マンションの売却を検討されている方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
２０２０年４月の民法改正で、売却した不動産に不備や不良などがあった場合に、買主に対して負う責任が規定し直されました。
その変更は買主に対して手厚くなっており、売主は、その責任の内容の基本を理解しておく必要があります。
そこで今回は、不動産売却時の契約不適合責任とはどのようなものか、買主の権利や、対策となるインスペクションについて解説します。
１．不動産売却時の契約不適合責任とは？
まず契約不適合責任とは、どのようなものなのでしょうか？
１－１．契約不適合責任とは？
「契約不適合責任」とは、不動産売買の契約において、売主が引き渡した物件がその種類や品質、数や量について「契約内容に適合していない」と判断された場合の責任のことです。
契約不適合であるとなった場合、売主は買主に対して、それを埋め合わせる責任を負わなくてはいけません。
このような状態に陥らないためには、売却する不動産がどのようなものかを事前にしっかり把握することが重要になってきます。
１－２．契約不適合責任の例
１－２－１．雨漏りやシロアリ
例えば、引き渡し後に雨漏りやシロアリの食害があることが分かって、買主が暮らすうえでの不便を感じ、住むことができないと考えるケースが挙げられます。
１－２－２．以前、人が亡くなっていた場合
その他に、最近増えている例として、以前物件内で人が亡くなった事実を告げなかった場合も該当します。
しかし、人が亡くなっていても、その亡くなり方によっては契約不適合とならず、状況によっては都度判断が必要です。
１－２－３．契約書に記載していれば責任を問われない
シロアリの場合は物理的瑕疵、人が亡くなっていた場合などは心理的瑕疵と言い、売買契約書のなかに「そういった事実があります」と記載してあれば、契約不適合責任は問われません。
１－３．民法改正と契約不適合責任
１－３－１．民法改正前
民法改正前までは、売却後に不具合が発見された場合、目的の性能を果たせない点に対して、決められた期間内は売主が責任を負うと規定されていました。
また、売主が不具合を知っていて隠していた場合は、期間に関係なく責任を負うことになっていたため、「売却後に見つかった不具合は誰も知らなかったのか」がポイントでした。
１－３－２．民法改正後
一方、民法改正後の契約不適合責任の場合では、「契約に適合していないから責任を負う」というように明確に分けられました。
契約書に「こういう不具合がある」と記載してあったかどうかが責任が発生するポイントとなったのです。
１－３－３．免責となる売却方法
売却時の方法として、売主が一切の責任を負わない「現状販売」は可能ですし、不動産会社による買取を依頼すれば、売主の契約不適合は免責となります。
しかし、知っている不具合については買主に余さず伝える「告知義務」については、民法改正に関係なく売主の方の義務となります。
２．不動産売却時の契約不適合責任で認められる買主の権利は？
民法改正によって、契約不適合の際、買主に認められる権利が具体化、細分化されました。
２－１．金銭や補修の請求
買主から「契約内容に適合しないので適合するようにしてください」と請求できるのが、以下の方法です。
・追完請求
・代金減額請求
２－１－１．追完請求
問題箇所の補修や改修を行うように請求する、あるいは補修が必要な分の金額を販売代金から返すよう請求することで、問題を解決します。
契約書にその不具合がある旨の記載がされていない限り、このような権利が認められます。
ただし、雨漏りに関しては程度にもよりますが、契約書に記載がなくとも「住居の用に適さない状態」ということで、契約不適合責任が問われることもあります。
２－１－２．代金減額請求
代金減額請求は基本的に、追完請求したのに売主が実行しなかった場合の次の手段です。
しかし、例えば土地面積が足りない、補修ができないなど、追完ができないケースや、売主が追完を拒絶する意思を表した場合、最初から代金減額請求ができます。
２－３．契約解除
契約不適合責任に対する売主側からの権利として、契約解除という方法を取ることがあります。売主側からの契約解除には、催告解除と無催告解除があり、両者の違いは以下です。
２－３－１．催告解除
通常の手続きとして、買主が相当の期間を定めて希望の件の履行を催告し、その期間内の履行がない場合に契約を解除するのが催告解除です。
２－３－２．無催告解除
対して、無催告解除は契約の目的が達成できない、つまり履行が不可能であると考えられる場合の契約解除です。
この場合は催告をすることなく、直ちに契約を解除することができるのです。
２－４．損害賠償請求
損害賠償の請求は、契約に適合しなかった対価への請求に加えて、以下のような損害を含んだ請求がなされます。
２－４－１．損害賠償の対象範囲
例えば、所有権移転の登記費用など、契約締結の為に必要な準備費用に加えて、売買が契約通りの効果を欠いたことで得られなかった営業利益なども含みます。
２－４－２．注意点
ひとつ覚えておきたいのは、契約不適合責任では、売主が故意に隠した不具合や、売主の過失で生じた損害でない限り、買主は損害賠償請求をすることができない点です。
このような状況に買主の方を追い込む事態を避けるために、売主の契約不適合責任を遂行するための制度が、近年急激に普及しているインスペクションです。
３．不動産売却時の契約不適合責任をカバーするインスペクション
インスペクション、つまりホームインスペクションとはどのような制度なのか、利用方法などを解説します。
３－１．インスペクションとは？
ホームインスペクションとは「住宅診断」のことを指し、住宅診断士が第三者的な立場から住宅の劣化状況、欠陥の有無など住宅に関するチェックと報告を行うものです。
現在の物件の状況が正しく把握できるうえ、隠れた不具合がないこと、あるいは発見されてもそれを正しく告知できるため、契約不適合責任のトラブル防止となります。
３－１－１．売主と買主、どちらが依頼する？
インスペクションは売主と買主、どちらの依頼でも可能で、買主の依頼を売主が拒否することもできます。しかし、一般的には売主側で物件価値を高めるために行います。
３－１－２．診断の趣旨
診断の主旨は以下の通りです。
・建物の構造に問題はないか
・設備・配管に不具合は生じていないか
・雨漏り・水漏れが発生していないか
２０１８年以降、宅地建物取引業法で、中古住宅のインスペクション普及のために、不動産会社がホームインスペクションの制度について説明を行うことが義務化されました。
３－１－３．費用や期間
インスペクションの費用の目安は、一戸建てで５万円から１２万円、マンションで４万円から６万円ほどで、診断に必要な期間はおよそ１週間から２週間です。
３－２．既存住宅売買瑕疵保険とは？
既存住宅売買瑕疵保険は、売却した不動産に万が一不具合があった場合、売主が負担する損害に関して保険金がおりるというものです。
この保険の加入は、ホームインスペクションの診断が必須となっており、診断でも発見できなかった不具合が対象になります。
既存住宅売買瑕疵保険は、インスペクションを行った業者が被保険者として加入する保険なので、その費用はインスペクションに含まれます。
３－３．契約不適合責任対策の流れ
まず告知義務については、分かっている不具合を物件状況報告書や付帯設備表にしっかり記入しましょう。
また、売買の契約書には特約・容認事項として買主の費用負担範囲や、環境変化に対する免責も記載します。
さらに、インスペクションや住宅瑕疵保険を利用することで、売主の方、買主の方の双方の安心感が得られるようになります。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却時の契約不適合責任とはどのようなものか、買主の権利や、対策となるインスペクションについて解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
不動産売却の取引は高額でもあり、トラブルは極力避けたいものですが、今回ご紹介したような内容を実行していけば、相当リスクは下がるでしょう。
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