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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで建物の設備やそれらの改修を担当している、防犯設備士兼宅地建物取引士の相樂です。
「誰も住まなくなった空き家の事で、奥様と喧嘩していませんか？」
今回は、今年の４月に無料のアリネットLINE相談で実際に受けた、「使わなくなり、空き家になった実家をどうするのが良いか？』について、都庁や宅建協会にヒアリングし、過去の事例と共にまとめました。
両親や親族から実家などの建物を相続した方の中には現時点で住む予定はないが、どのように対処したらいいのか分からず、一人で又は奥様と一緒に悩んでいる方も珍しくありません。
また、定期的に空き家を訪れ、草刈りや室内の適切なメンテナンスをせず、長年放置したままの方も本当に多いです。
そのままにしておくと、空き家の手入れやメンテナンスなどをせず、放置しておくことで浮浪者の侵入や隣人とのトラブルの原因になる可能性が高くなり、資産価値の面もで危険です。
例えば、空き家の手入れをせずに放置しておくことで、建物が劣化し、所有する不動産の資産価値が低下したり、第三者がゴミの不法投棄や不法侵入、放火などの犯行に及ぶなどの危険性があります。このようなトラブルから隣人との関係も悪くなりがちです。
実際に、２０２１年５月のYahooニュースでは、相続した空き家同然の実家に不法侵入したホームレスが建物内で亡くなったことで、事故物件になってしまったという事例が取り上げられていました。
この事件の相続人の方は、先祖代々の土地を守りたい一心で賃貸に出していましたが、不動産会社に依頼せず、自主管理で賃貸をしていたため１年以上借り手がつかなかったそうです。
結果的に事故物件の情報サイトに掲載されてしまったことで売るにも売れなくなってしまい、改修費や毎年の固定資産税等高額なお金が出る一方の状況に後悔されています。
上記のケースのように、所有する空き家に不法侵入されたことで甚大な被害を被る方は少なくありません。
*国土交通省『空き家所有者実態調査』を基に作成
グラフで分かる通り、正直、殆どの方が何もせず、空き家をそのまま放置しています。ただ、トラブルの内容によって、周辺住民に多大な迷惑をかけることで高額な損害賠償を請求されてしまう可能性も十分に考えられるため、早急に何らかの対処を講じることが重要だと思います。
そのため、この記事では所有する空き家の対処方法や放置しておくことで起こりうるトラブルについて詳しく解説していきます。
空き家の対処方法に困っている方は、ぜひ最後まで読んで参考にしてみてください。
１．空き家が社会問題に
近年、全国の至るところで空き家が増加していることで深刻な社会問題へと発展しています。
空き家の所有者だけでなく、周辺住民の生活環境にも深刻な悪影響を及ぼす可能性が高いためです。
実際、２０１９年に総務省行政評価局が発表した『空き家対策に関する実態調査』の資料を見ると全国の総住宅数６,０６３万戸のうち、空き家は全国総住宅数の１３．５％を占める８２０万戸（２０１３年１０月１日時点）にも及び、７戸に１戸が空き家であることが分かりました。
その中には、所有者による適切な管理がなされていない空き家もあり、公衆衛生の悪化や経験の阻害など多岐に渡り様々な問題を生じさせている物件も少なくありません。
空き家が原因で地域住民に何らかの被害を与えてしまった場合、原則所有者であるあなたに責任義務が生じる上、罰則や罰金などのペナルティーを受けることになってしまうため、個人的には空き家を放置してしまっている方は、近くの不動産会社などに早急に対策を講じる事をお勧めしています。
２．空き家放置で起こるデメリット
空き家を放置することで起こるデメリットは、以下の５点です。
- ゴミの不法投棄
- 放火や火災
- 老朽化による倒壊、落下
- 害虫や害獣などによる被害
- 治安の悪化・隣人トラブルに繋がる
それぞれ詳しく解説していきます。
*これまでの住まいのお悩み相談を基に作成
２－１．ゴミの不法投棄
庭の雑草や草木が荒れている家は、いつの間にかゴミ屋敷になっていたというケースも少なくありません。
手入れやメンテナンスが施されていない家は、地域住民も安易に近づこうとしないため、人目につかずゴミを投棄しやすい環境であるためです。
そのため、現在使用していない空き家であっても定期的に庭や花壇の手入れをする必要があります。
清潔感のある環境を維持することで周辺住民の方も近寄りやすくなるうえに、頻繁に人が出入りしている家だと警戒するため、不法投棄のリスクを減らすことが可能です。
＞＞空き家への不法投棄について、その法的な対策等、こちらのページにまとめました。
２－２．放火や火災
空き家を放置しておくことで、放火や火災が発生する可能性があります。
特に敷地内に不法投棄されたゴミなどが散乱していたり、草木や雑草が伸び放題な家は火が燃え広がりやすいといった特徴があるため、放火犯にとって格好の標的です。
また、定期的に空き家のメンテナンスを行わないことで、電力設備の劣化や漏電による火災が発生するケースもあります。
庭の草木や雑草が伸び放題な状況で電力設備から出火してしまうと火の勢いが増し、あっという間に広範囲に火が燃え広がる可能性も十分に考えられるため、早急に対処するようにしてください。
２－３．老朽化による倒壊、落下
人の手入れが行き届いていない家は、空気の出入りがなく、通常よりも早いスピードで老朽化が進むといった特徴があります。
その為、適切な換気やメンテナンスを施さないと倒壊や瓦礫・外壁などが落下する恐れがあります。
仮にあなたが所有する空き家から瓦礫などが落下した場合、周辺住民や通行人の方が被害に遭い命を失いかねません。
万が一怪我で済んだとしても所有者であるあなたが高額な慰謝料や損害賠償の支払い義務を負うため、定期的に適切なメンテナンスを施すようにしてください。
２－４．害虫などによる被害
人の往来や住んでいない家は、野良猫やネズミ、害虫などが住み着きやすくなるため、老朽化が進む原因となります。
野良猫やネズミなどは敷地内の至るところに糞尿をする上、外部から運んできた食べ物が腐敗することで建物の設備を劣化させてしまうためです。
さらに、害獣の糞尿を放置しておくと健康被害に悪影響を及ぼすような異臭を放つようにもなるため、あなたが保有する空き家に住み着かせないように根本的な対策を講じる必要があります。
２－５．治安の悪化に繋がる
上記で記述した様々なリスクにより、周辺地域の治安悪化に繋がる危険性があります。
特に老朽化し、庭が荒れているような家は近隣住民の方も近づこうとはしないため、犯罪を犯そうと考えている方にとって犯罪を犯しやすい環境だと判断されかねません。
そのため、犯行現場としてあなたが所有する空き家が悪用されてしまう可能性も十分に考えられます。
一般的に空き家の所有者以外の方が建物や敷地内に入ることはないため、人目につかず犯行を犯かすには持ってこいの場所であるためです。
このため、最も大切な事は定期的に空き家を訪れ、雑草の駆除や掃除などをするようにしてください。
定期的にあなたが訪れることで犯罪を犯そうと考えている方も警戒するため、所有する空き家が原因となる犯罪を減らすことができるはずです。
隣人トラブルも圧倒的に減らすことが出来ます。
３．空き家放置による罰金や罰則
空き家を放置しておくことで起こり得るのはトラブルだけではありません。前述した通り、空き家は社会問題に発展しているため国や行政による罰金や罰則などのペナルティーを受ける可能性が高くなるため、注意が必要です。
ここでは、空き家を放置しておくことによる罰金や罰則などのペナルティーについて詳しく解説していきます。
３－１．固定資産税が６倍になる？
適切な手入れやメンテナンスを施さずに空き家を放置していると、固定資産税が通常時の６倍の税額になる可能性があります。
空き家を放置しておくことは近隣住民や建物周辺を通った人の命を脅かす危険性があるため、空き家対策の一環として『住宅用地の特例』を適応しないと法改正されたためです。
通常、人が生活を送っているような住宅用地に対する固定資産税は最大１/６、都市計画税が最大１/３まで減額されています。
しかし、空き家に関する法律が改正されたことにより、きちんと管理が施されていない空き家にはこの減額が適応されなくなってしまいました。
特例が適応されている固定資産税だけでも負担が大きいのに、さらに税額を増やされてしまうと経済的に苦しい状況に追い込まれる可能性が高くなるため、早急に対処を講じる必要があります。
３－２．行政処分が下り、罰金・罰則が科せられる可能性がある
空き家を放置していることで、行政処分が下り罰金や罰則などが科せられる可能性があります。
具体的には、自治体や行政に『特定空き家（適切な管理が施されておらず人の命や健康に悪影響を及ぼす状態であると判断された空き家の事）』に指定され、改善や修繕するように求められていたにも関わらず勧告を無視しつづけた場合です。
いつまでも行政の勧告を無視し続けていると、ペナルティーとして最大５０万円以下の罰金を科せられてしまいます。
４．空き家放置のリスクや問題
空き家を放置しておくことで、以下の２つのリスクや問題が生じます。
・地域や住宅の価値が下がる
・近隣とのトラブルや損害賠償請求等訴訟を起こされる
重要な内容となっているため、それぞれ詳しく解説していきます。
４－１．地域や住宅の価値が下がる
空き家を放置しておくことで建物自体の劣化が進み、住宅の評価額が低下する可能性があります。
人の手入れが施されていなかったり、害獣の糞尿やゴミの不法投棄を放置しておくことで通常よりも建物自体の劣化スピードが速まるためです。
そのため、あなた自身の資産を減らさないためにも、定期的に空き家に訪れて手入れをしたり業者に依頼してメンテナンスを施すようにしてください。
４－２．近隣とのトラブルや損害賠償請求等訴訟を起こされる
空き家を放置していたことで地域住民から損害賠償請求などの訴訟を起こされる可能性があります。
例えば、敷地内に不法投棄されたゴミが放火や漏電などの理由により、火災や倒壊などが原因で第三者に危害を与えた場合です。
どちらのケースも所有者であるあなたに責任義務が生じる可能性が高く、高額な損害賠償の支払いを命じられる危険性があります。
実際、空き家所有者に対する損害賠償精勤や適正な管理意識を持たせることや民事上の責任を追及する場合の考え方や基準なども明確に示されているため、これらのデータを参考に高額な損害賠償を請求される事例が増える可能性も十分に考えられます。
４－２－１．空き家が放火された時の損害賠償請求とは？
実際、日本住宅総合センターが公表した『空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査』の資料を基に、空き家が放火され、第三者に危害を加えた場合の損害賠償額の試算額をご紹介します。
このデータは、所有する空き家で発生した放火が隣の家に燃え移ったことで全焼・死亡事故に至ったことを想定して試算された損害賠償額です。
具体的には、住宅や家財などの『物件損害額』の合計が１,３１５万円。隣家の住民が亡くなってしまったことによる死亡損失利益や葬儀費用などの『人身損害』の合計が５,０６０万円となっており、双方合わせて合計６,３７５万円の損害賠償金の支払いを空き家の所有者に請求される結果となっています。
上記は、日本住宅総合センターが過去の事例や研究結果を踏まえて試算した損害額となっているため、被害の大きさによっては『空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査』で公表された損害額を上回る場合も珍しくありません。
このため、こういった状況に陥らないために空き家になってしまったら、早急に相談・対策を講じるようにして下さい。
４－２－２．空き家が倒壊した場合の損害賠償請求の例
次に、上記と同様に『空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査』の資料で公表された、空き家が倒壊した場合の損害賠償額の試算額をご紹介します。
『空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査』の研究結果によると、空き家が崩壊したことで隣の家が全壊しそこに住む両親（４０歳の父親と３６歳の母親）や小学生３年生の子供が死亡した場合、『物件損害額』は１,５００万円、『人身損害額』は１億６,３６０万円となっており、空き家所有者に対して総額２億８６０万円の支払いを請求されることを想定されています。
一般的に、２億以上のお金を簡単に用意できる方はそう多くはありません。
また、火災保険の中には近隣住民への被害補償がなされない商品もあるため、結果的にあなたが甚大な被害を被る可能性が高いです。
そのため、「いずれ何かしらの対策を講じよう」などと安易な考えを持たずに、危機感を持って早急に動くようにしてください。
５．空き家問題の対処と手入れ方法
空き家問題を解決するための対処や手入れ方法は、以下の４点です。
・空き家サービスを利用する
・賃貸として人に貸し出す
・売却する
・国に土地を引き取ってもらう
それぞれ詳しく解説していきます。
５－１．空き家サービスを利用する
大切な思い出のある実家など売却したくはないが空き家を使用する予定がない方は、空き家サービスの利用を検討してみてください。
提供している企業によってサービス内容は異なりますが、建物や敷地内の清掃や通水・換気、不用品処分などの管理業務を行ってくれるため、老朽化やトラブルに巻き込まれるリスクを減らすことを期待できます。
さらに、管理を委託することで建物自体の劣化スピードを遅くできるため、仮に今後売却したいと思っても、あなたが所有している空き家の相応の評価額で売却できる可能性もあります。
他にも今は住む予定はなくても後々住みたいと思った時にすぐに引っ越す事が出来ます。個人的には、まずはこの辺りを検討してみるのが抵抗が無く、いつでも辞められるので良いと思います。
５－２．賃貸として人に貸し出す
売却したくないが維持費や固定資産税などの負担を減らしたいと考えている方には、賃貸として人に貸すこともおすすめ出来ます。賃貸物件にすることで、家賃収入で固定資産税や維持費を賄える可能性があるためです。
さらに、賃貸物件にすることで人の手が加えられるため、建物や住宅設備機器の劣化を防げる効果も期待できます。
５－３．地域によっては売却検討も？
今後所有する空き家に住む予定や住みたいと考えていないのであれば、できるだけ早い内に売却することをおすすめします。
建物や設備には寿命があり、人が住んでいる物件であっても築年数や設備年数が経過するごとに徐々に劣化していくため、建物自体の評価額が付かなくなってしまう可能性があるためです。
仮に建物が劣化する前に売却できれば、建物自体にも評価額が付く可能性があるため、土地だけで売却するより多額のお金を手に入れることが期待できます。
５－４．国に土地を引き取ってもらう
２０２４年春頃に施行される相続の新ルールが予定どおりに制定されれば、国に土地を引き取ってもらえるようになります。
具体的には、今後使用する予定がない土地を相続した場合、国に所有権を譲ることでその土地を引き取ってくれる制度となっているため、不要な土地をすぐに処分することが可能です。
ただし、この制度を利用するには法務局が定める一定の条件を満たす必要があるうえに、審査手数料がかかります。
しかも、建物がある場合はあなた自身で解体しなければならないうえに、負担費（１０年分の土地管理費）を支払う必要があるため、空き家ごと相続した場合は費用が高額になる可能性が高いです。このため、この制度を利用する際は詳細を把握したうえで利用するようにしてください。
６．空き家問題は近くの経験のある不動産会社に相談を
所有する空き家の対処方法に悩んでいる方は、空き家問題に意欲的に取り組んでいる不動産会社に相談するのがおすすめです。
こういった不動産会社は様々な空き家問題を解決してきた実績や豊富な知識を保有しているため、あなたの状況に適した解決策を提案してくれることを期待できます。
６－１．不動産会社に相談するメリット
空き家問題に意欲的に取り組んでいる不動産会社に相談することで、根本的にどのように対処したらいいのか具体的な解決策を提案してくれます。
例えば、敷地内にゴミを不法投棄されてしまった場合は原則所有者であるあなたに撤去義務が生じるのですが、経済的な負担を減らして処理する方法を教えてもらうことが可能です。
行政の窓口に問い合わせても、具体的な解決策を提案してくれないまま早急に対処するように促されるケースも少なくないため、大きなメリットだと言えます。
６－２．不動産会社に相談するデメリット
空き家に関する問題は「不動産会社の業務と関係ない」といった理由で相談自体を断る不動産屋もあります。抱えている問題によっては、自社に悪影響を及ぼすことを懸念しているためです。
このため、空き家に関する悩みを相談する場合は、必ず『不動産トラブル』や『空き家問題』に意欲的に取り組んでいる不動産会社に相談するようにしてください。こういった不動産会社は自社に悪影響を及ぼすなどと考えずに親身に対応してくれます。
７．【対策診断】空き家問題に関する対処方法のまとめ
７－１．問題や根本的な対処方法について
今回は、空き家を放置することで起こりうる問題や根本的な対処方法について、リスクや問題を交えて詳しく解説してきました。
以下、空き家問題に関する対処方法のまとめです。
- 空き家は社会問題へと発展している
- 空き家を放置することで放火や不法投棄などのトラブルに発展する危険性がある
- 罰金や固定資産税の増加など様々なリスクが生じる
- 空き家は売却や管理サービス、賃貸に出すことで問題を解決できる
- 空き家問題を根本的に解決するのであれば、不動産会社に相談する
両親などから相続した不動産の対処方法が分からずに、空き家として放置したままでいる方は少なくありません。
しかし、人の手入れが施されていない空き家は、ゴミの不法投棄や放火など様々なリスクが生じる可能性が高いため、早急に対策を講じる必要があります。空き家を放置しておくことで、行政による罰金や罰則などのペナルティーに加え、近隣住民に民事上の責任を追及されてしまう可能性が高まるためです。
このため、空き家の対処方法に困っている方はまず、『空き家問題に意欲的に取り組んでいる不動産会社』への相談を検討してみてください。このような不動産会社は、数多くの空き家問題を解決した実績や知識を保有しているため、あなたの状況に適した効果的な解決策を教えてくれるはずです。
仮に、空き家問題に積極的に取り組んでいる不動産会社を知らない方は私たち、アリネットまでご相談ください。専門家と共に、空き家問題を解決に導いてきた経験や知識を数多く保有しているため、あなたの満足のいく解決へ導くことができると思います。
ぜひ気軽にご相談ください。空き家トラブルの解決だけでなく、売却し、悩みを解消したい場合、境界トラブルや所有者確認・権利証の再現などを含め、アリネットが相談に乗りますので是非お気軽にお問い合わせください。
７－２．空き家の対策について
上記の診断を踏まえ、収支が合わず、売却か寄付・贈与を考えるでも、昔から持っている場合には簿価を調べ、譲渡取得税について、事前に確認してください。
また、もし、売却や賃貸が難しい場合でも、誰が家の相続人になるのかを決めておく。ちなみに、トラブルにならないのは１人で相続する事です。共有する事も出来ますが、実物資産は分けておいた方が無難です。
なお、現在、無料のLINE相談を実施しており、相談者の方には住まいの問題解決事例をまとめた冊子も無料で差し上げております。問題を早期に解決し、一秒でも早く、明るい毎日を取り戻して下さい。ともかく、ぜひ一人で悩まず、時間を無駄にしない様、早めにご相談ください。
面談時に聞かれることの多い、実際に空き家を放置した時の毎年のコストをこちらのページにまとめておきました。
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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