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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
今回は、２０２１年３月に基本協定を結び、中野区役所や中野サンプラザ等、中野駅北口駅前再開発が進む、中野駅に関して、実際に現地に行き、定量的なデータを基に分析しました。
中野駅周辺では、既述の通り、既に解体が決まっているＪＲ中野駅北口の複合施設「中野サンプラザ」を中心に再開発が行われます。この再開発は民間活力を利用した拠点施設整備を想定しており、２０１５年に事業構築パートナー、２０１６年に事業協力者として、野村不動産などを施工予定者とし、進めてきました。
今後、２０２２年に都市計画決定、２０２３年に事業認可を予定し、再開発エリアを「ＮＡＫＡＮＯサンプラザシティ」と名付け、２０２８年度中の高さ２３５メートルのシンボルタワーの完成を目指し、進めています。なお、事業者は野村不動産で、施行者は東急不動産や住友商事、ヒューリック、東日本旅客鉄道等、そうそうたるメンバーで行う予定で失敗は許されない状況となっています。
東京都中野区にある中野駅は際立った個性と魅力を兼ね備えた街です。中でも、アニメや古着などを扱うお店が並ぶ「中野ブロードウェイ」は日本の「サブカルチャーの聖地」として幅広い年代の方から絶大な指示を受けています。
*中野サンモール
しかし、中野の魅力はそれだけに留まりません。中野ブロードウェイの裏道にある戦後の闇市がルーツとなった「中野飲み屋街」は、酒好きを虜にする味わい深い雰囲気が漂っています。昔ながらの賑わいは、長年多くの方を魅了し続け「中野に行けば何でもできる」と誰もが口を揃えて言うほど注目度が高い人気エリアです。
それを裏付けるように、２０２０年にスーモが発表した「住みたい街ランキング」では、中野駅は関東の中で１４位にランクインし、同ランキングの常連として高い知名度を誇っています。
*駅前の様子
一方で、中野は本当に住みたい街なのか疑問点もあります。と言うのも、中野は「犯罪が多い」、「治安が悪い」と言う声が絶えないからです。以前、弊社のお客様からも治安を不安視する相談がありました。中野駅南口がちょっと荒れていた時期がありました。今は奇麗になったので問題ないと思いますが・・・。
この記事では、実際に歩いた中野の街の特徴や将来性について詳しく解説していきます。最後まで読み、中野の不動産購入を検討する際の参考にしてみて下さい。
１．東京、中野はどのような都市なのか？
*改札の様子
既述の通り、中野は多彩な個性が融合した中野区の代表エリアです。例えば、中野駅周辺にはマルイや中野ブロードウェイなど大型商業施設があり、最新作からレトロ商品まで多くの物が揃っています。人気歌手のコンサートやイベント会場になっている「中野サンプラザ」も多彩な文化を支えている中野の名所です。
また、都内の各主要駅へ３０分以内で行ける高い利便性があるにも関わらず、他の地域よりも家賃が低く設定されていることも高い支持を得ている一因になっています。中野駅周辺の一人暮らし向け物件の相場は、ホームズを見ると約１０万円以内と都内の中でも比較的安いエリアです。
１－１．東京の主要駅への移動がしやすい交通網
中野を通る電車は千葉と東京を結ぶ「JR中央線や総武線、東京メトロ東西線」が通っています。そのため、東京の主要駅である新宿駅まで約５分、池袋駅や渋谷駅まで約２０分で行くことが可能です。さらに、千葉方面へも直通しているため、電車での交通アクセスは良好といえます。
一方で、中野駅発の路線バスでも渋谷駅や新宿駅へも行くことが出来ます。電車とバスどちらでも東京の主要駅に行けることは中野の大きな魅了です。
１－２．有名大学のキャンパスがある学園都市
戦後長らく鎮座していた「警察大学等」が２００１年に移転したことで、再開発事業の一つである「中野四季の都市（まち）」が開始しました。それにより、同エリア内に「明治大学中野キャンパス」や「早稲田大学中野キャンパス」などの有名大学や「中野区立中野中学校」が招致されており、都内有数の学園都市になっています。
中野は学問の街として多彩な文化の機能を持つ魅力的な街に変化したのです。その為、今後も学生やファミリー層を中心に賃貸や分譲にニーズがどんどん高まっていくことが見込まれています。
１－３．中野は犯罪が多い街と言われているが実際は？
*駅周辺には飲み屋が立ち並ぶ
中野は生活利便性が高く、住みやすい街であることは間違いありません。しかし、飲み屋街や個性的なお店が多く立ち並ぶ繁華街が多いことや人が集まりやすい地域でもあるため、犯罪が多いことでも有名です。
*裏路地の様子
２０２０年に起きた交際相手に数十ヶ所刺される殺人事件が大々的に報道されたことを受け、中野への移住を不安視する方も少なくありません。繁華街のイメージや事件などの報道もあり、「中野は治安が悪い」印象が強くなっているようです。
１－３－１．警察と行政が連携した取り組みで犯罪率が低下している
実際、中野は治安が悪いのか中野区が発表したデータを基に見ていきます。中野は、２００４年に戦後最悪の「犯罪発生件数」を記録しました。この１年間で６,２４２件の犯罪が発生したことを受け、改善を図るために中野警察署と野方警察署が連携し「中野セーフティーアップ運動」と呼ばれる取り組みを実施しています。
こういった行政の取り組みもあり、年々犯罪発生件数は減少傾向です。実際に、最大件数を記録した２００４年に比べて、２０１９年には家屋侵入以外の窃盗事件は２,３３７件と半分以下の件数に大幅に減っています。このことから、中野の治安はよくなりつつあると言えます。
２．中野駅周辺で進む再開発
*再開発地
現在、中野駅では２０１８年に着工し、２０２４年２月に竣工を予定している「中野二丁目地区市街地再開発」と呼ばれる再開発事業により、オフィス棟や住宅棟などが融合した高層ツインタワーの建設が進められています。
この高層ツインタワーは、地上２０階以上の共同住宅用のタワーと商業施設や事業用事務所で構成される計画です。この計画で、さらなる街の活発化が予測されています。詳しい「中野二丁目地区市街地再開発」は、以下の画像でご確認ください。
タワーツインの工事は２０２６年１月３１日が完成予定となり、再開発事業自体は着々と進められています。しかし、現段階では計画が中止になるような事態は発生していませんが、今後大きな変化が起こる可能性もあり得ます。万が一、計画に変更があった際は「中野区ホームページ」に随時記載されますので、確認しておくようにしてください。
３．中野の価値はさらに上昇するのか？
*駅前の様子
現在、駅前再開発が進められていることや「中野四季の都市」で中野は住みやすい街であることは間違いありません。
しかし、他の再開発地域同様、不動産購入を検討するには将来的な価値の変化がとても重要です。そこで、それぞれのデータを基に定量的な分析を行いながら解説していきます。
３－１．中野区全体の人口の推移
*引用：中野区役所ホームページ
上記のグラフは、中野区が発表した「世帯と人口」のデータを基にまとめた中野区全体の人口の推移です。
２００７年以降は区全体の人口が増加傾向にありましたが、２０１１年に発生した東日本大地震をきっかけに一時的に人口が少し減少しています。
しかし、住みやすい街ランキングの常連になっていることや既に高い知名度を誇っていることもあり、その後１３年間で約２０,０００人以上増加している推移です。
３－２．中野区の全体の人口予測
*引用：中野区役所ホームページ
将来的に中野の人口がどのように変化していくのか、中野区が発表した「新しい中野をつくる１０年か年計画」のデータを基に考察していきます。このデータによると、中野区は都内の人口増加率が最下位であり、２０２０年をピークに区の総人口は減少していく予測です。
しかし、２０２０年には中野区が算出した予測データよりも約１万人増加していることや２０２６年に竣工する中野駅北口のタワーツインの入居などを考慮すると、今後「新しい中野をつくる１０年か年計画」の予想を上回ると考えられます。
３－３．交通機関の乗車率から見る利便性
JR東日本が発表している「各駅の乗車人員」のデータを基に、中野駅を通っているJR総武線・中央線の乗車客数の推移を考察していきます。２００８年をピークに乗車率は減少傾向に向かいましたが、２０１３年に明治大学や２０１４年に早稲田大学が開校したこともあり、２０１２年以降の乗車人数は増加傾向です。
一人暮らし用の家賃相場が比較的安いことで中野を移住先に選ぶ方が増えていることや５年後のツインタワーの入居開始を考慮すると、今後も上昇傾向で推移することが予測されます。
３－４．中野の土地の価値の推移
中野駅周辺の土地の価値は上昇傾向です。上記は、商業地に区分されている「中野５－１（東京都 中野区中野３－３６－１５）」のデータを基に、２００７年から２０２０年までの価格をグラフにまとめたものです。
２００８年に高値を更新して以降、同年のリーマンショックの影響により約５年間低迷していました。しかし、２０１４年を機に徐々に価格が上昇しており、１３年間で約１５７万円／㎡増加しています。
さらに、２０２０年の東京全体の商業地の前年比が６.４８%だったのに対し、中野は１０.１０%と倍近い上昇です。これらのことを考慮すると、立地だけでなく、再開発計画の有無が起因している可能性が高く、今後も土地の価格が上昇傾向に向かうことが期待されます。
３－５．中野駅周辺の中古マンションの価格推移
３－５－１．マンション等住宅価格の推移
*引用：住まいのインデックス
最後に、ライフルホームズが発表している「住まいのインデックス」のデータを基に、中野の中古不動産の価格推移を確認します。まずは、下記にグラフをご覧ください。こちらは中古マンションや戸建て、土地の価格をまとめたものです。
現在中野の中古マンションの価格は安定して上昇傾向です。特に大幅な減少は見られず、直近３年間で約４%近く上昇していることが分かります。何事もなければ、今後も上昇していくことは間違いなさそうです。
一方で、戸建てや土地は新型コロナウィルスの影響を受けインバウンド需要が低下したことで、増減を繰り返しています。しかし、社会情勢が安定した時には、戸建てや土地も上昇傾向に向かうのではないかと思われます。
３－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している中野駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を５，１２２万円（２４２万円/坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格９，３０５万円（４３９万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格７，１４６万円（３３７万円/坪）でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格５，７２１万円（２７０万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（５，９９６万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約５５%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、
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ちなみに、過去中野駅周辺で行った具体的な事例はこちらにまとめておきました。
４．中野の地盤や災害の影響は？
ここからは不動産を購入する上で重要となる災害時の影響について解説します。中野駅がある中野区は、神田川や妙正寺川、善福寺川、江古田川が隣接しているため、大規模な地震や大雨などの災害が発生した際に氾濫による浸水などの被害が懸念されています。
とはいえ、中野区が発表した「水害ハザードマップ」によると中野駅周辺はほとんどの地域が浸水による影響を受けることはありません。ただし、川に近いエリアや場所によっては０.５m〜３mの浸水被害を受けると予測されているため、しっかりと中野区の防災マップを確認し、マンションを検討することが重要です。
一方で、中野で予測される災害による被害はそれだけではありません。地震情報サイト「JIN」が発表した「東京都中野区中野・地域別危険度」を見ると、中野１丁目の地盤が軟弱と診断されています。そのため、地盤を考慮して購入の検討するのであれば、中野２丁目〜６丁目内がおすすめです。
４－１．中野のハザードマップや対策
*引用：中野区役所ホームページより
中野区では、隣接する川の氾濫や地震などの災害時に備えてエリア別に「中野区ハザードマップ」を作成しています。中野区ハザードマップでは、「中野区で想定されている水害について」と中野駅周辺エリアとなる「昭和と東中野」の浸水予想が記載されています。東中野エリアの画像を見ると、川付近の地域以外は大抵の場所が影響を受けないことが分かります。
しかし、場所によっては０.５mや１m浸水することを想定されているため、不動産を購入する際は注意が必要です。「浸水を想定されていないエリア」か「３階以上の不動産を購入するのが無難です。
５．多彩な文化を発信する中野駅、継続中の再開発で今後さらに価値が上昇する？
*バスターミナルの様子
以前から人々の注目を集めている中野は、アニメや学問、音楽など多彩な文化を後世まで継承している人気の高い街です。一方で、現在進行している再開発事業により町全体の価格が高まることを期待されているという一面もあります。しかし、水害による浸水の影響や治安が悪いと懸念されていることも事実です。
そのため、この記事では中野の現状や将来的な価値、懸念点まで詳細に分析し解説してきました。他の地域と比較し、相対的に人を引き付ける力がある中野駅周辺の不動産購入を検討する際の参考にしてみてください。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
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