困ったら、自宅を売れば良いと考えている方へ、任意売却にはデメリットや成功しない可能性もあります
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2022年4月26日【無料診断付き】ローンで困った時、自宅の任意売却はしない方が良い？やらない方が良いケースは？
このページの主な内容
目次
こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している宅地建物取引士兼任意売却取扱主任者の相樂です。
２０２２年２月、千葉県にお住いの男性から、深夜にLINEから連絡があり、「事業がうまく行かず、自宅の売却をすぐにしたい。任意売却はできるか？」と質問されました。
任意売却は１００％成功するものではない事を説明し、それでもこれまで住み続ける事が出来たケースや、大きく毎月の返済を減らしたことがあると説明し、私たちにご自宅の任意売却を依頼してもらいました。
ものの５分で、私たちに任せてもらう事になったので、不思議に思いましたが、現在、ローンの返済が厳しい方には任意売却が良いのか？それとも、個人再生などその他の債務整理が良いのか、よく考えてもらいたいと思っています。
一般的に、住宅ローンの返済が困難になると、滞納して競売にかけられてしまう前に『任意売却』に取り組むほうがメリットは大きいと言われます。
＞＞自宅の任意売却に関する詳細はこちらのページにまとめておきました。
しかし、任意売却にはデメリットやリスクも存在し、自身が本当に任意売却に適しているのかどうか判断したうえで取り組むことが求められます。
ここでは、任意売却のデメリットやリスクがどのようなものかお伝えし、意売却をやらないほうがいいケースなどについてもご紹介していきます。
１．任意売却のデメリットとリスクとは？
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、売却しても残債が生じるケースにおいて、借入先の金融機関と相談しながら売却を行う方法のことを言います。
住宅ローンの返済を滞納し続けていると競売の手続きを取られ、市場価格よりも安く売却されてしまう可能性があります。
しかし、任意売却においては市場価格に近い価格で売却できる可能性が高く、しかも不動産会社や専門会社によっては引っ越し費用や生活資金を控除してもらえます。
ただし、デメリットやリスクについても理解しておくことが大切です。
ちなみに、住宅ローンの返済がうまく行かず、自宅の売却を検討する場合、宅地建物取引士がいる不動産会社に相談する必要があります。
自宅の売却や任意売却を行う事が出来るのは、弁護士や司法書士、税理士ではなく、宅地建物取引士です。稀に、弁護士に全てを任せる方がいますが、自宅を売る・任意売却は弁護士には出来ません。
１－１．任意売却のデメリット
・必ず売却できるとは限らない
・住宅ローンがなくなるわけではない
・任意売却が適していないケースもある
上記でもお伝えした通り、任意売却は競売と比較すると、一般価格に近い価格で売却されるケースが多く、返済後のローンを減らし、その後の生活再建がやり易いことがメリットであると言われます。
ただし、必ずしも希望した金額で売却できる訳ではありません。
任意売却によって自宅を売却する場合、一般的な住宅の売却方法と同じように、購入希望者を探さなければなりません。
任意売却を請け負った不動産会社が売却できるように営業活動を行うことになりますが、住宅の条件によってはうまく買手が見つからないケースもあります。
もちろん、任意売却の場合は、住宅ローンの支払いができないといった事情がありますから、むやみに価格を下げるようなことできません。そのため、売却が難航してしまうケースもあります。
任意売却する住宅が存在する地域や家の状態などによって、どのくらいの価格で売却することができるのか、見極めたうえで進めなければなりません。
また、任意売却しても住宅ローンがなくなるわけではないと認識しておくことも大切です。
さらに、任意売却が適していないケースもあります。例えば、任意売却しても住宅ローンが多く残ってしまうのであれば、むしろ任意売却ではなく、債務整理など他の方法が適している可能性があります。
自分なら、どれを選ぶべきなのか？悩んでいる方、私たちのLINE公式から無料のオンライン個別相談をご連絡いただければ、個別の事情やご希望に合わせ、どうすべきかアドバイスしています。
＞＞無料の個別面談のお申し込みやちょっとした対策診断はこちらのページにまとめています。
なお、個別相談の特典LINE公式からご連絡いただいた方には、無料で債務整理や任意売却に成功した１５事例をまとめた冊子をプレゼントしています。
１－２．任意売却に伴うリスク
・競売の開札日前日までに任意売却しておく必要がある
・住宅ローンを３か月以上滞納すると信用情報機関に登録される可能性が
・競売よりも高く売れない可能性が
面談で、「絶対に任意売却はうまく行くんですか？」と聞かれることがあります。既述の通り、任意売却に取り組んでおけば、必ず問題を解決できるというものではありません。
もちろん、私たちはうまく行くように取り組んでいますが、事前にどのようなリスクがあるのか理解しておくことが大切です。
１－２－１．任意売却に伴う時間制限とは？
まず、時間制限があるということを認識しておく必要があります。
金融機関は、任意売却と同時に競売の手続きを進めているために、競売の開札日前日までに任意売却を完了しておかねばならないのです。
もし、競売の開札日前日に間に合わない場合には、競売の取り下げが出来なくなってしまうことになります。
また、仮に間に合ったとしても、期日がギリギリの場合においては、債権者が取り下げに応じてくれない可能性もあります。
そのため、余裕を持って進める必要があるため、実績のある不動産会社や専門会社に相談することをお勧めいたします。
１－２－２．長期の滞納に伴うブラックリスト
そもそも任意売却は、住宅ローンを滞納する中で取り組む方法であることから、住宅ローンを３か月以上滞納することによって、信用情報機関に登録される（一般的に、ブラックリストに載る）可能性があります。
信用情報機関に登録されてしまうと、７年間程度は金融機関からの借入が難しくなってしまうなどといった影響を受けることになります。
１－２－３．もしかしたら、競売より高く売れない事も
さらに、任意売却に取り組んでいるとしても、競売よりも高く売れない可能性あり、債権者ます。
市場価格近くで売却できる可能性があることは間違いありません。
住宅の地域や状況によっては買手が付かず、かなり価格を抑えて売却しなければならない可能性もあるからです。
例えば、住宅のチェックリストとしては、以下のようなものがあります。
- 自宅の前面通りが一通で切り返せない
- 自宅が市街化区域外で制限がない
- 越境杭がなく、境界が曖昧
- 自宅が洪水や床下浸水の危険地域
- 自宅の駐車場は２台以上置けない
- 敷地が旗地など、地形が変わっている
- 敷地前の道路が狭く、除雪車が入れない
- 私道の通行掘削権が取れていない
もし、２、３つ以上該当するものがある場合、売却価格を交渉される可能性が高いです。なお、これらの条件は実際に任意売却の相談があった事例で３回以上出てきたものを基に作成しています。
２．自宅の任意売却をやらないほうがいいケースとは？
任意売却は価格や条件交渉が可能な事から、一般的に競売されてしまうよりもメリットは大きいと言われます。
ただ、それでもやらない方がいいというケースも存在します。
以下に、そのケースを紹介しますが、安易に判断するのではなく、任意売却の実績が豊富な不動産会社や専門会社に早めに相談することをお勧めします。
＞＞ローン返済に失敗する条件をこちらのページにまとめておきました。
２－１．そもそも金融機関が認めないケース
任意売却は市場価格に近い金額で売却が可能にはなりますが、そのような金額で売却できたとしても十分に返済できない場合には、金融機関と折り合いがつかない可能性があります。
売却額が残債よりも高い場合（アンダーローン）には、住宅ローンを完済することができます。
しかし、任意売却ではその逆で住宅ローンが残ってしまうケース（オーバーローン）になり、売却後も引き続き残債を返済していかねばなりません。
任意売却すれば、住宅ローンの返済から免れるとイメージされている方が多いですが、そうではないと理解しておく必要があります。
そのため、住宅ローンの残債が多く、住宅の市場価格と開きが大きい場合には、金融機関から同意が得られないことがあるのです。
金融機関からすれば、引き続き住宅ローンを返済することができないのではないかという懸念があるからです。
２－２．共有名義人の許可を得られないケース
自宅の共有名義人や住宅ローンに連帯債務者がいるようなケースであれば、任意売却する際に必ず同意が必要になります。
しかし、状況によっては、これらの名義人の許可を得られないことがあります。
例えば、離婚などによって自宅に住んでいないとしても、共有名義人や連帯債務者であれば、名義人の許可を得られなければ、任意売却はできません。
また、任意売却でも競売でも、一般的に、最終的には自宅を立ち退く必要があるということも念頭においておかねばなりません。
一般的にとしたのは退去し、空き家で引き渡す場合の方が高い値段で売れるからです。もちろん、売却後も住み続けるリースバックが出来る事もあります。
例えば、元奥様と共同で購入したものの、別居状態になっており、あなたのみが自宅に居住していて、連帯債務者である元奥様が住宅ローンを支払っていないケースがありました。
そのようなケースで住宅ローンの支払いが滞ってしまうことになると、自宅に催促や督促が届くことになり、任意売却後にはリースバックして、住み続けるより、引っ越す事をお勧めしています。
任意売却に取り組むには、必ずきちんと共同名義人や連帯債務者と話し合って、売却後どうするか、事前に決めておく必要があります。
この辺り、離婚時や共有名義人と揉める場合もあるので協議書のひな型の作成なども引き受けています。もし、分からないことがあったら、気軽にLINE公式より、個別相談をお申し込みください。
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２－３．十分な効果が得られないケース
ご自宅の任意売却に取り組んで、市場価格で売却できたとしても、住宅ローンの残債が多く、十分に返済できない場合には、そもそも期待した効果が得られない可能性があります。
任意売却のメリットの一つとして、自宅を売却して住宅ローンが残ったとしても支払い続けられるほど返済を圧縮できるところにあります。
しかし、売却後も残債の返済に追われてしまうようであれば、それほどメリットはなく、そのような状況であれば、金融機関も認めない可能性があります。
また、収入が安定していなかったり、病気などによって今後の収入の見込みのないような場合においても同様です。
そのため、そのようなケースにおいては、任意整理や民事個人再生といった債務整理や別の方法を検討することが必要になります。
既述の通り、任意売却を行うのか？それとも、任意整理や民事個人再生で以前の生活を取り戻す方が良いのかは個別事情があり、簡単にどちらが良いとは言い切れません。
もし、迷っているようであれば、LINE公式より、ご連絡下さい。状況を踏まえ、アドバイスさせて頂きます。
２－４．他にも資産があるケース
他にも資産があるような場合であれば、住宅ローンの借入先の金融機関などから、まずその資産を処分するように求められることになります。
例えば、生活に必要のない高級車を所有しているような場合や貴金属などといった、資産になるようなものです。
そのような資産があるのを金融機関が把握しているのであれば、任意売却を認めない可能性があり、競売を進める中で差し押さえされる可能性も生じます。
そのような対策として、親族や知り合いに所有してもらうことによって回避できることもあります。
しかし、詳しくは住宅ローン問題に精通した不動産会社や専門会社に相談することをお勧めします。私たち、アリネットの場合には、LINE公式より、ご連絡頂ければ、個別の事情を踏まえ、ご回答させて頂きます。
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３．自宅の任意売却をする前に一度深呼吸を
冒頭からもお伝えしている通り、任意売却にはデメリットがあり、出来ない可能性もあることから、十分に検討してから取り組むことが本当に大切です。
３－１．なぜ任意売却を選ぶのか再考を
住宅ローンの返済が困難になると、任意売却には大きなメリットがあります。
ただ、本当にそれがあなたにとってメリットとなるのか、十分に考え、動く必要があります。
確かに、任意売却は住宅ローンを滞納しているとしても、市場価格に近い額で自宅を売却し、住宅ローンの返済に充てることができるものです。
十分に返済でき、しかも不動産会社から引越し費用や生活費用を負担してもらえるケースもあることから、生活を再建することが可能になります。
３－１－１．住み慣れた自宅を処分するという大きなデメリット
ただ、住み慣れた自宅を処分するというのは、それだけでも大きなデメリットになる可能性が高いです。
自宅を売却してもなおメリットが大きいのであれば任意売却の意味があります。
しかし、それで落胆したり、後悔してしまうようであれば、そもそも任意売却に取り組むべきではないのかもしれません。
そのような場合であれば、相談する不動産会社や専門会社にもその意思を隠さず、別のケースがないのか、検討することが大切になると思います。
３－２．他の債務整理の対策も考えよう
３－２－１．リースバックやリバースモーゲージなど対策は豊富
困難が生じた住宅ローンの返済から救出できる方法は、なにも任意売却だけではなく、債務整理やリースバック、リバースモーゲージなど、さまざまな方法があります。
例えば、任意整理や特定調停、個人民事再生と呼ばれる制度を活用すれば、自宅を手放さずに住宅ローンの返済額を減らせる可能性があります。
３－２－２．自宅を売却する事で、まとまった資金を手に入れる事も
また、リースバックと呼ばれる制度であれば、自宅は売却してしまいますが住み続けることが可能で、しかもまとまった資金を調達することが可能です。
もちろん、契約内容で買戻し特約を付帯しておけば、将来的に買い戻すこともできるのです。
３－２－３．リバースモーゲージでゆとりある暮らしが出来るのか？
リバースモーゲージは自宅を担保にして資金調達ができ、亡くなったあとに自宅を売却して元金を返済する制度です。
月々の返済は元金不要で金利分だけになりますから、今後の生活にゆとりを得ることができる可能性があります。
それらの制度も踏まえて、本当に任意売却が適しているのか？任意売却に精通した不動産会社や専門会社に相談しながら、進めていく事をお勧めしています。
以前、近くの不動産屋に相談したものの、「ローンがある不動産は売れない」と言われた方もいます。その為、なるべく、専門性の高い先に相談するのが良いと思います。
４．任意売却を迷っているケースでよくある質問とその回答
任意売却をすべきなのか迷っているケースで、よくある質問とその回答についてまとめましたので、ご紹介いたしましょう。
４－１．任意売却で多くの負債が残ってしまうケース
【質問】
任意売却を検討していますが、多くの負債が残ってしまう可能性があります。
２，５００万円の物件ですが、一般的な不動産の相場は１，８００万円程度であり、負債は７００万円ほど残ってしまうことになります。
収入は安定していますが、月２０万円程度でほかに財産は何もありません。このような状況であれば、自己破産するしかないのでしょうか？
【回答】
任意売却は基本的に、売却後も住宅ローンが残ってしまう場合の救済方法であり、残債は分割するなど少額返済が可能です。
任意売却をする際に、金融機関など債権者からの同意が必要にはなりますが、多くのケースでは分割返済が認められています。
返済額については交渉することが可能で、生活状況に応じて返済額を設定することや利息を見直して、負担のないようにするなどの可能性があります。
それでも、負担が生じるような場合には、債務整理など別の制度を利用することも可能ですから、まずは住宅ローン問題に精通した不動産会社や専門会社に相談することをお勧めします。
４－２．住み慣れた自宅に住み続けたい
【質問】
住宅ローンの支払いがとても厳しい状態で、この先、恐らくは返済を続けることは無理だと考えています。
そのため任意売却を検討しているのですが、できれば住み慣れた自宅に住み続けたいのです。
もちろん、金融機関に返済できない状態では自宅を売却するしかないと思いますが、何か別の方法はないものでしょうか？
【回答】
個別面談をしていると、住宅ローンの返済が困難であるものの、自宅に住み続けたいと考える方は少なくありません。
例えば、お子さまが学校に通われていて、転校したくない場合や、高齢者の親と同居しているような場合には、環境を変えたくないと考えるのは当然です。
そのような状況であっても、住み続けられる方法はいくつか存在します。
例えば、リースバックと呼ばれる方法を利用すれば、任意売却後に賃貸住宅として契約することによって、そのまま住み続けることが可能となります。
また、親や子などに売却してしまう『親族間売買』を利用すれば、自宅が第三者のものになることを防ぐことが可能です。
そのほかにも、債務整理などの方法によって住み続けることができる可能性もあることから、まずは任意売却に精通した不動産会社や専門会社に相談することをお勧めします。
５．自宅の任意売却はしない方が良い？やらない方が良いケースまとめ
任意売却には返済が困難な住宅ローンの負担を大きく軽減させることができるメリットがあるものですが、デメリットやリスクも存在します。
そのため、自身が本当に任意売却に適しているのかどうか判断したうえで取り組むことが求められます。
住宅ローンの負担を軽減させ、一日も早く家族との大切な毎日を取り戻すため、自分ならどうした方が良いのか？
安心した生活を続けるためにも、速やかに任意売却に特化した不動産会社や専門会社に相談することをお勧めしています。
２０１５年以降、私たち、アリネットは大分県や鹿児島県から北海道まで、８０件近い債務整理や任意売却を行ってきました。ご自宅の売却を検討するため、不動産鑑定士や住宅診断士による査定だけでなく、３０社以上にヒアリングを行う無料査定もおこなっております。
＞＞無料相談のお申込や事例の詳細はこちらのページにまとめています。
なお、アリネットのLINE公式からご連絡いただいた方には、無料で債務整理やご自宅の任意売却に成功した１５事例をまとめた冊子をプレゼントしています。
６．住宅ローン問題の解消に向けたチェックリスト
念のため、あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか？
２０１５年以降、実際にあった２００件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。
- 毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
- 銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
- ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
- 転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
- 借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
- 養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
- ボーナス等一時金が減った又は無くなった
- 離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
- 自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
- 年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい
もし、２つ以上当てはまる場合、直ぐに専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、LINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。
ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による追い出しなど、今の生活を失いかねません。
そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。あなたの満足のいく解決に導くことが出来ると思います。
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７．離婚時の自宅売却で手残りを最大化するには？
何でもかんでも一括査定が流行っていますが、対応する時間がある方や相場を知るには良いと思います。
ただ、売却後のトラブルを防ぐため、自宅に住みながら、自宅を高く売るには？仕組みが必要だと思います。
７－１．査定価格はそんなに大切なのか？
この写真の通り、有名な東急リバブルが出している資料でも、３カ月未満の売り急ぎは売却価格が低くなりがちです。
そのため、まず、査定価格を意識する方がいますが、車と異なり、個別性の強い不動産では大切なのは相場より、一人の購入者です。
マンションですら、方位や階数で価格が変わってきます。
査定価格は仕事を取るための引っ掛けに過ぎないので、あまり信じない方が良いと思います。
７－２．戸建の売却は査定価格より売出価格が本当に大切
*首都圏不動産流通市場の動向（公益財団法人東日本不動産流通機構）参照
多くの人が、査定価格から売り始め、売れないから値段を下げていく事を普通に受け入れています。
大切なのは、査定価格より高い値段で売り出し、半年程度時間をかけ、丁寧に情報を開示することです。特に、マンションより、個別性の強い戸建の場合は顕著です。
こうすることで、売却後にトラブルに巻き込まれ、思わぬ損失を被ることが圧倒的に少なくなります。例えば、離婚のため、急いで売りたいために一括査定で出された価格で売り出した事例があります。
いきなり、電話が掛かってきて、物件をよく調査せず、机上査定の価格をそのままに売り出して、「このままでは売れないからもっと価格を下げましょう」と言われ、夫婦間でトラブルに巻き込まれた事例です。
７－３．なぜ、住宅診断士による調査が自宅の売却に有効なのか？
２０１８年より、中古住宅の売買において、住宅検査を紹介・あっせんできるか告知する事が義務化されています。
と言うのも、ホームインスペクションを行うことで、仲介業者が通常の注意を尽くせば、自宅の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査することが出来、買主への情報提供もし易くなります。
実際に、裁判判例があり、東京地裁平成１６年４月２３日判決で「仲介業者には、通常の注意を尽くせば、物件の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査し、その情報を買主に提供すべき契約上の義務がある」として、確認義務違反を認定した裁判例があります。
自宅の売却は一生に一度あるか無いかです。焦って、バタバタと進め、後悔しない様、慎重に進めて下さい。
頂いたご相談は社内で共有し、４８時間以内に回答いたします。必要な場合には、弁護士や建築士などの専門家と相談し、連絡いたします。
なお、相談は無料です。費用が発生する場合には、事前に必ずご連絡いたします。
過去に頂いたトラブル相談や質問は参考の為、こちらのページにまとめています。
*お名前やメールアドレス等を公開することはありません。
*４８時間以内に確認し、回答致します。
*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。
大和田 豊
株式会社リビングイン 常務取締役
海外留学を経て、２０１１年より、不動産投資会社にて物件仕入れからファイナンス計画、物件販売、物件管理を経験。２０１９年は青森県の収益物件から港区の戸建てや区分マンション。２０２０年は千葉県の戸建てや都内の区分マンションの売却と購入を担当、全国各地の不動産を扱う。
保有資格：宅地建物取引士、任意売却取扱主任者
相樂 喜一郎
株式会社リビングイン 代表取締役
国立大学卒業後、大手証券、総合不動産会社を経て、２０１２年に住まい問題の解決をテーマとした不動産会社、リビングインを創業。個人のお客様を中心に賃貸・売買仲介やその管理を行う。
特に、２０１５年以降全国から住宅ローン絡みのトラブルで２００件以上の相談を受け、鹿児島から北海道まで７０件以上の任意売却を行う。
１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
写真付きなので、スマホやPCでも、引っ越しの手順や注意点がすぐに分かります。
初めての一人暮らしを中心に、２，０００件超の失敗を基に、引っ越しを賢く学びます。
最新の引っ越し事例とその考察。下見に行ったおすすめのマンションなども参考に。
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