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収入減が一時的ではなく、長期で続きそうな場合には、すぐに対応するのが吉です
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HOME > ３. 得するコラム > ３−３. よくある質問と回答 > リストラにあい、住宅ローンを支払ず、一旦売却したものの自宅に住み続け、買い戻しを目指している事例

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2019年3月14日

リストラにあい、住宅ローンを支払ず、一旦売却したものの自宅に住み続け、買い戻しを目指している事例

このページの主な内容

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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当しているファイナンシャルプランナー兼住宅ローンアドバイザーの相樂です。

今回は、２０１８年、西東京市で行った債務整理について、説明していきます。以前、仕事を一緒にやっていた友人からの紹介で、借金問題の解消に取り組んだケースです。

終了後にお手紙をもらった個人的に記憶に残る案件です。

ここ数年、相談で増えている、残業代やボーナスカットによる収入減で、住宅ローンの返済が厳しく悩んでいる方でした。

一緒に住んでいたご家族を説得し、ようやくローンの整理ができた案件です。

ご家族と仲のいい方ほどよく読んでほしい事例です。

【当時の借入状況】

三菱UFJ銀行残債額：約２，６００万円

ノンバンク残債額：約６００万円

都市計画税や固定資産税等滞納額：約５０万円

１．会社が傾いてリストラ、住宅ローンが払えなくなった

２４年前、実家のあった西東京市に最寄駅から徒歩１５分ほどの好立地にある住みやすい住宅街に木造の戸建てを買い、二世帯で妹一家と暮らしていました。

しかし、会社をリストラされ、職を失ったことによりローンが支払えなくなり、自宅を売却するより他にないという事態になってしまいました。

しかし、同居していた妹家族とも揉め、すっかり精神的にも参っていました。

１－１．会社の経営が傾き、リストラに合いふさぎ込んでしまった

２０１８年、私が勤めていた会社の経営状況が悪くなり、このままこの沈みかけた船に乗り続けていても未来は明るくないだろう・・・そんなことを考えていました。

まさにそんな時、無情にもリストラが言い渡されました。

長年勤めた会社だったということもあり、ショックが大きく、また、これから新たに就職活動をする気にもなれず、それからしばらく、家でずっと塞ぎ込む毎日が続きました。

いくらかまとまった退職金をいただき、失業手当もいただいたので、しばらくお金もあるし・・・と軽く思っていました。

しかし、お金は有限です。時の経過とともに、貯蓄がどんどん減っていきました。

１－２．住宅ローンの毎月の支払いができなくなり、途方に暮れた

２０１８年は収入がほぼ無いまま年を越し、預金から生活費を出しているうちに気が付けば、銀行の残高がどんどん少なくなっていきました。

当時の私はとにかく精神的にすっかり参ってしまっていたため、あとどのくらいお金があるのかということをきちんと把握しておらず、そろそろ働き始めないと本格的にマズイということに気付かなかったのです。

そして、ある時、妻から残高が少なくなっていること、そして、ローンがもう支払えないことを告げられました。

妻も、失業して落ち込んでいた私を気遣ってなかなか言い出せなかったようなのですが、いよいよマズくなってきたということで重い口を開いたのです。

現実を突きつけられ、私は頭を抱えました。どうしよう・・・どうしよう・・・、という言葉しか出てこず、何の解決方法も思い浮かばず、ひたすらオロオロするばかりでした。今思うとあまりにも情けなく、妻に申し訳なかったです。

１－３．二世帯で暮らしていたため、一般売却もできないと悩んだ

住宅ローンが返済できないなら、自宅を売るしかない・・・。その時は単純にそう思いました。しかし、我が家の場合はそんなに単純な問題ではなかったのです。

というのも、二世帯住宅で妹一家と同居しておりまして、自宅を売却すると、その妹一家に迷惑がかかってしまうという状況だったのです。

二世帯で完全に別宅というわけではなかったので、私たちの家の部分だけ売却するわけにもいきませんし、第一そんな売り方をしても買い手などつくはずもありません。

その為、売却するならば、私たちだけでなく、妹一家にも退去してもらわなければなりません。

１－４．同居の親戚との話し合いも平行線、消費者金融に手を出すことまで考え

私は断腸の思いで恥を忍んで妹に事情を打ち明けました。実は、情けなさも恥ずかしさもあり、妹にはリストラされたことも言えずにいました。何も知らなかった妹は驚愕し、そして烈火のごとく怒り狂いました。

「自分たちを絶対に巻き込んでくれるな！」と何度も言われ、「自分たちは絶対に家から出て行かないから売却なんかさせない」、「ローンが返せないなら、消費者金融で借金でもなんでもすれば良い」と言われてしまったのです。

妹は、それでも義弟に話をしてくれて、義弟の方はどちらかというと親身に考えてくれたのですが、やはり家を売却することには賛同できないとのことでした。

義弟はローンを暫くの間肩代わりしようか？とまで提案してくれたのですが、収入が無く、返済のめどが立っていないため、それは妹が断固として許してくれませんでした。

２．リビングインと出会い、道が拓けた

どうにもこうにも解決策が見つからないまま、ローンの滞納だけが増えていき、毎日、ポストにはチラシがたくさん届き、支払いの電話が掛かってきており、妻も私も焦りを通り越して、恐怖すら感じるようになっていました。

そんな時、たまたま、妻の友人で不動産屋をやっている人からの紹介でリビングインを知ることとなります。そして、この出会いが私たちの運命を大きく切り拓いてくれたのです。

２－１．問題は二世帯で自宅から出られないという点

リビングインの相樂さんはとても親しみやすく優しい方で、私の話を親身に聞いてくださいました。

当初、リストラなんて恥ずかしいと思っていたのですが、相樂さんは「お辛かったですね」と言ってくださり、涙が溢れました。その後、相樂さんは住宅ローンの整理に向け、テキパキと問題点を洗い出し、段階的に解決していく方法を提案してくださいました。

まず、一番の問題は我が家が二世帯で自宅からは出られないという点でした。

一家族しか住んでいない家ならば、そのまま売却して、住人は賃貸に引っ越すというのが最もスタンダードな解決方法なのです。しかし、私たちの場合、二世帯で、しかも同居の妹一家が立ち退きを断固拒否していたため、話がこじれてしまっていたのです。

２－２．一旦、売却してから賃貸として住み続けるという選択

家からは出られない、しかし、売却しなければローンの滞納額がどんどん増えていくばかり・・・というどうにもならない状況をリビングインの相樂さんはおどろきの方法で解決してくれました。

それが、一度売却してから、自宅を賃貸として借り続け、将来、経済的に余裕が出てきたら再度購入する、という方法です。こんな方法があるのか！！とものすごく驚きました。

自宅に住み続けながら、一旦売却してローン返済して、家賃に切り替えができるというのですから、まさに目からウロコでした。

２－３．債権者との交渉

相楽さんは、まず債権者の銀行に連絡し、残債や現状を確認してくれました。その後、任意売却になる可能性も含め、交渉してくださいました。

滞納分のローンの支払いについて、滞納していた分のペナルティの金額や支払い期日について、そして、売却後に残ったローン残高の支払い計画について、事細かに交渉してくださいました。

もし、何も分からない私自身が交渉することになっていたとしたら、専門的な知識もありませんし、おそらく訳も分からずに無理な返済計画を立ててしまっていたことでしょう。

住宅ローンの返済に困って、銀行に交渉しに行った人が、収入が減った証明書を銀行に提出しないと、銀行では何もやってくれないというニュースを見て、愕然としたのを覚えています。

２－４．投資家さんを探し、賃貸として借りることに成功

自宅に住み続けるためには、居住目的の買い手さんではなく、投資目的の買い手さんを探さなければなりません。私には当然そんなことができる知人など一人もおりませんから、自力では絶対に見つけられなかったと思います。

しかし、相楽さんは２カ月掛からないぐらいの驚くほど早く、我が家を買い取って賃貸として私たちに貸してくれる方を探してくださいました。

＞＞ちなみに、私たち、リビングインでは２０１２年以降、収益不動産を個人の投資家に購入・売却してもらっていたので、現在、９，５００人近い潜在的な購入検討者・投資家の名簿があり、それを使って、当物件の購入者を選定させていただきました。

債務の返済後もご自宅に住み続けるため、なるべく早めに相談してもらえると、色々な提案ができます。こちらのページより、お問い合わせ頂けると助かります。

３．自宅に住み続け、人生を立て直せる幸せ

こうして、私たちは家から出て行くことなく、自宅に住み続けることができるようになりました。自宅部分の売却が決まり、自宅の一部が賃貸扱いになるという話をした時には、妹からは嫌味を何度も言われましたが、それでも自宅から出て行かなくて良いということにホッとしたようでした。

３－１．一般公開しなかったため、近隣住民にバレずに事が運んだ

今回の売却ですが、私にも妹にも、ある想いがありました。それは「絶対、ご近所さんに知られたくない」というものでした。

これまたお恥ずかしい話ですが、私は妹に自分がリストラされた話をすることができなかったぐらい、なんと申しますか、自尊心が高く、このような情けない事態になっていることをご近所さんに知られることを本当に恥ずべきことだと思っていました。

そして、その想いは妹にもありました。やはり、兄妹ということで似ているのでしょうか？妹も「兄がリストラされて、ローンが払えなくなって家を売り、引っ越す事になった」などということは絶対に周囲に知られたくないようでした。

このことを相楽さんに相談したところ、二つ返事で「では、一般公開にはしないようにしましょう」と提案してくださいました。一般公開せず、リビングイン独自のネットワークで投資家さんを探してくださると言ってくださったのです。

お陰様で、ご近所さんには一切知られることなく、私たちは同じ家に住み続けられています。本当にありがたいことです。

＞＞実際には、任意売却を実行するため、債権者からインターネットに掲載し、広く買主を探す事を求められます。しかし、私たちは債権者が納得した金額で弊社の名簿から購入者を見つける事が出来ました。

そのため、このような名簿がない又は名簿の質が悪い不動産会社では、ある程度非公開の内に購入者を見つける事は困難だと思います。

債務の返済後もご自宅に住み続けるため、なるべく早めに相談してもらえると、色々な提案ができます。こちらのページより、お問い合わせ頂けると助かります。

３－２．３年という具体的な数字が希望を感じさせてくれた

今回の売却と買い戻しの計画は売却のタイミングで作っていただいた「買い戻し特約」というものがあり、３年間で資金を作り、再び自宅を買い戻す計画となっています。

これは売却時に投資家さんにもご了承いただいており、私は相楽さんが考えてくださった計画に則って、頑張って働き、稼げば良いという安心があります。

この「３年」という具体的な数字が希望を感じさせてくれ、お陰様で私は再び前向きな気持ちになり、再度就職活動を頑張り、無事就職することができました。今は新たな気持ちで毎日仕事に出かけ、未来のために精を出しています。

なお、３年間の賃貸借契約書に関して、家賃保証契約や定期借家契約書を結びました。これにより、私たちもキチンと家賃の支払いを行わないと契約を更新することが出来ませんが、３年後に生活を再生させることへの意欲がわいてきました。

３－３．自分では決して見つけられない、投資家さんを見つけてくれた

今回、相楽さんが見つけてくださった投資家さんはとても良い方で、私たちの事情をよく理解してくださり、応援してくださる方です。

３年の買い戻し特約にも快く応じてくださり、家賃についても相樂さんと交渉の上、かなりお安く設定していただきました。このような方とのご縁は私の人生に全くありませんでしたので、リビングインを頼らなければ出会えなかったと思うと感謝の想いでいっぱいです。

＞＞家賃の設定に関しては、不動産の立地や状況に大きく左右されますが、２０１８年は不動産投資ブームが続いており、家賃を基にした表面利回りは８％で購入者を見つける事が出来ました。

タイミングによって、この数字は異なるため、その都度確認していく必要があります。

３－４．売却したことによって、当面の生活費も得られた

実は、これまたお恥ずかしいお話ですが、貯金がほとんど無くなっていた我が家は食費や電気代等の生活費すら足りず、文字通り「路頭に迷って」おりました。

ローンはおろか、生活していくこともままならない状況で絶望しか無かったのですが、こういった事情まで汲んでくださり、売却したお金の一部を当面の生活費（生活準備金）として、私たちに回してくださいました。

今回、売ったお金をすべてローン返済に充てるのではなく、必要な時に必要なお金が手元にあるように、きちんと計算して売却費用の行先を決めてくださったことはありがたかったです。

相楽さんが作ってくれた資料では、自己破産や競売の場合、売却プロセスが事務的に行われるため、このような生活準備金や引っ越し代金が手元に残ることはないみたいです。

何も手元に残らないなら、わざわざ任意売却を行う意味もないですよね。ただ、追い出され、住み続けることもできないとなると、任意売却で事前に買い主を見つけられてよかったと思っています。

４．リストラで職を失い、ローンの支払いに不安を感じている方へ

住宅ローンは団信に加入することにより、債務者の身に何かあった時には全ての借金がチャラになるという安心感があります。しかし、リストラなどにより職を失ってしまった時には何の効力もありません。

私のように職を失ってローン返済ができなくなり、途方にくれてしまう方も少なくないのではないでしょうか？そんな方に少しですが、経験に基づくアドバイスをさせていただきます。

４－１．退職金や失業手当は一時的なものと心得る

まず、私自身の失敗より、退職金や失業手当を手に入れても決して浮かれたり過信したりすることなく、一時的なものと心得て可能な限り、早く収入源を確保するようにしましょう。

継続的な収入がある時には気付きにくいのですが、収入が全くなくなると、出て行くお金の大きさに驚かされます。いかに収入があることが大切なことか、今回のことで思い知りました。

４－２．前職の待遇は一旦忘れる

次に、職を失った私が就職活動で苦労したのは、どうしても前職の待遇と比べてしまったことでした。リストラに合った直後、知人から就職先を紹介されました。

しかし、年齢も年齢だったので、あまり条件は良くなく、それが気に食わないという理由でこちらから辞退することもあったのですが、理想を高くしてしまうとどこも雇ってはくれません。

その為、前職の待遇は一旦忘れ、初心に還り、謙虚な気持ちで就職活動をするように気を付けましょう。

４－３．自宅を一旦手放すという勇気を持つ

また、もし、あなたが職を失ったことでローンが支払えなくなってしまったら、自宅を一旦手放すという勇気を持ってください。妹のように、家に愛着をもっている人が多いと思います。

その為、家を売却することに後ろ向きになるのは当然のことだと思います。しかし、そんなきれいごとを言っていてはローンの返済が滞り、いずれ本当に首が回らなくなります。

私たちのように名義だけ一旦手放し、投資家さんの名義となり、その後経済状況が安定してから、再び買い戻すという選択肢もあることを知っていただければ幸いです。

４－４．諦める前にその道のプロに相談してみる

最後に、今回、私はただただ途方に暮れるばかりでした。しかし、紹介で相楽さんと出会ってからは全部の窓口になってくれ、あれよあれよと話が進み、あっという間に解決に導いてくださいました。やはり、その道はその道のプロにお願いするのが一番だと思います。

ともかく、自分でなんとかしようとせずに困ったことがあったら、まずはプロの方に相談してみてください。私のように、ギリギリまで我慢する必要は一切ないと思います。

５．担当者コメント

今回このお話を伺った際、揉めていたご依頼者と妹さん家族との良好な関係を維持させることを第一優先で考えました。一旦、住宅ローンを返済することができず、売却をすることになりましたが、ご自宅が二世帯住宅だったため、単に売却をしてしまうと妹さん家族にも影響が出てしまいます。

これを回避するため、該当部分を売却後に賃貸して変わらずご自宅に住み続け、尚且つ、３年後に買い戻せる特約を付け将来的には再度所有できる方法を考えました。権利関係が難しかったですが、司法書士の先生に相談し、対応することができました。

この方法だと、買主は投資家に限られてしまいます。しかし、弊社では長年投資用不動産の売買をしており、９，５００人に及ぶ多数の投資家を顧客として抱えていたため、売買条件と物件を高く評価してくださった投資家が購入することになりました。

今回の様な会社のリストラで収入が無くなり、住宅ローン返済ができなくなるケースは今後も増えていく可能性があります。少しでも早く、専門業者に相談することで未来は開けるはずです。

なお、オンラインや対面での無料相談に関しては、こちらのページより、お問い合わせ頂けると助かります。２０１５年以降、弁護士や司法書士と行ってきた債務整理や任意売却の事例やその分析はこちらのページにまとめてあります。

私たち、リビングインは２０１２年より地域に根付いた不動産屋として、住まいのトラブルに特化し、住宅ローンの返済や空き家の回収だけでなく、騒音や隣人、契約トラブル等のトラブルを解決してきました。

現在、オンライン面談やメールを中心に無料相談を実施しており、相談者の方には住まいの問題解決事例をまとめた冊子も無料で差し上げております。問題を大きくなる前に早期に解決し、一秒でも早く、明るい毎日を取り戻して下さい。ともかく、ぜひ一人で悩まず、時間を無駄にしない様、早めにご相談ください。

これまで８年間３００件近い住まいのトラブルの相談を受けた中でもさまざまなケースがありました。ただ、ここに記載出来ない内容で困っている方もいると思います。

もし、あなたが現在トラブルに悩まされているのであれば、トラブルが大きくなる前にお近くの専門家に相談することをお勧めいたします。もし、信頼できる先がすぐに見つからない場合、ぜひ気軽に無料の住宅ローン返済相談までご連絡ください。

無料のご相談はこちらのページより、お問い合わせ頂けると助かります。

＞＞投資詐欺に遭い、賃貸マンションだけでなく、自宅まで売却する事になったケースはこちらです。

＞＞脳梗塞で仕事ができなくなり、自宅を担保に借金。返済が進まず、競売に掛けられそうになった事例はこちらです。
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頂いたご相談は社内で共有し、４８時間以内に回答いたします。必要な場合には、弁護士や建築士などの専門家と相談し、連絡いたします。

なお、相談は無料です。費用が発生する場合には、事前に必ずご連絡いたします。
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過去に頂いたトラブル相談や質問は参考の為、こちらのページにまとめています。

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*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。

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有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。

ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、部屋選びに関して、具体的にどのような数字やアクションをしていった方がいいか、提案しています。

２０１９年は茨城県の戸建てや板橋区の共同住宅などを仲介。同時に、東京渋谷区の民泊や麻布十番のシェアオフィス向けリノベーションやコンバージョン工事を行う。最近は、台風１５号や１９号に伴う火災保険の申請サポートやその後の改修工事を積極的に行う。

保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー

馬場　紘司
株式会社リビングイン　共同代表
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国立大学在学時、２０００年に学生起業に憧れ事業をスタート。２００３年に社会人になり、今まで８社の事業に関わるも失敗。大手証券、総合不動産会社を経て、２０１２年に再開発と住まい問題の解決をテーマとした不動産会社、リビングインを創り、個人のお客様を中心に賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。特に、２０１５年以降「失敗を活かし、再現性の高い部屋探し」をモットーに活動し、８年間で３００室以上のお引っ越しをサポート。これまで、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。

プライベートでは、１９９７年からこれまで、８回の引っ越しと１７回の自宅や投資用不動産の売買を経験し、部屋探しや住まいの問題の難しさを痛感。２０１１年の東日本大地震を経験し、家族ともっと一緒に居られる時間を作るため、不動産投資を開始。現在は株式投資で作った資金を生かし、東京２３区内の再開発にある不動産のみに投資し、資産を６億円、年間総収入６，０００万円まで拡大し、不況期でも現金化できる状態を保ち、運用中。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。

保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
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写真付きなので、スマホやPCでも、引っ越しの手順や注意点がすぐに分かります。
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初めての一人暮らしを中心に、２，０００件超の失敗を基に、引っ越しを賢く学びます。
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最新の引っ越し事例とその考察。下見に行ったおすすめのマンションなども参考に。
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