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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのお悩み相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅ローンアドバイザーの相樂です。
住宅ローンの返済が困難になり、支払いの見通しが立たないような状況になると、自宅の売却を検討することになります。
ご自宅を売却しても残っているローンを完済できない場合、任意売却を検討し、売却費用で一括返済に充て、売却後、残ったローンを少しずつ返済していかねばなりません。
ただ、自宅を売却した状況で費用が手元に残らず、引越し費用や今後の生活費が気になる方も多いのではないでしょうか？
ここでは、先日、終わった茨城県日立市の戸建てや長野県松本市のマンションの売却事例を参考に、自宅の任意売却に掛かる料金（費用）やその内訳について、任意売却の流れや必要書類を説明したうえでご紹介していきます。
１．任意売却の流れとは？
任意売却は、住宅ローンの支払いが困難で返済できない状態で、売却してもなお住宅ローンが残ってしまう状況（オーバーローン状態）において金融機関から合意を得て取り組んでいきます。
住宅ローンを滞納し続けると金融機関が一括返済を求めるようになりますが、返済できずにいると自宅を強制的に売却する「競売手続き」を行います。
しかし、競売では手数料の８０万円がローンに追加されたり、情報開示不足から自宅を安価に売却される可能性が高いことからデメリットが大きいため、任意売却によって市場価格に近い価格で売却し、住宅ローンの負担を少しでも軽減させるのです。
つまり、住宅ローンを一定期間、滞納をする中で取り組むものが任意売却の特徴となっています。
任意売却の流れについて詳しくご紹介しましょう。
１－１．金融機関からの督促
住宅ローンを１か月～２か月ほど滞納すると、金融機関から電話や封書などによって、督促を受けるようになります。
一度の滞納だけであれば、すぐに入金すれば大きな問題になることはありません。
しかし、そのまま何度も滞納を繰り返していれば金融機関から一括返済を求められることになります。
これまでの感覚だと、大体６カ月間滞納を続けると、銀行から一括弁済の書類が届きます。
これは、金融機関に対して保証会社が一括返済を行う『代位弁済』が行われるためで、これにより『期限の利益喪失通知』が届き、住宅ローンの返済ができなくなります。
１－２．金融機関との相談・協議
病気や介護等で住宅ローンの返済が困難になり、今後も支払いの見通しが立たないような場合、仮に住宅を売却したとしても住宅ローンがすべて返済できないのであれば、いち早く金融機関に相談しなければなりません。
もし、金融機関が金利や返済期間を見直すことによって返済できそうであれば、新たな計画のもとで返済を続けていくことになります。
しかし、返済が困難な状況で残債金額も多く、自宅を売却しても完済できないようであれば、任意売却を視野に検討を進めていくことになります。
任意売却は通常の売却手順とは異なるために、任意売却を視野にし始めた段階で、速やかに住宅ローン問題に精通した不動産会社や専門会社に相談しておくことをお勧めしています。
なぜなら、不動産会社は住宅の所有者の状況を把握したうえで、市場価格、また金融機関と相談しながら売却費用などの概算を算出し、金融機関が了承すれば任意売却の手続きを進めていくからです。
一般的な売却との違いは、売却前から金融機関と相談を行い、売却価格やその他費用の承諾を取り付ける必要があります。
日立市の戸建てのケースでは、何度価格の交渉を行いましたが、築年の関係からなかなか承諾を得ることが難しく、長野のマンションでは引っ越し費用の取り扱いについて、最後までしつこく交渉を続けました。
万が一、金融機関が任意売却を了承しない場合には、住宅ローンを借りる際に設定された抵当権を抹消してもらうことができないため、売却を進められません。
そのため、金融機関への相談や協議はとても重要なものになります。早い段階から残債の確認やスタンスを聞いておく必要があります。
１－３．任意売却の開始・販売活動
不動産会社の相場や手続きに納得し、媒介契約を結ぶと、不動産会社はその契約を金融機関に送り、任意売却の申し立てを行います。
金融機関が任意売却の承認を行うと、売却活動を進めていけます。
この時点で、住宅ローンは滞納をし続けている状態であり、競売の手続きも同時に勧められていくこともありますから、競売を避けるためにも速やかに売却できるように資料の整理をしなければなりません。
そのため、不動産会社は売却のための営業活動を行うことになり、この時期になると購入希望者がたびたび自宅を訪れ、内見を行うようになります。
特に、長野の場合、住みながらの売却を希望された為、ご自宅のCGを作成し、購入希望者を探していきました。
１－４．売買契約の締結
買主と金額だけでなく、買い戻しやリースバック等さまざまな売買条件において同意を得ることができれば、金融機関にも価格の合意を得て、売買契約を結ぶことになります。
同時に、金融機関に対して『配分案（配分表）』を提出することになります。
配分案（配分表）とは、任意売却において不動産の売却代金を誰にどのように配分するのか記載されたものです。
物件の概要や売却代金のほかにも、仲介手数料、登記費用、印紙代、固定資産税などの売買に掛かる諸費用、滞納している管理費や修繕費、引っ越し代なども記載されることになります。
金融機関から、この配分案（配分表）の合意を得られた段階で、買主と売買契約を結ぶことが可能です。
１－５．引っ越し準備・売買代金の清算・物件の引き渡し
任意売却が修了すると自宅を引き渡す必要があるため、新しい住居への引っ越し準備が必要になります。
そのため、売却活動と共に引っ越し先を確保しておかねばなりません。
ただし、賃貸住宅を契約するためには、賃貸住宅を見つけるだけではなく、家賃保証又は、保証人を確保することや契約費用も必要となります。
任意売却に特化した不動産会社や専門会社に相談しておけば、条件次第ですが、引っ越し費用や今後の生活費の一部を用意してもらえる可能性があります。
売買代金の清算時に手渡してもらえますので、早めに相談しておくことをお勧めします。
売買代金を決済する日には、金融機関で行われることになり、相談者とともに不動産会社の担当者、司法書士、買主、買主が借入する金融機関が集まることになります。
代金を清算して、権利書など書類を引き渡すことによって、物件の引き渡しを行います。
２．任意売却に掛かる期間と必要書類とは？
住宅ローンが返済できずにいると、金融機関は粛々と競売の手続きを進めることになり、ついには入札によって売却されることになります。
日立市のケースでは、競売の入札ギリギリまで条件が整わず、契約が延期されていました。長野のケースでは、売却後も住み続ける条件で購入者を探していたため、これ以上遅れたら、競売の申し立てをされる所まで行ってしまいました。
競売を避けるために、金融機関から合意をもらったうえで任意売却に取り組むことになりますが、いつでも可能であるわけではありません。
そのため、任意売却に掛かる期間も踏まえながら、進めていくことが大切です。滞納前でも返済がきついと思ったら、一度専門家に聞いておく方が良いと思います。
２－１．任意売却を行うことができる期間とは？
ここまで費用や流れを説明してきましたが、任意売却にはできる期間があります。
また、任意売却に要する期間もあり、判断が遅くなってしまうと競売されてしまう可能性があるために注意が必要です。
そのため、住宅ローンの支払いが厳しくなった時点で専門家に相談して、任意売却を検討し、速やかに金融機関に相談することを勧められるのはそのためです。
上記の任意売却の流れでもご説明した通り、住宅ローンを滞納するようになると、『期限の利益喪失通知』が届き一括返済が求められます。
ただ、この時期から競売開始日の前日までが任意売却が可能となります。状況によって期間は異なりますが、目安として６か月～１２か月程度になります。
自宅の売却を開始できる時期は、売却して住宅ローンを完済できるのであればいつでも売却できます。
しかし、完済できない場合には保証会社が金融機関に代位弁済してからでないとできません。
つまり、代位弁済したのちに届く『期限の利益喪失通知』が任意売却開始のタイミングとなります。
その後、金融機関から競売に向けての手続きが進められていくことになり、早ければ３か月から６か月程度で競売の入札が始まります。
入札が済み、落札者が決定してしまうと、金融機関の一存では競売の申し立てを取り下げることができなくなってしまいます。
この時期までには任意売却を完了しておかねばなりません。
住みながらの売却や将来の買い戻し、住み続けたい方は早めに相談して、手を打っておくことをおすすめします。
２－２．任意売却での必要書類とは？
任意売却を進めていくにあたり、さまざまな書類が必要となります。
不動産会社や専門会社でも必要なものは用意してもらうことができます。
ただ、自身でも準備しておかねばならないものがあります。
２－２－１．任意売却の相談時
- 物件購入時における不動産売買契約書、および重要事項説明書など書類一式
- 間取り図
- 住宅ローン借入時の債権者との金銭消費貸借契約書
- 金融機関からの督促状や催告書などの通知
２－２－２．不動産会社との媒介契約の締結時
- 金融機関からの督促状や催告書などの通知
- 実印と印鑑登録証明書
- 物件購入時における不動産売買契約書、および重要事項説明書など書類一式
- 登記済権利証
- 固定資産税・都市計画税納付書のコピー
上記の書類についてはご自身で用意しなければならず、以下の書類について、不動産会社との契約締結時に記入・捺印が必要となります。
- 専任媒介契約書もしくは専属専任媒介契約書
- 委任状
- 任意売却に関する申出書
- 抵当権抹消応諾申請書
これらの書面については不動産会社が用意します。
３．任意売却に掛かる費用とは？
最後に、任意売却には、さまざまな費用が発生することになります。
主な費用として次のものがありますので、順番にご説明していきましょう。
なお、私たちの場合、住宅ローントラブルによる、自宅の売却では税金や仲介手数料、登記費用などの本来ご負担いただく費用は、銀行側の売買代金から控除される為、一切掛かりません。
場合によって、早期の生活再建や引っ越し費用も仲介手数料からお渡ししています。
そのため、相談時に「実際、いくら掛かりますか？」と聞かれることがありますが、特殊な事情がない限り、基本的に費用は掛かりません。
３－１．仲介手数料
任意売却時に、売却を仲介した不動産会社に対して仲介手数料が必要となります。
任意売却が成立した場合に支払われるもので、売買が成立しない場合には発生することはありません。
失敗した場合にも、悪徳業者はコンサルティング費等を請求してくるようです。依頼前に費用については絶対に確認しておいてください。
なお、仲介手数料は宅地建物取引業によって、次のように上限額が定められています。
- ２００万円以下：売却価格×５%＋消費税
- ２００万円超～４００万円以下：売却価格×４%＋２万円＋消費税
- ４００万円超の部分：売却価格×３%＋６万円＋消費税
例えば、売却価格が１０００万円の場合には、『売却価格×３%＋６万円＋消費税』で計算し、
１０００万円×３%＋６万円＋消費税（１０%）＝３９６，０００円が上限額となります。
※２０２２年４月現在の消費税率（１０％）による
３－２．ローンの一括返済手数料
任意売却においては売却資金で住宅ローンを一括返済する必要があり、その際に『住宅ローン一括返済手数料』がかかります。
手数料は金融機関によって異なります。
３－３．抵当権抹消登録費用
住宅ローンと一括返済する際には、登記されている抵当権を抹消してもらう必要があります。
抵当権は住宅ローンを借入する際に金融機関によって設定されるもので、支払いが滞った場合に抵当権を実行して、競売にかけることができるのです。
任意売却においては抵当権者である金融機関の同意を得たうえで、住宅ローンが残っているとしても抵当権の抹消を行います。
抵当権の抹消に掛かる費用として、登録免許税や登記情報代などのほか、司法書士に手続きを依頼する場合には依頼料も必要となります。
但し、抵当権抹消費用については、債権者が実質的に負担することになります。
３－４．印紙税
印紙税は、不動産売買契約書に貼らねばならない収入印紙に掛かる税金（費用）のことを指しています。
収入印紙を購入して貼付することによって納税を証明することができます。
不動産の取引額によって金額は次のように異なります。
５００万円を超え１，０００万円以下：５，０００円
１，０００万円を超え５，０００万円以下：１０，０００円
５，０００万円を超え１億円以下：３０，０００円
※軽減税率適用後の費用
ただし、令和６年３月３１日までの間は軽減税率が適用されることになっており、期間の変更や金額の変更については注意が必要です。
３－５．譲渡所得税
任意売却に伴って売却での利益が発生した場合には、利益に対して譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税の金額は不動産の所有期間に応じて大きく異なることになります。
所有期間が５年を超えている場合には２０.３１５％の税率が適用され、所有期間が５年以下の場合であれば税率は３９.６３％で計算されます。
ただし、所有期間が１０年を超える場合には特例としてさらに優遇措置を付けることができ、譲渡所得が６０００万円以下であれば１４.２１％にまで引き下げられます。
なお、任意売却では自宅を売却することになるため、取得税が掛かることはありません。
３－６．引越し費用
引っ越し費用については、基本的には、自分で負担しなければなりません。
しかし、任意売却の依頼先である不動産会社や専門会社によっては、銀行との交渉次第で引っ越し費用やその後の生活準備金を貰えることがあります。
それは、住宅ローンの返済が困難になり自宅を売却してしまうと、引っ越し費用や今後の生活費を捻出することができなくなってしまうからです。
実際、長野の場合、引っ越しを伴う売却だったため、引っ越し費用を用意することが出来ました。
４．自宅の任意売却に掛かる料金（費用）やその内訳でよくある質問とその回答
自宅の任意売却に掛かる料金（費用）やその内訳について、よくある質問とその回答をまとめましたのでご紹介いたしましょう。
４－１．任意売却時の費用負担について
【質問】
景気が悪く、収入が激減したために任意売却を検討しています。
住宅ローンは完済できませんが、賃貸住宅に住みながら少しずつ返済していけたらと思います。
そこで気になるのが、任意売却に掛かる費用です。
完済できないにもかかわらず、さらに費用負担が必要となると、今後の生活も難しい状況となっています。
売主の負担は必要なのでしょうか？
【回答】
任意売却では、自宅を売却した費用で住宅ローンの返済に充て、残債は金融機関とも相談したうえで可能な範囲で返済し続けることになります。
自宅の任意売却に掛かる費用としては次のものがあります。
- 仲介手数料
- 住宅ローンの一括返済手数料
- 抵当権抹消登録費用
- 印紙税
- 譲渡所得税
ただし、任意売却では住宅ローンが完済できず、残債の返済ができるように借入先の金融機関の了承を得て取り組んでいきます。
手数料も踏まえて今後も返済できるように返済計画を立てており、これらの手数料の中には実質的に金融機関が負担してくれるものもあります。
そのようなことから、引越し費用や今後の生活費についても、売却費用から用意してもらうことも可能です。
４－２．任意売却後の生活費用について
【質問】
コロナのせいで住宅ローンの支払いが滞っており、任意売却しなければなりません。
不動産会社からは売却後には立ち退きをお願いされていますが、新しい賃貸住宅の敷金や保証料、前家賃、引越し費用、今後の生活費などが必要となります。
もちろん、銀行から借りるようなこともできませんし、ほかに頼れるような親戚もおりません。
このような費用を捻出できる方法はあるのでしょうか？
【回答】
任意売却では、通常の不動産売買と同様に、さまざまな費用が必要となります。
そのため、新しいお住いで必要となる敷金や保証料、また引越し費用などについても負担しなければなりません。
ただ、任意売却においては、住宅ローンの支払いが滞ってしまうほど困窮しているケースがほとんどであるため、そのような費用の捻出は難しいと思います。
そのような場合、不動産会社や専門会社では、引っ越し費用や今後の生活費を売却費用から捻出しているケースが増えています。
ちなみに、私たち、アリネットにおいても、住宅ローントラブルによる、ご自宅の売却の場合、税金、仲介手数料、登記費用などの本来ご負担いただく費用は、金融機関から支払われるようにしているため、一切掛かりません。
その他、日々の生活再建や引っ越し費用を仲介手数料からお渡しすることも出来ています。
４－３．任意売却前の引越し
【質問】
住宅ローンの返済が大変苦しく、任意売却することを検討しています。
おおむね任意売却の流れを理解しましたが、売却される前に自宅を離れ、新しい生活を進めていきたいと考えています。
売却されるまで住宅ローンを滞納することになりますから、そのまま自宅に住み続けるのも気が引けます。
そのような場合でも、引越し費用や今後の生活費など、捻出してもらうことはできるのでしょうか？
【回答】
任意売却は、基本的に住宅ローンを滞納して進めていくものです。
その点については気になさらず、取り組めばいいと思います。
事前に新しい住まいに引っ越すことは可能ですが、自宅に住み続けていれば、売却までの期間は住まいに掛かる費用は必要ありません。
そのため、売却前から家賃を支払うことになるのは、もったいないのではないでしょうか？
また、事前に引っ越すのであれば、引っ越し代も事前に負担しなければなりません。
事前に引っ越しをするような場合には、交渉しても引っ越し代や今後の生活費を捻出できない可能性も考えられるからです。
個人的に、住宅ローンの支払いが厳しい状況において、そのような負担は難しいように感じます。
５．自宅の任意売却に掛かる料金（費用）やその内訳は？まとめ
５－１．任意売却では、仲介手数料をはじめ、さまざまな費用負担や税負担が必要となります。
ただし、任意売却に特化した不動産会社や専門会社に相談しておけば、交渉次第でこれらの費用負担を借入先の金融機関に払って貰い、自身には一切掛からないケースが多いです。
また、引越し費用や今後の生活費についても売却費用から捻出できますので、新しい生活へと取り組みやすくなっています。
一日も早く家族との大切な毎日を取り戻すため、自分ならどうした方が良いか？
住宅ローンの返済が困難で任意売却を検討している場合には、速やかに任意売却に特化した不動産会社や専門会社に相談することをお勧めしています。
５－２．個別相談の前に今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか？
２０１５年以降、実際にあった３００件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。
まずは、個別相談の前に今からでも間に合うか、セルフチェックをしてみて下さい。
□毎月の返済が少し厳しく、貯金が出来ない
□銀行から督促が届き、対策を考えている
□転職や病気で、収入が減り、返済に悩んでいる
□借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
□養育費や学費など生活費が増え、苦しい
□ボーナス等一時金が減った
□離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
□自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
□年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい
もし、２つ以上当てはまる場合、直ぐに専門家に相談するか、LINE公式から住まいを守る無料診断も試して下さい。
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滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による追い出しなど、ご家族との生活を失いかねません。
なるべく早めに動かれることをお勧めします。
もし、どうしたら良いか、悩んでいる場合、お気軽にお問い合わせください。
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