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こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
２０２２年に東京都国立市にあるアパートの管理の依頼を受けました。
現在、お母様がお持ちの物件でこれまで妹様がご自宅からこの物件をたまに見ていたとのことでした。
内、一室はご自身がお使いになられていたようです。
元々、不動産購入の件で、相樂さんに相談していましたが、管理もやっているとのことで、母親が持っていて、妹が管理し、ほぼ自主管理のアパートの管理改善を相談しました。
というのも、将来の相続で残った兄弟間で揉めない為、母親の意識がしっかりしている内に、キチンとしておこうと思ったからです。
また、相樂さんの言う投資が上手く行くケースに『借金がなく、興味のないオーナーの自主管理で、なあなあにやっている物件』があり、まさにこのアパートがそれに該当すると思ったからです。
相樂さんにオンラインで管理の状況を説明し、当日、馬場さんとお二人で見えた時には本当に良かったと思いました。
このアパートは将来の相続でどうするか、売却し、資産の入れ替えなども検討しているため、一般的な建物管理だけでなく、テナント属性や収益性の改善を期待し、最終的に相樂さん達にお願いしました。
１．アパート管理の改善を考えた理由は？
この物件は、９０才近いお母様が持っているアパートで、将来的に相続も発生するため、妹とも揉めないため、母親の意識がしっかりしている内に、管理の改善や資金繰りを明確にしておきたいと思って、管理の変更を相談しました。
実際、これまで妹の自主管理だったため、室内の改修は出入りのあった際に業者さんに任せでやってきました。
ただ、屋根や壁など共用部分の改修は２０年以上一度もやらず、これまで運営してきました。
また、消防点検などの建物点検も行っていなかったので、第三者に管理を任せ、そのあたり、しっかり対策をしたいと思っていました。
他にも、管理の問題だけでなく、敷地を分筆せず、アパートを建てているため、将来的にどうするべきか等事前に確認しておきたかったというのもあります。
２．管理を依頼するに当たって希望は？
２－１．相続前に大規模改修を行い、収益性を高めたい
将来的に、どうするかまだ決めていませんが、大規模改修を含めた建物の住環境の改善だけでなく、その収益性を高めておきたいと思っていました。
また、妹夫婦が管理費の名目なのか、口座からお金を変則的に使っている形跡があったので、そのあたりも母親が生きている内にしっかり把握しておきたいと思いました。
最後に、今後の相続への対策やその後の資産運用に関して、具体策を知りたいというのが最も大きいかもしれません。
６０歳を迎えると、役職定年で年収が３０％ほど下がるため、事前に手を打っておきたいと思いました。
記述の通り、敷地に二つの建物が建っているので、将来的にどうするべきか等事前に確認し、決めたいというのもありました。
２－２．自主管理物件が狙い目になってしまう理由
ちなみに、自主管理の物件は以下のポイントから再生できる可能性があり、個人的には投資先として、狙い目だと思っています。
- 家賃が相場より安い
- 空室のまま放置されている
- 原状回復工事がされていない
- 共用部分の補修工事がされていない
特に、高齢者の方が自主管理を行っている場合、相続で引き継いだケースなど、賃貸経営を良く変わっていないケースが多いです。
また、借入がないケースも多く、管理や賃貸募集を全く行っていない事も多々あります。
今回も同様に、不動産に詳しくない妹さんが管理していた事で空室の募集はしていたものの、室内の原状回復工事は行われておらず、これではなかなか決まりません。
３．管理会社を検討する際の不安や悩みは？
今回は、今後の相続を踏まえ、我々家族の資産であるアパートの資産価値の向上を目的に管理の変更を行うため、日常的な様々な負担を減らすだけでなく、資金の流れをハッキリさせ、賃料を踏まえ、収益力の改善を目的としています。
３－１．良い管理会社があるか？受けてくれるか？
国立の方だったので知っている不動産会社があったわけではなく、はじめはアパート、管理、調べ方などで検索していました。
ただ、自分がIT企業に勤めているため、一括見積りの怖さや面倒なことを知っていたので、他にどうやって探せばいいか調べていました。
相樂さんのところ以外に地元や吉祥寺、中野の管理会社にも相談しました。
エリアのせいか、アパート自体の戸数が少ないためか、あまり積極的ではない所や管理と謳っているのに分かっていないお店などあり、正直困っていました。
相樂さんとは一年近く前に、インターネットで見つけた再開発に関する記事を読んで、実際に会い、不動産投資に対する考えに共感し、これまで色々と相談していました。
３－２．管理会社を変え、収支が改善するか？
６世帯のアパートでしたが、１世帯は妹が荷物置き場などに使っており、２部屋空室が続いていました。
ただ、地元の不動産屋に募集から掃除や改修など実際は全てを任せていたため、コロナの影響もあり、学生や社会人が減って、埋まっていませんでした。
そのチラシを相楽さんたちに見てもらい、「広告の条件や営業スタイルの改善をすれば、直ぐに決まると思います」と言われ、早速修正などをしてもらう事にしました。
その後も、周辺相場を比較して、高いわけではなく、単身者向けの間取りで１DKはむしろいい間取りで建物の環境自体は悪くないので、募集をしっかりやれば行けると背中を教えてもらいました。
４．管理の変更を妹にどう説得するか？
これまで母親の介護を踏まえ、管理もやってきてくれた妹をどうやって説得し、第三者の管理会社に変えさせてもらうかが心配でした。
ただ、この心配は杞憂に終わりました。
というのも、相樂さんや馬場さんに現地を見てもらい、管理の内容を提案頂き、後日、妹家族と面談してもらいました。
その際に、妹は今後の相続や家族として、相続で揉めないため、資産を整理し、増やすため、外部に管理を任せ、テナントの入れ替えや改修を行い、価値を上げていくことに凄く賛成してくれたからです。
これまでの日常的な負担をシルバー人材を踏まえ、外部にお願いできるのも大きかったようです。
私たち、家族的に大きな一歩を踏み出せたと思います。
＞＞ウイルスの影響で管理を放棄された都内のマンションの管理相談について、こちらのページにまとめてあります。
５．テナントへの通知や建物管理の体制を整え、相談から４カ月で平常化
空室だけでなく、書類関係があいまいで手書きの書類などもあったため、その整理に結構な時間がかかりました。
日常清掃やゴミ出し、年一の定期清掃、消防などの定期点検を誰にどのように任せるかをきちんと決め、契約を締結していきました。
また、建物図面や賃貸契約はすべて、募集を任せていた不動産会社に預けっぱなしで、コピーの保管をしていなかったため、その書類を確認し、コピーの整理を行いました。
６．担当のコメント
今回は、不動産投資を行いたいと相談を受けていた方からの建物管理の相談でした。
相続のせいで兄弟や家族で揉めないため、事前に資産の整理を行うことは本当に大切だと思います。
今回のように、お母様の意識がしっかりしている内に、対策を行うのは本当にお勧めです。
また、これまで１０年近く、自主管理の物件の売買を２０件近く個人投資家の方に再生目的で購入して貰いました。
投資家には不人気ですが、板橋で行った事例はこちらです。
その中で、５０代や６０代の方の自主管理は本当に管理状態がなあなあになっているケースが多く、お勧めできません。
見える部分のゴミ出しや日常清掃は良いですが、消防点検や定期清掃、建物全体の大規模修繕など行われず、そのままにされていることが多く、漏水等のトラブルや空室が増え、賃料の低下を我慢することになりかねません。
そのため、ご家族に不動産の専門家がいない場合にはインターネットなどでお近くの不動産管理会社や専門性の高い会社に相談した方が良いと思います。
特に、コロナウイルスの影響を受け、高齢者による掃除など管理が出来ていないことが多く、廊下だけでなく、ポストや掲示板が荒れ、収益や資産価値が低下している物件が増えています。
６－１．自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ。
私たち、アリネットはこれまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の５年、１０年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
６－２．相談件数やその内容について
以下、２０２３年までにあった無料相談を内容別にグラフにしてみました。
住宅ローンや投資用ローンの返済に関する相談が５００件を超えています。一方、不動産購入・投資に関する相談も１００件を超えています。
その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。
特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。
たった１年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かります。
が、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。
面談等のご連絡はこちらのページより、ご連絡下さい。
*現在、無料相談から取引のご依頼を受けた場合、手数料を１．５%とその消費税に減額しております。
一度面談をしたことで、その人となりが分かり、信頼関係からその人のために頑張りたいと思い、仕事がスムーズに進むことが多い為。
６－３．取引件数の推移について
私たちは、都内を中心に再開発地域を２０１９年以降、２０２０年と２０２１年と実際に現地に行き、価格だけでなく、人口や乗降客数、都市計画の状況を整理し、良い再開発・悪い再開発を判断してきました。
そのかいあってか、私たちは２０１２年以降、２5０件超の不動産取引を担当でき、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
例えば、地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。
特に、相続で引き継いだ不動産や住宅ローンの返済が不安な５０代の方の住まいの購入でどうするか、悩んでいる場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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