目次
不動産の売却を検討している方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
土地や家屋の所有者が毎年支払っている固定資産税ですが、その算出の根拠である固定資産税評価額は、実はさまざまな用途に使われています。
そして売却に関しても、固定資産税評価額は関わってきます。
そこで今回は、不動産売却時の固定資産税評価額とはどのようなものか、計算方法やほかの評価額について解説します。
１．不動産売却時の固定資産税評価額とは
まず、固定資産税評価額とはどのような性質のものかを解説します。
１－１．固定資産税評価額とは税額の算定基準
固定資産税評価額とは、固定資産税の税額を決める際の基準となる評価額のことを言います。固定資産税評価額は、変動する不動産の価値の実情に沿って、３年に一度見直されています。
１－１－１．課税率
土地に対する課税率は、固定資産税が１．４％、都市計画税が０．３％となっています。
近年では、令和３年度、令和６年度が評価替え（見直し）の年となっているため、納税通知書で年度替わりの比較をすることもできます。
１－１－２．固定資産税以外にも使われる指標
この評価額は固定資産税のほか、都市計画税、登録免許税、不動産取得税を計算する際に使われる、税制上の大切な指標です。
個人の資産価値を左右する数値となるため、固定資産課税台帳に登録された価格に不服がある場合、『不服審査』を各市町村の固定資産評価審査委員会へ申し出することが可能です。
審査によって価格が不当となった場合、見直しもおこなわれます。
１－２．固定資産税の納税方法
１－２－１．納税方法
一括納入の場合は６月末、分納の場合は６月末、９月末、１２月末、２月末期限の納税通知書が、納税義務者へ届きます。
支払い方法は現金、口座振替、ペイジー、クレジットカード、電子マネー（ｎａｎａｋｏ・ＷＡＯＮ）、スマートホン決済アプリ（ＰａｙＰａｙ・ＬＩＮＥ Ｐａｙ）などです。
支払い方法によってはポイントが付与されるため、どの方法がお得になるか検討してみるのも良いと思います。
１－２－２．延滞金に注意が必要
他の税金同様、固定資産税も支払いが遅れると延滞金がかかり、令和４年現在は納期からひと月以内は２．４％、それ以降は８．７％となっています。
例えば、２万円の固定資産税をふた月ほど滞納すると、延滞金は１，７００円ほどになるため、注意が必要です。
１－３．売却と固定資産評価額の関わり
固定資産税評価額は、納税時の基準のほか、売却相場を知る際にも参考になり、不動産会社も査定の際は参考にしています。
土地は固定資産税評価額を７０％で割った金額が、だいたいの実際の価格と言われています。例えば、固定資産税評価額が２，０００万円の土地であれば、２，８５６万円となります。
所有している不動産がどのくらいの売却価格か知りたい場合、簡易的な方法として固定資産税評価額を確認することで、参考にできます。
２．不動産売却時の固定資産税評価額の計算方法
続いて、固定資産税評価額はどのようにして決めるのかを解説します。
２－１．固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額は、毎年４月から６月に送られてくる固定資産税の納税通知書に同封されている、課税明細書の中に記載されています。
２－１－１．役場で発行してもらう方法も
市区町村役場の窓口で手数料を支払うか郵送で、固定資産評価証明書を発行してもらう方法もあります。
２－１－２．概算額の算出方法
また、概算で良ければ固定資産税額を１．４％で割ることで、固定資産税評価額を逆算することもできます。
２－１－３．固定資産台帳の閲覧
金額が分かれば良い場合、東京２３区の都税事務所で、それ以外は市町村役場で、固定資産課税台帳の閲覧を依頼できます。
２－２．固定資産税評価額の計算方法
固定資産税評価額の決定は、市区町村により、総務大臣が定める『固定資産評価基準』に沿っておこなわれます。
２－２－１．評価基準の算出方法
この評価基準は、家屋については再建築費を中心に、経年変化も加味して算出されます。
また、土地については標準宅地を選定のうえ、標準宅地の地価公示価格の７割を時価とし、そこから路線価、評価額という形で補正計算をおこないながら算出します。
２－２－２．不動産に対する評価額の割合
これらの計算は、市区町村から公務として託された不動産鑑定士がおこないます。
固定資産税評価額は、徴収額が不動産の価値を上回らないよう公示地価の８０％、相続税路線価も同様の理由で、公示地価の７０％を目安に決定されます。
２－３．土地価格の変動要因
土地は消費されることはなく、本質的には劣化もしないのですが、その価格変動は、以下のような要因で起こります。
２－３－１．社会的要因
まず、景気動向や経済の動きなどの、社会的要因の影響を受けて価格が上下します。
具体的にはリーマンショックや、消費税増税、東京オリンピックなどの影響で全国の土地は価格変動をしました。
２－３－２．地域的要因
また、地域的要因として新駅や大型施設の開業、道路の開通、災害の影響など地域的要因で土地価格は上下します。
そのほかに、土地の面積や形、高低差、接道、地域的要因同様に駅からの距離など、個別的要因も価格に影響します。
３．不動産売却時の固定資産税評価額以外の指標！土地の評価
納税のほか、不動産売買にも指標となる固定資産税評価額ですが、土地にはそのほかに４つの評価額があり、用途により使い分けられています。
３－１．公示価格
公示地価とは、国土交通省が公表する毎年一月一日時点の標準値の１㎡あたりの地価です。
価格の算定は、２名以上の不動産鑑定士が現地調査をおこなって決定しています。
公示価格は毎年３月下旬に公表され、用途は一般的な土地売買の指標や、公共事業の土地取得価格の参考です。
３－２．基準地価
基準地価とは、各都道府県が公表する全国２万か所以上の基準地１㎡あたりの価格です。
土地一か所につき、１人以上の不動産鑑定士によって計算されています。
用途は公示地価同様に土地売買の指標や、公共事業の土地取得価格の参考ですが、基準地価の場合、都市計画区域外も対象になっています。
都市部の土地など、毎年大きく価格変動する土地もあり、公示地価や基準地価は毎年発表されます。
しかし、固定資産税評価額は、固定資産税評価額の評価の負担が大きいため、３年に一度しか評価替えがおこなわれません。
３－３．路線価
路線価とは国税庁が公表する、相続税や贈与税などの税金を計算するときの基準となる土地価格のことです。
税務署によって定められ、公示地価の８０％となるように決められています。
路線価は、国税庁公表の『相続税路線価』と、各都道府県公表の『固定資産税路線価』がありますが、単純に『路線価』とは、相続税路線価を指すことが多いです。
３－４．実勢価格
実勢価格は時価とも言い、公的機関の公示する価格ではなく、市場で実際に売買取引がおこなわれた価格のことです。
実勢価格は、不動産会社間の情報流通システムであるレインズに掲載された取引事例などから検索が可能ですが、土地と建物を合わせた価格となります。
土地単独の価格は、国土交通省の土地総合情報システムで検索ができます。
土地取引が少ないエリアでは、公示された基準地価を参考に売却の査定などをおこなうこともあります。
４．不動産売却時の固定資産税評価額とは？計算方法やほかの評価額についても解説まとめ
今回は、不動産売却時の固定資産税評価額とはどのようなものか、計算方法やほかの評価額について解説しました。
４－１．固定資産税は、専門知識に基づいたご検討が必要です。
固定資産税は比較的身近な税金ですが、売却時にも関わりがあり、その仕組みは意外と目にすることはなかったかと思います。
スムーズで理想に近い形の売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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