不動産の売却を検討している方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
不動産の売却をおこなう際に、最初の入り口となるのが不動産会社による売却価格の査定です。
しかし、この査定額にはさまざまな要素が絡むため、予備知識のない一般の方には売却に関する判断を難しくさせてしまう要因になる場合があります。
そこで今回は、不動産の高額査定の意図がどのようなものかに加え、一括査定の注意点についても解説します。
１．不動産会社によって査定額がバラバラな理由は？高額査定のわけ
まず、不動産会社によって査定額に違いが出る要因をご説明します。
１－１．不動産には定価がない
不動産には一つとして同じ商品がないうえ、その価格相場は経済状況や街の開発状況などに影響を受けて、上下に変動します。
つまり、定価のつけようがない商品なのですが、査定とは経験値や類似物件の価格の平均だけではなく、変動している相場から物件の周辺状況までを勘案して決定されるものです。
そこから売主の方のご希望や事情を反映させて売り出し価格が決まり、さらに価格変更などを経て、成約時の販売価格が出ます。
このように、不動産の価格は定価がないだけではなく、一つの物件の価格が成約までに変化していくため、価格設定に幅があるのです。
１－２．比較物件や査定基準の違い
不動産会社が査定をおこなう際は、不動産流通推進センター（公益財団法人）の公的な『価格査定マニュアル』に準拠することがほとんどです。
つまり、査定のやり方の基準については大きな違いはないのですが、査定に違いが生じる要因は、参考とする比較物件の選び方に違いがあるためです。
例えば、選んだ比較物件がＡ社とＢ社で異なれば、それが要因で両社の査定額には違いが出ます。
そこにさらに、価格査定マニュアル通りではない、エリアの特性や経験値による査定基準が加わるため、さらに価格差が広がることがあります。
１－３．お客様との意思疎通の度合い
査定額は売り出し価格とは異なり、一度売主の方のご要望とは切り離した形で「一般的にはこうです」というように価格を算出します。
しかし、査定額を出すにあたっても売主の方に提供していただく物件情報、マンション等の情報、地域の情報などが価格を左右する要因となることがあります。
書類のみの机上査定と、そのあとにおこなった訪問査定を比較して、意外な価格差があったという経験をされた方もいらっしゃるかもしれません。
２．不動産の高額査定のための一括査定サイトの注意点
複数の不動産会社の窓口となって価格査定を出してくれる一括査定サイトは、便利な反面注意する点があります。
２－１．適正価格が分からなくなる
例えば、生命保険の比較窓口だと、保険料と補償内容に対してお客様の要望を照合させれば、論理的なアドバイスをしやすく、納得できる場合が多いと言えるでしょう。
これに対して住まいは家族全員の生活全般に関わるものであり、要望される要素は利便性からデザインの好みまで、あまりにも多岐にわたります。
購入する方の要望に開きがある商品について、各社ごとに異なる査定額のどれを信じれば良いのか悩む方も多いかもしれません。
１社の査定額でも、丁寧にその根拠の説明が受けられれば、その額が妥当かどうかの判断はできますが、判断材料の少ない複数社の価格の提示が最大６社までおこなわれます。
極端な言い方をすれば、それらすべてがどれも間違いではないのです。
では査定額の高いところが良いのか、ということについては後述します。
２－２．しつこい営業の可能性
一括査定サイトに掲載する不動産会社の目的は、机上査定をおこなったお客様に対して、あらためて訪問査定をおこなうためのアポイントです。
より精度の高い、お役に立つ価格を算出すべく、お客様とコミュニケーションをとりたいというのが不動産会社の考えです。
一括査定サイトを利用しているお客様は、複数社からのデータを得ているわけですから、当然ライバル会社の存在がつきものです。
したがって、営業がしつこくならざるを得ないと言えますが、熱量の高くない購入希望者に熱いアプローチをすることになりがちです。
売主の立場から考えた場合でも、性急な商談はイメージいただけるかと思います。
性急な商談は、後々トラブルになる原因となりやすいため、注意が必要です。
２－３．不動産会社を決める際に大事なこととは
不動産売却において、適切な不動産会社を選ぶために以下の確認事項をチェックしておくようにしましょう。
- 不動産査定を依頼する前に、ご自身で不動産の相場を調べる
- 不動産会社は、周辺の物件情報をしっかりと把握しているか
- 周辺物件の販売実績を不動産会社から明示されたか
- 査定額の根拠について、納得のいく説明を不動産会社から受けたか
まずは、周辺にある物件の価格を参考に、ご自身で相場を調べるようにしましょう。
査定額を提示されたら、不動産会社が周辺物件の情報をしっかりと把握しているか、販売実績の明示があるかも確認しておくと安心です。
これらの根拠をもとに、売主に対して説明がなされているかを確認することで、任せても安心と思えるような不動産会社を選ぶことができます。
３．不動産の相場からかけ離れた高額査定の意図
では、それでもなお高額査定が目をひく現状の理由を解説します。
３－１．高額査定の意図
高額査定の根拠はやはり、売却の媒介契約を得やすいという点が一番の理由と言えます。
一括査定サイトなどでは、他社から提示されるであろう平均的な査定額を想定のうえ、上乗せをおこなうこともあるかもしれません。
査定額というものはあくまでも目安の金額であるため、必ずしもその価格で売りにださなくても問題はありません。
そのため、なるべく高い査定額を提示した不動産会社を選ぶ売主をターゲットに、相場よりも多く上乗せした高額な価格を提示する場合があるのです。
３－２．高額査定のあとに考えられること
３－２－１．値下げの提案
相場よりも高い査定額を提示したあとは、もちろん売却も難航するため、売り出してしばらくして値下げの提案がされます。
さまざまな要因から販売価格を下げることはありますが、元が高かったという場合は最初から「ちょっと強気で、高めで出してみましょう」とお話ししておくのが通常です。
３－２－２．事前に相場の確認を
このあたりのことは、事前にしっかりと確認しながらお話しをしておくことが望ましいのですが、高額査定で媒介契約に持っていく意図があった場合は、そうでないこともあります。
これらの理由から、ご自身で周辺物件の相場を調べておくことが重要ということになります。
相場よりもかけ離れた、高額な査定価格を提示された場合には疑問をもつことができるため、根拠となる理由を尋ねるといった確認方法をとることもできます。
そうすることで、しっかりと納得のいく根拠をもとに、査定額の提示がなされている不動産会社を選ぶことができます。
４．今回のまとめ
今回は、不動産の高額査定の意図がどのようなものかに加え、一括査定の注意点について解説しました。
４－１．不動産の査定はプロに相談を！
一括査定や高額査定は、売却のサポートの本質が軽視されていないか、よく確認することをおすすめします。
スムーズで理想に近い形の売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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