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六本木にある住まいのお悩み無料相談窓口、アリネットを運営している不動産屋、㈱リビングインで賃貸マンションのご紹介を担当している宅地建物取引士兼防犯設備士の相樂です。
今回は、実際にあった「資料と部屋の広さが違う！どうしたら良いか？」という相談を基に、都庁や宅建協会に調べた内容をまとめました。実際の相談のやり取りも可能な範囲で載せました。
特に、失敗しがちな部屋探しの経験が２回以下の方向けに、引っ越し後のガッカリを防ぐため、アパートやマンションの内覧をする時、必ず実践していただきたいことを５つご紹介していきます。
引っ越しは時間や体力が必要なだけでなく、一回で３０万、４０万と高い買い物なので、後悔しないよう、慎重に進めて下さい。
１．事前にもらう資料は全部「現況優先」
まず、ネットから印刷できる物件資料や案内前に不動産の担当者からもらう物件資料だけを見て、“全てが正しい”と思わないようにしてください。
この手の失敗は本当はあってはならないことですが、ポータルサイト（ＳＵＵＭＯ、ＨＯＭＥ’Ｓ、ａｔ ｈｏｍｅなど） に必要項目を入力して募集するのは、不動産屋さんで働いている“人間”です。
そのため、どうしてもミスがあったり、記載していることが漏れていたりする可能性もあります
その為、もし、興味のある部屋が見つかった場合には、必ず現地で設備のチェックや間取りなどの最終確認をしてから契約する事が引っ越し後のトラブルを最も抑えることが出来ます。
忙しかったり、遠方からの引っ越しで実際にお部屋を見に行けない方は正直、多少イメージと違う事を我慢するしかないと思います。
現時点で、現物を見ないで契約はトラブルの専門家として、最もお勧めしないお部屋探しの方法の一つです。
２．居室の広さは資料とは大抵異なる
居室の広さについては、現在賃貸物件にお住まいの方も間違って認識をして住まれている可能性もないとは言い切れません。
建築段階で建築図面・間取り図面をきちんと保管されていて、それをもとに間取り図作成がなされているのであれば、限りなく正確な間取り図であると言えます。
しかし、その資料を紛失していたり、オーナーの思い違いによって居室の広さを誤って不動産業者に伝えられていたりというケースも多くあります。
２－１．目測でお部屋の資料を作っている（ざっくりで作る資料）
実務上、分譲マンションを賃貸に出したいというオーナー様からのご依頼があった場合、新築時のパンフレットなどは案外別の手段でも見つけることは容易です。
しかし、戸建ての場合や賃貸用アパート・マンションの場合で図面がない場合、不動産業者が実際に部屋の寸法を測ったり目測で間取り図を作成したりすることもあります。
特に、家具を置いてある状態での計測は正確に計測することが非常に難しく、「５．３帖」というような小数点第一の正確な数値まで割り出すことは難しいと言えます。
他にも、築２０年以上の建物は建築時の図面がないことが多く、ざっくりで作ることが一般的です。現地を見て、自分で計測することが本当に大切になってきます。
２－２．資料にない情報は結構多い
例えば、資料上に８帖と表記されているが、実際には７帖しかなかったということが色々な物件で起こっているというのが現状です。
入居後、このことに気が付いて連絡をしたとしても、物件資料のどこか小さいところに「現況優先」と小さく記載されているだけで、取り合ってくれないこともしばしばあります。
資料上に、載せきれない情報（収納の中はポールがあるかどうか、コンセントの位置など）は、実際に現地を見て回って確認をしていくようにしてください。
解決策としては、今使っている家具や家電の大きさを内見前に測ってメモに残しておくことです。
８帖と思っていたけど、実際は７．５帖だったという違いはあまり実感できないと思います。しかし、微妙な差で想定していた家具を入れられなかったという事態を防ぐことにも役立ちます。
今はスマートフォンの普及で簡単にメモを残すこともできるようになっていますので、ソファやテレビ台、ベッド、食器棚などの大型の家具・家電は計測をして内覧に臨むようにしてください。
内覧時に使える便利なアプリなどはこちらのページにまとめておきました、内見前のちょっとした時間にご確認ください。
３．建物の構造記載ミス
建物の構造を気にされる方で多いです。特に「騒音」のトラブルを避けたい方だと思います。
賃貸物件をお探しになる際、間取りや賃料、エリア、譲れないポイントなどをヒアリングしますが、音が気になるというお客様は本当に多くいらっしゃいます。
私も大学時代、木造住宅に住んでいたことがあるため、構造上、音が響きやすいということを知っています。その為、皆さんも次の部屋では“改善をしたい”という想いから構造を基にされていることが多いと思います。
しかし、建築関係のお仕事をされていない限り、外見だけを見て「この建物は鉄骨造だ！」と断定できる方は少ないのではないでしょうか？
木造に見えても実は鉄骨造、鉄筋コンクリート造だと思っていたのに、実は鉄骨造ということもあるため、構造は内覧をする時に必ず確認をするようにしてみてください。
３－１．木造かどうかの見分け方
一先ず、屋根を確認してみてください。屋根が三角の形をしている場合は９０％以上木造住宅であることが多いです。
建物のデザインであえて、三角にしている場合はこの限りではありませんが、“ほぼ木造だ”と思っていただいて大丈夫かと思います。
３－２．鉄骨造かどうかの見分け方
外観ではほとんど分からないと思いますが、壁を近くでご覧になってください。これも木造と同様にデザインによっては異なってきます。
しかし、ＡＬＣ壁という軽量気泡コンクリートを使った外壁の場合は、つなぎ目が多いことが特徴です。幅６０センチの壁がいくつか貼り合わされているような構造であれば、鉄骨造を疑ってみてください。
３－３．鉄筋コンクリート造かどうかの見分け方
コンクリート壁を露出させているような外観であれば、ほぼコンクリート造だと言えますが、室内に入って確認をしてみてください。
一番簡単な方法は室内の壁をトントンと叩いてみることです。ペチペチと音が鳴ればコンクリートで、コンコンと中が空洞のような音がするのであればコンクリートではないという見分け方です。
しかし、これも隣の居室との間にはコンクリートが入っているが、直接壁にコンクリートを利用していないというケースです。
これに関しては建築図面を持ち出したり、登記簿を取得したりして構造を確認すれば一発で分かることなのです。ただ、内見でも簡単には確認はできないため、不動産業者にメールやLINEで何度も確認をするようにしてください。
４．建物内設備の有無
資料には書いてある設備が実際には付いていないというトラブルもあります。温水洗浄暖房便座付きと書いてあるのに入居したら付いていなかった。
こういった事例は、入居者が決まってから物件を引き渡すまでに用意をしようとしていたが忘れてしまっていたケースと、別の部屋で募集していた条件をそのままコピー＆ペーストで登録してネット公開してしまっているケースの２つがあります。
どちらもあってはならないことなのですが、実際に多発しているのが現実問題としてあります。
４－１．引っ越し後のガッカリを防ぐ、現地内見
これを防ぐためにはやはり現地で内覧した時に、物件資料に記載されている設備が設置されているかどうかを見比べることが大切です。
何でもかんでも現況優先だからと言われて文句も言えないのであれば許せないですからね・・・。
４－２．賃貸用物件あるある
隣の部屋と賃料が一緒、もしくは安いのにも関わらず、設備グレードが自居室よりもいいということです。賃貸物件は契約するタイミングで賃料や初期費用などにも大きく差が生まれます。
自分の部屋は普通のインターホンなのに隣の部屋だけカメラ付きのインターホンになっている、アクセントクロスが施されていておしゃれになっている、水回りが新品になっているといった感じで、変わることもしばしばです。
これは何が言いたいかと言うと、先ほどの設備のチェック間違いが頻発する原因はこれに起因しているということです。
以前相談で、契約後にエアコンの有無や照明の有無を相談されたことがあり、本当に手遅れです。と言うのも、契約後では仲介手数料や礼金は返ってこないことが一般的です。
申込後のキャンセルはペナルティなしでできるのか？揉めない方法などはこちらのページにまとめておきました。どうしてもキャンセルしたいときにご連絡ください。
４－３．申込前の賃料や設備の条件交渉は必須
同じ建物内であっても設備の違いは細かく発生するため、不動産業者も１００％正確に把握できていないことが多いです。
内覧に行く時、特に絶対に譲れないポイントとして希望している設備に関しては必ず確認をして、もし付いていない場合には交渉をするようにしてください。
賃貸物件の場合、金額が多額でない限り、ここがこうなったら借りたい！と素直に伝えると叶うこともあるので、気軽に交渉してみるのも一つの手段として有効です。
５．エアコンや室内掃除の未了
エアコンも含め、掃除が完了しているかどうかも大変大切な項目です。不動産業者の私たちでさえも、この物件は清掃が終わっている！と断言できない場合もあります。内見時もそうですが、入居後初日にやった方が良いチェック事項の一つです。
実際、１０万円以上の高額な物件でもエアコン清掃をそのままに賃貸に出していることもありました。
清掃の方法として２つのパターンがあります。
① 入居者が決まってから、清掃をする
② 前入居者が退去して、すぐに清掃をする
５－１．両者の大きな違いはこの“清掃をするタイミング”です。
① の場合は、クロスの破れやカビ、床の傷などがそのままの状態を内覧することになるため、清掃後のイメージが湧きにくいというデメリットがある反面、入居時には他に内覧する人がいない状態、綺麗な状態で入居ができるというメリットがあります。
② の場合は、すぐに清掃を完了しているため、実際に生活しているシーンを思い浮かべながら内覧をすることができるというメリットがある反面、清掃後に色々な不動産業者が複数のお客様を連れて内覧をしている可能性があるため、ほこりや内覧時にできたキズがあるデメリットがあります。
５－２．清掃したかどうか見分けにくいのは？
私たちも見分けが難しくなるのは、②のパターンで、清掃後すぐに新しい入居者が見つからず、半年〜１年以上空き物件になっている場合です。
畳がある場合には畳は陽に焼けてしまっていたり、天井にクモの巣が張っていたり、床には埃が積もっていたりする場合は、清掃が完了しているのかどうかが分からないことがあるため、必ず確認をするようにしてください。
これは清掃が終わっていないだろうと素人判断で流していると、いざ入居日に入室した時に愕然とすることになります。
内見時にお風呂やトイレ、ベランダ、エアコンのクリーニングはできているのかは確認するようにしてください。
６．建具・建て付けの動き
建具の動きについてはなかなか気が回りにくいポイントなので、発見できないことがあります。実務上、複数回、同じ物件をご案内することもありますが、入居するまで気が付かなかったというのがこの建具の問題です。
最初は、①色々な物件を比較しながら見るための内覧、その次に②入居日前までに家具や家電を買いたいという理由で採寸での内覧、③ご両親に最終確認の意味も含めての内覧、合計３回のご案内をした際にも、建具の動きには誰も気が付かなかったことがありました。
今回、クローゼットの収納扉が動きにくいというケースだったのですが、内覧時は常に開けっぱなしの状態だったため、中の広さは見られることだけに満足して扉の開閉にまで気が回っていなかったということが原因でした。
そのため、内見時には室内で動かせる建具、トイレや浴室のドア、キッチン収納の扉、窓はしっかりと触って確認するようにしてください。
窓ガラスも２枚あるのであれば、両方開閉して滑りのチェックをしてみてください。
扉はドライバー１本あれば簡単に調整できるものもありますが、建物の構造や傾きによっては、扉を削って解消することもあります。
入居時に確認ができなかったとして、入居して１〜２ヶ月後に気付いた時、管理会社は無料で対応してくれるとなんら問題はないと思います。
しかし、大抵の場合、入居してから壊したと見なされて、出張費や修理費を請求されるケースもあります。そのため、内覧時、又は最悪でも入居して１週間以内には全て確認を終えておくことがベストです。
７．室内以外に内見時に見てほしいポイント（番外編）
他にもこれまでトラブルの相談があったポイントについて、内見時に確認しておくと便利な項目をお伝えしておきます。正直、初めての内覧であればここまで気を回せるかは難しいところですが、余裕があれば必ず確認してほしい項目です。担当者に確認してもらうのもいい方法だと思います。
７－１．過去又は現在、隣人や周辺トラブルは無いか？
隣人や周辺にトラブルの芽が無いかは気持ちよく生活するためには絶対に必要な条件です。隣人はどのような人が住んでいるのかは、玄関前に何を置いているか、ベランダ側の清潔感はいかがなものか？を参考にされると情報が浮き彫りになってくることがあります。
特に、ベランダにゴミを置いている隣人の場合は夏場に異臭を発生させてトラブルになるケースもあります。
内覧時にあまり大きな声でいいとは言えませんが、チラッと外からベランダの様子を覗いてみること、そして、ベランダまで掃除が行き届いているということは、部屋もおそらく綺麗にされているような入居者なのではないか？という大切な判断材料の一つになります。
そうやって見られているかも？と考えると私も自信が無くなってきましたので、仕事から帰ったら早速ベランダ掃除をします。
７－２．共用部分の確認をしてみて下さい
ここは共同住宅に住むことを検討している方は必ずチェックしてほしい項目です。
共用部分と大きく言っても、エレベーターや廊下、集合ポストなど色々とあります。この中でも気を付けていただきたいのが郵便ポストと設置してある物件であれば掲示板です。
７－２－１．郵便ポストの確認すべきポイント
郵送物が回収されていないまま一杯になっていないか、郵便ポストの扉をきちんと閉めていない人が何部屋あるかです。
郵便物が回収されないまま溢れているのは、しばらくその部屋に入居者が住んでいないのか、全くポストを見ていないかに分かれます。
大事なお知らせとかがあるかもしれないのに、全くポストを見ない人なんているの？と思われる方もいらっしゃると思います。
ただ、実務上、案内で色々な物件を回ることもありますし、まれにイベント情報などのチラシを郵便ポストに入れる作業をやることもあるのですが、結構確率高くいらっしゃいます。
他にも、ポストにお子様のシールが貼られていたり、「チラシ投函禁止」と手書きで書かれていたりすることもありますので、これもどんな方が住まわれているかの判断材料になります。
７－２－２．掲示板は問題入居者への注意喚起
お引越しに慣れていらっしゃる方であっても、特に確認をしていただきたい項目です。
例えば、「ここは共用部分です。ペットの糞は持ち帰ってください。」と書かれていたら、どこかの入居者さんのペットが共用部分に粗相をしたが、持ち帰らずに放置していたという背景が分かると思います。
以前、私がご案内していて驚いたのは、エレベーターの中、壁にフェルトのようなマットが貼ってあったのですが、カッターのような鋭利なもので斬りつけたような跡があり、掲示板には「これも大切な資産です。居住者皆さんで大切にしましょう」と掲示されていたこともありました。
他にも文化の違いからかもしれませんが、外国人の方が住まわれていて、「共用部分におしっこをしないでください」と貼られていたのを見たこともあります。
このようなことが実際に現地を内見することで、契約や入居する前に掲示板を見ることで分かることもあります。絶対に現地確認はした方が良いと思います。
７－２－３．告知事項はどこまで有効か？
私たちも不動産屋としてご案内はしますが、ここまで告知事項として案内前に管理会社から伺うこともありませんので、掲示板や郵便ポストは情報の宝と言っても過言ではありません。
また、掲示板にはインターネットの回線の件や空き駐車場の件、ゴミ出しの件なども書かれていることがありますので、余裕があれば隈なく見るようにしてください。
念のため、過去にあったゴミ問題を司法書士の西門と一緒に説明したものがあります。個人的には、実際に行ってみて、面倒そうなマンションだなと思ったら、安くてもやめた方が良いと思います。
８．実際に相談を受けたお話とその対策について
先日、LINEの個別相談に来た質問を多少修正し、載せておきました。資料がいかに参考にならないかわかると思います。
なお、Ｑ．は相談者様で、A．は私たちです。
Ｑ．１Ｋ８帖の部屋をネットに掲載されている情報を基に内覧して、少し部屋の広さに違和感を感じましたが、特に指摘することなく契約することにしました。
自宅に帰ってから寸法を測っていたことを思い出し、実際の面積を測ってみたところ、約６．４帖の広さしかありませんでした。
契約後に気づいてしまった私にも落ち度はありますが、これを理由に家賃の減額交渉はできないのでしょうか？
A．場合によって交渉は可能だと思います。しかし、物件資料には現況優先と記載されていることが多いため、どこまで値下げできるかは判断が難しいところになります。
特に、遠方からものお引越しでテレビ電話でしか内覧ができていないという理由の場合は寛大に見られる可能性もあります。
しかし、今回はご内覧をされてから契約をされているという事実があるため、交渉としては難しいという結果に終わるように思えます。
Q．もらった資料には現況優先という文字は書いていなかったと思います。
A．それではまず契約をした不動産業者に内容を相談してみることから始めてみてください。
明らかにおかしい場合は解決できる可能性も高くなります。不動産屋に色々相談して、それでも全く取り合ってもらえないという場合は、下記の連絡先にも連絡をして、今の状況を詳しく説明をしてみてください。
① 指導相談担当 ０３－５３２０－５０７１（直通）
② 賃貸ホットライン ０３－５３２０－４９５８（直通）
Ｑ．内覧の時にもらった資料には小さいですが、現況優先と書いてありました…。
気付かない方も悪いのですが、小さく書いてあることにもなんだか納得がいきません。難しい交渉になると思いますが、やるだけやってみます。ありがとうございました。
A．こちらこそご相談ありがとうございました。トラブルは面倒ですが、交渉、頑張ってください。
ちなみに、内見時に確認できておらず、今回のようなトラブルに発展するケースは本当によくあるので、次の引っ越しではこの辺りも参考にしておいてください。
Ｑ．何度もありがとうございました。ごめんなさい。最後にもう一つだけ。ちなみにこちらの部屋の管理会社は不動産が受け持っているようなのですが、対抗する理由として使えると思いますか？
A．管理会社が不動産を持っているということだけでは対抗できる強い理由にならないと思います。
Ｑ．そうなんですね。これは大家さん、もしくは管理会社が別にあって、その両者からこの部屋の狭さについて何も聞かされていないなら納得もすると思います。
しかし、この不動産さんが直接管理している部屋でもあるのに、この物件資料と部屋の広さの違いはやっぱり納得出来なくて…。
A．交渉の一つとして使えるかなと思います。管理会社が賃貸仲介をしたと言うことですよね？
交渉の中で知っていた、または調べることが出来たと思うので、その辺をプッシュすることは出来るかもしれません。あとは、オーナー次第になります。
Ｑ．確かに、結局は家賃収入を得ているオーナー次第ですよね。
Ｑ．以前はご相談ありがとうございました。家賃の交渉は受けてくれませんでしたが、不履行にはしてもらえました。
無理だと思っていましたので、意外な結果でしたが良かったです。なんでも言ってみるものですね。
A．トラブルは大変ですが、いい結果が出て良かったです。
今後はなるべく、信用できる業者に是非ご依頼されてみてくださいね。ちなみに不履行でお金はいくらかもらえましたか？
Ｑ．一応、払った初期費用分返金される予定です。特にする予定はありませんが、これ以上何か請求出来る事は可能ですか？
A．契約時の手数料などの初期費用が戻るなら十分だと思います。
Ｑ．どさくさに紛れに引っ越し費用ももらえたら良かったなと思いまして（笑）とにかく不履行は無理だと思っていたので、返金してもらえるだけ良しとします。
A．今回のケースのように、オーナーや管理会社の対応でトラブルを回避できましたが、不履行にならない場合は、裁判まで発展する可能性もあります。
ちょっと情報が違うだけでしょう？と思われる方もいらっしゃると思いますが、少しのズレが大きな錯誤になって大きなトラブルの火種になることがあります。
海外では最近、ＣＭでも有名なレッド◯ルさんの件で、海外で「飲んだのに翼が生えないじゃないか」と抗議をされて７，０００万円の賠償金を支払ったという例だってあります。
日本ではこんなことあり得ませんが、それだけ情報に誤りがあるということは問題なのです。
少しでも「これってどうなの？」「この場合はどう対応したらいいの？」と些細なご相談でも結構です。是非、当社にお気軽にご相談ください。
９．内見時、絶対に確認してほしい項目まとめ
様々な原因から住まいのトラブルは発生します。しかし、防げるトラブル、事前に回避できるは遭遇したくありませんよね。
私自身、大学時代から８回引越しは経験していますが、未だに１００％トラブルにならないように予防対策を打てているかと言われるとそうではありません。
いくら前準備をしていてもうっかり抜けてしまうのが人間の性だとも思います。
賃貸物件は短期間で引越しができることが魅力の一つではあります。しかし、せっかくであれば長く住みたいですよね。
今回、お伝えした５つの事項をしっかりと確認をして、快適な新生活を始められることを願っています。
引っ越し後のトラブル相談で最も多い、騒音や隣人問題に関しては１００％避ける事は本当に難しいです。ただ、番外編で書いた共用部分の確認ポイント３つは本当に大切だと思います。
・掲示板
・ポストやチラシの捨て方
・ゴミ捨て場
最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。
１０．内見時に見てほしいチェックシートを更新しました
年末に引っ越し前後のお手続きも含め、オンライン内見でも担当者に確認してほしいポイントを共有できるチェックシートをリニューアルしました。
部屋探しや引っ越しで不安な場合には、こちらのシートを担当者に送り、お部屋や手続きに問題がないか、効率よく、確認してもらってください。他社のシートも比較につけておきました。後悔しない、損しない、時間を無駄にしないために活用して下さい。
今後もあなたの大切な人生と平穏が守られますよう、６，７００件を超える引っ越しの失敗談を基に住まいの問題解決のトップランナーとして、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。また、２０１３年以降、実際に賃貸仲介を行ったデータはこちらにまとめておきました。
なお、事前に現地集合の内見を予約された方には最大仲介手数料無料だけでなく、２４時間３６５日の駆け付けサービス２年分を無料でお付けしています。内見予約はこちらから物件や希望の日時を送って下さい。
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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