土地の売却を検討中の方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
土地売却を売却する際に売却益が出た場合には、所得税が課されたり翌年の住民税が増えたりします。
しかし、各種控除の特例を利用することによって節税が可能となります。
特例の適用は複雑で、併用の効かない組み合わせや適用期限があるなど、課税額の計算にあたって事前に把握しておく必要があります。
そこで今回は、土地売却時の税金控除にはどのような種類があるのか、損失が出た場合の控除についても解説します。
１．土地売却で使える税金控除の特例の種類
まず、土地売却で使える税金控除の特例の種類について解説します。
１－１．居住用財産の３，０００万円特別控除
まず控除の特例は、建物を含む居住用物件を売却した場合に適用されます。
そのため、土地売却の場合は建物を壊したなど、一定の要件を満たす必要がある点にご注意ください。
１－１－１．控除の内容
居住用財産の３，０００万円特別控除も、居住用として使用していた建物を取り壊したうえで、土地を売却した場合に適用が可能です。
売却した価格から、取得費や譲渡費用などの経費を差し引いて、さらに３，０００万円の控除ができる制度ですが、計算結果の譲渡所得が０円となれば、課税はされません。
１－１－２．適用条件
この特例の適用条件として、前述の住居を取り壊した土地であるほか、ご自身が住んでいた土地であること、住まなくなってから３年以内の売却であることなどがあります。
また、建物を取り壊してから１年以内の売却であること、取り壊したあとは土地をほかの用途に使用していないこと、近親者への売買ではないことが求められます。
１－２．１０年超の居住用財産の軽減税率の特例
１－２－１．特例の内容
１０年超の居住用財産の軽減税率の特例は、自宅を取り壊した年の１月１日時点で自宅の所有期間が１０年を超えている場合に、通常よりも税率が優遇される特例です。
特例が適用できると、譲渡所得のうち６，０００万円以下の部分の税率が１４．２１%、６，０００万円を超える部分の税率が２０．３１５%となります。
（※この税率は所得税、復興特別所得税、住民税の合計税率）
通常の税率は、所有期間が５年以下の短期譲渡の場合３９．６３%、所有期間が５年を超えた長期譲渡で２０．３１５％なので、適用すれば納める税額に相当な差が出てきます。
１－２－２．適用条件
この特例も、前述の３，０００万円特別控除と同じ適用要件が利用の条件となるため、併せてご確認ください。
１－３．特定の居住用財産の買換え特例
１－３－１．特例の内容
特定の居住用財産の買換え特例は、住んでいたマイホームを令和５年１２月３１日までに売って買い換えたときに、その売却益を将来に繰り延べることができる特例です。
買い換えた家を売却する時まで繰り延べができますが、この特例を使わずに納税することもできますし、出費が大変な場合は繰り延べでも良いかと思います。
１－３－２．適用条件
この特例の適用条件は、前述の２つの特例と同じ項目のほかに、追加の条件があります。
買い換える家が床面積５０㎡以上、土地面積５００㎡以下であること、売却から３年で買い換えること、買い換えた家が築２５年以内か耐震基準を満たしていることなどです。
１－４．平成２１年及び平成２２年に取得した国内の土地を譲渡した場合の１，０００万円の特別控除
１－４－１．控除の内容
この特例は、平成２１年、または平成２２年に取得した土地を５年以降経過して譲渡した場合、その土地の譲渡所得金額から最大１，０００万円を控除できるものです。
１－４－２．適用条件
上記の期間に関するもの以外に、近親者から取得した土地ではないことも、この特例の適用条件になります。
また、相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済や、所有権移転外のリース取引により取得した土地ではないことも求められます。
２．土地売却で損失が出たときの税金控除や特例は？
土地の売却では、住宅ローンや経費などと相殺のうえ、マイナスが出ることもります。
その場合に配慮した制度が、以下に記載する内容です。
２－１．特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例
２－１－１．特例の内容
自宅を、住宅ローンの残高を下回る価格で売却して損失が出た場合は、その譲渡損失をその年の別の所得（給与所得や事業所得など）と損益通算することができます。
譲渡損失を、譲渡した年と翌年以降３年まで繰り越すことができます。
例えば９００万円の譲渡損失は、３００万円ずつ３年間控除が認められ、給与所得者の方も、源泉徴収の還付を受けることができます。
２－１－２．適用条件
この特例の適用条件は、３，０００万円特別控除と同様の内容のほか、以下の条件も求められます。
- 自宅の売買契約日の前日時点で、償還期間１０年以上の住宅ローン残高が残っていること
- 売却価格が、上記の住宅ローン残高を下回っていること
以上２点にご注意ください。
２－２．マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例
２－２－１．特例の内容
この特例は、自宅の買い替えで生じた譲渡損失を、その年の別の所得（給与所得や事業所得など）と損益通算できるものです。
購入時の価格と売却時の価格の差を、譲渡した年と翌年以降３年まで繰り越すことができます。
２－２－２．適用条件
この特例の適用条件のうち、一般的な内容以外に特筆する点は以下３点です。
- 譲渡の前年１年以内に新居を取得し、その取得の日から２年以内に新居に住み始めていること
- 床面積が５０㎡以上であること
- 償還期間１０年以上の住宅ローン残高があること
３．土地売却時の税金控除に関する注意点
不動産売却時の税金控除に関する注意点を解説します。
３－１．どの特例が併用できるのか
土地売却の税金控除ができる特例は、特例ごとに併用できるもの、併用できないものがあるため注意が必要です。
３－１－１．併用できる特例
例えば、居住用財産の３，０００万円特別控除と、１０年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は併用可能です。
そのため、１０年を超えて住んでいた方は、両方の特例を使うことができます。
３－１－２．併用できない特例
また、特定の居住用財産の買換え特例、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例、買い換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例などは他の特例と併用できません。
そのほかに金額が大きなものとして、３，０００万円特別控除と、新居の住宅ローン控除は併用できないため、どちらが得になるか計算のうえ、選択する必要があります。
３－２．控除を受けるには、確定申告が必要
前述のように、特例の適用、譲渡損失、経費との差額などによって譲渡所得が発生しなければ、税金は発生しません。
しかし、各種の特例の適用を受ける場合は、特例の対象であることを証明するために、確定申告が必要となります。
確定申告は売却した翌年の２月から３月にかけて提出することになっています。
経験がなく分からない場合は、必要な書類を揃えたうえで、管轄の税務署に予約を取って記入をサポートしてもらうこともできます。
３－３．他にもある特例
ここまで紹介してきた他にも、公共事業や区画整理のための立ち退きに伴う土地売却に、適用される、以下のような控除の特例があります。
- 公共事業などのために土地建物を売った場合の５，０００万円の特別控除の特例
- 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の２，０００万円の特別控除の特例
- 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の１，５００万円の特別控除の特例
- 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の８００万円の特別控除の特例
これらに該当する方は、行政からも説明があると思いますが、適用するための条件は、国税庁のホームページなどでもご確認ください。
なお、これらの土地売却に関する特例は、適用年限や適用要件が随時変更されますので、常に最新の情報をご確認ください。
４．今回のまとめ
今回は、土地売却時の税金控除の種類はどのようなものか、損失が出た場合の控除についても解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
説明してきたように、節税のための各種特例は要件が複雑なため、適用や計算については、弊社にもご相談ください。
スムーズで理想に近い形の売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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