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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
今回は、下町の雰囲気を残しつつも近年はタワーマンションが多く建ち、古き良き街並みと新しい街並みが融合する月島駅について人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。
月島と言えば、もんじゃ焼き店が並ぶ商店街と隅田川沿いのウォーターフロントの景色、タワーマンションのイメージが強いエリアですが、これからの展望はどうでしょうか？
今後の駅周辺開発も検討され、これからも変化のありそうな月島駅周辺について考察していきます。
*駅周辺の街並み
今回は予想を超え大いに盛り上がり、一時は物々しかったコロナ禍での東京オリンピックやパラリンピック終了後、静かになった月島を見てきました。
住宅エリアとなる予定の晴海５丁目を含め、選手村販売再開等、多くの人がその利便性から見直し買いが入りそうな勢いがあり、今後の再開発次第では更なる人口増加の予想がされています。
高層タワーマンションの眼下に広がる下町情緒あふれる街並みが広がる月島は、古き良き時代感と整備された都会的な雰囲気が融合する良いとこどりの地域と言えます。
*隅田川
隅田川両岸に沿って整備された、「隅田川テラス」は休日にはジョギングや犬の散歩をする近隣住民の姿が見られ、憩いの場所にもなっています。去年や今年は出来ませんでしたが、これまでは毎年、夏は隅田川の花火も間近で楽しめ、風情ある時間を過ごせます。
ウォーターフロントならではのゆったりとした雰囲気の中で過ごす日常は、多忙な生活の中での癒しの時間を生み出すでしょう。街の発展と共に、新しいファミリー層も増えている月島。
この記事ではこの街の魅力を不動産購入の大事な検討要素となる「利便性」、「将来性」、「街の特徴」の観点から掘り下げていこうと思います。
１．東京、月島はどのような街なのか？
*月島西仲通り商店街
まず、月島駅、豊洲駅、勝どき駅の年収別の世帯数の割合を比較してみました。月島駅は年収１，０００万以上の層の世帯数が他の駅に比べて多いことから、比較的ゆとりのある世帯が住むエリアだと言えます。
また、世帯年収の高さから考えると、単身者だけでなく、共働き世帯も多く居住するエリアであることも想定されます。新たなライフスタイルや価値観を育てる街であることを物語っています。
１－１．ウォーターフロントならではの美しい風景を日常に。
*整備された湾岸エリア
月島は、勝どき、豊洲などに並ぶ湾岸エリアで、東京湾を一望できるのが魅力です。マンションの高層階では、レインボーブリッジを含む東京都内の夜景を一望できて、ウォーターフロントの魅力を存分に味わえます。
大規模高層マンションが立ち並ぶ湾岸エリアは道路も整備がされていて、非常にきれいな街並みです。特に、海の近くは公園も多く設置されているため、街並み全体がリゾート地のような雰囲気になっていることも人気の理由です。２０２０年に竣工したばかりの高層タワーマンション「ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤ」が街の新しいシンボルになっています。
１－２．快適なライフスタイルを実現する利便性ある地域
ただ、実際に居住するとなると、生活の利便性が最も重要な検討材料になるのではないでしょうか？
月島には、ファミリー層には欠かせないスーパーマーケットやドラッグストア、病院といったの生活施設が充実しています。スーパーマーケットは月島駅徒歩１０分圏内に７店もあります。
少し足を伸ばして勝どきエリアや豊洲エリアに行けば、より沢山のスーパーもあります。平日の日常買いはもちろん、休日にサイクリングをしながらお店を巡るのも楽しそうですね。
他にも、月島と言えば、もんじゃ焼きが有名です。月島のもんじゃ焼き店は西仲通り商店街を中心に８０軒以上あり、月島を観光地に押し上げました。そのほかにも創業１８０年余りの歴史ある佃煮屋など、伝統を守る老舗店が多くあります。
*月島もんじゃおこげ
月島に住んだら、佃煮など地のものを贈り物にするも良し。お友達が遊びに来た時に月島名物のもんじゃ焼きを食べに行くのも良いですね。
また、築地まで自転車で１０分程という土地柄、月島の主婦は日常よく自転車で｢築地場外市場｣へ買い物に行くそうです。月島の家庭では、その日築地で仕入れた新鮮な魚介を普段から当たり前のように味わうことが出来ます。月島には新旧さまざまなお店があり、この街に住む大きな魅力になります。
１－３．２路線使えて、銀座、六本木、新宿などへダイレクトアクセス
*飲食店街
月島駅は、東京メトロ有楽町線と都営大江戸線の２路線が通っており、「有楽町」「銀座一丁目」「汐留」「六本木」「青山一丁目」「新宿」などへダイレクトにアクセスできます。
また、有楽町で山手線に乗り換えれば、ターミナル駅である東京駅まで約８分でアクセス可能です。もちろん、東京駅や銀座周辺までは、徒歩や自転車での通勤も可能なエリアです。月島は通勤にも、休日のショッピングにも便利なエリアだと言えます。
２．月島の治安は良いイメージがあるが実際は？
*参考：月島駅を管轄としている、月島警察署が発表した『過去５年間の刑法犯の推移』のデータを確認します。過去５年間で発生した犯罪件数は減少傾向でした。
３．月島エリアの再開発の概要
月島には二つの再開発が計画決定されており、ここではその二つの概要や近況をまとめていきます。
*開発予定地
３－１．月島三丁目北地区再開発の概要
住友不動産を中心に、現在、勝どき・月島エリアで最高高さの約１９９mを誇る地上５８階建て総戸数約１，３００戸のタワーマンションの大規模再開発事業が計画されています。商店街と隅田川をつなぐ広場なども設けられる計画もあるようです。
このタワーマンションの新たな計画に伴い、保育所やデイサービスといった公益施設の拡充も計画されているようです。近・新・大とタワーマンションに必要な条件を備え、ますます住環境の向上が期待されます。
*参考：住友不動産
３－２．月島三丁目南地区再開発の概要
*月島三丁目南地区再開発予定地
２０２０年１１月に東京都から組合設立の許可が下りた月島三丁目南地区再開発は三井不動産レジデンシャルや野村不動産が中心に動いています。
５０階建ての大規模マンションには、７２０世帯の住戸や商業施設が計画されています。その他、月島の街を歩いてみると分かりますが、狭い道路も多く、この再開発で一部の道路拡幅や避難用の広場が整備される予定です。なお、着工は２０２２年度で、２０２６年度の竣工を予定しています。
*月島三丁目南地区再開発予定地
ただ、計画を見ると、５０階の本建物が南側に作られるため、広場は作られるものの、その北側隣に位置するサンシティ銀座イーストとの距離が近く、日当たりやこれまでの眺望がかなり悪くなることが予想される。再開発の建物より、サンシティ銀座イーストの南側、特に低層階への悪影響がかなりあるのではと考えられます。
４．月島駅周辺の価値は今後も上昇するのか？
今まで見てきたように、月島駅周辺は既に成熟した街づくりができているのに加え、再開発により更に洗練された街へと発展することが大いに期待できます。
しかし、不動産購入を見当するには、将来的な価値を見込めるのか見極める必要があります。そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。
４－１．月島駅周辺の世帯数の比較
上記のグラフは、月島駅、豊洲駅、勝どき駅の世帯数の比較です。月島駅は、単身者世帯がとても多く住んでいます。交通の利便性から、単身者が住みやすい街であることが言えます。単身者や２～３人の核家族世帯が多く住む月島は、新しい世代も多く住む街です。
４―２．月島駅周辺の人口予測
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。２０５０年までの人口予想は、月島駅は２１,９７３人増加する予想となっています。
その他近隣の駅も人口は増加傾向であることが予測されています。新しいタワーマンション建設がされて人口が増えると街の活性化にもつながり、ますます街が盛り上がることでしょう。
４－３．交通機関の乗車数から見る利便性
参照：「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、月島駅の乗降者数の推移を考察していくと、月島駅の乗降客数は増加傾向にあることがわかります。
とはいっても、月島駅は近隣の豊洲駅・勝どき駅と比べて乗車客数が少ないのが現状です。駅の混雑は比較の二駅と比べるとだいぶ緩やかであると言えます。
４－４．月島駅周辺の土地の価値の推移
*駅周辺の街並み
ここまで色々と見てきましたが、最も大切な月島駅周辺の土地の価格を確認していきます。商業地域に区分されている『中央５－３１（月島駅）』と、住宅地に区分されている『中央ー１（月島駅）』の地域と近隣の場所を含めた３地点のデータを基に、２０１２年から２０２１年までの価格をグラフにまとめたものです。
４－４－１．商業地に区分されている『中央５－３１（東京都中央区月島３－９－１０）』について
*参考：昔からの商店街だけでなく、再開発の進展と共に、２０１４年からは徐々に地価が上がり、２０２０年に地価が上昇しています。２０２１年と２０１４年では、４８．８万円／㎡（約４９％）増加しています。
４－４－２．住宅地に区分されている『中央ー１（東京都中央区月島２－１６－９）』について
*参考：こちらも、都心回帰もあり、２０１４年以降に徐々に地価が上昇し増加しています。
２０２１年と２０１１年では、２４．９万円／㎡（約３４％）増加しています。月島エリアでは、2002年以降に高層マンションの｢ムーンアイランドタワー｣、｢アイマークタワー｣、「ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤ」が完成し、現在も高層マンションが続々と増えています。
また、２０２５年完成予定の月島三丁目北地区の高層マンション計画もあり、さらなる人口増加が予想されます。
４－５．月島の中古マンションの価格推移
*駅周辺の街並み
最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の月島駅周辺の中古マンションの価格推移を確認します。
４－５－１．マンション等住宅価格の推移
まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１０年からの月島駅周辺の中古マンションの価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
上記のグラフによると、現在、月島市の標準的な中古マンションの価格は直近の３年間で７．１９%程度上昇しています。同様に、都心三区以外ではなかなか見られない一戸建ての価格や土地価格もゆるやかに上昇しており、都心やマンション選好の影響から、将来的にも価格は安定傾向であるといえるのではないでしょうか？
４－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している月島駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を８，２７２万円（３９１万円/坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格７，６８３万円（３６３万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格８，１１９万円（３８３万円/坪）でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格７，１９４万円（３４０万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（７，８６２万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約-２%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
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最後に、購入後に損をしないため、購入の際はキチンと中古マンションの価値を的確に評価でき、再開発エリアについての情報を豊富に持ち、信用できる仲介業者や担当を選ぶようにしてください。
５．月島の地盤や災害の影響は？
*隅田川
最後に、ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。埋立地であったり、湾岸エリアにある月島駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。
５－１． 地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都月島市・地域別危険度』
*参考：東京都月島【地域別危険度】｜ 地震情報サイトＪＩＳ
月島１丁目～４丁目までを見てみると、地盤の揺れに対し、３丁目が一番危険度が高いということがわかります。
一方で、月島４丁目の地盤が一番危険度が低いことがわかります。
古くから形成された固結した地盤のため、地震の揺れに対し、比較的危険度が低い地域です。建物倒壊危険度の順位は東京都の中で８３６位。１ヘクタール５．０２棟と予測されています。
５－２．中央区作成の「水害ハザードマップ」や対策
中央区では、水防法に基づく洪水ハザードマップを作成しています。月島エリアは隅田川に面しており、過去に浸水被害があった場所があります。
最近のニュースとしては、２０１９年１０月、台風１９号の大雨で荒川、隅田川は氾濫の危機がありましたが、関東地方整備局荒川下流河川事務所が岩淵水門を閉めて対処しました。その結果、荒川から隅田川に水が流れなくなり、隅田川の氾濫が防がれました。
５－２－１．先ず、中央区洪水ハザードマップを見ると
*参照：中央区洪水ハザードマップ
月島エリアは豪雨の際に水深０．５ｍ未満の浸水が起こる事が予想されています。黄色の色掛けのエリアは危険度が高いので、不動産購入の際はリスクも考慮した方が絶対に良いでしょう。
５－２－２．次に、高潮浸水想定区域図を見ると
*参照：東京都高潮浸水想定区域図
東京都は、１０００年に一度程度の過去最大級の台風が東京に接近した際の浸水被害想定地図を作成しています。その際、月島エリアは１．０ｍから３．０ｍ未満の高潮浸水が起こる事が予想されています。
荒川の堤防が幅約４０メートルに対して、隅田川の堤防の幅はわずか７０センチなので、数位が堤防の高さを超えると決壊の恐れがあります。
頑固な鉄筋コンクリートの建物３階以上なら水に流される危険はないと思いますが、日頃から水害が起きた場合に緊急避難できる場所の把握、備蓄を心がける必要があります。
中央区の過去の浸水実績図を見ると、月島エリアでも浸水が起こっています。浸水のリスクのある赤いエリアに関しては、よく考慮して検討した方が良いでしょう。
*参照：中央区浸水実績図
６．月島の伝統ある暮らしと人気上昇中の高層マンションへの憧れ
*駅周辺のマンション群
今回は、予想に反して？盛り上がった今年のオリンピックやパラリンピックが終わり、ますます人気が高まりそうな月島エリアを見てきました。
隅田川の古き伝統を守る暮らしと、東京湾を一望できる未来型の高層マンションの生活が人気の月島エリア。今後行われる再開発で生活の利便性はこれからも充実していくことでしょう。
しかしながら、災害の面では湾岸エリアに不動産を購入するリスクも考慮した上で決断されることをおすすめします。
都心へのアクセスの利便性、快適なライフスタイルを実現する周辺環境の充実、単身者に人気のエリアであることからも、賃貸物件としても人気はあることでしょう。古くからの住宅やお店や人情を残しつつ今後のタワーマンション計画も含め新しい世代の集うエリアである月島は、これからも進化しつづける注目のエリアです。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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