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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで建物の設備やそれらの改修を担当している、防犯設備士兼宅地建物取引士の相樂です。
今回は、２０２０年に民法が改正され、家賃保証会社が必須になりつつあり、厳しくなった賃貸マンションの入居審査について、実際の経験を踏まえ、まとめました。部屋を借りる時、気になるのが入居審査だと思います。
実際、「賃貸 審査 年収 嘘」などは月間１，０００回ほど検索され、アリネットでも４００人近い方が見に来てくれています。
他にも、「入居審査なし」などで調べると、いくつも検索結果が表示されますが、実際には入居審査をおこなっていない物件はほぼ無く、ほとんど全ての賃貸物件に入居審査があります。ただ、入居審査なしで入れるマンション・・・入居後に隣人とのトラブルがありそうで、個人的には絶対にお勧めしたくないです。
時間がない、部屋探しの経験がない方ほど、他人の失敗から効率的に学び、自分に合った部屋を探して下さい。
ちなみに、入居審査について、必要な物や期間など、一般的な情報はこちらのページにまとめておきました。
１．賃貸マンションの入居審査とは？
入居審査は「安心して物件を貸せる人物か」を第一に判断するための審査であり、主に次のポイントが可否の判断要素となります。
- 家賃を滞りなく支払ってくれるか
- 賃貸物件を破壊したり汚したりしないか
- ルールを守って居住してくれるか
- 近隣住民とトラブルにならないか
- その他、大家さん独自の判断基準
１－１．審査基準は収入だけではない？
１－１－１．「トラブルを起こさない」ことも重要な判断要素
入居審査は正社員でなければ通りにくい、収入が少ないと通りにくい、など、どうしても「収入」に目が行きがちですが、実は審査基準は収入だけではありません。
「安心して貸せる」ためには、もちろん収入がしっかりあること、家賃をきちんと支払ってくれることが大前提となります。しかし、それだけではなく、「トラブルを起こさない」ことも重要な判断要素となります。
つまり、人間性も見られるということです。態度が大きくて乱暴な言葉遣いをするような人は、近隣住民とトラブルになる可能性があるとして審査に通らないことがあります。
他にも、過去に傷害事件などを起こしていると・・・近隣住民とのトラブルだけでなく器物損壊により物件を破壊されるリスクもあるため、審査に通らないことがあります。このように、きちんとした人かどうかという点も見られます。
１－１－２．入居審査では職業も重要なポイント
元々フリーランスの方は現時点ではまだ数が少なく、管理会社の方には収入が不安定などいい印象はないかもしれません。やはり安定性に欠けるというところをどうしても見られます。そこで、ワンポイントアドバイスです。
職業欄には「フリーランス」とだけ記載するのは避けて、例えば、ライターをしている、ウェブデザイナーをしている、エンジニアをしていると出来るだけ、具体的に書いておくことをオススメしています。
特に申し込みを受け付けしてくれた担当者さんにはこういう仕事をしていますと明確に伝えておくことが大切です。今のオーナーは若い方でも２０代から投資目的で購入をする方も増えてきましたが、それでもまだ４０代以降のオーナーの割合が高い状況です。この方々が仕事をしている時代、もしくはしてきた時代には「フリーランス」という言葉が存在しないため、「え、何それ？知らないから怖い。断っておこう。」という判断になってしまう可能性が高いと言えます。
無知とは本当に怖いことで怖さから判断を鈍らせてしまうという状況になってしまえば、本来審査が通るものも通らなくなってしまいます。こういった仕事をしていますと具体的に言えるように準備しておくと、物件担当者からオーナーにも仕事内容を明確に伝えることができ、スムーズに審査が進むこともあります。
１－２．緊急連絡先や保証人についてもチェックするところも？
賃貸物件を借りる本人の収入や貯金がしっかりしていれば、それほど気にしない大家さんもいますが、本人の収入や貯金に少し不安がある場合は、緊急連絡先や保証人が重要になります。
個人的には、遠方の連絡先や保証人の場合、兄弟姉妹などで近くに住まれている方がいないか聞いています。
支払い能力がなければ基本的に連帯保証人としての承認が下りないため、“有職者”であることは必須の条件と言えます。また、アルバイトやパートのような収入が不安定な立場よりも正社員が望ましいです。もしくは、両親が年金受給をしているのであれば、「年間の収入」＝「年収」として記載し、審査に流すことも可能です。
本人の家賃支払い能力に不安があるケースで、さらに保証人が高齢の場合や、収入が低い場合は審査に通らないこともあります。
連帯保証人が見つけられない場合には、賃貸保証会社を利用することも視野に入れることで解決できる場合があります。初回保証料として、家賃の５０～７５％というところが多く、プランの内容によっては毎年保証会社に支払う更新手数料の支払いの必要があります。引っ越しの前には出来るだけ出費は抑えたいものですが、どうしようもない時にはこの方法も有効的です。
１－３．大家さん独自の審査基準も
理由は様々ですが、外国人や男性は歓迎しない、女性は歓迎しない、カップルはダメ（家賃を折半することが多く、別れると家賃が支払えなくなる可能性があるため）、証明写真の見た目が悪いなど、独自の基準で審査に通らないこともあります・・・。
物件を紹介する不動産屋さんは直接、ご契約者様とお会いして申込をいただくため、お申込者がどんな人なのかという雰囲気が分かりますが、大家さん（オーナー）は人柄等が分からず、書面上だけでの判断に委ねられてしまうという条件もあるため、申込書も丁寧に書くということから大事になります。
２．入居審査で提出する書類は？
入居審査の際には、いくつかの必要書類を提出します。提出する書類は本人の職業や年齢などにより異なりますが、個人的には色々出して、管理会社や保証会社に判断してもらった方が良いと思います。次に例をいくつか挙げます。
２－１．契約者の情報
例えば、氏名・連絡先・住所・勤務先などです。不動産会社や仲介業者などが用意した書類に必要事項を書き込んで提出します。
２－２．契約者の身分証明
例えば、運転免許証・保険証・旅券・マイナンバーカードなどです。運転免許証を提出することが多いですが、免許が無い場合は他の身分証明書類を提出します。住民票や戸籍謄本などが必要になることもあります。
２－３．契約者の収入や資産を証明するもの
例えば、収入証明書・源泉徴収票・住民税の課税証明書・所得税の納税証明書・確定申告書の控え・資産証明書・貯金残高証明書などです。勤務先の情報を書類に記入するだけでOKというケースもあります。
収入証明書や、貯金残高証明書は、フリーランスや無職の場合に提出を求められることが多く、住民税の課税証明書には、入居審査前に役所で取得しておくことをオススメします。また、住民税の課税額は毎年６月の上旬に決まるため、５月前に発行を希望する場合には２年前にさかのぼって所得証明の提出が求められる場合があり、発行部数分の手数料が発生しますので、注意してください。
基本的には役所で取得することが一般的でしたが、マイナンバーをお持ちの方はコンビニのマルチコピー機でも発行が可能になりましたので、是非活用下さい。
所得税の納税証明書は税務署の収受印があるものが必要になります。ここで注意したいのが、この所得税の納税証明書には納めていない税金が全部記載されるため、この証明書を見ると「家賃も滞納される危険性がある」と判断されますので、しっかりと支払い終わってから発行するようにしてください。この証明書は納税した地域の税務署で発行できます。オンラインの申請システムの「e-Tax」を利用している方でマイナンバーを発行している方であれば郵送発行も可能です。今後の手間を考えると、郵送発行が便利です。
さらに、確定申告書の控えを利用する場合には、必ず前年度分のものも用意しておくようにしてください。この時、確定申告書は白色申告よりも青色申告の方が信頼性は高く見られます。最近までは、青色申告は帳簿の処理をしっかりと行う必要があるので面倒だ、大変だということで白色申告を選択する方も多かったのですが、今ではソフトを活用することで簡単に帳簿の作成をしてくれるので、税金の対策としても青色申告をすることをオススメします。
今現在では、白色申告をしている方は青色申告に変更が出来ないようですが、今からフリーランスになりたいと考えている方がいらっしゃれば、青色申告で申請することを強くオススメします。
また、フリーランス１年目の場合には審査通過は９０％以上の確率で落ちています。やはり過去の収入を証明する手段がないため、難しいです。借りられるとしたら、現在の預貯金の証明として、初期費用を除いて家賃相当額と半年から２年分収入ゼロの状態で払うことができるかどうか、残高証明書を提出することで支払い能力があると認められ、審査承認が下りることがあります。例えば８万円の物件に住む場合には、最低でも４８万円から１９２万円の預貯金が必要ということです。
２－４．保証人（連帯保証人）の情報
例えば、氏名・連絡先・住所・勤務先などです。保証人についての情報を、必要書類に書き込んで提出します。なお、保証人についても、収入や資産を証明する書類を求められることがあります。
その他、先ほど書いた通り、保証人が遠方の場合、他の方をお願いするケースもあります。
３．入居審査に通る人と通らない人の特徴
入居審査でチェックされるポイントについては前述した通りですが、ここで審査に通る人と通らない人の特徴をまとめます。
３－１．入居審査に通る人特徴
まず、入居審査に通る人の特徴は次の３点です。
３－１－１．収入が安定している
入居審査で最も重視される点は「家賃をちゃんと払ってくれる」ことです。そのため、安定した収入は必要不可欠です。
貯金が潤沢にあったとしても、何かで一気に使ってしまえば無くなってしまう恐れがあるため、安定して収入が得られる仕事をしているかどうかが重要になってきます。
勤務先の企業情報や、勤続年数、月収などをチェックされ、安定して収入が得られると判断されれば審査に通りやすくなります。
３－１－２．保証人の収入が安定している（資産がしっかりある）
収入が多少低かったり不安定だったりしても、保証人がしっかりしていれば審査に通りやすくなります。
保証人が現役で仕事をしており収入が安定している、あるいは資産がしっかりある、といった条件がクリアできていれば、万一契約者が家賃を支払えなくなっても肩代わりしてもらえるという安心感が得られるため、審査をクリアできるのです。
３－１－３．人間性がちゃんとしている
契約者本人の人間性として、トラブルを起こさない、常識がある、ルールを守れるという点も大切です。賃貸物件を綺麗に丁寧に扱ってもらえそうだな、近隣住民と上手くやっていけそうだな、と判断してもらえれば審査に通りやすくなります。
３－２．入居審査に通らない人の特徴
続いて、入居審査に通らない人の特徴は次の４点です。
３－２－１．収入が安定していない／貯蓄や資産が少ない
収入が少ない、安定していない、貯蓄や資産が少ない人は審査に通りにくい傾向にあります。特に、フリーランスや無職など、職業上収入面に不安がある状態の人は審査で不利になります。
フリーランスであっても収入証明書を提出して安定した収入が得られることが証明できれば問題無いのですが、収入証明書を発行できるようになるには独立してから２年はかかるため、独立してすぐに入居審査を受ける場合はかなり厳しくなると覚悟した方が良いです。
ちなみに「安定した収入」の目安ですが、家賃が収入の３割を超えない程度の収入が定期的にあることがラインとなっています。家賃が収入の３割を超えてしまうと、審査が厳しくなるため要注意です。その為、一般的には３割でも大丈夫と言われますが、フリーランスの方の場合、審査が厳しいため、収入の２割～２．５割程度で探すことをオススメしています。
マルイ系のエポスカード等の保証人おまかせプランROOM iDなどのカード系保証会社は毎月の支出を見て、判断しているところもあるようです。金遣いが荒い方は引っ越し前の数カ月、節制した生活をした方が良いと思います。
３－２－２．保証人の収入が安定していない／貯蓄や資産が少ない
既述の通り、保証人の収入が少ない、安定していない、貯蓄や資産が少ない場合も入居審査に通りにくくなります。ただ、家を借りる際の保証人は連帯保証人となるため、なかなか気軽には頼みづらいのが現実だと思います。
肉親に頼むのが一般的ですが、その肉親の収入や貯蓄に不安がある場合、審査で不利になるため別の方法を取ることをおすすめします。
それが、保証会社への委託です。
保証人となってもらえる人がいない方を対象とした保証会社に委託して、保証人の役割を担ってもらうことで、信用度を一気に上げることができます。
３－２－３．身なりや態度が悪い
管理会社や大家さんと直接会う機会がある場合、その際の身なりや態度が悪いと好感度が下がってしまいます。何かトラブルを起こすんじゃないか・・・、ルールを守ってくれないんじゃないだろうか・・・など、不安をあおってしまいます。
管理会社や大家さんの心証が悪いと審査にも響きます。
「なんとなく気に食わない」という理由で断られることもありますので、大家さんと会う時にはとにかく好印象を残すことに尽力し、審査の通貨を勝ち取ってください。
３－２－４．過去に金融事故などトラブルを起こしている
過去にカードの支払い遅延だけでなく、近隣住民とトラブルを起こしていたり、以前住んでいた家の大家さんとトラブルを起こしていたり、何か前科があったり・・・と、問題があると審査に通らない可能性が高くなります。
４．この状況って入居審査は大丈夫？
入居審査の判断基準、必要な提出書類、通る人や通らない人の特徴をまとめましたが、具体的なケースに当てはめて考えてみることにより、不安の解消に繋げてください。
自分のケースの場合、入居審査は問題無く通るのか、それとも厳しいのか、参考にしてみてください。
４－１．入社したばかりの新社会人は？
入居審査では、勤続年数もひとつの判断基準としてチェックされます。勤続年数が長いほど信頼できると見なされるのです。
では、入社したばかりで勤続年数がほぼゼロの状態ではどうなのか。入社をきっかけに引っ越しを考える人も多いことから、こういったケースでは入居審査に問題無く通ることが多いです。
判断材料としては、勤務先の企業情報や収入額などが挙げられます。しっかりした会社が勤務先であれば、そのネームバリューで信用を勝ち取ることができます。
４－２．内定が出ただけでまだ入社していない
入社前の内定時点での入居審査も、それほど心配することはありません。就職予定の企業情報や見込み収入額で判断されて、無事入居審査に通るケースが多いです。
ただ、まだ入社していないという不安定な要素があるため、このケースでは保証人情報を厳しくチェックされることがあります。
もし、お給料に見合った部屋や見合っていなくても、親からの援助や会社の家賃補助等がある場合等をキチンと説明できる書類を用意しておくと良いと思います。
この場合、必要書類として「採用通知書」や「雇用契約書」の提出が求められる場合が考えられます。急ぎで入居をご検討されている方は、内見の時に持っていくと契約がスムーズに進みます。
４－３．フリーター（アルバイト）
フリーターやアルバイトは住居によって入居審査の厳しさが異なります。入居審査が比較的ゆるい物件であればすんなり通ることもあります。しかし、大手不動産会社の管理物件等厳しい物件だと通らないことがあります。
判断材料としては、貯金残高証明や源泉徴収票などが挙げられます。保証人についても厳しくチェックされる可能性が高いです。
４－４．フリーランス・個人事業主
前述の通り、フリーランスは開業したばかり、独立したばかりの状態だと大手ブランド系の賃貸マンションの審査は非常に厳しいです。なぜなら、独立して２年以上経たないと収入証明書が発行できないため、そもそも収入を証明することが難しいからです。
ただ、貯金残高証明や保証人の財力証明を提出することにより審査に通ることも可能です。
その為、フリーランスになりたい！と思いながら、引っ越しもしたい！と考えている企業勤めの方は、退職する前に引っ越しすることをおすすめします。
４－５．無職（リストラや自主退職）
多くの方が思う通り、無職の方は審査に通りにくく、非常に厳しい現実を突きつけられることを覚悟すべきです・・・。
ともかく、収入を証明することができないため、貯金残高証明と保証人の財力証明で審査に臨むしかありません。
保証人の財力に自信が無い場合は、保証会社に委託してサポートしてもらうことをおすすめします。
４－６．無職（定年退職）
但し、無職といっても、定年退職された方の場合は少し事情が異なります。６５歳以上になっていれば年金収入があるため、安定した収入がある状態となるからです。
年金の金額は、その人の退職前の職業により異なりますので、入居審査の際には年金額が見られます。年金だけでは心もとないということであれば貯金残高証明書の提出が求められることもあります。
４－７．無職（専業主婦）
専業主婦の方がなんらかの事情で別居となり、賃貸物件を契約しなければならなくなってしまった場合、審査はかなり厳しいものとなります。
無職と同じ状態になるため、貯金残高証明書や保証人の財力を証明するもので審査に臨むしかないです。しかし、大家さん側からすると「家賃をちゃんと払ってくれるのか？？」という不安が残るため、審査に通りにくいと言わざるを得ません。
頼れるのは、保証人や保証会社となります。担当によく相談し、信頼のおける保証会社に委託してサポートを受けるのがおすすめです。
５．虚偽の申告はNG！審査に提出する書類は正直に
ごく稀ですが、不動産会社によっては、職業や収入額などで虚偽の申告をするよう勧めることがあるようです。これは完全に悪徳であり、違法行為となりますので、絶対にやってはいけません。以前、審査提出時の嘘や虚偽についての詳細はこちらのページまとめています。
もし、今、厳しい状況に置かれていたとしても、正直に自分自身について申告し、正々堂々と審査を受けるようにしてください。落ちてしまうこともあるかもしれませんが、そんな時は頼れる不動産会社や保証会社に相談して、審査に通りやすい物件を紹介してもらったり、提出書類を追加したりして対策を練ってください。
６．収入や職業に不安がある場合は保証人をしっかりと
ご自身の収入や職業、貯蓄や資産に不安がある場合、保証人の収入や財力でフォローしてもらうのが良いです。
しかし、前述の通り、保証人は気軽に依頼できるものではありません。両親などの肉親であれば依頼しやすいですし、引き受けてくれることがほとんどだと思いますが、肉親の収入に不安があり、頼れる肉親がいない場合は誰に依頼したら良いか途方に暮れてしまいます・・・。
そんな時は、保証会社に委託するのがおすすめです。２０２０年の民法改正により、保証の上限が決まっていたり、連絡や督促が面倒な連帯保証人よりも保証会社を使うケースが増えています。
但し、保証会社に委託する際にも審査が必要となり、これによって、委託料がいくらになるか変動します。ただ、自分自身の審査に不安がある場合、お金を支払って「安心」を手にするのもひとつの選択肢だと思います。
７．入居審査に関する疑問や不安は相談して解決を
ここまで色々と説明をしてきましたが、個人的には部屋探しを相談する担当者に先ずは相談してみるのが一番だと思います。彼らの商売なのでどうしたら、審査が通るのか、賢い方法を教えてくれると思います。
私たち、アリネットでも、入居審査をはじめ、物件の賃借や引っ越しなどのスペシャリストがお客様の悩みや不安を解決しています。我々の場合、アンケートの回答を中心に過去に起きた多数の失敗事例を参考に、失敗の無い部屋探しや引っ越しを実現すべく、３００人を超えるお客様のお手伝いをしてきました。
もし、入居審査に不安がある方や自分でも大丈夫だろうか？と思っていたり、何か疑問があるようなら、無料相談を含め、メール等でお気軽にご連絡ください。
今回書いた審査の特徴を参考に担当者を上手に使い、失敗のない部屋探しを進めてください。念のため、４，６００件の失敗談を基に作った内見時のチェックリストはこちらのページです。人気のある他社の内見チェックリストも同様にまとめています。今回同様、最近、お客様に聞かれた「内見の申し込み後のキャンセルって、罰金ありますか？」についてはこちらのページにまとめました。
他にもここに記載出来ない内容で困っている方もいると思います。もし、あなたが現在トラブルに悩まされているのであれば、トラブルが大きくなる前にお近くの専門家に相談することをお勧めいたします。信頼できる先がすぐに見つからない場合、無料相談を含め、お気軽にご連絡ください。
私たちは、２０１２年より地域に根付いた不動産屋として、住まいのトラブルに特化し、住宅ローンの返済だけでなく、騒音や隣人、契約トラブル等のトラブルを３００件近い住まいのトラブルの相談を受けた中でもさまざまなケースがありました。
特に、アリネットは住まいのトラブルを減らすため、２０００年以降、引っ越しを経験された方、累計４，６００人超の方にアンケートを行い、様々な部屋探しの体験談や失敗談を集計し、分析してきました。これまで多くの住まいの問題を解決した経験や知識を活かし、あなたの力になれると思います。
現在、無料相談を実施しており、相談者の方には住まいの問題解決事例をまとめた冊子も無料で差し上げております。問題を早期に解決し、一秒でも早く、明るい毎日を取り戻して下さい。ともかく、ぜひ一人で悩まず、時間を無駄にしない様、早めにご相談ください。
最後に、【建築士と考える】住んでもいい事故物件の見分け方、内覧時に使える方法をレクチャーしてもらいました。最近流行っているカスタマイズ賃貸についても、こちらにまとめました。不動産トラブル専門の弁護士による、契約直後の事故物件発覚時の告知義務違反等の対応についてはこちらのページにまとめました。
＞＞賃貸マンションの騒音問題を避けたい方向け、内見前の構造や間取り確認と引っ越し後の対策まとめ
＞＞マンションの内見後に入居申込をしたが、罰金無しでキャンセルはできますか？
＞＞管理会社が動いてくれない場合のマンショントラブルの対処方法や注意点
＞＞警察が動いてくれないマンション内の駐車場トラブルの対処方法や注意点
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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