目次
地下鉄の乗り入れなど、周辺環境を利用し、不動産の長期保有を行いたい方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
２０１１年の春、東京都豊島区にあるファミリー用のアパートを改修後の想定利回り１１％、６，８００万円で購入した事例を紹介します。
１．物件情報
本事例は、２０１０年の冬に税理士さんから紹介して頂いた取引です。
２００８年３月に有楽町線と副都心線などの地下鉄の乗り入れが発表され、利便性の向上が見込まれいただけでなく、徒歩２分の所にスーパーマーケットが出来るなど、生活利便性の向上も見込まれていた物件です。
個人投資家には板橋区や練馬区はあまり知られていない為、念のため、西武池袋線「練馬」駅の再開発について、こちらにまとめておきました。
売主さんの事業の失敗により、売りに出ていた物件で、２０１１年の購入当初は外壁や室内の回収が一切行われていませんでした。
そのため、購入直後から物件自体の雰囲気を変えるため、一級建築士さんと組み、屋根、外壁、階段など必要な改修を行ってきました。
特に、この物件は１Rや１K等供給が多く、不安定な単身者向けのアパートではなく、２Kが２戸、３Kが１戸、そして、売主家族が住んでいた１００㎡越えの６DKという間取りでした。
木造アパートでこのような間取りは少なく、賃貸募集も強気で進めて行く事が出来ました。
購入・工事の後も既述の通り、近くにスーパーが出来、地下鉄の乗り入れも始まり、２Kや３Kの間取りはカップルや兄弟、ご家族に人気でキチンと修理し、日常清掃等掃除を行うことで１０年以上、満室経営に近い状態を保っています。
なお、地型はイマイチですが、豊島区で７０坪以上土地は希少なため、今後も保有の前提で、最終的には建て直しを図る意向で保有されているとのことでした。
２．事例概要
本件は都心にある物件のため、単に利回りを追求し、長期で保有するのも良いと思います。
ただ、私たちは契約条件の改定や再開発など改善のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。
今回の案件は、一緒に仕事をした税理士さんからの紹介でした。
西武池袋線東長崎駅徒歩１０分程度の所にある物件で、池袋駅まで２駅で１０分掛からない高い利便性と地下鉄の乗り入れが盛んで、都心へのアクセスが良好な物件です。
東日本大地震もあり、日本全体が暗いムードであったため、お客様へ説明したものの、購入決定まで２週間近い時間はかかりましたが、最終的に購入して頂けた案件です。
３．東京メトロによる有楽町線や副都心線の乗り入れが予定され
この物件は２０１０年、前オーナーの服飾事業がうまくいかず、売却していた豊島区の木造の賃貸併用住宅になります。
同じように、相続で兄弟でマンションを取得したものの、弟の事業がうまく行かず、物件を売却する事になった事例はこちらです。
売却期間中は借地権付建物だったので、売却と同時に底地も一緒に購入してもらいました。
つまり、土地と建物共に完全所有権になった案件になります。
一般的に、都心物件であっても、借地権付き物件の場合、銀行の評価が延びず、融資を多く利用する事が出来ません。そのため、自己資金を多く出す必要があります。
購入時には決まってなかったものの、再開発が進む池袋駅へのアクセスや最寄り駅のリニューアル。
そして、有楽町線と副都心線、東武東上線などの相次ぐ乗り入れが発表され、南は神奈川県へ、東は有楽町や新木場まで一本で行ける状態になり、大幅に利便性が上がったエリアになります。
４．補助金を使い、全体的な改修を行い、再生
特に、前オーナー使用部分は痛みが酷く、一級建築士と共に購入後セーフティーネット補助金を使い、改修して頂きました。
また、このオーナーは自主管理で空室の部屋の改修や賃貸募集をしていませんでした。
そのため、同様に屋根や外壁だけでなく、内装部分の改修工事を行いました。
４－１．自主管理物件が狙い目になる理由
ちなみに、自主管理の物件は以下のポイントから再生できる可能性があり、個人的には狙い目だと思っています。
- 家賃が相場より安い
- 空室のまま放置されている
- 原状回復工事がされていない
- 共用部分の補修工事がされていない
特に、高齢者の方が自主管理を行っている場合、相続で引き継いだケースなど、賃貸経営を良く変わっていないケースが多いです。
また、借入がないケースも多く、管理や賃貸募集を全く行っていない事も多々あります。
４－２．その他収入の創設
その他、空きスペースをバイク置き場や自動販売機を設置しました。
２０１２年から始まった再生可能エネルギーの普及補助金を利用し、太陽光パネルを屋上に設置しました。
２０１２年は補助金が国だけでなく、都と区のそれぞれから出ていたため、当該部分の利回りは５０％近く、２年で元本を改修し、２０２２年現在、既に５倍近い投資収益を出しています。
５．近くに大規模なスーパーや目の前に閑静な住宅が多く出来
購入から１０年が経ち、再開発が進む池袋駅へのアクセスの良化や最寄り駅のリニューアルが進みました。
ただ、２０２０年より、コロナウイルスの影響で駅前店舗ですら、閉店に追い込まれています。
また、本物件の周辺は相続による入れ替えが起こっており、建売住宅が増え、若い家族が住むようなエリアに変わっています。
そして、当物件から徒歩２分の所にファミリー層の需要をとらえるべく、大規模なスーパーが出店したりと現在も住環境は改善傾向です。
その他、近くには注文住宅がいくつか立ち並び、閑静な住宅街を形成しつつあります。
本物件の購入時（２０１１年）と比較して、２０２２年現在、アパート部分も含め、家賃収入が２０％以上増え、保有利回りは表面利回り１０％を超えるまで改善しています。
保有期間中のインカムゲインだけでなく、将来の売却時にはキャピタルゲインも十分に狙える案件になっています。
ただ、現時点で、東京都心分の不動産の高騰が続いており、オーナー様は売却される予定はなく、『持ってても負ける事がない土地だし、将来は建替えを行い、新規にアパートを建てたい』と強くおっしゃっていました。
池袋へのアクセスや商店街や大型マンションの開発、そして、東武鉄道による路線の整理が行われている東武東上線「大山」駅の再開発に関する情報をまとめました。
６．自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ。
私たち、アリネットはこれまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の５年、１０年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
６－１．相談件数やその内容について
以下、２０２３年までにあった無料相談を内容別にグラフにしてみました。
住宅ローンや投資用ローンの返済に関する相談が５００件を超えています。一方、不動産購入・投資に関する相談も１００件を超えています。
その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。
特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。
たった１年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かります。
が、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。
面談等のご連絡はこちらのページより、ご連絡下さい。
*現在、無料相談から取引のご依頼を受けた場合、手数料を１．５%とその消費税に減額しております。
一度面談をしたことで、その人となりが分かり、信頼関係からその人のために頑張りたいと思い、仕事がスムーズに進むことが多い為。
６－２．取引件数の推移について
私たちは、都内を中心に再開発地域を２０１９年以降、２０２０年と２０２１年と実際に現地に行き、価格だけでなく、人口や乗降客数、都市計画の状況を整理し、良い再開発・悪い再開発を判断してきました。
そのかいあってか、私たちは２０１２年以降、２5０件超の不動産取引を担当でき、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
例えば、地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。
特に、相続で引き継いだ不動産や住宅ローンの返済が不安な５０代の方の住まいの購入でどうするか、悩んでいる場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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