マンションの売却を検討されている方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
マンションの持ち主として毎年支払ってきた固定資産税ですが、売却することで自己名義ではなくなると、支払いの義務はなくなります。
では、売却した年の固定資産税の支払いは、どうなるのでしょうか？
そこで今回は、マンション売却時の固定資産税の精算方法はどうすれば良いか、時期や注意点についても解説します。
１．マンション売却における固定資産税の精算方法
マンションを売却する際の固定資産税は、売主と買主のどちらが支払う形をとるのでしょうか？
１－１．固定資産税は日割り計算で分担するのが一般的
固定資産税は、年初か年度初めの時点での所有者に対して課税されます。
市区町村が決定する、固定資産税評価額を元にして計算された金額が通知され、納税します。
１－１－１．固定資産税と都市計画税の計算方法
市街化区域内のマンションについては、固定資産税と併せて、都市計画税も徴収されています。
固定資産税と都市計画税の基本的な計算方法は、以下となります。
- 固定資産税：固定資産税評価額×１．４％（最大２．１％）
- 都市計画税：固定資産税評価額×０．３％
１－１－２．マンション売却時の負担割合
しかし、納める税金は本年の資産所有に対するもののため、売主の方は、途中で譲渡した資産の税金を全額負担することになります。
そこで、マンション売却時の固定資産税・都市計画税については、日割り計算で売主・買主の双方が負担する形式で精算するケースが多いです。
１－１－３．起算日を基に日割り計算する
本年のいつの時点から課税対象とするかを、起算日と言います。
起算日に始まって、起算日からの一年間のうち引き渡し日までを売主が、引き渡しから残りの日数を買主が負担する日割り計算をします。
１－２．エリアによって起算日が変わるので注意
この起算日ですが、実はエリアによって異なっており、たとえば関東地方は１月１日、関西地方は４月１日です。
１－２－１．１月１日起算日の日割り計算例
固定資産税額５万円で、引き渡し日が９月６日の場合は、売主が９月５日までの２４８日分を、買主がそれ以降１２月３１日までの１１７日分を負担することとなります。
売主の負担：５０，０００÷３６５×２４８＝３３，９７３円
買主の負担：５０，０００÷３６５×１１７＝１６，０２７円
１－２－２．４月１日起算日の日割り計算例
同じく固定資産税額５万円で、引き渡し日が９月６日として、売主が９月５日までの１５８日分を、買主がそれ以降１２月３１日までの２０７日分を負担します。
売主の負担：５０，０００÷３６５×１５８＝２１，６４４円
買主の負担：５０，０００÷３６５×２０７＝２８，３５６円
１－４．固定資産税の軽減措置に注意
納めていた固定資産税には、特例で軽減措置が適用されています。
築５年以内のマンションを売却する場合、３階建て以上の耐火構造・準耐火構造のマンションは、床面積１２０㎡までの部分について、課税評価額が１/２に軽減されます。
一戸建ての場合は３年までで、マンションの方が軽減措置の期間が長いです。
２．マンション売却時に固定資産税を精算する時期
マンションの売却時に、固定資産税を精算する時期はいつ頃が良いのでしょうか？
２－１．正式な金額がわかるのは納税通知が届いてから
固定資産税の納税通知書を待たずに、マンション売却の支払いや精算が始まる場合、固定資産税の精算時期もどうするのか考えなければなりません。
マンション売却の際に固定資産税を精算する時期は、以下の２つが考えられます。
- 今年の納税通知書が届いてから精算
- 昨年の納税額から参考にして精算
以上の２つで、それぞれに注意する点があります。
２－１．今年の納税通知書が届いてから精算
納税通知書が届いてからの精算は、確定した固定資産税や都市計画税の額を元にして精算できるため、計算が確実で安心です。
しかし、場合によっては残金決済などもすべて終えてから買主に連絡を取って精算をしなければならず、事前に約束してあったとしても、お互い面倒です。
残金決済の際に相殺する形で精算できれば、スマートで手間も減ります。
２－２．昨年の納税額を参考にして精算する
上記のような理由から、昨年の課税額の実績を参考に精算すると良いのですが、その場合には以下の点に注意が必要です。
２－２－１．評価替えのサイクルに注意
固定資産税は、評価替えと言って３年に一度、見直されて改定がおこなわれます。
例えば、近年の評価替えのサイクルは、令和３年・令和６年・令和９年となっていて、ここにかかっていなければ昨年と同額で問題はありません。
しかし、これらの年におこなわれた売却に関しては、納税通知を待たなければ正確な税額は分からないことになります。
２－２－２．築６年目の売却は税額が２倍に
また、前述のように新築から６年目で軽減措置がなくなって、課税額が変更になります。
つまり、築６年目の売却の場合は、通知される税額は前年の２倍となるため、要注意です。
昨年の納税額を参考にして精算する場合、これらの点に留意しながら税額を確認してください。
３．マンション売却時に固定資産税を精算するときの注意点
マンション売却時に固定資産税を精算する際、事前に理解しておくべき注意点について解説します。
３－１．買主に購入年の固定資産税の納税義務はない
法規上では、売主と買主で折半して精算するものとは規定されておらず、買主の負担する義務はありません。
このことを根拠に、買主が払わないと主張すれば認められ、売主の方が全額負担をするという場合もあります。
また逆に、売主が全額負担しなけばならないという規定もないため、現在のように、慣例で分担して精算する方法が定着したと考えられます。
起算日についても法的なルールはないため、固定資産税の精算に関しては、売買契約書の中に精算方法や起算日を書いておくと良いです。
３－２．固定資産税の精算分は譲渡所得となる
マンションを売却して、経費や控除を差し引いた利益が残った場合、譲渡所得税が課税されます。
買主の方が負担した分の固定資産税額は、この譲渡所得の一部とされるのです。
譲渡所得税は売却の翌年に、確定申告を基に納税するのですが、この際に譲渡所得に買主負担分の固定資産税を加算しないと、脱税となるため注意が必要です。
３－３．精算時期や起算日は不動産会社のサポートに委ねると安心
マンションの売却時には、全体として大きな金額が動き、細かい精算項目も多いため、一つ一つを売主、買主の間で話し合うのでは手間も時間もかからざるを得ません。
知識や経験が豊富なスタッフが不在の状況で進めていく場合、トラブルとなりやすくなります。
不動産会社を交渉窓口として、双方が納得のいきやすい精算の全体像の提案、サポートを依頼できると安心です。
そして気になる場合は、確認をしてもらうように心がけましょう。
４．今回のまとめ
今回は、マンション売却時の固定資産税の精算方法はどうすれば良いのか、時期や注意点についても解説しました。
４－１．事前に知識をつけておくと安心です
購入希望者の方と契約というタイミングになると、売却のプロセスは思いのほか早く進んでいきます。
そのため、それまでに売却の知識を大まかにでも持っていると安心です。
また、該当年の納税通知書を待たずに精算する場合の、起算日や固定資産の評価替え、軽減措置の年限は確認のうえで進めないと、実際より多く負担する可能性があるため要注意です。
スムーズで理想に近い形で売却するためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
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