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こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
２０２２年に、徳島県徳島市にある最寄駅から５分の一棟収益マンションを売却しました。
これまでの運営形態の関係で現管理会社に売却を知られない様、私たちが持っている投資家のリストと、関西の方で事業を行っている知り合いや大手不動産仲介の担当者に個別で紹介していきました。
先輩からの紹介で収益物件の売買に強く、しっかりとやってくれると教えられ、はじめての不動産の売却ですがお願いしました。
リモートで売却の流れを説明され、ちょっと不安でしたが、口コミを見ても取引を多く、やっているようで、信用できると思い、一般媒介契約でお願いしました。
途中から大阪や東京にある他の業者にも売却を依頼しましたが、結局、最後まで何も連絡がなく、東京に事務所があり、直ぐに会うことが出来、頻繁に進捗を教えてくれた相樂さんや馬場さんたちにお願いしてよかったと思います。
ほぼ毎週、メールで反響をもらい、状況も分かっていたので良かったです。
地方にある自宅のローン整理や任意売却だけでなく、２０２１年以降、収益物件の売却依頼も増えており、管理会社以外にコンサルティングをする会社が入っているケースなど参考になると思います。
１．物件の売却を考えた理由は？
２０１６年に購入した物件で、今年、保有期間が５年を経過し、売却益が長期譲渡所得になり、税率が約４０％から２０％に下がるため、売却を決めました。
また、コロナウイルスの影響や黒田総裁の退任などあり、今のような金余りの状態がいつまで続くか分からないので、遠方で確認などで行き来が大変な物件は処分を決めました。
最後に、『老後２，０００万円問題』ではないですが、年齢的にも６０になると、役職定年となり、年収が半分以下になってしまいます。
リモートが多い仕事で、時間も調整出来るため、今後は自分で手間をかけることが出来る一都三県、特に東京や神奈川に物件を集めていこうと思いました。
＞＞老後破産について、基本とその原因をこちらのページにまとめました。
２．物件売却に当たって希望は？
管理会社以外に購入時に紹介されたコンサルティング会社が入っており、管理の状況や収支のレポートを作ってくれているので、売却が確定するまで関係の悪化を防ぎ、そこには知られたくありませんでした。
また、６年前の購入価格が１３，５００万円なので、それを上回ってくれるとありがたいなと思いました。
そのため、なるべくポータルサイトなどでオープンにせず、購入時と同じ価格で売却を進めたいとの希望の通り、ポータルサイトに載せる前に、メーリングリストで直接物件を３ヶ月、同時に、関西の友人や大手不動産仲介会社や財閥系信託銀行へ紹介していきました。
最後に、他同様、４カ月目から楽待や健美屋等ポータルサイトに掲載し、売却をすすめていきました。
結果的に、東京を離れ、関西で不動産会社をしている友人が買主を見つけ、当初の出値以上の値段で買ってくれました。
３．売却を検討する際の不安や悩みは？
はじめての不動産売却でどう進めていくのか？そもそも、地面師などにダマされないのか心配でした。
また、売り始めても直ぐに買付や質問などの反響がなかったので売れるのか心配でした。
最後に、コンサルティング会社や管理会社への連絡や買主への引継ぎなども大丈夫か心配でした。
ただ、売却を終え、今は売却益を含めた法人の税金をどうするか心配です・・・。
４．間に入っているコンサル会社をどう解約するか？
地元の管理会社を紹介してくれた投資コンサルティングの会社が直ぐに解約してくれず、「一旦次の所有者とも契約し、その後解約してほしい」と言われ、買主がその条件をのんでくれるのか、心配していました。
実は、買主はすでにいくつもの物件を持っており、お願いしている管理会社をすぐに使いたいようでした。
そこで、これまでの管理会社をどう外すか？
そして、解約にあたって、解約金など負担がないことを確認し、進めていきました。
５．４カ月経ったとき、一本目の買い付けが！
個人投資家だけでなく、大阪や山口県の不動産会社にも物件の営業をかけていきました。
ただ、たまたま、知り合いが関西で投資用不動産の仲介を行っており、現地の一般法人から１２，０００万円（利回り１０％超）の買い付けを取ってきてくれました。
ただ、これは売主的にはダメだったため、一旦、１２，５００万円で話がまとまりました。
しかし、契約書などを作っている間に、他社が１３，０００万円でローン特約なしの買い付けが入りました。
手数料の譲歩などあり、売り主の手残りを考え、一旦、１２，８００万円で承諾してくれました。
ただ、売主が他社に断りの連絡した後、「やっぱり、１３，０００万円で契約を進めます。すみません。」と連絡をくれました。
私たちの方では出来ないかと、本件は半ばあきらめ掛けていました・・・。
しかし、翌日、元の買主より、１，０００万円の買い上げが入り、１３，７００万円（利回り９％）になりました。
売出価格以上のこれには他社がこれには応札してくることなく、現地の一般企業に売却することが決まりました。
２～３日の間に売買価格が目まぐるしく変わる事になりましたが、無事に契約まで出来て、良かったです。
＞＞コロナウイルスの影響をもろに受け、満室稼働しない静岡市内の一棟マンションを売却した事例はこちらです。
６．担当のコメント
今回はたまたま紹介して頂いた収益物件の出口の売却でした。
コロナウイルスの影響を受け、住宅ローンの返済が苦しい人がいる一方、今回のように収益物件を購入する人もいて、正直、今まで以上に格差が広がっているように思えます。
幸い、２０２０年以降２０２１年、２０２２年と１００件を超える売却相談を受けています。
その中で、今回のような収益物件の売却だけでなく、住宅ローンの返済が出来ず、任意売却を行う場合でも買主を見つけ、売却を成功させることが出来ており、カネ余りによる購入意欲のある今は売却のチャンスなのかもしれません。
実際、融資環境は引き続き、厳しいようですが、築３０年を超える地方のRC造の一棟マンションが利回り９％を切る水準で売買が成立しているので、立地や建物次第なところがありますが、投資意欲は旺盛だと思います。
一点、これまで地方の投資物件や個人投資家にヒアリングを掛けていく中で、現時点で路線価５万円／㎡を超えている立地にある物件はかなり評価が高いようです。
収益物件だけでなく、住宅を購入する場合でもこの辺りの数字を意識して、検討すると今後、スマートシティ化で縮小する街の中で生き残りを図れる可能性が高いと思います。
なお、地方だけでなく、東京など一都三県においても高齢化や相続による売却相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に実行していきたいと思います。
もし、今、どうするか、悩んでいる場合には、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
私たちの場合、たらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、同様に、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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