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こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
２０１９年に行った、お子様の小学校入学を機に新築の区分マンションを購入した５０代、観光業にお勤めだった村田啓司さん（仮名）の成功事例をご紹介します。
「お勤めだった」と記載したのは意味があり、マンション購入後しばらくして、上司と揉めたことがきっかけで会社を退職してしまったからです。
それが後の任意売却、離婚に繋がります・・・。
２０１３年、村田さんは鹿児島県鹿児島市中洲通に、２，４００万円の借り入れをして区分マンションを購入しました。
鹿児島市中洲通はＪＲ鹿児島駅や天文館など鹿児島市のメインエリアの一部で、いわゆる地方都市の一等地です。
冒頭の通り、村田さんは会社を退職後、住宅ローンの返済だけでなく、家族関係も難しく離婚することになってしまいました。
色々と相談したくなり、ネットでたまたま読んだ記事からアリネットに問い合わせ頂きました。
複雑で厳しい状況でしたが、住宅ローンと離婚問題をダブルで解決することができたので、村田さんに承諾を得た上で、その内容を紹介します。
１．原因：上司と揉めて退職。家族ともギクシャクし離婚へ
記述の通り、村田さんは２０１３年、鹿児島県鹿児島市に２，４００万円の住宅ローンを組んで新築の区分マンションを購入しました。
頭金は３００万円、金利は２．７００％。
２０１３年１０月度の各金融機関で３，０００万円を返済期間３０年で借りた時の固定金利（保証料・手数料込み）を調べてみると以下の通りでした。
- みずほ銀行：２．４００％
- 三井住友銀行：２．０００％
- 三菱ＵＦＪ信託銀行：２．４５０％
- 住信ＳＢＩネット銀行：２．２７０％
- ソニー銀行：２．５５２％
- 新生銀行：２．６００％
参考：オールアバウト
このデータから見ると村田さんが借り入れた住宅ローン金利は２．７００％はやや高めだったと言えます。
新卒から観光業一筋で真面目にお勤めされていた村田さんでしたが、住宅ローン借入時の年齢が４０代後半に差し掛かるところだったため、金利がやや高めに設定されたかと思います。
ただ借入額は２，４００万円と、地方とはいえ県庁所在地のあるメインエリアのマンションなので無謀な計画では無いと思います。
しかし、マンションを購入して仕事、返済と当初順調だったものの、ふとしたことがきっかけで会社の上司と仕事で揉めてしまい、雑用係に移動、窓際族に追いやられてしまいました・・・
結局、会社には居づらくなり、退職。
仕事がなくなり、ローンの返済ができなくなり・・・、しばらくして、家族ともうまく行かず、離婚をする事になりました。
住宅ローンだけでなく離婚問題も重なり、色々相談したいとのことで、ネットでたまたま読んだ記事からアリネットに問い合わせしてくれました。
＞＞奥様の浮気による離婚で、不要になった住宅の任意売却を行った事例はこちらです。
２．希望：離婚後も嫁と子どもが住み続けられるようにしたい
村田さんとは遠方にお住まいということもあり、電話やＬＩＮＥで連絡をとってヒアリングしました。
その中で村田さんの希望を整理をすると以下のようになりました。
- 家を売却後も嫁と子供が住み続けたい。
- 子どもが高校に上がるまでこのまま住みたい。
離婚という結果にはなりましたが、村田さんは終始ご家族、特にお子様のことをとても気にしていて、子どものためにできることはしてあげたいという気持ちが伝わってきました。
私たちとしても村田さんの家族を思う気持ちを叶えたいと思ったので、売却後も奥様とお子様が住み続けられるようプランを練っていきました。
また、離婚の手続きや離婚に伴う財産分与、協議なども進めていく必要があり、村田さんご家族も大変になることが想像できたので、そのあたりの心理的・実務的サポートもケアしていくこととなりました。
＞＞念のため、離婚でご自宅の売却を考えた時、どのような会社にお願いするべきか？やっぱり、先ずは弁護士なのか？をまとめています。
３．不安や心配：子育てにかかるお金や教育費の支払いが心配
村田さんは次のような不安や心配も抱えていました。
- 子育てにかかるお金や教育費の支払いができるのか。
- 他に借り入れがあっても売却できるのか。
- 本当にキチンと売却できるのか。
村田さんはお子様のことを第一に考えていたので、自宅を売却して終わりではなく、その後の子育てにかかるお金や養育費の心配もされていました。
年齢も５０代と再就職のハードルが高かったり、再就職してもまた定年を視野に入れなければならないなど金銭的な問題はなくなりません。
その為、任意売却するにしても、スピードよりも売却額を優先すべきだと判断しました。
また村田さんの場合、地方在住ということもあり車のローンの支払いもありました。
実際、売却を考えた当初、近くの不動産屋に聞いてみたら、住宅ローン以外にも借り入れがある場合には、無理だと言われたそうです。
それでインターネットで検索して、アリネットに相談くださったわけですが、村田さんだけでなく「近くの不動産屋に相談したら、無理と言われた・・・」という話はこれまで何度も聞いてきました。
都心、地方問わず、任意売却には専門的な知識、交渉や条件の引き出し方など豊富な経験が必要です。
＞＞住宅ローンの返済が難しくなり、自宅の任意売却を行った事例はこちらのページです。
そこで、村田さんにアリネットには下記の実績、ノウハウがあることをお伝えしました。
- 離婚協議や財産分与を含む、離婚前後のサポート含む任意売却を複数行ってきた実績があること。
- アリネット独自の購入希望者８，０００件のリストに直接紹介できること。
- 直接紹介により、その後住み続けたい（リースバック）といった条件が交渉可能なこと。
４．解決法：ＣＧを作り、購入希望者を募集し、内見後に高値を出したご夫婦に売却成功
村田さんから売却に向け、話を進めて欲しいとの回答をいただいたので、具体的に以下の流れで任意売却を進めていきました。
- 債権者に任意売却の交渉をする為、住宅ローンの滞納を始める。
- 自宅のフルＣＧを作成し、アリネット独自の購入希望者８，０００件のリストに直接紹介する。
- その間、離婚に向けた財産分与や協議内容を専門家の手を借りながらキッチリと書面に残す。
- 少しでも負債を減らし売却額を高くできるよう債権者と交渉、条件を引き出す。
- お子様が高校生になるまでは住み続けられる契約条件で、購入希望者と交渉する。
まず、住宅ローン支払い中の自宅を任意売却するには、滞納実績が必要です。一般的に、滞納を続けると、債権者から「期限の利益喪失」という通知が届きます。
「期限の利益喪失」とは「分割で支払う権利を失ったので、今すぐに残りの債務を一括で返済してください」という通告です。
一括で返済できない場合は通常、家を取り上げられて競売にかけられてしまいます。
しかし、競売で自宅を売却すると多くの場合、市場価格の７割程度でしか売却できない為、債権者としてもメリットが少なくなります。
＞＞競売と任意売却の違いは？メリットやデメリットについて、こちらのページにまとめています。
売主としても、自己破産しない限り、残ったローンを生涯返済し続けていく事になります。
そこで「より多くのお金を返済できるよう、任意売却させてください」という交渉をする・・・、これが任意売却の考え方です。
とはいえ、債権者にとってはやはりリスクがあるので、簡単には話が進むことは少ないです。
基本的に、任意売却を行っていない不動産業者は債権者との交渉や条件の引き出し方が分かっていません。
その為、売買価格の調整が出来ないことが多かったり、やり方が分からない為、話しが進まない事が多いです。
この点、私たち、アリネットでは２０１２年以降、任意売却を１０年にわたり行ってきたので、交渉のノウハウや各種専門家との連携ができているので、問題なく進めることができました。
さらに、散らかった自宅のフルＣＧを作成して整え、アリネット独自の購入希望者８，０００件のリストに直接紹介しました。
そこから問い合わせのあった数組の方に内見してもらい、高値を出してくれたご夫婦に売却を決めることができたのです。
売却の条件として「お子様が高校生になるまでは住み続けられる」ことを契約に含めましたが、それまで賃貸収入を得られるとのことで買主のご夫婦にも喜んでいただけました。
５．期間：７カ月かけ、区分マンションを２，１００万円で任意売却
村田さんにご相談いただいてから、およそ７ヶ月で任意売却が決まりました。
債権者との交渉はもちろん、離婚に向けた財産分与や協議、書類作成のアドバイスも専門家を交えてさせていただきました。
今回は「負債を減らしお子様の子育て費用や養育費を賄えるようにすること」、「売却後も奥様やお子様が住み続けられる条件で売却すること」が優先事項だったので、売り急がず、良い条件を出してくれる買主が見つかるまでじっくりと探しました。
結果的に高値を出してくれたご夫婦がいらっしゃったので、良かったと思います。
売却額は１，７００万円、４００万円の残債が残りましたが、村田さんの希望は叶ったということで、とても安心していました。
＞＞離婚後、ローンが残っている自宅に住み続ける為の財産分与の注意点について
６．返済金額：毎月の返済が１１．９万円から３万円に
４００万円の残債が残ってしまったものの、毎月の住宅ローン、管理費や修繕積立金、マイカーローンなど諸々の返済総額１１．９万円の支払いから、３万円まで一気に減りました。
村田さんからは
遠方でしたが、休日夜間問わず不安なことがあったらすぐに電話やLINEで相談に乗ってくれて本当に助かりました。
メンタル的にはかなり不安定な時期だったので、相談できる相手がいて良かったです。
と言っていただきました。
７．任意売却後の生活：毎月３万円の返済と養育費をしっかり支払い
７－１．自宅売却後の引っ越しもサポート
村田さんは売却後、近くのアパートにお引っ越したいとのことだったので、そのお引っ越しの物件探しやサポートもさせていただきました。
引っ越し後しばらくして、仕事を見つけられて生活を立て直しながら、毎月３万円の返済と養育費の支払いをきっちりと続けられているとのことです。
こうなるなら無理に新築マンションを買わず、中古にすれば良かったなと思います。
ただもう終わったことなので、新しい人生と子供のためにしっかり頑張っていきたい。
とおっしゃっていました。
村田さん事例のように、地方であっても計画的に動き、債権者との交渉を適切に行えば、良い条件で任意売却をすることができます。
ただ、こうしたノウハウを持った不動産屋は少ないので近所の不動産屋に相談して「無理」と言われ、簡単に諦めてしまう方が少なくありません。
そこで引き下がったら決断がその後の人生に大きく影響するので、諦めることなく行動して欲しいと思います。
７－２．住宅ローンの返済で悩んでいる方へ
２０１２年以降、これまで北海道の釧路から熊本の水俣まで、ほぼ全国対応で６００件近い、住まいのお悩み相談を行って来ました。
あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか？
２０１５年以降、実際にあった２００件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。
□毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
□銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
□ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
□転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
□借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
□養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
□ボーナス等一時金が減った又は無くなった
□離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
□自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
□年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい
もし、２つ以上当てはまる場合、直ぐにローン整理を得意とする専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、私たちのLINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。
今回のように、無料のオンライン個別面談も行っているので、状況が悪化する前にご相談下さい。
LINE公式では、失敗事例を含め、ご自宅の任意売却に成功した１５事例を無料でプレゼントしています。
ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による強制的な追い出しなど、家族との生活を失いかねません。
そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。
これまでの経験を踏まえ、あなたの満足のいく解決に導くことが出来ると思います。
どうするか、悩んでいる場合には、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
私たちの場合、たらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、同様に、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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