海外投資家から円安を利用し、日本の不動産を購入したいと連絡が来る事が少し増えた気がします。
今回はHPから日本の不動産を購入したいとたまたま連絡があり、３ヵ月掛けて、物件を決め、決済・引き渡しを行い、賃貸管理まで請け負った事例です。
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
実際、台湾や中国の方に戸建てやマンションを購入してもらったことがあります。
・台湾の方に小田原近くの戸建てを買ってもらいました。
・中国の方に目黒のマンションを買ってもらいました。
ただ、最近は韓国やシンガポールからも日本の不動産を購入したいと連絡がありました。
今週、不動産経済研究所が２０２４年６月に発表した情報を見ても、正直、そろそろマンション価格も頭打ちかなと思える市況になってきました。
以下、その引用です。
５月の東京２３区の新築マンションの平均価格は前年同月比で１０．０％下落し、１億３２６万円となった。
また、首都圏の平均価格は７.２％下落し、７４８６万円だった。首都圏の平均価格は３カ月連続の下落となる。
一方、首都圏の販売戸数は１５５０戸で、前年比１９.９％減少となった。郊外を含めて、全体的には建設コストの上昇を背景に価格は高止まりしている。
ただ、東京２３区では、高額物件の発売数が少ない状況が続き、１都３県の平均価格を押し下げる要因となった。
２０２０年のコロナ禍以降、インフレを機に上昇を続けてきたマンション価格、ここへ来て、いよいよ色々なニュースが日々交錯しています。
ただ、最近顕著なのが、以下のように、マンション価格が下がる要素が増えている事です。
まず、ローン金利について、フラット３５のサイトを見ると分かる通り、住宅ローン金利は上昇傾向にあります。
変動金利はあまり変わっていません。それでも、三菱UFJや三井住友、みずほ銀行が毎月発表する金利は緩い上昇傾向にあります。
更に、ローン減税も以前のように取ることが出来なくなっています。
２０２２年の税制改正では住宅ローン減税の控除率が０.７％までと大きなメリットがありました。
しかし、新築住宅に関して、最大控除額が下がっています。
例えば、合計所得金額１０００万円以下の世帯に限り、新築住宅の床面積の要件が４０㎡以上であれば、住宅ローン控除が適用されるように緩和されました。
更に、住宅の条件も省エネ基準などで厳しくなっている気がします。
ただ、中古住宅に関してはあまり条件が変わった感じはしません。
最後に、高くなった都心のマンションの売り渋りが平均価格に影響しているのかもしれません。
売主は焦って、売り切る必要がないので、販売戸数を調整している可能性が大いにあります。
多くの方がご存知のように、都心のマンション価格は資材や人件費の高騰に伴い、ここ２年、３年と高騰し、利回りは３％前後になってしまいました。
このような市況の中、先月、韓国人の個人投資家に白金高輪にあるタワーマンションを購入して貰いました。
ここでは、白金高輪のタワーマンションをどのような考えのもと、購入して頂いたのかを説明し、現在、不動産の購入を検討している人のためになればと思ってまとめました。
１．購入を決めたきっかけは？
これまで日本を何度か訪れており、日本の状況を理解している。
また、韓国は不動産価格が高騰しており、金利も５％を超える銀行も出ており、かなり厳しい。
その点、東京の不動産は利回りを見てもまだ安い。金利も低く、チャンスだと思った。
最後に、円安のメリットが大きい。
２０２０年から５年で３０％以上の円安になっている。
韓国人は日本の不動産をたくさん買っていて、自分もニュースなどを見て、強い興味を持った。
２．どんな物件や目的がありましたか？
円安を利用した投資用に東京のマンションを買いたいと思っていた。
ソウルの様に、東京でも立地が良い不動産はまだまだ安い為、上がるのではと思っていた。
３０％を超える円安は今後ない可能性が高い。
このチャンスを大いに生かしたいと思っている。
自分の子供はまだ小さいがそのうち、日本に行きたいと言うと思う。
その時、都心部に不動産を持っていると、何かと便利だと思った。
ただ、日本で初めての購入でどのように進めれば良いか分からなかった。
そのため、外国人が日本の不動産を購入したウェブページをたまたま見つけ、相楽さんに相談した。
他にも、東急リバブルや三井不動産販売に連絡しました。
ただ、一番早く連絡くれたのが相楽さんだった。
３．購入を決める際の不安や悩みは？
現在、ソウルにマンションを持っている。
それでも、日本で不動産を買うのははじめてだったので、どうすれば良いか分からなかった。
なるべく、街の中心が良いなと思っていた。
ただ、調べてもどのような不動産を買えば良いか分からなかった。
また、買う為にお金をどうしたら良いのか分からなかった。
購入後の管理もどうしたら、良いか分からず、遠方のため、相楽さんに任せたいと思っていました。
他にも、言葉が違うので、情報を理解できるか心配だった。
今回はLINEを使って、直ぐに質問できて、本当に良かった。
あと、相楽さんが司法書士も紹介してくれてよかった。
念のため、賃貸に出ているお部屋も見て、その良さを確認してもらいました。
ともかく眺望がとても良かったです。窓際は怖いぐらいでした・・・。
４．購入後の管理も任せたい
相楽さんから虎ノ門と白金高輪のタワーマンションを紹介され、最初はなんでこれが良いか分からなかった。
ただ、現地を見て、以下のように色々と説明してもらい、納得できた。
結局、白金高輪のマンションに決めました。
過去１０年以上の値上がりデータを見てみると、近・心・大の条件を満たす物件、つまり、都心、駅近、タワーマンションが最も値上がりしています。
そのため、現在の市況においても、人口減少の中でも価格が下がりにくく、最も手堅い投資対象になりうると判断しました。
４－１．白金高輪と品川間で南北線の延伸計画があって、資産価値が上がりそうなこと
先ず、買主には東京メトロ南北線の延伸が今年決まりそうで、もし実行されたら、白金高輪駅の利便性の向上により、周辺の地価が上がりそうであること、又は価格が下がる要素が減る事を説明しました。
外国人の方はこのようなニュースを知らない事が多いので、凄く感謝されました。
彼から、知らなかった事だったので、教えてもらって、本当に良かったと言われました。
同じ、再開発で豊洲のマンションを売買を担当しました。
４－２．白金高輪の賃料・利回りが良化傾向にあること
次に、私たちは東京カンテイのデータを基に、白金高輪駅周辺のマンションの利回りの水準とその推移を説明していきました。
ただ、残念ながら、白金高輪のデータが一部なかったので、白金台のデータを基に２０２０年以降、全体的に相場が上昇傾向にある事を説明しました。
当初、この方は利回り５％を条件に考えていたようです。
ただ、現在、都心部では難しい事を説明し、仲介手数料をその分減らす事で納得してもらいました。
４－３．売主が売れずに焦っていて、値段交渉が出来たこと
売主の資金需要が強く、売主が強い相場の中でも若干の値下げ交渉ができました。
今は、売り物が全体的に少ない状態です。
どれも値段が高く、本当に買いにくい相場です。
ただ、今回の売主はお子様の海外留学のため、当物件を売却し、資金を急いで作りたかったようです。
実際には、２０２３年の１０月から大手不動産会社２社に売却を依頼し、２０２４年４月までなかなかいい話が入らず、本当にタイミングで見つけることができ、良かったです。
４－４．オーナーチェンジで実需の相場より安く買えること
海外投資家の方は母国で借り入れを行い、現金で購入するケースが多い為、あまり関係ない事が多いです。
ただ、この方法はすでに有名な方法です。
住宅ローンと投資用ローンの金利等の条件の違いから、将来退去時に高く売れる可能性を説明しました。
実際、レインズの募集事例を見ると、実需向けの空き部屋は２０００万円近く高く売られていました。
更に、オーナーチェンジと言われ、購入時に賃借人が居る物件でした。
それでも、SELFINやスマサテなどのAI査定を使って、現賃借人の賃料が相場と比較して、３５万円の相場に対して、３１万円で貸しており、１割以上安い事が分かりました。
これにより、将来入れ替えが起きても、収支が改善する可能性があることを併せて、説明しました。
５．担当のコメント
今回は、韓国人投資家に日本の不動産を購入してもらいました。
なぜ、このマンションが買いなのか、４つの事を一ヶ月以上掛け、説明し、購入してもらいました。
冒頭の様に、マンション価格について、色々なニュースが出ています。
それでも、賃料や売買価格それぞれの相場より、実は安く、将来儲ける事が出来そうな不動産はキチンと探してみるとまだまだあります。
ぜひ、高い！無理だと、切り捨てず、じっくり探してみて下さい。
ちなみに、今回の購入は１２０００万円ですが、レインズを見ると、実需向けに空室で１５０００万円で募集している事例もありました・・・。
上手くいけば、３０００万円抜きですね！
過去に取引をした方からの紹介も増えています。
韓国や中国、台湾の方のネットワークを活かし、もっと多くのお客さまと不動産の取引ができたらいいなと思ってます。
・台湾の方に小田原近くの戸建てを買ってもらいました。
・中国の方に目黒のマンションを買ってもらいました。
５－１．初めての不動産購入
今回はたまたま外国の方でしたが、初めての不動産取引に限らず、私たちはLINEでグループを作り、質問やお願い、条件などを整理し、回答しています。
その方が電話やメールより、分かりやすいと言ってくれるお客様が多いです。
売買後の後悔やトラブルを少しでも減らすため、LINEだけでなく、大切な事はメールやオンライン面談でご説明しています。
５－２．累計１２００件を超える住まいの相談
２０１２年以降、これまで北海道の釧路から熊本の水俣まで、ほぼ全国対応で１２００件を超す、住まいのお悩み相談を行って来ました。
自宅だけでなく、投資や相続に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。
そのため、あなたの満足のいく解決に導くことが出来ると思います。
地方だけでなく、東京においても高齢化に伴う相続も増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に実行していきたいと思います。
面談等のご連絡はこちらのページより、ご連絡下さい。
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