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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している宅地建物取引士兼住宅診断士の相樂です。
任意売却を考えている相談者様から、「任意売却後のローン返済はどうなるの？」、「一括返済できない場合はまた新しくローンを組まないといけないの？」といった質問をよくうけます。
残念ですが、任意売却後も残債は残ります。しかし、実際には債権者から無理な支払いが強制されることはありません。
任意売却をしたということは、住宅ローンが支払えない状態が続いたということです。
債権者も任意売却の開始時にそれに同意して開始されるものなので、それは重々理解されています。
そのため、無理な残債の返済は強制されない場合がほとんどです。
今回は、任意売却をしたあとの不安解消のため、残った住宅ローンやその後の返済はどうなるのかを説明していきます。任意売却実行時の連帯保証人の債務についても触れていきます。
１．任意売却の契約や決済までの流れとその後は？
任意売却の流れやその後については、以前、こちらのページにまとめています。
もし、興味がある方はご確認ください。
＞＞この辺りの詳細は、ローンの滞納が進むと、自宅を任意売却できないケースはありますか？の２．任意売却の流れやスケジュールで説明しています。
２．任意売却後の残ったローンはどうなるの？
任意売却に限らず、競売や自己破産を申請した時の残った住宅ローンはどうなるのか？すごく、多くの方が気になっています。
２－１．任意売却後のローン残債に返済義務はある？
相談者様のなかにも、借金がゼロになると勘違いされる方がいますが、任意売却後に残ったローン残債には返済義務はあります。
残債とは、任意売却し債権者へ売却代金を支払ったとしても、借入金残額が返済できずに残ってしまう一部の借入金を言います。
もちろん、この残債は任意売却後も返済していかなければいけません。
２－２．残債の返済先
では、任意売却後の残債は誰に返済すればいいのでしょうか？
これは２つのケースに分かれます。
２－２－１．住宅ローンを借りていた金融機関に返済するケース
１つ目は、債務者が住宅ローンを借りていた同じ金融機関に返済していくケースです。
金融機関には、都市銀行・地方銀行・信用銀行といった銀行系に加えて、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携するフラット３５などがあります。
一括返済ができないことは金融機関も承知しているので、分割での返済方法を交渉していくことになります。
２－２－２．民間の債権回収会社に債権を譲渡するケース
２つ目は、金融機関が民間の債権回収会社に債権を譲渡するケースです。どちらかと言えば、こちらの方が多いと思います。
債権回収会社とは、借金の回収を専業としている民間の会社です。
債権回収会社は、銀行や民間の金融機関等から残債の委託や譲渡を受けもち、債権者に代わって債権の回収業務を行います。
この場合も、分割での返済方法を交渉していくことになります。
一般的に、住宅ローンに保証会社がついている場合は、いったん保証会社が金融機関に全額返済をして、保証会社が債権を債権回収会社に譲渡する流れになっています。
２－３．任意売却後の残債を払えない場合は自己破産
２－１でも既述しましたが、任意売却後に住宅ローンの残債の返済を免除されることはありません。どうしても返済が難しい場合は、自己破産を検討しましょう。
自己破産をすると、税金を除いた残債の返済は免除となります。つまり、借金がなくなります。
＞＞自己破産についてはこちらのページで説明しています。ご確認ください。
２－４．連帯保証人がいる場合
しかし、連帯保証人がいる場合は連帯保証人が全額の返済義務を負うことやブラックリストに載ってしまうなど、デメリットも多いため、十分に検討をした上で判断して下さい。
面談でもよく話すのですが、状況を踏まえ、順序を決めた方が良いと思います。ここがブレていると、色々な方法をとってもうまく行かなくなる可能性が高いです。
住宅ローン問題は家族や他の方の生活にも関連してきます。そのため、放っておいたり、一人で悩むことなく、この辺りの個別性に詳しい専門家とよく話し、決めていって下さい。
実際、その辺り、個別性が強く、複雑なのでもし理解できない人はアリネットに直接連絡ください。オンラインを含め、ご説明いたします。
念のため、６，７００件のお引っ越しに関する後悔のアンケ－トや４００件を超えるトラブル相談を参考に、住宅ローンの返済トラブルに遭わないためのチェックリストを作成しました。
３．任意売却後の残債負担を少なくする方法とは？
これまでの経験では、高齢の方やシングルマザーの方ほど、状況によって、毎月の残債負担を少なくすることが出来ています。
その他に、個別の事情次第で、大きく返済を少なくすることが出来ています。
３－１．毎月の支払額を交渉する
任意売却前は住宅ローンを滞納していたのに、任意売却を行ったからといって返済が容易になる方は少ないかと思います。
ただ、債権者もそのことは承知しているため、任意売却後の生活状況を考慮しながら、交渉を行うことができます。
これまでの毎日から新生活へ向けて、無理のない範囲で返済を進められるよう粘り強く交渉して下さい。
債権者との交渉を優位に進めるためには、『任意売却の処理過程で提出する』、『生活状況報告書をキチンと書く』ことが大切です。
生活状況報告書とは、任意売却前の月々の収支を記載しているものです。これを基に、毎月の残債返済額を決定します。
報告書の書き方は大切なので、もし、書き方が分からない場合には、私たちのLINE公式にご連絡ください。
あなたの生活状況を踏まえ、適切な書き方をオンラインや電話で伝えます。他にも、ご相談頂いた方、全員に私たちの過去の任意売却の成功事例１５個をまとめた冊子を無料プレゼントしています。
念のため、６，７００件のお引っ越しに関する後悔のアンケ－トや４００件を超えるトラブル相談を参考に、住宅ローンの返済トラブルに遭わないためのチェックリストを作成しました。
３－２．任意売却時になるべく高く売却する
任意売却でご自宅を売却する場合、どのように高く売るか？流れを踏まえ、詳細はこちらのページで説明しておきました。ご確認下さい。
３－３．相談先を選定する
時間を掛け、自宅の売却で失敗した場合、生活の再建が本当に難しくなります。
その辺り、手順を踏まえ、詳細はこちらのページで説明しておきました。ご確認下さい。
４．任意売却の際のローン残額と返済のまとめ
ここまで、任意売却後、残った住宅ローンやその後の返済はどうなるのかを説明してきました。
既述の通り、任意売却をしても、住宅ローンの残債がゼロになるわけではありません。
４－１．まず一つの点として、任意売却後も売却代金で借金を全額相殺できなかった場合
ローン残債の返済を続けることになります。そして、借金が残る以上、金銭的な負担や精神的な不安も一定程度残ることになると思います。
ただし、残債は元々の借入金と比べて金額が少ないですし、金利面や返済方法で債権者と粘り強く交渉して条件の良い返済プランを立てることができれば、無理なく返済していくことができます。
任意売却をしても、住宅ローンの残債がなくなるわけではありません。任意売却で精算しても残った残債は支払わなければならないのです。
４－２．どれくらいの金額をどれくらいの期間で返済していくのかなどの返済方法
一般的な不動産会社では分からないと思いますが、任意売却専門の不動産会社なら、金融機関との交渉を請け負ってくれます。
と言うのも、こうした交渉には、やはり長年培ったノウハウや実績がとても重要になってきます。
そのため、任意売却を余儀なくされる事態に直面したら、どの不動産会社に依頼するかが非常に重要なポイントになってきます。
５．住宅ローン問題の解消に向けたチェックリスト
念のため、あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか？
２０１５年以降、実際にあった２００件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。
- 毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
- ペアローンを含め、住宅ローンが総収入の８倍以上
- 銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
- 転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
- 借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
- 養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
- ボーナス等一時金が減った又は無くなった
- 離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
- 自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
- 年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい
もし、２つ以上当てはまる場合、直ぐに専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、LINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。
ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による追い出しなど、今の生活を失いかねません。
アリネットでは、２０１２年以降、７０件以上の離婚や住宅ローン問題に伴う自宅の売却を対応してきました。そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。あなたの満足のいく解決に導くことが出来ると思います。
ぜひ、お気軽にご相談ください。
６．離婚時の自宅売却で手残りを最大化するには？
何でもかんでも一括査定が流行っていますが、対応する時間がある方や相場を知るには良いと思います。
ただ、売却後のトラブルを防ぐため、自宅に住みながら、自宅を高く売るには？仕組みが必要だと思います。
６－１．査定価格はそんなに大切なのか？
この写真の通り、有名な東急リバブルが出している資料でも、３カ月未満の売り急ぎは売却価格が低くなりがちです。
そのため、まず、査定価格を意識する方がいますが、車と異なり、個別性の強い不動産では大切なのは相場より、一人の購入者です。
マンションですら、方位や階数で価格が変わってきます。
査定価格は仕事を取るための引っ掛けに過ぎないので、あまり信じない方が良いと思います。
６－２．マンションより、戸建の場合、査定価格より、大切なのは売出価格
*首都圏不動産流通市場の動向（公益財団法人東日本不動産流通機構）参照
多くの人が、査定価格から売り始め、売れないから値段を下げていく事を普通に受け入れています。
大切なのは、査定価格より高い値段で売り出し、半年程度時間をかけ、丁寧に情報を開示することです。特に、マンションより、個別性の強い戸建の場合は顕著です。
こうすることで、売却後にトラブルに巻き込まれ、思わぬ損失を被ることが圧倒的に少なくなります。
例えば、離婚のため、急いで売りたいために一括査定で出された価格で売り出した事例があります。いきなり、電話が掛かってきて、物件をよく調査せず、机上査定の価格をそのままに売り出して、売れないからもっと価格を下げましょうと言われ、夫婦間でトラブルに巻き込まれた事例です。
６－３．なぜ、住宅診断士による調査が自宅の売却に有効なのか？
２０１８年より、中古住宅の売買において、住宅検査を紹介・あっせんできるか告知する事が義務化されています。
と言うのも、ホームインスペクションを行うことで、仲介業者が通常の注意を尽くせば、自宅の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査することが出来、買主への情報提供もし易くなります。
実際に、裁判判例があり、東京地裁平成１６年４月２３日判決で「仲介業者には、通常の注意を尽くせば、物件の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査し、その情報を買主に提供すべき契約上の義務がある」として、確認義務違反を認定した裁判例があります。
自宅の売却は一生に一度あるか無いかです。焦って、バタバタと進め、後悔しない様、慎重に進めて下さい。
頂いたご相談は社内で共有し、４８時間以内に回答いたします。必要な場合には、弁護士や建築士などの専門家と相談し、連絡いたします。
なお、相談は無料です。費用が発生する場合には、事前に必ずご連絡いたします。
過去に頂いたトラブル相談や質問は参考の為、こちらのページにまとめています。
*お名前やメールアドレス等を公開することはありません。
*４８時間以内に確認し、回答致します。
*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。
西門 えみ
【執筆・監修】
相樂 喜一郎
株式会社リビングイン 代表取締役
国立大学卒業後、大手証券、総合不動産会社を経て、２０１２年に住まい問題の解決をテーマとした不動産会社、リビングインを創業。個人のお客様を中心に賃貸・売買仲介やその管理を行う。
特に、２０１５年以降全国から住宅ローン絡みのトラブルで２００件以上の相談を受け、鹿児島から北海道まで７０件以上の任意売却を行う。
１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
写真付きなので、スマホやPCでも、引っ越しの手順や注意点がすぐに分かります。
初めての一人暮らしを中心に、２，０００件超の失敗を基に、引っ越しを賢く学びます。
最新の引っ越し事例とその考察。下見に行ったおすすめのマンションなども参考に。
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