不動産の売却を検討している方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
自宅の売却などで不動産の売主となる方は、レインズという言葉を耳にするようになります。
レインズは売却する物件の情報を広めるうえで、大事な役割を果たします。
そこで今回は、不動産売却の際に利用するレインズとはどのようなものか、登録の流れやメリットについて解説します。
１．不動産売却時に利用するレインズとは？
レインズとは、どのようなものなのでしょう？
１－１．レインズとは
レインズとは、不動産の物件の情報が登録され、閲覧や書き換えができるネットワークシステムです。
１－１－１．レインズでできることは？
物件の写真や文字情報、取引履歴、図面などが登録されており、一般的な個人の売主や買主はアクセスできず、登録した不動産会社だけが閲覧や書き換えをすることができます。
１－１－２．利用料金はかかる？
レインズの運営は、国土交通省の任命を受けた不動産流通機構が行い、不動産流通の円滑化や健全化という公共性を持ったシステムのため、利用するのに料金はかかりません。
１－１－３．一般的なポータルサイトとの違い
ふだん目にする、一般的な不動産ポータルサイトとの最大の違いは、成約済みの取引履歴もみられることです。そのため、同一エリア内の取引情報を確認して参考にすることができます。
１－２．レインズの利用目的
１－２－１．買主の早期発見
レインズの利用目的はまず、売却したい物件情報を複数の不動産会社に知ってもらい、買主を探してもらうことです。
不動産会社は、売主と媒介契約を結ぶことでレインズに該当する物件情報を登録します。
そして、登録された情報を見たほかの不動産会社から「その物件に購入の意思があるお客様がいる」という連絡が入ってくるようになります。
このように早く買主を発見でき、売却活動のサポートをする働きがあります。
１－２－２．相場の確認
利用目的としてもう一点、不動産会社が物件の査定を行う際に、近隣の類似物件の相場の確認をします。
売却に関係する主な利用方法は以上の２つです。しかし、売却とは逆に、購入希望のお客様のために物件探しをする際にもレインズは活躍します。
１－３．一般の方が見られるレインズ
１－３－１．レインズ・マーケット・インフォメーション
前述のように、レインズは不動産会社のみ利用することができますが、過去の取引履歴については『レインズ・マーケット・インフォメーション』というウェブサイトで、誰でも見ることができます。
このサイトでは、直近一年の成約データの閲覧、さまざまな条件から物件情報の検索、希望エリアの相場価格や動向などが確認できます。
１－３－２．レインズとの違い
レインズ・マーケット・インフォメーションは、掲載情報の詳細、マンション名や住所などは個人情報保護の観点から記載されていません。
一方、レインズにアクセスできる不動産会社は個人情報取扱業者として扱われ、ログイン情報や印刷したデータの管理について、規定に沿った運用が求められています。
１－３－３．販売中の物件情報は掲載されない
また、現在販売されている物件情報は掲載されていないため、一般的な不動産ポータルサイトを利用するか、不動産会社に相談してみてください。
レインズ・マーケット・インフォメーションの情報を参照し、不動産会社と売出し価格について話し合う際、参考にしてください。
２．不動産売却の際に利用するレインズの登録の流れ
続いて、レインズへの登録の流れについて解説します。
２－１．レインズの登録義務
レインズは、不動産会社との媒介契約の種類によっては、物件情報の登録が義務付けられています。
２－１－１．登録義務がある契約は？
専属専任媒介か、専任媒介契約を結んだ場合がそれにあたります。
また、登録するまでの日数期限が決められており、それだけ円滑で公正な情報公開が求められています。
専属専任媒介契約の場合は、契約締結日の翌日から５日以内、専任媒介契約の場合は契約締結日の翌日から７日以内にレインズへ情報を公開しなければなりません。
２－１－２．登録は該当するエリアへ
なお、レインズは全国に東日本・中部・近畿・西日本と４つの組織があるため、該当するエリアに登録します。
弊社のように、日本全国の物件を扱う不動産会社もあり、レインズ会員は全エリアの情報公開や閲覧が可能です。
２－２．レインズ公開までの流れ
レインズに登録して、売却活動を開始するまでの流れは以下の通りです。
- 売却相談（売却にまつわるご希望や事情を伝えください）
- 査定（レインズほかの調査で相場確認）
- 媒介契約締結（売主と不動産会社）
- レインズへ物件登録（登録証明書を受け取る）
レインズはお客様の閲覧ができないので、登録後に登録証明書を受け取ってください。
レインズ以外にも、ポータルサイトや不動産会社の自社ウェブサイトで物件情報を公開からは、定期的に販売情報についての業務報告を受けてください。
２－３．レインズに公開されないケースとは？
まれにですが、レインズに情報公開されないまま成約する物件があります。
２－３－１．商品価値が高いケース
売却する物件の商品価値が高いため、短期間で成約できそうな物件や、既に買主の目処が立っているケースでは、レインズに公開せずに売却を進めることがあります。
通常は売主と不動産会社とのパイプの太さから、専属専任か専任の媒介契約をおすすめしていますが、この場合は一般媒介契約を結びます。
一般媒介契約では、レインズ登録の義務はありません。
そして、売主と買主の双方から仲介手数料を得ながら、情報を集約して短期間で業務を進めることが多いです。
２－３－２．周囲に知られたくないケース
また、売却しているということを、なるべく周囲に知られたくないなどの希望がある場合には、他の不動産会社にも公開せずに売却活動を進めることがあります。
３．不動産売却の際に利用するレインズのメリット・デメリット
レインズへの登録と公開にはメリットがある反面、一部注意を要する点もあります。
３－１．レインズ公開のメリット
あらためて、レインズへ物件登録をするメリットは以下の通りです。
- 不動産会社が情報共有でき、早期売却につながる
- 買主および仲介する不動産会社の物件探索の負担が軽減される
- 成約後も取引情報が確認でき、以降の円滑な取引の参考になる
物件選びのプロフェッショナルである不動産会社に情報共有することで、売却のスピードは格段に速くなります。
３－２．レインズ公開のデメリット
３－２－１．２つの主な注意点
その半面、レインズ公開も以下の点は注意が必要です。
- 情報更新が早く、売れ残り感が出る場合がある
- 不特定多数の人に、売却の情報が知られる可能性がある
レインズは、多数の不動産会社が参画して物件情報を更新していきます。
そのため、エリア内の物件情報が次々に追加され、比較的短期間で物件の情報が古く見える場合もあります。
価格の変更、新しい情報や写真の追加などで、目に留まる工夫も必要になってきます。
３－２－２．その他の注意点
また、前述のように不動産会社はレインズ内の情報の扱いは慎重に行いますが、どうしても売却の事実が不特定多数の人に伝わっていく可能性があります。
３－３．非公開の売却活動が可能
離婚や経済的な事情での売却の事実を知られたくない、あるいはお子さんの学校の問題で、極力住み続けながら売却を行いたいなどのご希望は、珍しいことではありません。
これらの状況を踏まえて、弊社では独自の投資家ルートに打診することで、一般的な物件情報流通をしない売却も扱っております。
また、不動産会社による買取や任意売却も、知られずに売却を行いやすい方法です。
買取については売却益が少なくなってしまう関係で、弊社ではあまり推奨はしていません。しかし、さまざまな手法で対応ができますので、まずは査定とあわせてご相談ください。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却時に利用するレインズとはどのようなものか、登録の流れやメリットについて解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を
ご希望に近いかたちでのスムーズな売却には、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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