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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
今回は、事業認可を目指し、準備が進む「赤羽」駅周辺についてまとめました。
東京都北区にある赤羽駅東口周辺においては２０２０年８月に都市計画決定が下りた、赤羽一丁目第一地区市街地再開発事業は丸紅グループが主体となり進んでいます。
本年度に着工予定の赤羽駅東口から徒歩２分に位置する約０．５haの区域で、周辺には赤羽らしい賑わいのある飲食街があり、これからが楽しみな地域です。
ただ、実際に赤羽を歩いて見ると、幅員が狭かったり、老朽化した建物が多く、様々な観点から再開発が必要なエリアでした。
計画区域は「第一地区」、「第二地区」、「第三地区」と３つの地区に分かれており、それぞれの地区で地権者による市街地再開発準備組合が設立されました。
また、東京都北区に位置する赤羽は下町の温かみを残した雰囲気と味わいがある飲み屋街で賑わう、「せんべろ」の代表的エリアです。
ちなみに、せんべろとは「１,０００円程度の価格でべろべろに酔っぱらえる」という略称で聞き慣れない少し変わった言葉だと思います。
要するに、赤羽は低価格で時間帯を気にせず、気持ちよくお酒をたしなむことができる飲兵衛の聖地というわけです。
*赤羽駅付近の商店街入り口
しかし、赤羽はお酒好きな方だけに人気があるわけではありません。２０１５年に人気俳優の山田孝之さんが出演する「山田孝之の東京都北区赤羽」のオンエアをきっかけに、幅広い層の認知度と人気度が急上昇しました。
その後、再開発計画により、新しい街へと変貌を遂げているため、さらなる人気度の上昇に拍車をかけています。
では、実際にこのように人気度が高くなったことや再開発の影響により、赤羽の価値はどのように変化したのでしょうか？
それに、将来的に街の価値が上昇していくのか、気になるポイントだと思います。結論から言うと、既に赤羽は大きな影響を受け、街の価値が上昇しています。
*駅周辺の様子
なぜなら、２０１９年に住宅ローン専門金融機関のアルヒ社が発表した「本当に住みやすい街２０１９」で１位を獲得するまでに成長しているからです。
審査基準の住環境や利便性など５つの項目の中でも、将来的に「街としての価値が向上していく」ことが見込まれる「発展性」は満点の評点を得ています。このことから、今後も赤羽は再開発が進み、街全体の価値が向上していくことは疑いようがありません。
*駅前の様子
そこで、この記事では「実際に赤羽がどのくらいの価値があるのか？」、「赤羽がなぜ人気地域になっているのか？」を購入して大丈夫かどうかの観点から詳しく解説していきます。
この記事を読み、将来性のある赤羽の魅力に気づく事ができるはずです。最後まで読んでいただき、再開発エリアの一つである赤羽の不動産購入の参考にしてみてください。
＞＞以前、再開発期待で赤羽にあるアパートを購入した事例は以下の通りです。
１．なぜ、今赤羽が人気急上昇しているのか？
*赤羽駅東口改札口付近の様子
北区にある赤羽が人気を集めている主な理由は、以下の３つだと思います。
・北区は子育て支援に力を入れている
・池袋だけでなく、都心にアクセスがしやすい
・学生やファミリー層にニーズが増えている
２０００年以降、赤羽駅西口に建設された「赤羽団地」が老朽化したことにより、駅前の再開発が計画、実行されました。
赤羽の再開発では団地の建て直しや周辺地域に大型ショッピングモールを招致することに加え、次々と中高層マンションを建設されました。
そのため、利便性の良さや住みやすさも考慮され、幅広い層から人気を集めているのです。ここでは、それぞれを詳細に解説していきます。
１－１．北区は子育て支援に力を入れている
赤羽がある北区は子育て世代が安心して子育てをできる環境を整えるため、「親元近居助成」制度を導入しています。
この制度は、同じ区内に親世代と近居または同居して、親のサポートを得られるように１世帯１回限り２０万円を助成する制度です。
本制度のおかげで、実家付近に住居を構えることを検討する世帯が多く、子育てがしやすいといった理由からファミリー層に人気がでました。
１－２．都心にアクセスしやすい
赤羽駅はあまり知られていませんが、ＪＲ京浜東北線やＪＲ湘南新宿ラインなど５本の線が開通しています。
そのため、乗降客数が二番目に多い池袋駅や上野まで約１０分、東京や新宿まで約２０分で行く事が出来、非常に便利です。
さらに、赤羽駅始発の快速も出ているため、主要駅に乗り換えなしで行けることや満員電車を避けることができます。
このように通勤や通学時のストレスを軽減できる上、利便性も非常に高いことが人気の一因だと思います。
１－３．学生やファミリー層にニーズが増えている
*駅前の様子
赤羽駅周辺は既述の通り、ファミリー層に人気のあるエリアになります。
自然やショッピングモール、商店街が充実しているため、ファミリー層をはじめ幅広い年代にとって住みやすい住環境が用意されているからです。
一方、今後は学生を対象とした賃貸ニーズがどんどん増えていくことが見込まれています。
２０１７年４月に「東洋大学赤羽台キャンパス」が開校したからです。
「東洋大学赤羽台キャンパス」では、現在も学生寮の建設やライフデザイン学部の新校舎などの建設が進められています。
コロナ禍でも、２０２３年には福祉社会デザイン学部や健康スポーツ科学部の開校も予定されているため、さらなる学生需要の拡大が見込まれています。
２．赤羽の再開発地域の概要
現在、主に赤羽駅周辺の地域で再開発が進んでいるため、どんどん街が新しく生まれ変わっています。
具体的には、西口に建設された赤羽団地や東口の廃校跡地などです。
赤羽団地はUR都市機構の再開発により、マンションのような外観を持つ「ヌヴェール赤羽台」に、そして、廃坑跡地は東洋大学のキャンパスに変貌と遂げました。
ちなみに、このパターンは中野や金町の再開発にとても似ています。
他にも、商店の整備や交通ターミナルの整備など、細かいところも再開発されています。
具体的に、西口の再開発エリアは以下の画像の地区になります。
*引用：パルロード赤羽
他にも、現在北区赤羽一丁目では、地上２６階のタワーマンションの建設や商業施設を招致する「赤羽一丁目第一地区市街地再開発事業」が決定しました。
*引用：パルロード赤羽
*引用：第一種市街地再開発事業（赤羽一丁目第一地区）の都市計画決定
この事業は、第１から３地区までの広範囲で再開発が行われます。
その中で、都心のタワーマンションと同様のマンション建設を２０２３年に工事の着工、２０２５年の完成を目指し、周辺地域に住宅や商業施設を建設して新たに町の活性化を図る狙いがあります。
３．赤羽の今後の価値は実際の所、どうなのか？
では、赤羽駅周辺の価値は実際、どのくらいあるのでしょうか？
今回は再開発以降、赤羽がどのように変わったのか、それぞれのデータを基に詳しく見ていきます。
この辺りから定量的な分析になりますが、グラフを増やして、説明していますので最後まで読んで参考にして頂けると幸甚です。
３－１．北区全体の人口の推移
*参考：北区発表の数字より弊社作成（２０００年から２０２０年まで）
まず、北区全体の人口の推移から見ていきます。北区が発表した「世帯と人口の増減表」を見ると、２０００年から２０年間で約２５,０００人以上の人口が増え、現在は３５０，０００人が住んでいることが分かります。
さらに、北区の人口は年々上昇傾向にあります。
特に、北区の中でも再開発がどんどん進み、住みやすい街として認められた赤羽は都心へのアクセスの良さや生活のしやすさも考慮され、今後も移住者が増加することが見込まれています。
３－１－１．北区全体の人口の予測
*参照：北区人口ビジョン P２４～３０
では、実際に赤羽が将来的になぜ人口の増加が見込めるのか？国立社会保障・人口問題研究所と北区が独自で算出した人口予測を基に見ていきます。
まず、人口問題研究所の予測によると、高齢者の人口増加や出生率の低下を考慮して、２０３５年以降、人口は３０万人を下回るとの統計結果を発表しています。
一方、北区独自の数字によると、この結果を考慮して、問題点や改善策を打ち出し、ファミリー層や若年層の定住化、出生数の増加に向けて対策を講じています。
それにより、上のような人口問題研究所の結果や区の対策を踏まえた、北区独自で将来の人口ビジョンを算出しています。
データーを見ると、長期的に減少傾向にありますが、対策を講じることで、大幅な減少を食い止め、一定数の人口を維持できるとの統計結果を発表していました。
このデーターだけを読み取ると、人口増加が見込めないことに不安を感じる方もいらっしゃると思います。
ですが、区がサポートすることに加え、将来的な大学の開校や住みやすい街として一躍人気が出たことを考慮すると、北区が算出した人口予測を上回ることも期待できます。
３－２．交通機関の乗客率を知ることで、利便性を把握することができる
*参考：ＪＲ東発表の数字を基に弊社作成（２０００年から２０１９年まで）
次に、ＪＲが発表した「各駅の乗車人数」のデータを見ていきます。
赤羽駅はＪＲ京浜東北線や湘南新宿ラインをはじめ、埼京線や高崎線、東北線の５つの在来線を利用することができ、都心や神奈川県、埼玉県に直通でアクセスすることが可能です。
これに再開発の進展も加わり、赤羽駅の乗車人数は毎年数値を更新し、２０１９年時点で１００，０００人近い水準まで来ていることがわかります。
さらに、赤羽駅は「北区のターミナル駅」として、バスなどの将来的に自動運転が見込れ、利便性が向上する交通網が充実しているのも重要なポイントだと思います。
このように電車やバスなどさまざまな交通手段を選択できるため、赤羽駅周辺は高い利便性を有しているといえます。
３－３．赤羽の土地の価格はどうなのか？
*参考：地価公示を参考に弊社作成（１９９７年から２０２０年まで）
次に、赤羽の土地の価格について見ていきます。
ここでは、再開発が活性化してきた２０００年以降から商業地域になっている「北５-１（北区赤羽１－８－３）」の地域の過去２０年のデータを下記のグラフにまとめました。２００８年のリーマンショック以降、４年間公示価格が低下しました。
しかし、２０１５年に「赤羽駅東口地区のまちづくりゾーニング構想」の策定や駅前の商業施設のリニューアルに伴い、２０２０年現在まで地価が上昇し、１０年間で約１３５万円／㎡、７０％も価格が上がっていることが分かります。
３－４．赤羽駅周辺の中古マンションの価格推移
３－４－１．マンション等住宅価格の推移
最後に、実際に中古マンションの価格推移をライフルホームズが発表している「住まいのインデックス」のデータを基に見ていきます。
下記のグラフは東京都と北区の中古マンションの価格推移をまとめたものです。
*参考：ライフルホーム
上記のデータを見ると、直近３年間で北区の標準的（ファミリー向け）な物件は約４％近い上昇を見せています。東京都全体の価格推移と比べると、やや物足りません。
しかし、２０１２年以降右肩上がりで上昇していることや今後も再開発が進んでいくことを考慮すると、しばらくは上昇傾向を継続していくことが考えられます。
３－４－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している赤羽駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を４，５１５万円（２１３万円/坪）でした。
次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格８，０８６万円（３８２万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格５，３７３万円（２５４万円/坪）でした。
最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格４，６８０万円（２２１万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（４，８５６万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約６７%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、
まず、マンションの購入を真剣に検討されている方には、「サラリーマンですら、いつ何があるか分からない世の中ですから、過大なローンは控えたほうが良いと思います」と正直に伝えています。これまでの５０件を超えるローン破綻や債務整理、失敗事例を踏まえ、今後も期待できる都心の再開発エリアなど、安心できるマンション購入の無料相談を始めました。
コンセプトは、「約２０年後に来る６５歳での定年時の残債や事前完済を理解し、無理のない住宅ローンの返済可能性や途中での売却でもローンが残りにくい安全なマンションの紹介」です。
破綻者の割合が多く、自宅として危険だと思う、収入合算やペアローンを使い、無理やり、借入総額を増やした購入より、年収や年齢、家族構成から間取りや面積を決め、再開発エリアを中心に再販できる手堅いマンションをご紹介しています。
オンラインや対面での面談等、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに話を聞き、６０代でのスマートな定年を目指し、ローン返済まで考えたマンションの購入を考えている方は、こちらより、無料相談のご連絡を下さい。
ちなみに、過去赤羽駅周辺で行った具体的な事例はこちらにまとめておきました。
４．再開発が進む赤羽駅周辺の不動産、結び
*商店街の様子
４－１．再開発が始動した当初に比べ、赤羽周辺は街全体がリニューアルされ、一躍人気地区へ
現在も再開発計画は進展され、今後、大学やショッピングモールの招致や子育て世代の支援も伴い、今後も更に人気が加速していくことが見込めます。それに伴い、赤羽駅周辺の土地価値は更に上昇していくと思われます。
４－２．赤羽地区は荒川と隣接しているため、川の氾濫による災害の危険性も懸念材料に考える人も？
ただ、赤羽駅の西口は高台にあることや災害防止に備えて、区が「洪水ハザードマップ」を作成し、定期的に災害訓練を実施していることを考慮すると、過剰な心配は不必要だと思います。北区のハザードマップ等についてはこちらをご確認下さい。
これらのことから、将来性も考え、赤羽周辺の不動産を買うのであれば、今がチャンスといえます。この記事で得た知識を参考に、赤羽駅周辺の不動産物件の購入を検討してみてください。念のため、お隣の十条・東十条駅も市街地再開発事業が２０２４年の竣工に向け、動き出しています。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
池袋の再開発に期待し、板橋区に投資した事例
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