二世帯住宅の売却をお考えの方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
二世帯住宅をお持ちの方が売却をされる際に、直面する問題がいくつかあります。
二世帯住宅を購入したい方のニーズが限られるなか、どのように売却を進めたら良い結果に結びつきやすいのでしょうか？
そこで今回は、二世帯住宅を売却しにくい理由とはどのようなものか、売却時の注意点や予備知識と併せて解説します。
１．売却する二世帯住宅のタイプとは？
まず、二世帯住宅の分類とは、どのようなものなのでしょうか？
１－１．完全分離型
完全分離型とは、二世帯が完全な住居機能を持っているタイプのことで、建築基準法の用途の分類では、『長屋』か『共同住宅』となります。
１－１－１．完全分離型の種類
二軒の家が柱や屋根を共有している形で、１階と２階で別世帯とするものと、長屋やテラスハウスと呼ばれる、中心の壁を境に横並びに二世帯がつながっているものがあります。
１－１－２．建築費やランニングコストについて
玄関も水回りもそれぞれに備えるため、建築費が最もかさむ仕様です。
電気、ガス、水道などのインフラも各戸に個別に引かれ、契約も世帯別となります。
そのため、基本料金も別なかわりに、使用が少ない親世帯の料金負担が増えることはありません。
１－１－３．賃貸することも可能
プライバシーは完全に守られる形で、親子などではなく他人同士の各戸利用も可能になるため、他の世帯を賃貸することも可能になります。
１－２．一部共用型
一部共用型とは、各世帯の専用エリアは確保しつつ、リビング、浴室、トイレなどを両世帯で使用するタイプです。
１－２－１．使用方法
住居の使用方法は、後述する完全同居型とあまり違いがなく、建築基準法上の用途も、双方『一戸建』、つまり一軒の家として扱います。
１－２－２．一部共用型のメリットとデメリット
親子それぞれの世帯の食事や、生活時間帯等に配慮しつつ、親世帯へ目が届くという利点があります。
エリア分けがされていることで、夜に子どもが騒いでも気兼ねが少ないなどの利点もありますが、プライバシー保護に関しては、中途半端な部分も出てきます。
一部共用型は、売却時の価格や、買主の好みとのすり合わせに影響がでてきます。
理由としては、その部分を共用部にするかどうかで建築費が大きく変わり、使い勝手にも違いが出るからです。
１－３．完全同居型
完全同居型とは、生活する方の人数に必要な個室の数が多いという点以外は、家の中すべてを共有する大きな一戸建てのタイプです。
１－３－１．コスト面やプライバシーは？
部屋数と建築面積が大きいだけなので、建築コストは最も安く済む一方で、プライバシーの確保はできず、完全な同居を前提とした住居利用となります。
１－３－２．売却時にネックとなるポイント
大きな家が好みの方には喜ばれる一方で、その大きさがネックになる点、二世帯住宅としては機能が薄い点などが、売却時にネックとなる場合があります。
家が大きいことで、固定資産税や都市計画税などが高額になってしまう点や、清掃、リフォームにも費用がかかる点を、購入者は認識する必要があるのです。
２．二世帯住宅が売却しにくい理由
次に、二世帯住宅が売却しにくい理由について解説します。
２－１．売り出し価格が高額になりがち
二世帯住宅は、一般的な住宅に比べて、建ぺい率や容積率の関係で広めの土地を確保するうえ、大きな家を作ること、水回りなど複数の設備を備えることで建築費もかさみます。
それは売却時の売り出し価格に反映されるため、一般的な住宅と同じような感覚で購入することは難しいです。
２－２．核家族化の進行
そして、二世帯住宅の用途で購入したいという方の数は、一般的な住宅の購入希望者に比べて少ないため、お客様を選ぶことになります。
核家族化の進行で、別々に家を持って暮らしている方の数が多く、いざ同居が必要となったときは、子の家を拠点に施設やデイサービスを利用することも多いです。
２－３．ライフスタイルが合わない場合がある
前述の一部共用型に多いのですが、二世帯住宅として利用する場合に、家の構造が購入希望者のニーズと一致しない場合があります。
親の身体の状況や世帯の人数、家族構成など、二世帯住宅のニーズには幅があるため、購入希望者が見つかりにくい原因となります。
リフォームなどで解決できることであれば良いのですが、最初から売却側のプラン提案は難しいため、不動産会社が相談を受けて調整を行います。
２－４．心理的瑕疵の心配がある
二世帯住宅が売却される際は、特別な理由を推察されやすい面があります。
築年数の新しい物件ほど、家族の死や離婚、住宅ローンの滞納などを気にされる方がいます。
そのようなことはない旨を説明するか、亡くなられたケースで告知事項に該当するようなことがあれば、丁寧に内容をお伝えすれば大丈夫です。
先入観として、このようなイメージを持たれる場合があるということです。
以上の売却しにくい４つの理由を紹介しましたが、少子高齢化から二世帯住宅のニーズも高まってきていることから、売却できる可能性はあると考えましょう。
３．二世帯住宅を売却するときの注意点
二世帯住宅は、一般的な売却よりも権利関係などに注意が必要です。
３－１．登記やローンの状況の整理を行う
３－１－１．名義変更が必要なケース
例えば、親子共同名義の親御さんがすでに亡くなられていた場合、相続が完了して相続人の中から所有者を立てて名義変更しない限り、家の売却はできません。
二世帯住宅は工事費や設備費などの建設コストが高くなることから、親子や夫婦が共同で資金を出したり、ペアローンを利用している場合が多いかと思います。
また、夫婦共有名義の二世帯住宅の場合は、離婚後に売却する際に、所有者の住所や氏名の変更登記を行う必要があります。
３－１－２．経済的な問題が残っているケース
親子、夫婦など、共有名義の住宅ローンの返済が残っている場合、ローンの残債を一括で返済するか、借り換えをする必要があります。
経済状況に問題があり、住宅ローンの滞納が進んでいる場合は、金融機関に任意売却が可能か相談してみましょう。
３－２．生活感を無くす工夫をする
自宅で介護をしていた場合などは、家族の方は日常生活が非常に忙しく、大変な日々が続きます。
特に完全同居型の家屋などでは、汚れやにおい、修理が必要な造作などが、まだ手付かずであることが多く、これらを解消することで売却がしやすくなります。
退去後の売却であればお掃除もしやすいのですが、先に新居や仮住まいに移れず、住みながら売却を進めることも多いかと思います。
ハウスクリーニング会社は居住中の家も作業をしてくれます。水回りや床、壁面などの汚れ落としや傷の補修などが気になる場合は、ハウスクリーニングも検討してみてください。
また、購入希望者の内覧を受ける際は、１時間ほど前から換気をして空気の入れ替えをするだけで、においや湿気に関しての印象を良くすることができます。
３－３．活用方法の提案
前述のように、購入希望者のニーズに沿ったご提案は、不動産会社の仕事であると考えます。
二世帯住宅は賃貸併用住宅としての用途も想定でき、ローンの借り方を見直せば、一世帯が空いた後に賃貸借に出したりすることも可能です。
また、購入希望の方も親子共同で資金を出し合ったりすることができるため、そのあたりの資金計画の相談も不動産会社が承ることができます。
二世帯住宅は広告エリアを広く募ったり、投資家への打診が有効です。そのため、どちらも対応している不動産会社を選ぶことで、スムーズに売却活動を進めることができます。
４．今回のまとめ
今回は、二世帯住宅が売却しにくい理由とはどのようなものか、売却時の注意点や予備知識と併せて解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
二世帯住宅の売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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