こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
相続税は相続財産が大きいほど高額になるため、土地を相続する場合、その土地に借金をしてアパートを建設・経営することで、相続税を減らす方法が注目されています。
バブル時代には、この方法で非常に多くのアパートが建設されました。
相続税には土地を活用していると減免される制度や、相続人に借金がある場合に相続税が軽減される制度があります。
これらを活用することで、相続税が安くなり、結果的に資産を増やす手段として、アパート経営が非常に人気でした。
しかし、実際には様々な要素が関連し、必ずしもベストな対策とは言えません。
そこで今回は、遺産相続とアパート経営におけるリスクについて解説していきます。
１．借金をしてのアパート経営はリスクが高い
まずは、遺産相続の際に借金をしてアパートを経営するリスクについて解説します。
１－１．借金のリスクとは
遺産相続は、最終的にどのような遺産が残るか分からない面が多く、特に最近ではカードローンが普及しているため、故人が親族に内緒で借金をしていることも少なくありません。
故人が亡くなった後に借金が発覚した場合、その負債は遺産として相続人が引き継ぐことになります。
最悪の場合、相続した土地などの財産を処分して返済に充てなければならなくなる可能性もあります。
１－２．バブル時代のアパート経営の背景
バブル期には、相続税対策として多くの人がアパート経営に乗り出しました。
土地を活用することで相続税が減免される制度や、借金を抱えることで相続税が軽減される制度を利用し、アパート経営が有効な手段と考えられていたからです。
しかし、こうした経営手法が最適であったかどうかは疑問が残ります。
２．アパート経営は長期的に安定した利益を得ることが難しい
続いて、アパート経営の長期的なリスクについて解説します。
２－１．維持費と収益のバランス
アパート経営には、建物の固定資産税や維持費など、意外と多くの出費が発生します。
土地をそのまま相続する場合と比較して、毎年の経費が増加する可能性があります。
また、家賃収入に関しても、全ての部屋が満室であれば理想的ですが、実際には空室が発生することも多く、その場合、収入が減少し、赤字になるリスクもあります。
さらに、定期的な修繕が必要なため、予測が難しい出費が発生し、長期的に安定した利益を得ることは容易ではありません。
２－２．アパート経営のリスクと成功率
アパート経営は、バブル期に非常に流行しましたが、その結果として成功した人は少なく、多くの人が経営難に陥り、最終的には土地とアパートを売却することになりました。
アパート経営を選択する際は、こうしたリスクを十分に理解し、慎重に計画を立てることが重要です。
３．遺産相続での資産運用における最適な選択肢とは
最後に、遺産相続における資産運用についての考え方を解説します。
３－１．リスクの少ない選択肢
相続税を減らし、遺産を有効活用する方法として、最もリスクが少ないのは、基本的には何もしないことです。
しかし、資産を積極的に活用したい場合や相続税対策を行いたい場合には、専門家に相談し、総合的に資産運用を考えることが必要です。
３－２．相続後の適切な判断の重要性
相続税対策のために多額の借金をすることは非常にリスクが高く、失敗すれば多額の負債を抱えることになります。
そのため、相続後には、専門家とよく相談し、状況に応じた適切な判断をすることが重要です。
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