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C.解決事例（お客様の声）
投資用賃貸マンションの家賃滞納により、融資の返済が出来ず、自宅まで売却した事例

2018.04.13

投資用賃貸マンションの家賃滞納により、融資の返済が出来ず、自宅まで売却した事例

担当相樂　喜一郎
C.解決事例（お客様の声）
投資, 事例, 詐欺, 相談, 注意, 住宅ローン, 返済, 苦しい, 任意売却, 滞納, マンション, 借金, 自宅, ローン, ファイナンシャルプランナー
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絶対に儲かる、楽して儲かるケースは本当に少ないので、やる時はよく確認を
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2018年4月13日

投資用賃貸マンションの家賃滞納により、融資の返済が出来ず、自宅まで売却した事例

このページの主な内容

１．賃貸マンションの家賃支払いが滞り、現金がなく、自宅のローン返済も止める事に・・・
２．弟の紹介で相談、解決に向けて一歩踏み出した
３．手出し金無く、全てが解決してホッとした
４．不動産投資や運用、物件の売却を考えている方へ
５．担当者コメント

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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当しているファイナンシャルプランナー兼住宅ローンアドバイザーの相樂です。

今回は、２０１７年に行った任意売却の実例について、説明していきます。弟さんから連絡があり、事務所で相談を受け、すぐに対応させていただきました。

２０１３年から本格的に始まったアベノミクスの最中、不動産投資詐欺にあい、ローンの返済に行き詰り、結局、自宅も売却せざるを得なくなってしまったケースです。

現在、茨城県つくば市の方で対応している案件も同じような不動産投資詐欺トラブルで、任意売却実行後、残った残債を返す気も起きず、自己破産せざるを得なくなってしまいました。ブームになり、周りがやっていると、自分も・・・と、なってしまいがちですが、「絶対に儲かる、楽して儲かる」ケースは本当に少ないので、やる時はよく確認し、進めてください。

【当時の借入状況】

住宅融資支援機構残債額：約１，８００万円

横浜銀行残債額：約１，１００万円

全国保証残債額：約３００万円

オリックス銀行残債額：約２００万円

その他税金、管理費・修繕積立金の滞納有

１．賃貸マンションの家賃支払いが滞り、現金がなく、自宅のローン返済も止める事に・・・

２０１６年に、６５歳になった私が思わぬ不幸に見舞われ、人生計画が崩れてしまいました。横浜に持っていた自宅マンションのローン返済を賃貸マンションの家賃収入で賄おうとしたものの、不景気の影響で賃借人の家賃支払いが滞り、自宅のローン返済も出来なくなってしまいました。

１－１．自宅マンションのローン返済に充てるため、投資用賃貸マンションを購入

自宅マンションのローン返済がまだ残っていた私ですが、もう年齢も年齢ですし、仕事は嘱託扱いで頑張っても大金を稼げるという状況ではありませんでした。そこで、何か年金代わりというか、個人の信用を使い、不労所得のようなものでローン返済を賄えないかと考えました。

不労所得といえば、不動産だろうと考えた私は不動産業者を友人に紹介してもらい、２０１４年に賃貸マンションを購入し、その家賃収入を得ることで自宅ローン返済に充てようと考えました。

自宅近くの２ＤＫのマンションを購入し、そちらでは支払いが発生しないよう、諸費用を含め、オーバーローンを組むことになりました。アベノミクス効果ですね。

その為、自宅マンションの住宅ローンと賃貸マンションの投資用ローン、２つもローンの抱えることにはなりました。しかし、紹介してくれた業者さんが作った家賃収支のシミュレーションをみると、どちらのローン返済も完済まで滞りなくおこなえるようで、あまり心配はせず、任せていました。この賃貸マンションには、知人の紹介で外国人の入居者が早速入り、これで安泰とホッと胸を撫でおろしました。

＞＞オーバーローンの状態だけでなく、そのメリットやデメリット、住宅ローン控除を絡めた説明はこちらのページにまとめました。

１－２．外国人入居者の家賃支払いが滞った上、判明した衝撃の事実

しかし、その外国人入居者が大問題だったのです。最初のころは、滞りなく家賃を支払ってくれていました。しかし、徐々に支払いが遅れ、最終的には滞るようになりました。業を煮やした私は賃借人の元を尋ねてみました。

すると、驚いたことに元々契約を結んだ賃借人は家におらず、全く知らない第三者の外国人が数名で暮らしていました。そんな話は聞いていなかった私は大変驚きました。

彼らと話そうにも、「知らない、自分たちは知人に紹介されてここに住んでいる。」の一点張りでまったく話になりませんでした。日本語が少し話せる人もいたのですが、いかんせん外国人ですから、言葉の壁のせいできちんと意思疎通することすら困難でした。

１－３．ローン滞納と遅延損害金が膨れ、途方に暮れる日々

一方、私の方は賃貸マンションの投資用ローンが支払えず、その滞納とそれによる遅延損害金が発生し、借金自体も増えてしまっているという最悪の事態へと進展していました・・・。知り合いの紹介だったため、家賃保証会社を入れずに賃貸契約をしてしまったのが大失敗でした。

こちらの事情など、債権者は知った事ではないため、ただ機械的に事務的に借金が増えていくのを私はただ茫然と受け入れるしかありませんでした。直ぐに督促状が届き、電話連絡も毎週のように掛かってきて、それだけで精神的に疲弊していました。

ロクな知識も無いまま、不動産で不労所得を得ようとしたため、こういったケースにどのように対応すべきかということが分かりませんでした。弁護士という言葉は頭に浮かんだのですが、どうやって相談したら良いのか、お金が必要になるのではないか？などと考えると足がすくみ、何もできないでいました・・・。

１－４．自宅マンションと賃貸マンションを手放す決意

何もせず、５ヶ月間が経った頃、ローン滞納と損害金が膨れて首が回らなくなり、私はついにマンションを手放すことにしました。賃借人の家賃支払いが滞り始めた時点でさっさと手を打ったり、賃貸マンションだけを手放せば、自宅マンションは手放さずに住み続けることができたかもしれません。

しかし、損害金などが発生し、返済や生活の為にカードローンもはじめてしまい、通常のローン返済額よりも多くのお金を払わなければならなくなってしまったこと。

また、一刻も早くまとまったお金を支払わないと更に借金が増えてしまうということから、賃貸マンションの売却だけでは足りず、結局、自宅マンションも売りに出すことに決意したのです。

正直、自宅マンションは気に入ってはいました。しかし、私には背伸びした物件で住宅ローン返済額もかなりキツかったというのが本心でした。そのため、売却後は月々のローン返済額や管理費・修繕費よりも安い家賃の賃貸マンションで静かに暮らせば良い、と考えました。

２．弟の紹介で相談、解決に向けて一歩踏み出した

自宅マンションと賃貸マンション、どちらも手放すと決意したのは良いものの、『では、一体どうしたら良いのか？』というところで再び私は途方に暮れました。

自分自身の知識の無さにほとほと呆れながらも、仲の良かった弟に相談してみました。弟がたまたま紹介してくれたのが、リビングインの相楽さんでした。

債務整理後の返済をなるべく減らすため、早めに相談してもらえると、色々な有利な提案ができます。こちらのページより、お問い合わせ頂けると助かります。

２－１．問題は外国人入居者の家賃滞納と自身のローン滞納

リビングインの相楽さんは、面談で３時間もの長い間、とても親身に私の話を聞いてくださいました。その後、一週間くらいで今後の流れとマンション売却や資金の計画を立てて、再度説明してくれました。

「そもそもの問題は、賃貸マンションの賃借人である外国人入居者の家賃滞納であり、それが引き起こした私自身の住宅ローン滞納ですから、まずはそこを解決しなければ話が先に進まない。

これについては、一刻も早く手を打たなければならないですね・・・。」と、ハッキリと言っていただき、私もいよいよ踏ん切りがつきました。

２－２．債権者である銀行との交渉

リビングインの相楽さんは私に代わって、各方面の債権者とローン返済に関して交渉をしてくださいました。具体的には、返済額の減額承認を取るために交渉していただき、まとまった返済額とその後の不足分のローン返済計画を立てていただきました。

自宅マンションの債権者は滞納期間が８カ月と長引いたため、期限の利益は喪失し、すでに競売申し立ての話が出ていました。しかし、こちらに関しても競売の取り下げ交渉や残債の支払い計画など、細やかに対応していただきました。

２－３．賃借人（外国人入居者）への立ち退き交渉

賃貸マンションには、相変わらず賃借人ではない謎の第三者が家賃も払わず、住み着いていたため、リビングインの相楽さんにお願いし、彼らに速やかに立ち退くよう交渉していただきました。しばらくして、彼らからしても正式な賃借人ではなかったため、面倒を起こしたくなかったのでしょう、いつの間にか退去していました。

２－４．マンション売却にあたり、購入者を探す

相談から３カ月を過ぎ、債権者との交渉が済み、そして賃貸マンションの賃借人の退去も完了し、あとはマンションの買い手を探すだけという段階まで到達しました。

こちらに関しても、相楽さんには本当に良くしていただき、買主さんを見つけるために奔走していただいた上に、契約などに関しても、全て主導していただきました。

まず、空き家になった賃貸マンションの方から売りに出し、その後、自宅マンションの方も売りに出したのですが、どちらも驚くほど早く買主さんをつけていただき、私の不安はみるみる解消していきました。

また、空室になった賃貸マンションはリフォームが必要でしたが、投資用ではなく、そのまま居住用として、売却することが出来、売買価格の下落はあまりありませんでした。

３．手出し金無く、全てが解決してホッとした

当初、私はものすごく不安でした。なぜなら、こういった相談ごとや交渉代理などはどうしても弁護士にお願いするイメージが強く、弁護士＝高額請求という印象でしたので、ただでさえお金が無くて困っているのに、更にお金を取られてしまうのでは・・・、とずっと悩んでいました。

しかし、偶然紹介してもらったリビングインの相楽さんはこういった私の事情も全て汲んだ上、追加で手出し金が無いよう、全てを解決してくださいました。

なお、債務整理後の返済をなるべく減らすため、早めに相談してもらえると、色々な有利な提案ができます。こちらのページより、お問い合わせ頂けると助かります。

３－１．金融機関他各方面の交渉は全てお任せ

まず、とにかく頼りになったのは各方面の交渉を全てお任せできた事です。その頃はストレスで精神的に参っており、債権者からの電話や手紙は無視し、彼らとの交渉には恐怖すら感じていたのですが、私が矢面に立つことなく、全てリビングインの相楽さんが窓口となって、交渉してくださいました。

また、賃貸マンションの賃借人であった外国人入居者との交渉もどのようにしたら良いのか全く分からなかった私に代わって、非常にスムーズに立ち退き交渉を進めてくださいました。

その後、各マンションの買主さんも探してくださり、契約や資金回収まで手取り足取り進めてくださいました。私はただ、自宅にいて、進捗や決定したことの話を聞き、疑問点や不安な点などをLINE等で相談する程度で何もかもが解決したのです。

３－２．手出し金は一切無し

手出し金については本当に最後まで不安でした。こんなにしていただいて、後から莫大な金額の請求が来たらどうしよう・・・とずっと思っていました。

そのため、何度も本当にお金が無くて困っている、というようなことを匂わせたこともございましたら、その度にリビングインの相楽さんは「大丈夫です」、「安心してください。」といった言葉をかけてくださいました。

また、あるタイミングでハッキリと「交渉の仲介手数料や諸々の必要経費などは、全てマンションを売却したお金から差し引くように手配いたします。もちろん、必要なローン返済額は確保した上での差し引きですので、手出し金は不要です」とご説明いただきました。

この言葉がどれほど私を安心させてくれたか、感謝という言葉では足りないくらい安堵しました。

３－３．残ったローンの返済計画は無理のない範囲で

ただ、二つのマンションを売却しても、どうしても残債が発生してしまい、その分は私が引き続き返済していくことになりました。

しかし、その際の月々の返済額についても私に無理のないように債権者と交渉していただきました。お陰様で私の収入でも苦しくない生活を送りながら、可能な範囲で少しずつ残債を返済し、清算していけることとなりました。

３－４．自宅マンション退去後の引越し先や引っ越し業者の手配もお任せ

自宅マンションの売却後、私は当然自宅を出て、新しい賃貸マンションに引っ越さなければなりませんでした。この新居の手配や契約、そして引っ越しに至るまで何から何まで、こちらも同じくリビングインの大和田さんに取り計らって、頂きました。

新居契約や引っ越しにはまとまったお金が必要となりますが、この分まで「必要経費」として捻出いただき、私から余計な持ち出し金の無いようにしていただいたのです。

これにはとても驚きましたし、本当に心から感謝いたしました。相楽さんと大和田さんと面談したとき、「任意売却では交渉次第ですが、生活準備金５０～１００万円程度、債権者やマンション購入者から支払って頂くことが出来る場合もあります」と教えてもらいました。

４．不動産投資や運用、物件の売却を考えている方へ

私の失敗とその後の対処の体験から、現在、不動産投資や運用、物件の売却を考えている方にいくつかお伝えできることをまとめました。個人的には、リビングインさんをお勧めしますが、お近くの不動産会社にも話を一度聞いてみて下さい。

４－１．不動産投資や運用は賃借人をきちんと選定すること

まず、不動産投資や運用を考えている方にこれだけは伝えたいのですが、賃借人はきちんと選定してください。今回の私のケースはたまたま外国人でしたが、外国人が皆このような家の使い方をするわけでは勿論ありません。

きちんとしている外国籍の方も大勢いらっしゃいますし、日本人であっても家賃が滞ったり、ペット禁止なのに隠れて飼ったり、著しくマナーを欠いていたりすることがあるでしょう。国籍などは関係なく、賃借人となる人についてはよく見極めて、信用できる人に貸すようにしてください。

今となっては、キチンと管理会社を入れ、家賃の保証会社を利用し、支払いを保証してもらった方が良いと思います。退去後の改修工事費も一部保証してくれるようです。

４－２．ローン返済で困ったら、自分だけで解決しようとしない

ローン返済が計画通りにいかず、物件を売却しようかと考えたら、自分だけでどうにかしようと弁護士を雇ったり、不動産会社へ直接売り込みに行ったりするということは一旦待ってください。

なぜなら、自分だけで解決しようとすると、余計なところに多額の費用がかかり、結局大損して終わってしまうリスクがあるからです。今回のリビングインさんのように、借金問題で任意売却を専門に行っていて、各金融機関等と交渉が出来る不動産屋さんを選ぶことがとても大切だと思います。

個人的には、LINEやメール、電話があるので近くの不動産屋である必要はないと思います。というのも、実は、弟に話す前、少し動いた時、近くの不動産屋さんに相談しに行きました。

でも、窓口で出た方は『今のままでは借金の返済が出来ていないので、無理ムダ』の一点張りでした・・・。

４－３．知識が無いということは損をするということ

私自身、不動産については呆れるほど知識がありません。実際、不動産関係の仕事をしていない限り、人生でそうそう不動産に触れる機会は少ないため、多くの人が圧倒的に知識不足だと思います。

『知識が無いということは、損をする可能性が高いということ』他にも、だまされてしまうリスクもありますし、間違えた方法で不動産運用をしてしまうことも考えられます。

ローン返済に関しても、自分では無理のない返済計画だと思っていたのに、実際はきつくて無理が出てしまう・・・、ということは十分起こり得ます。

４－４．自分では知識を蓄えられないからプロを頼ること

結局、知識の無い私たちはどうしたら良いのでしょうか？答えは簡単です。その道のプロや専門家に頼る、これが一番だと思います。自分で不動産の事をゼロから勉強して知識を蓄えるのは、無謀な挑戦です。

そして、今からだと時間とお金、体力などの無駄です。プロに頼れば、一発で解決してしまうことが多いのに自分でなんとかしようとするのは、まさに愚の骨頂と言えると思います。

私は専門家であるリビングインの相楽さん・大和田さんを頼って、無事崩壊しかけた人生をやっと立て直すことができました。

もし、私のように不動産投資や運用、ローン滞納や返済方法で悩みを抱えている方がいらっしゃれば、問題が大きくなる前にぜひ一度、話を聞いてみて下さい。

５．担当者コメント

この方もお気づきになられていましたが、もう少し早い段階、入居者に賃料滞納があってご自身の収入では住宅ローンを返済することができない可能性があると思った時点で私に相談していれば、ご自宅を売却せずにいられたかもしれません。

迅速に入居者を退去させ、新たな入居者から賃料を得ることが重要でした。当初曖昧に進めてしまったため、管理会社との関係が悪かったのもあると思います。テナントを知り合いの紹介であっても、管理会社をキチンと通すべきでした。

今回は、時間が無く、どうしても競売になることは避けたかったので、競売よりメリットのある任意売却という手法で不動産を売却し、それでも残債はありましたが債権者と交渉し、可能な範囲で毎月返済することになりました。

ちなみに、競売と任意売却のメリット・デメリット等比較は以下の通りです。

競売では、一切交渉が出来ず、内見もしないので、売買価格が低くなりがちで残債の支払いが多くなります。
競売では、連帯保証人への影響を最小にする事が出来ません。
競売では、引っ越し代金や生活準備金などは一切もらえません。
競売では、債権者や購入検討者に２度に渡って告知し、買取業者による現地聞き取りがあるので、周囲の人にバレてしまう可能性があります。
競売では、再販買取業者が購入し、改修後に第三者に売却することが多く、強制退去することになり、自宅に住み続けることはできません。

当初、投資用不動産の賃料をご自宅の住宅ローン返済に充てる目的でしたが、このようなやり方はタイミングと不動産をキチンと見極めないとかなりハイリスクです。

特に、人口減少下の日本では、賃料はあくまでも、入居者がいないと入ってこず、入居者が付かなくなった場合の家計と返済シミュレーションをよく考え、不動産投資を行うべきだと思います。

私たちは、２０１２年より地域に根付いた不動産屋として、住まいのトラブルに特化し、住宅ローンの返済だけでなく、騒音や隣人、契約トラブル等のトラブルを解決してきました。

現在、オンライン面談やメールを中心に無料相談を実施しており、相談者の方には住まいの問題解決事例をまとめた冊子も無料で差し上げております。問題を早期に解決し、一秒でも早く、明るい毎日を取り戻して下さい。ともかく、ぜひ一人で悩まず、時間を無駄にしない様、早めにご相談ください。なお、オンラインや対面での無料相談に関しては、こちらのページより、お問い合わせ頂けると助かります。２０１５年以降、弁護士や司法書士と行ってきた債務整理や任意売却の事例やその分析はこちらのページにまとめてあります。

私たち、リビングインは２０１２年より地域に根付いた不動産屋として、住まいのトラブルに特化し、住宅ローンの返済や空き家の回収だけでなく、騒音や隣人、契約トラブル等のトラブルを解決してきました。現在、オンライン面談やメールを中心に無料相談を実施しており、相談者の方には住まいの問題解決事例をまとめた冊子も無料で差し上げております。問題を大きくなる前に早期に解決し、一秒でも早く、明るい毎日を取り戻して下さい。ともかく、ぜひ一人で悩まず、時間を無駄にしない様、早めにご相談ください。

これまで８年間３００件近い住まいのトラブルの相談を受けた中でもさまざまなケースがありました。ただ、ここに記載出来ない内容で困っている方もいると思います。もし、あなたが現在トラブルに悩まされているのであれば、トラブルが大きくなる前にお近くの専門家に相談することをお勧めいたします。もし、信頼できる先がすぐに見つからない場合、ぜひ気軽に無料の住宅ローン返済相談までご連絡ください。

無料のご相談はこちらのページより、お問い合わせ頂けると助かります。

＞＞住宅ローンの債務整理を兄弟で住んでいた二世帯住宅で行ったケースはこちらです。
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頂いたご相談は社内で共有し、４８時間以内に回答いたします。必要な場合には、弁護士や建築士などの専門家と相談し、連絡いたします。

なお、相談は無料です。費用が発生する場合には、事前に必ずご連絡いたします。
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過去に頂いたトラブル相談や質問は参考の為、こちらのページにまとめています。

*お名前やメールアドレス等を公開することはありません。

*４８時間以内に確認し、回答致します。

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電話でのご連絡は毎日８時～２３時

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メールでのご相談はこちら
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*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。

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有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。

ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、部屋選びに関して、具体的にどのような数字やアクションをしていった方がいいか、提案しています。

２０１９年は茨城県の戸建てや板橋区の共同住宅などを仲介。同時に、東京渋谷区の民泊や麻布十番のシェアオフィス向けリノベーションやコンバージョン工事を行う。最近は、台風１５号や１９号に伴う火災保険の申請サポートやその後の改修工事を積極的に行う。

保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー

馬場　紘司
株式会社リビングイン　共同代表
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[av_testimonial_single src=’17374′ name=’相樂　喜一郎’ subtitle=’株式会社リビングイン　代表取締役’ link=” linktext=” av_uid=’av-6cxzrl’]
国立大学在学時、２０００年に学生起業に憧れ事業をスタート。２００３年に社会人になり、今まで８社の事業に関わるも失敗。大手証券、総合不動産会社を経て、２０１２年に再開発と住まい問題の解決をテーマとした不動産会社、リビングインを創り、個人のお客様を中心に賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。特に、２０１５年以降「失敗を活かし、再現性の高い部屋探し」をモットーに活動し、８年間で３００室以上のお引っ越しをサポート。これまで、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。

プライベートでは、１９９７年からこれまで、８回の引っ越しと１７回の自宅や投資用不動産の売買を経験し、部屋探しや住まいの問題の難しさを痛感。２０１１年の東日本大地震を経験し、家族ともっと一緒に居られる時間を作るため、不動産投資を開始。現在は株式投資で作った資金を生かし、東京２３区内の再開発にある不動産のみに投資し、資産を６億円、年間総収入６，０００万円まで拡大し、不況期でも現金化できる状態を保ち、運用中。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。

保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
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写真付きなので、スマホやPCでも、引っ越しの手順や注意点がすぐに分かります。
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初めての一人暮らしを中心に、２，０００件超の失敗を基に、引っ越しを賢く学びます。
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最新の引っ越し事例とその考察。下見に行ったおすすめのマンションなども参考に。
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