土地の売却を検討中の方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
売却時にかかる費用と納める税金はどれくらいなのか。気になる方も多いかと思います。
特に、仲介手数料等の計上と確定申告の仕方は、事前に把握しておくとスムーズに不動産売却を進めることができます。
そこで今回は、不動産売却時にかかる仲介手数料とはどのようなものか。また、売却に伴う確定申告や計上する経費について解説します。
１．不動産売却の仲介手数料と確定申告～確定申告の方法～
まず、不動産売却益に課税される所得税などの確定申告についてです。
１－１．譲渡所得税とは？
譲渡所得税は、文字通り所得が発生した場合にかかる税金です。そのため、計算の結果、譲渡所得の金額が０やマイナスとなる場合は、確定申告の義務自体はなくなります。
１－１－１．課税譲渡所得の算出方法
この課税譲渡所得は、以下の計算で求めることができます。
課税譲渡所得＝（売却額）－（取得費－建物の減価償却費－売却時の譲渡費）
譲渡費となる住宅ローンの残りが、売却益を上回るオーバーローンの状態でも所得は発生しないことになります。
１－１－２．確定申告が必要なケース
譲渡所得がマイナスになっても、以下の場合は確定申告が必要となります。
・売却によるマイナス（譲渡損失）を確定させて、損益通算によって翌年以降の所得税や住民税を節税したい
・３，０００万円特別控除などの、譲渡所得税控除の特例を利用したい
１－２．確定申告の時期と方法
確定申告は、不動産を売却した翌年の２月１６日から３月１５日頃の指定期間に申告します。
必要書類の準備はご自身でできますし、５万円～１０万円ほどの費用で税理士に依頼することもできます。
提出方法は書面で行うか、e-TAXというインターネットでの提出も可能です。
e-Taxの場合は、添付書類をデータ化したり、マイナンバーカードやカードリーダーを事前に準備する必要があります。
慣れていない方は、確定申告の提出期間に必要書類をそろえて申告会場へ行き、職員の方に教わりながら記入して提出することもできますので、その場合は事前予約しましょう。
１－３．確定申告の必要書類
確定申告に必要となる書類は以下の通りです。
・確定申告Ｂ様式、収支内訳書
・売買契約書
・登記事項証明書
・譲渡費用の領収書類
・取得費の領収書類
確定申告Ｂ様式と収支内訳書の書類は、税務署へもらいに行くか、依頼して送付してもらいます。
収支内訳書に不動産所得用と書かれたものは賃貸業用のため、一般用をもらうようにしてください。
売買契約書と、所有権移転および抵当権抹消後の登記事項証明書は、売却が確実におこなわことと、その内容についての証明です。
領収書類の内訳は、次項で説明します。
２．不動産売却の仲介手数料と確定申告～確定申告の経費～
続いて、確定申告の際に経費として計上する譲渡費用と取得費について解説します。
２－１．譲渡費用
譲渡費用とは、不動産を売却するためにかかった費用のことです。
後述する仲介手数料もこの譲渡費用に含まれ、計上することができます。
そのほかにも、契約書に貼る印紙代や境界確定のために必要な測量費用などが経費として計上できます。また、売却のための立ち退き費用や、建物を取り壊した解体費用なども経費となります。
さらに、一度売買契約を結んだあとに、さらに高額で買う方があらわれて契約を解消する場合に、最初の買主へ払う違約金も経費として認められます。
２－２．取得費用について
２－２－１．所得費用とは？
取得費用とは、その不動産の購入および、購入のためにかかった費用のことです。
２－２－２．所得費用として計上できる費用
取得費のメインは、建築費や物件の購入費用から、建物の減価償却費を差し引いたものです。また、建設費は建物本体に限らず造成費用、外構費用、設備の費用なども含まれます。
物件を購入した当時の仲介手数料も、売却時と同様に経費となります。さらに、税金関係は印紙代、不動産取得税、購入年の固定資産税と都市計画税の清算金なども経費に含まれます。
このほかに、買主として行った所有権移転登記の司法書士への報酬や、ローン事務手数料、抵当権設定登記費用も計上できます。
取得費は年月の経った当時の領収書や証書、契約書を揃える必要があるため、手間のかかる作業となります。
しかし、この作業を正確に行うことで、多額の節税につながる場合もあるため、再発行の依頼なども含めて準備するよう心がけてください。
２－３．経費に計上できない費用
住まいの売却に絡んで、計上できない費用は以下の通りです。
２－３－１．譲渡費用に計上できない費用
登記に関する費用でも、相続や抵当権抹消のための印紙税や、司法書士への報酬は経費として計上ができません。そのほか、税理士への報酬、固定資産税も経費として対象外です。
居住中の修繕費用も経費になりませんが、売却のために物件の価値を高めるようなリノベーションや改修工事は経費にすることができるため、違いに注意しましょう。
２－３－２．取得費に計上できない費用
引っ越し費用や家具、家電、カーテン、町会費、火災保険料、インターネット接続など、居住に関する費用は経費計上の対象外です。
同様にマンションなどの管理費、修繕積立費、管理準備金なども認められません。
また、住宅ローン実行前のつなぎ融資に関する事務手数料と金利も経費にすることはできません。
３．不動産売却の仲介手数料と確定申告～仲介手数料とは？～
物件の取得時、譲渡時ともに経費として計上できる仲介手数料とはどのようなものでしょうか？
３－１．仲介手数料とは？
仲介手数料とは、不動産会社が物件の売却のために働いた全ての業務に対する成功報酬で、成約となってはじめて受け取ることができるものです。
業務の内容は、無料査定で算出した金額をもとにした売り出し価格の決定、売却方針に関するご相談を受け検討すること、金融機関との交渉等があります。
そのほかにも、売り出し後は売却のための広告活動、内覧のフォロー、商談、契約、決済や各種ご相談、手配などを行います。
なお、成約とならなくても手付解除や違約解除の場合は、仲介手数料が発生することがあります。
３－２．仲介手数料の計算方法
仲介手数料は、以下のように宅地建物取引業法で物件の成約価格に応じて金額の上限が定められています。
３－２－１．計算式
物件価格２００万円以下の場合：（売買価格×５％）+消費税
物件価格が２００万円を超え、４００万円以下の場合：（売買価格×４％+３万円）+消費税
物件価格４００万円以上の場合：（売買価格×３％+６万円）+消費税
例えば、３，０００万円の物件の場合、３，０００万円×３％+６万円+消費税で、仲介手数料は１０５万６，０００円となります。
３－２－２．例外もあるため注意が必要
ただし例外もあります。４００万円以下の物件の場合は、空き家物件の流通促進のための政策として、調査費を含み１８万円までの仲介手数料が発生するケースも認められるようになりました。
また、遠方への交通費や、特別な広告費など、売主が事前に認めた場合に限り、実費のお支払いが発生する場合もあります。
３－３．仲介手数料の支払い時期
仲介手数料は、不動産会社と契約を結んでから、売買解約が成立して決済が完了するまでの期間に対する成功報酬のため、契約成立から決済完了後までに支払われます。
時期は不動産会社によって異なりますが、残金決済手続きの際に全額支払いという場合と、契約完了後に半金、残りの半金を残金決済手続きの際に支払うという場合が多いです。
なお、不動産会社に直接売却する買取の場合は、媒介行為とはなりませんので、仲介手数料は発生しません。
４．今回のまとめ
不動産売却の際の仲介手数料とはどのようなものかと、売却に伴う確定申告や計上する経費について解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
スムーズに希望に近い売却を行うためには、専門知識に基づいた検討のうえ、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが大切です。
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