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こんばんわ、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで離婚に伴う財産分与や自宅の売却を担当している宅地建物取引士兼住宅ローンアドバイザーの大和田です。
先日、長野県飯田市にお住いの５０代男性の方から「インバウンド景気が戻らず、収入が減り、住宅ローンの返済が厳しい」と相談を受けました。
面談中、
「現在、任意売却を検討しているが、任意売却後の家族の生活を不安に感じ、一歩踏み出せない・・・」
と話されていました。はじめて、ご自宅の売却検討をされる方だったので当たり前だと思います。
一般的には、任意売却後、自宅を離れなければならず、お子様を含め、生活に悪影響を及ぼすかどうか？
そして、住宅ローンの残債の返済に追われる日々を想像してしまうと思います。
ここでは、任意売却後の生活を具体的にイメージしてもらうため、残債がどのように変わるのか、引っ越しは本当に必要なのか、そして、自宅の買戻しの可否についても解説していきます。
１．任意売却後の生活はどう変わるか？
任意売却を実行すると、生活はどのように変わるのでしょうか？
特に、金銭的な部分に特化して、どのように変化し、不利益が生じることになるのか、詳しくお伝えしていきましょう。
１－１．クレジットカードを作る事が出来ない以外は普通か？
任意売却すると住宅ローンを滞納することになりますから、信用情報機関に事故情報として登録されてしまいます。
信用情報機関の事故情報とは、一般的に『ブラックリスト』と呼ばれるもので、金融機関がローンなどの審査の際に活用する情報のことを指しています。
そのため、任意売却後に、クレジットカードを新たに作ろうとすると、残念ながら、審査に落とされてしまいます。
ただし、現在保有しているクレジットカードがすぐさま使えなくなる訳ではありません。
なぜなら、あくまで審査が必要である場合に情報を活用するだけであって、ブラックリストに登録されたからと言って、信用情報機関からクレジットカードの発行機関に連絡がいく訳ではないからです。
そのため、今まで通りに保有しているクレジットカードは利用することができます。
ただし、クレジットカード会社の中にはこまめに情報を調べているケースもあることから、キャッシング枠に条件を付けられてしまうことや利用上限額を設定されてしまう可能性はあります。
さらに、有効期限を迎えて更新する際、新たに審査を行うことになるため、更新できなくなることがほとんどです。
しかし、デビットカードは貯金から引き落とすため、新規でも問題なく作成することができます。
１－２．任意売却後に住宅を購入できるか？
任意売却後に住宅を購入したい場合、費用を一括現金で支払う場合にはまったく問題なく購入できます。
問題になるのは、住宅ローンを新たに利用する場合です。
というのも、任意売却の前に住宅ローンの返済を滞納していることから、信用情報機関に事故情報として登録されることになります。『その登録が削除されるまで住宅ローンを新たに借入することができません。』
ただし、任意売却後には返済に関する問題は解決することになりますから、金融事故を新たに起こさなければ、一定期間が経過することによって削除されることになります。
削除される期間は、５年～１０年であるとされていますが、信用情報機関によって金融事故の内容に応じて期間は異なります。
住宅ローンの滞納である場合には、５年であると考えられており、登録の削除が確認できれば、新たに住宅ローンの審査に通過する可能性が出てきます。
１－３．その他支払いができない事は？
その他にも、審査が必要になるような借入は、残念ながら、ブラックリストに登録されている間はできません。
上記では、住宅ローンについてご紹介しましたが、車のローンやリフォームローン、携帯電話での分割払いなど、残念ながら、ほとんどのケースで審査の通らず、借入できないと考えて下さい。
他にも、ショッピングでの分割払いにおいても、商品代金が１０万円を超えるようなものは、遺憾ですが、審査によって利用できない可能性が高いと思います。
１－４．任意売却後も住み続ける事は出来るか？
任意売却は自宅を売却して、住宅ローンの負担を軽減させる制度ですが、実はそのまま住み続けることが出来ます。
『リースバック』と呼ばれるもので、自宅の購入者と賃貸契約を結ぶことによって、自宅を賃貸住宅として住み続けるのです。
この方法は任意売却において購入者を探す際に、賃貸契約によって住み続けることを条件にしておくことによって可能となります。
やや実務経験が必要なことからやりたがらない業者もいますが、私たちは個人投資家のリストがあるため、積極的に紹介してきました。
では、任意売却後も住み続けるリースバックには、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？
１－４－１．リースバックのメリット
任意売却では自宅を売却することになりますので、残念ながら、自宅の所有権を失ってしまうことになります。
ただし、売買契約と同時に、賃貸契約を締結することで家賃を支払いながら住み続けられます。
つまり、『現在の家族との生活をそのまま継続できる』のが最大のメリットだと言えます。
また、固定資産税や管理費などの固定費は、支払う必要がありませんので、今までのような負担はなく、生活は楽になるケースが多いです。
特に、小さなお子さまがおられる場合には転校の必要がなく、また高齢者の方と同居しているような場合でも、引越しによる負担がかかりません。
そのため、リースバックにより住み続けることを希望される方がとても多いです。
１－４－２．リースバックのデメリット
任意売却においてリースバックを活用する場合には、売却後に引越しして退去するケースと比較して、売却価格が安くなりがちです。
これは購入者側から言えば、できることなら空き家として購入し、そのまま売却したいと考えているからです。
売却価格が安くなってしまうと、それだけ住宅ローンの残債が多く残ることになり、家賃と共に残債を返済することで、負担感が減らない可能性が高くなります。
収入の減少が一時的で、回復の見込みがあるような場合であればまだしも、リストラなど今後の回復が見込めないような場合には、高値で売却することによって任意売却後の毎月の返済を減らしておいた方が生活は楽になります。
以前、茨城県古河市で「家賃をいくらでも払っていいので、このまま住み続けたい」という方がいました。
しかし、個人的にはこのような無茶な支払いでは生活の立て直しが出来ないことが多いので、生活できる範囲の家賃でリースバックを計画し、もしダメな場合には引っ越しも視野に買主を探していく方が現実的だと思います。
大切なのは、生活の立て直しです。
これまでの生活も大切だと思います。しかし、ストレスや督促のプレッシャーに耐え、生活を続けるのは本当に困難です。
１－５．生活保護とは？
住宅ローンの返済が滞り、破綻してしまった場合は、一定条件を満たしているのであれば生活保護を申し込むことも可能です。
特に、離婚などで任意売却を行っても、今後の返済のめどがつかない場合、自己破産を行い、生活保護を受ける方もいます。
一定条件とは、世帯収入が最低限度の生活費以下である場合や、病気などの理由によって働けない、あるいは『処分できる財産がない』ようなケースを指しています。
そのため、自宅を保有している場合には、処分して住宅ローンの返済に充てることが必要になります。
ただし、売却してもなお住宅ローンの残債が残る任意売却に取り組む場合には、生活保護の受給が認められる可能性があります。
また、例外的ではありますが、自宅を売却しても大した金額にはならないと判断できる、資産価値が低いと認められるような場合には、自宅を所有したまま生活保護が認められるケースも存在します。
この辺り、個別性が強いので、信頼できる先に事前相談し、自分の場合であれば、どういったことが出来るのか確認し、債務整理を確実に進めていってください。
２．任意売却後の残債の返済は？
任意売却後は、売却で得た金額を住宅ローンの返済に充て、残債は引き続き返済しなければなりません。
本来、金融機関は残債の一括返済を理由に自宅の売却を認めます。というのも、あなたが売却に残債を返済することを約束することによって、残債が残る場合でも売却を認め、抵当権を抹消するのです。
２－１．任意売却後の残債、連帯保証人との関係は？
任意売却後の残債は、上記でお伝えした通り、必ず返済しなければなりません。
ただし、金融機関が任意売却を認めた場合には、交渉次第によって支払い能力に応じた分割返済が可能となっています。
そもそも任意売却するということは、住宅ローンの返済ができないという経済状態であることから、一括返済を求めても回収することは困難だからです。
また、住宅ローンの借入の際に連帯保証人を立てている場合には、『任意売却後においても債務者と同等の支払い義務を負う』ことになります。
そのため、もし任意売却後に債務者が返済を滞るようなことがあれば、連帯保証人が代わりに返済しなければなりません。
２－２．任意売却後の債務整理
遺憾なことですが、任意売却してもなお住宅ローンの残債が多く、経済状況も厳しく返済が厳しい状態であるような場合には、債務整理によって負担を軽減させることができます。
２－２－１．自己破産
自己破産とは、借金の返済見込みがない場合に、裁判所に認めてもらい返済を免除してもらうという債務整理の方法です。
住宅ローンの残債を失くすことができますので今後の負担がなくなり、生活を立て直し安くなります。
大切なことは、任意売却をしてから自己破産の手続きを行えば、「同時廃止」と呼ばれる裁判所による財産処分の手続きが省略されるために、裁判所の申し立て費用を軽減させることが可能です。
この辺り、誤解されている方が多いようです。任意売却には時間がかかるから、自己破産を優先したいと言われることがあります。
自己破産を優先すると、経済的なデメリットが大きく、その後の生活に影響が出ます。
例えば、自己破産は弁護士にお願いすることが多いですが、もし、自宅などの財産がある場合、弁護士から破産管財人に依頼し、自宅を売却することになります。
その際に、破産管財人に依頼するための費用が発生します。
もちろん、自己破産で裁判所に申し立てを行う際も費用が掛かります。
２－２－２．個人再生
個人再生とは、「個人民事再生」とも呼ばれるもので、借金の減額や分割などの再生計画を裁判所に認めてもらったうえで返済を行う債務整理の方法です。
住宅ローン以外の借り入れを１０分の１程度まで減額できるケースがあり、減額した借金を３年から５年かけて分割払いしていきます。
そのため、収入状況が厳しい場合においても、安心して生活を続けることが可能になります。
３．任意売却後の引っ越しは？
任意売却では自宅を売却してしまうことになりますから、引っ越しが気になる方も多いでしょう。
しかし、ブラックリストに登録されている状況で賃貸契約ができるのか、あるいはリースバックによって住み続ける場合でも家賃の値上げや追い出されるようなことがないか、気になるのではないでしょうか？
３－１．ブラックリストに載っていても部屋は借りられるのか？
『任意売却後に信用情報機関に事故情報が登録された場合、賃貸契約ができないのでは？』という不安をお持ちの方は少なくありません。
まず、リースバックにて、自宅を賃貸住宅として契約する場合は、問題なく部屋を借りることができます。
しかし、記述の通り、新たにローンを組む際やクレジットカードを作る際には審査が必要となり、信用情報を照会することになりますので審査に通りません。
そのため、一般的な賃貸契約においても、契約時に信用情報機関や保証会社を通さねばならないような場合、信用情報を照会されるのです。
そのようなケースでは、審査に落ちてしまう可能性があります。
ただ、すべての賃貸物件が信用情報機関や保証会社を通している訳ではなく、それらを不要としている物件でなければ問題ありません。
しかし、信用情報機関や保証会社を通さない物件は少ないために、まず賃貸会社に相談することをお勧めいたします。
３－２．連帯保証人は必要か？
賃貸物件を借りる際には、連帯保証人又は家賃保証会社による引き受けが求められることがあります。
ただし、任意売却後にリースバックによって自宅に住み続ける場合には連帯保証人は不要です。
賃借契約での連帯保証人は、家賃や修繕費を支払わなかった際などに、支払い義務を負わねばならない役割があります。
連帯保証人は借主と同等の責任があるため、借主に滞納が発生すると大家さんや管理会社は連帯保証人に対して費用の請求ができるのです。
ただし、親が高齢であることや親族と疎遠になっているような場合であれば、連帯保証人の代わりに、家賃保証会社を利用することができるケースがあります。
保証会社とは、連帯保証人に代わる役割を持っており、利用料を支払うことによって利用できるようになります。
ただし、地方や郊外の古い不動産会社の場合、保証会社を認めないケースもあります。
そのため、連帯保証人を立てたり、保証会社の利用が難しい場合であれば、早めに不動産会社に相談しておくことが重要です。
３－３．家賃の値上げはあるのか？防げるのか？
一度、賃貸契約をしてしまえば、永久的に同じ家賃であるようなイメージがありますが、家賃の値上げを求められるケースは珍しいことではありません。
一般的なケースで言えば、建物や土地の価値が上がって固定資産税が増えるようなケースや、そもそも家賃が安すぎるケースにおいては、更新時などを機会として求められることがあります。
リースバックにおいても例外ではありません。
もちろん、値上げは管理会社などが勝手にできるものではありませんので、新たな合意や契約が必要となります。
そのため、拒否や交渉は可能なのです。
ただ、納得いかないからと言って話し合い自体を拒否したりして、連絡を拒むような態度を取り続けていると、退去を求められてしまう可能性があります。
そのため、大家さんや管理会社の事情も踏まえたうえで、こちら側の意見を伝えるといいでしょう。
３－４．追い出しなどは実際にあるのか？
賃貸契約を結んだ住宅において、理由のない入居者を勝手に追い出すようなことは許されません。
ただし、家賃を３か月以上も滞納し、督促をしているにもかかわらず支払いを拒んでいるような場合には、話し合いによって退去となるケースがあります。
リースバックの場合であれば、「定期借家契約」によって賃貸契約を結ぶことがありますが、これは期間の満了と共に退去しなければならない契約です。
しかし、「普通借家契約」であれば借主の意思だけで更新することができます。
定期借家契のケースであれば、契約期間をしっかりと把握したうえで契約する必要があるということです。
また、仮にサブリース会社が倒産してしまうような場合には、不動産を第三者に転売せざるを得ないので、退去しなければならない可能性があります。
ただ、そのようなことを防ぐために、「第三者への転売時には賃貸契約を同じ条件で継承させる」といった旨の内容が盛り込まれることが多いです。
契約内容をよく確認して、不利益を被らないように注意が必要です。この辺りも個別性が強く、任意売却と同時に賃貸借契約を締結する場合には条件を踏まえ、あやふやなまま、進められることがあります。
そのため、信用できる先にキチンと相談し、進めて下さい。個人的には強引すぎる不動産業者は説明がないまま進むケースが多いため、お勧めしていません。
４．将来、自宅の買戻しは出来るのか？
任意売却後のリースバックでは、将来的に自宅を買い戻すことが可能です。
ただ、自宅を買戻すためには、リースバックの契約時に「買戻し特約」を賃貸契約書の内容に盛り込み、「再売買の予約契約書」を用意して契約する必要があります。
買戻し額は一般的に、リースバックでの売却価格の１０％～３０％増しになると考えられています。
取得にかかる税金や保有中の金利負担分を請求してくるケースが多く、結果的に金額が上がってしまうようです。
ただし、住宅ローンを利用したい場合には、信用情報期間によって事故情報が登録されている場合には審査に通りません。
そのため、計画的に買戻し資金を確保するようにしておかねばなりません。
買戻しは本当に慎重に行う必要があり、金融機関への打診が大切になってきます。そのため、実務経験が豊富な担当者に相談し、進めるようにしてください。
５．任意売却後の生活や残債についてよくある質問とその回答
任意売却後の生活や残債について、面談時によく聞かれる質問とその回答をまとめましたのでご紹介いたします。
５－１．任意売却後の生活について
【質問】
住宅ローンの返済が厳しくなり、任意売却を検討しています。
現在、住宅ローンの返済はまだ２，０００万円ほど残っている状態で、仮に売却しても市場価格を考えると返済しきれないことになります。
そのような場合には、残債はどのなるのでしょうか？
また、自宅を手放すことになりますので、引っ越しが必要です。
しかし、住宅ローンの支払いができない状態であるために、引っ越し費用を捻出することができず、さらに言えば生活費も賄うことができません。
今後の生活はどうすればいいのでしょう？
【回答】
任意売却は、住宅ローンをすべて返済できない状態であっても、金融機関と交渉して売却する方法のことを言います。
住宅ローンの残債については、５，０００円から３万円ぐらいの分割払いによって返済していくことになります。
引っ越し費用や任意売却後の生活費については、任意売却に特化した不動産会社や専門会社に相談すれば、捻出してもらうことができるケースが多いです。
また、リースバックと呼ばれる制度を活用すれば、自宅を売却後も賃貸住宅として住み続けることができますので、引っ越ししなくても済みます。
住み続ける場合、リフォームの必要がなくなるため、浮いたお金を売買金額に加えることが出来、最も高い価格を提示してもらえる可能性があります。
そのため、どのような方法が適切なのか、住宅ローン問題に特化した不動産会社や専門会社に相談することをお勧めいたします。
５－２．持ち家がある場合の生活保護受給
【質問】
住宅ローンの支払いが困難な状況で、収入状況は今後も見込みがないため、生活保護の手続きを検討しています。
しかし、持ち家の場合には売却する必要があるでしょうから、今のままでは生活保護は受給できないと考えています。
とは言え、売却したとしても住宅ローンは残ってしまうことになることは間違いない状況です。
そのような場合でも生活保護は受けられないのでしょうか？
【回答】
生活保護は世帯収入が最低生活費に満たないような場合に認められます。ただ、貯金や不動産など財産がないことが条件になります。
そのため、自宅を処分することは原則となり、ご質問のように多額の住宅ローンが残っており、売却しても残債が残ってしまうケースでも、処分を求められることが多いです。
そのようなケースの場合、任意売却によって自宅を売却し、売却した金額で住宅ローンの一部を返済に充てます。
任意売却後、自己破産の手続きを行い、生活保護の申請をセットで取り組むといいと思います。
実際、北海道の釧路市や栃木県の真岡、茨城県つくば市で任意売却から自己破産、生活保護の受給までを実行したことがあります。
その際に、リースバックと呼ばれる方法を利用すれば、自宅を売却しても賃貸住宅として住み続けられる可能性があります。
６．任意売却後の生活や残債まとめ
一般的に、任意売却後においても今まで通りに生活することができ、負担のない範囲で残債を返済することになります。
引っ越しは必要になるのか気になる方は多いですが、リースバックと呼ばれる制度をうまく活用することによって、自宅を賃貸住宅として住み続けることも可能です。
また、それでも返済が厳しい場合には、債務整理を活用することや生活保護の申請も視野に入れることができます。
一日も早く家族との大切な毎日を取り戻すため、自分ならどうした方が良いのか？よく考えてみて下さい。
これまでの経験から借金返済が難しくなった場合、速やかに任意売却に特化した不動産会社や専門会社に相談することをお勧めしています。
７．ネットで簡単セルフチェック
気になるようなら、相談前に先ずはネットで簡単セルフチェックをしてみて下さい。
２０１５年以降、実際にあった３００件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。
- 毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
- 銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
- 転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
- 借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
- 養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
- ボーナス等一時金が減った又は無くなった
- 離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
- 自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
- 年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい
*もし、２つ以上当てはまる場合には、住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。
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