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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している宅地建物取引士兼住宅診断士の相樂です。
２０２１年以降、コロナウイルスの影響もあり、自営業の方が住宅ローンの返済が厳しく、相談に来られる方が増え、４０件を超えています。
しかし、どんなに苦しくても、こちらの住宅ローンのチェックリストや簡易対策診断で分かる通り、任意売却はどんな方にも最適な選択肢であるとは限りません。
ローンの返済のため、何が何でも自宅を売る前に出来る事や考えることがあります。
一方で、自己判断で任意売却のデメリットがあるからといって、任意売却を選択しないことが大きなデメリットになってしまうケースもあります。
そこで、今回は任意売却を検討している方向けに、任意売却を考えるべきケースとそのメリット・デメリットについて詳しく解説します。
ご自身の状況に合わせた最適な方法を一緒に考えていきましょう。
１．任意売却とは？
＞＞自宅の任意売却についてはこちらのページで説明しています。ご確認ください。
ちなみに、住宅ローンの返済がうまく行かず、自宅の売却を検討する場合、宅地建物取引士がいる不動産会社に相談する必要があります。
自宅の売却や任意売却を行う事が出来るのは、弁護士や司法書士、税理士ではなく、宅地建物取引士です。稀に、弁護士に全てを任せる方がいますが、自宅を売る・任意売却は弁護士には出来ません。
２．自宅の任意売却を考えるべきケースとは？
任意売却とは何かを理解したところで、果てして自分は任意売却をするべきなのか、疑問に思う方が多いのではないでしょうか？
トラブルに発展してしまう理由は人それぞれです。
しかし、ここからはその中でも相談理由の多い、「特に任意売却が必要なケース」を紹介しますので、参考にしてください。
２－１．年収が減少し、今後も回復する見込みがないケース
コロナ渦の影響もあり、失業や転職で収入が激減してしまったケースです。実際、住宅ローンの支払いができなくなり滞納になると、競売となってしまう可能性が高く、早めの行動が大切です。
相談者の中には、ボーナス払いが出来なくなるケースなども結構多いです。その場合、なるべく早めに金融機関に条件変更を一度相談してみるのが良いと思います。もし、ダメでも他の銀行で借り換えなども一考だと思います。
もし、分からない場合は私たちにご相談ください。あなたの状況を踏まえ、金融機関もご紹介いたします。
念のため、６，７００件のお引っ越しに関する後悔のアンケ－トや４００件を超えるトラブル相談を参考に、住宅ローンの返済トラブルに遭わないためのチェックリストを作成しました。
２－２．生活費が高くなり、住宅ローンが負担となってしまうケース
家族の都合や健康上の都合などで生活費が高くなり、住宅ローンの返済が難しくなったケースです。
住宅ローンの返済は、３０年と非常に長く返済が続きます。そのため、記述の通り、返済が困難になる時もあります。
そのような時も債権者が競売の申立てをする前に、任意売却の申し出をすることで早期の解決に繋がる可能性があります。
２ー３、離婚し、自宅が不要になったケース
住宅ローンがまだ残っているタイミングで離婚し、家が必要なくなるというケースです。
話し合いで、どちらか一方が家に住み続け住宅ローンを完済するという選択肢もあります。
しかし、ローンの支払いなどをめぐって、トラブルに発展することも少なくありません。
そこで、自宅の任意売却を選択し、財産の清算をすることで、経済的な負担を軽くし、さらには離婚トラブルを大きくせず、解決できる可能性が高まります。
男性の方向けですが、離婚時の自宅売却に悩んでいる方へ、判断基準などをこちらのページにまとめておきました。ご確認ください。
２－４．収益物件を購入して失敗するケース
老後の不労所得のため、また子どもへ何か財産を残したいという理由から収益マンションを購入し、引き継ぐ前に返済出来なくなるというケースです。
購入直後は高い家賃設定のため収益が安定することもあります。
しかし、数年経つと、建物が劣化し、家賃を下げざるを得なくなったり、大規模な改修工事が必要になったり、物件収入や費用のバランスを維持することが困難になります。
そこで、運用が難しいと感じる方は任意売却を検討することで、状況が悪化する前に解決方法を見つけることが大切です。
３．任意売却のメリットは？
任意売却には、大きく分けて３つのメリットがあります。それぞれを詳しく見てみましょう。
３－１．競売よりも高く売却でき、ローン残が減らせる
３－１－１．競売の場合は？
確実な金額で売却ができて、ローン残債への充当分を確保できる場合もあります。
しかし、売却先や金額、その時期などは全て裁判所の決定に従わなければなりません。
住宅ローンをより多く残るため、これまで見てきた感じでは、家族との生活を考えている方などは特にお勧めできません。
３－１－２．その一方で、自由に売却活動を行える任意売却では、
交渉次第で市場価格と同程度かそれ以上の競売よりも高値で売却できる可能性があります。
買主側が提示した条件に合意するかによっても変わってきます。
しかし、買主側の合意次第で高値で売却することで毎月の支払額を減らせることがメリットです。
また、競売では売却後、１年間の固定資産税を負担しなければなりません。
ただ、多くの任意売却の場合、物件の引き渡し日を基準として日割りで精算する場合が多いです。
この辺りは一般売却の考え方に近いです。
このように任意売却を行うことで、毎月の費用面での負担軽減が見込まれることは任意売却を行い、生活を立て直す上で最大のメリットになると思います。自宅を売却するのが目的ではないですからね。
３－２．売却後の残債も分割での支払いもできる金利とは？
当たり前ですが、住宅ローンの残債について、多くの方が気にされることが多いです。
自身の収入や債権者がどこかによっても異なりますが、毎月５千円～３万円ずつの分割で返済をすることが一般的です。
所得が多い方であると、月４～５万円を求められたり、母子家庭や高齢者の場合は月５千円～１万円で合意できるケースもあります。
この辺り、交渉方法などありますので、もし、心配な方はご連絡頂けると幸甚です。
また、任意売却後の残債にかかる金利は住宅ローンのように決まっているわけではありません。
残債の金額や債務者の生活状況を考慮しながら、債権者との交渉により設定されます。
３－３．自分の払える家賃でリースバックができ、家族と暮らせる
一般的な任意売却では、広く、個人・不動産会社の買主を募る方法となり、その家は自分のものではなくなります。
しかし、リースバックでは投資家などの第三者に購入してもらい、もとの所有者がそのまま家に住み続けることができます。
そのため、引っ越しなどの諸費用が不要となるため、金銭的なメリットもあり、何より現在の生活環境を変えずに済むことは大きなメリットとなると思います。
４．任意売却を行うデメリットは？
これまで、任意売却のメリットのお話をしてきましたが、、、もちろん、通常の不動産売却（一般売却）と比較すると少なからず、任意売却にもデメリットはあります。
ここでは、３つのデメリットを紹介します。デメリット部分も踏まえ、一緒に検討していきましょう。
念のため、６，７００件のお引っ越しに関する後悔のアンケ－トや４００件を超えるトラブル相談を参考に、住宅ローンの返済トラブルに遭わないためのチェックリストを作成しました。
４－１．滞納により、個人の信用に傷がつき、ブラックリストに
任意売却特有のデメリットではありませんが、任意売却実行後は、金融機関が閲覧できる個人の信用情報には傷がつきます。
なぜかというと、任意売却をするということは、一定以上ローンを滞納しているからです。
ブラックリストには、住宅ローンを３ヵ月以上滞納した場合だけでなく、他の借入（カードローンや消費者金融な等）を滞納しても登録されてしまいます。
滞納金額や期間など、条件によって異なりますが、一度滞納をすると５～７年程度新規にローンを組めなくなることがほとんどです。
一点、自営業の方によく聞かれる、クレジットカードの使用については、新規の作成や更新が出来なくなりますが、既存のカードが急に使えなくなることはありません。
４－２．任意売却がうまく行かず、競売になるリスクがある
任意売却は売却における販売を始めて、いつまでも続けられるわけではなく、もちろんタイムリミットがあります。
競売にかけられるまでのタイムリミットはその時々で異なります。
しかし、一般的には競売の開札日の１ヵ月前までに買主が見つからなければ、競売へと移行してしまう可能性が高いです。
中には、ローン滞納から６カ月程度で競売に移行してしまうケースもあるため、期間の定めが一定ではありません。
また、買主が決まった際にも、買主の融資手続きや引っ越し先の調整などすべての手続きが完了するまでにも時間が必要になります。
だからといって、売り急いで悪い条件で売却してしまわないように注意が必要です。この辺りはお近くの専門家や私たちにどう進めて行くべきかご相談下さい。
特に、LINE公式からであれば、いつでも対応可能です。
４－３．共有名義人や連帯保証人の協力が必要
住宅ローンを借りる際、共有名義人や連帯保証人がいる場合には任意売却に対する同意が必要となります。
連帯保証人は夫婦が共同で自宅を所有している場合に多く見られます。
任意売却がしたくても共有名義人や連帯保証人に連絡が取れず、同意が得られないといった場合は任意売却はすることができないので注意が必要です。
５．任意売却のメリットやデメリットのまとめ
ここまで、任意売却を考えるべきケースとメリット・デメリットについて解説してきました。
これまでのお話を参考に、本当に任意売却が必要かどうか見極めることが重要です。
考えた結果、任意売却を選択することになった場合は、今後の計画を早めに考えておくことが大切です。
売却活動の方法や条件、今後の住居や支払いの条件など、これから考えるべき内容は多数あります。
そのため、その時に焦らず行動できるように一緒に考えていきましょう。
６．住宅ローン問題の解消に向けたチェックリスト
念のため、あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか？
２０１５年以降、実際にあった２００件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。
- 毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
- 銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
- 転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
- 借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
- 養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
- ボーナス等一時金が減った又は無くなった
- 離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
- 自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
- 年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい
もし、２つ以上当てはまる場合、直ぐに専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、LINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。
ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による追い出しなど、今の生活を失いかねません。
アリネットでは、２０１２年以降、７０件以上の離婚や住宅ローン問題に伴う自宅の売却を対応してきました。
そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。あなたの満足のいく解決に導くことが出来ると思います。
ぜひ、お気軽にご相談ください。
７．離婚時の自宅売却で手残りを最大化するには？
何でもかんでも一括査定が流行っていますが、対応する時間がある方や相場を知るには良いと思います。
ただ、売却後のトラブルを防ぐため、自宅に住みながら、自宅を高く売るには？仕組みが必要だと思います。
７－１．査定価格はそんなに大切なのか？
この写真の通り、有名な東急リバブルが出している資料でも、３カ月未満の売り急ぎは売却価格が低くなりがちです。
そのため、まず、査定価格を意識する方がいますが、車と異なり、個別性の強い不動産では大切なのは相場より、一人の購入者です。
マンションですら、方位や階数で価格が変わってきます。
査定価格は仕事を取るための引っ掛けに過ぎないので、あまり信じない方が良いと思います。
７－２．マンションより、戸建の場合、査定価格より、大切なのは売出価格
*首都圏不動産流通市場の動向（公益財団法人東日本不動産流通機構）参照
多くの人が、査定価格から売り始め、売れないから値段を下げていく事を普通に受け入れています。
大切なのは、査定価格より高い値段で売り出し、半年程度時間をかけ、丁寧に情報を開示することです。特に、マンションより、個別性の強い戸建の場合は顕著です。
こうすることで、売却後にトラブルに巻き込まれ、思わぬ損失を被ることが圧倒的に少なくなります。
例えば、離婚のため、急いで売りたいために一括査定で出された価格で売り出した事例があります。いきなり、電話が掛かってきて、物件をよく調査せず、机上査定の価格をそのままに売り出して、売れないからもっと価格を下げましょうと言われ、夫婦間でトラブルに巻き込まれた事例です。
７－３．なぜ、住宅診断士による調査が自宅の売却に有効なのか？
２０１８年より、中古住宅の売買において、住宅検査を紹介・あっせんできるか告知する事が義務化されています。
と言うのも、ホームインスペクションを行うことで、仲介業者が通常の注意を尽くせば、自宅の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査することが出来、買主への情報提供もし易くなります。
実際に、裁判判例があり、東京地裁平成１６年４月２３日判決で「仲介業者には、通常の注意を尽くせば、物件の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査し、その情報を買主に提供すべき契約上の義務がある」として、確認義務違反を認定した裁判例があります。
自宅の売却は一生に一度あるか無いかです。焦って、バタバタと進め、後悔しない様、慎重に進めて下さい。
頂いたご相談は社内で共有し、４８時間以内に回答いたします。必要な場合には、弁護士や建築士などの専門家と相談し、連絡いたします。
なお、相談は無料です。費用が発生する場合には、事前に必ずご連絡いたします。
過去に頂いたトラブル相談や質問は参考の為、こちらのページにまとめています。
*お名前やメールアドレス等を公開することはありません。
*４８時間以内に確認し、回答致します。
*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。
西門 えみ
【執筆・監修】
相樂 喜一郎
株式会社リビングイン 代表取締役
国立大学卒業後、大手証券、総合不動産会社を経て、２０１２年に住まい問題の解決をテーマとした不動産会社、リビングインを創業。個人のお客様を中心に賃貸・売買仲介やその管理を行う。
特に、２０１５年以降全国から住宅ローン絡みのトラブルで２００件以上の相談を受け、鹿児島から北海道まで７０件以上の任意売却を行う。
１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
写真付きなので、スマホやPCでも、引っ越しの手順や注意点がすぐに分かります。
初めての一人暮らしを中心に、２，０００件超の失敗を基に、引っ越しを賢く学びます。
最新の引っ越し事例とその考察。下見に行ったおすすめのマンションなども参考に。
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