住民税納付書が送付されてくるため、指定の金融機関にて支払うことになります。
各市町村によって異なりますが、６月、８月、１０月、翌年１月のように４期に分けて納付できるようになっていますが、一括での納付も可能です。
３．不動産売却による住民税の計算方法は？
では、住民税は具体的にどのように計算するのでしょうか？
３－１．住民税の税率
３－１－１．所有年数により異なる
まず住民税の税率ですが、売却する不動産の所有年数により異なります。
所有期間が５年以下の短期譲渡の場合は９%、５年を超える長期譲渡の場合は５％となっています。
３－１－２．相続の場合
相続した財産を売却した場合は、所有期間が５年以下でも、長期譲渡と同じ５％の税率で計算します。
この税率は常に一定で、譲渡所得の多寡で変動する累進課税にはなっていません。
これは、累進課税にすると不動産の場合、納税額が大きくなりすぎるケースが出るためです。
３－２．住民税の計算方法
３－２－１．譲渡取得金額の算出
住民税は、申告時に所得税と併せて計算し、申告を行いますが、まずは譲渡所得を以下の計算で算出します。
譲渡所得金額＝土地や建物を売った金額－（取得費＋譲渡費用）
３－２－２．取得費とは？
取得費とは、その不動産の購入金額に、購入時の諸経費などを加えた金額です。
建物については、所有期間に応じて減価償却費相当額を差し引いて計算を行います。
取得費は、発生してからかなり年月を経ていることが多く、不明な場合は概算取得費として譲渡価格の５％を計上することもできます。
しかし、５%では実際よりもかなり少ない場合もあるため、可能であれば当時の領収書を探すか、再発行を依頼するなどしましょう。
逆に、実際の取得費が譲渡価額の５%よりも少ないときでも、譲渡価額の５%を概算取得費とすることができます。
３－２－３．譲渡費用とは？
譲渡費用は仲介手数料、建物の取り壊し費用など、このたびの不動産の売却に伴う費用のことです。
３－２－４．住民税と所得税の算出
次に、税率を掛けて住民税と所得税を算出します。
住民税および所得税＝ 譲渡所得 × 税率
短期譲渡所得の所得税率=３０%、住民税率=９%で３９%に、長期譲渡所得は所得税率=１５%、住民税率=５%で２０%となります。
また、令和１９年までは復興特別所得税として、基準所得税額の２．１%を所得税と併せて課税されます。
具体例として、売却価額４，５００万円、減価償却費相当額控除後の取得費２，２００万円、譲渡費用２２０万円の場合の、長期譲渡の住民税、所得税の計算をします。
４，５００万－（２，２００＋２２０）＝２，０８０万円
２，０８０万×２２．１% ＝４５９万６千円（売却による増税分の合計）
住民税単独では、２，０８０万円の５％である１０４万円を、翌年に徴収されることになります。しかしここまでの説明以外に、さらに控除を受けられる制度があります。
３－３．マイホーム売却時の３，０００万円特別控除とは？
自宅を売却する場合、『居住用財産』としての、一定の要件を満たしている場合は、譲渡所得から３，０００万円が控除できます。
つまり、上記の例では２，０８０万円マイナス３，０００万円となり、所得税や住民税の増税はなくなります。
３，０００万円特別控除は、新しく取得する住居の住宅ローン控除と併用ができません。
そのため、概算のうえ、節税効果の大きい方を選択することになります。
３－４．その他の控除
また、所有期間が１０年を超えた売却の場合、３，０００万円特別控除のほか『所有期間１０年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例』も適用できます。
３，０００万円を超え６，０００万円までの譲渡所得について、住民税４％、所得税１０%への軽減が適用されます。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却によって住民税はどのように変化するのか、売却時の申告や計算の方法について解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
不動産を売却したあとも生活は続いていきますし、住民税と所得税に関しては、翌年になってから慌てないように、事前に状況を把握しておくのが大事です。
スムーズで理想に近い売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
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