不動産の売却を検討している方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
不動産売却の際には、たくさんの方に物件情報を知ってもらい、成約に至る確率を上げたいものです。
しかし、何でも広告すれば効果が上がるというものではなく、費用対効果に優れた方法をとることが大切です。
そこで今回は、不動産売却の広告にはどんな種類があるのか、広告費は誰が負担するかなどについて解説します。
１．不動産売却時の広告の種類は？
まず、広告の種類について解説します。
１－１．不動産会社間の広告
まず、不動産会社間の物件情報流通には一定のルールがあり、レインズに物件情報を登録します。
レインズとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する公的なネットワークシステムのことです。
レインズに掲載される物件情報は一般の方は見ることができず、不動産会社が物件情報を共有するためのものです。
不動産物件の円滑な取引のために、売主の方と専任媒介、もしくは専属専任媒介の契約を結んだ不動産会社は、指定の期日までに物件情報をレインズに公開します。
全国の不動産会社から物件情報が公開・共有されるため、不動産売却における広告としての効果が期待できます。
１－２．インターネット広告
インターネット広告の代表的なものは、不動産ポータルサイトが挙げられます。
不動産ポータルサイトは、複数からなる不動産会社の物件情報がまとめて掲載されたサイトで、誰でも物件情報を探すことができます。
不動産ポータルサイトに載せる場合は、１０件につき何円、ポータルサイトからの反響１件につき何円という料金設定のほか、掲載方法によるオプション設定もあります。
ポータルサイトは一見、不動産会社の自社ホームページやＳＮＳと同じように見えるのですが、このような有料の広告媒体なのです。
このほか、新築で大規模なマンションや一戸建ての分譲の一部では、自社の該当ページへアクセスさせるための広告を、検索エンジンなどでおこなうこともあります。
１－３．チラシや看板
１－３－１．チラシによる広告
チラシには、ポスティングや新聞折り込みチラシなど、ピンポイントでエリアやターゲットが指定でき、売却物件にも有効な場合があります。
紙媒体のため、物件の外装や内装、間取りなどの図面が見やすいという特徴があります。
ただし、現在は先述したインターネット広告が主流となっており、チラシの活用は減ってきています。
１－３－２．看板による広告
看板は売却する物件の現場、あるいはその周囲を対象に、物件や販売イベントがあることを知らせる目的のものです。
実際に物件付近に看板を設置する不動産会社は多いです。
物件付近で購入希望者が看板を見かけて、問い合わせにつながる可能性やインターネットで見た購入希望者に対しての目印にもなります。
ただし、売却の事実を公開したくない場合などには不向きな面があります。
２．不動産売却の広告費用を負担するのは？
不動産売却時の広告費は、不動産会社あるいは売主のどちらが負担するのでしょうか？
２－１．基本的に不動産会社が広告費を負担する
宅地建物取引業法では、販売活動費用や査定費用だけでなく、基本的に有料広告の費用は不動産会社が負担するべきものとして決められています。
利益に関しては、宅地建物取引業法で定められた仲介手数料の金額を超える請求はありません。
しかし、広告費用には例外があり、その理由は後述しますが、これらの費用は不動産会社の利益とは異なり、実費として計上されるもののためです。
理想の形の売却は、売主の方と不動産会社が共通で目指すところのため、費用対効果にすぐれたものがあれば、不動産会社から施策の候補として挙がります。
では、売却時に実費としてかかる費用は、どのようなものがあるのでしょうか？
２－１．売却活動と実費
前述の査定や売却活動に要する実費として、人件費や交通費ほかのコストが必要になります。
広告に関しては、内容の企画発案から広告の原稿作成、媒体に支払う広告費用などが実費として必要になります。
これらの費用を無駄なく効果的に使い、無料の施策も併用しながら売却を進めていくのが、不動産会社の仕事となります。
２－２．不動産会社と広告施策について検討する
どのような広告をおこなうか、不動産会社はノウハウにしたがって進めているため、売主の方は特に気にされることはありません。
例えば、周囲に知られずに売却がおこないたいというご要望の場合もあります。
その場合、弊社では投資家ルートのみへの情報公開で、一般の物件広告をおこなわずに売却を進めるケースもあります。
また、売主の方から「このような広告をやってみない？」というご相談をいただくことも歓迎です。
弊社では、住まいに関する数々の相談に基づくノウハウから、良い売却への最適解を導くサポートをしています。
３．不動産売却の広告費用を売主が負担する場合とは？
では最後に、売主の方が広告費用を負担する例外とは、どのような状況なのでしょうか？
３－１．売主が特別に依頼した広告
宅地建物取引業に関連して、媒介契約時のテンプレートとして国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款では、広告費用について以下のような表記があります。
「例外的に通常ではおこなわない広告宣伝方法を売主が特別に希望し、そこで発生した実費は、不動産会社が売主に請求できる」となっているのです。
例えば、遠方の購入希望者と商談をするための交通費や、売主の方の発案での販売イベントの出費の全部あるいは一部、などが該当します。
このほかに以下のような項目も、上記の基準に照らして、売主の方の支払いとなることがあります。
３－２．高額な広告
テレビや新聞など、費用が高額となるメディアへの広告は、費用対効果や採算割れの懸念から、不動産会社から広告実施の提案をすることは、まずありません。
売主の方のご希望でどうしても実施したいという場合、売主の方の負担にてとなるでしょうが、その前にほかのことに予算を使った方が効果的である旨を説明することになるかと思います。
広告費用は、売主の方の所得税申告の際に経費として認められますが、売却に関して採算割れになってしまう可能性は、売主の方でも同じです。
３－３．契約途中の解除の場合
売主の方から、不動産会社と専任媒介契約や専属専任媒介契約を途中解除した場合、それまでの有料の広告費用が請求される場合があります。
これらの費用が請求される条件は以下の通りです。
- 売主の希望でおこなわれた
- 事前に売主に承諾を得ている
- 実費分である
トラブルを防止するために、有料広告の施策は、不動産会社とよく話し合って、情報共有をしておくことが大切です。
また、広告で発信している物件情報の内容が充実しているかどうかが、良い成約のためには最も重要なため、そこを常に改善していくよう心がけてください。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却の広告にはどんな種類があるのか、広告費は誰が負担するかなどについて解説しました。
４－１．物件情報の共有が重要！
繰り返しますが、写真などの点数、物件のアピールポイントや周辺の環境、設備の状況など、細かい点がしっかり反映されているか、物件情報の内容は情報共有しておきましょう。
スムーズで理想に近い形の売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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