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定年後、自宅を担保に事業を始めたものの、上手く行かないと、どうなるか？
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2019年2月3日

自宅を担保に事業を開始、上手く行かず、『自宅を売却しないと競売』と言われた事例

このページの主な内容

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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している宅地建物取引士の大和田です。

今回は、２０１７年、東京都で行った債務整理について、説明していきます。定年後地元で事業を始めたものの、体調を崩してしまい、働くことができなくなり、担保に提供していた自宅を売却せざるを得なくなったケースです。

借金返済のため、消費者金融からも融資を受けてしまい、債務整理が煩雑なものになってしまいました。

【当時の借入状況】

信用金庫残債額：約８，７００万円

消費者金融残債額：約８００万円

住民税や固定資産税等滞納額：約１５０万円

１．定年後に立ち上げた事業で失敗、病気になってローンが払えず

定年後、夢を叶えたくて事業を立ち上げたのですが、大失敗してしまいました。心労も身体的な無理もたたって病気になってしまい、毎月の住宅ローンを半年以上滞納し、期限の利益喪失通知が届き、全く払えなくなってしまいました。

１－１．定年後、夢だったカフェを開きたくて自宅を担保に借り入れ

私には若い頃から夢がありました。それはカフェを経営することでした。若い頃からコーヒーが好きで、また、喫茶店の、あのなんとも言えないゆったりとした時の流れが大好きで、いつか自分の喫茶店を持ってみたいなぁと思っていました。

しかし、経営のノウハウも何も知らなかった私は、いきなりカフェ店長として独立するわけにもいかず、普通の会社員として社会人になりました。そのまま流れに乗って６５歳まで勤め上げて、定年しました。

ただ、いざ定年すると、何もやることがないわけです。日がな１日家にいても、家内からは邪魔な置物を見るような目でしか見られず、なんだか私は自宅に居場所がないように感じて気まずく思うようになりました。

そんな時、娘からの「お父さん、趣味とかないの？なんかやりたいこととか、夢とか？」という言葉で、カフェを開きたいという夢が蘇ってきました。そして、私はカフェを開くぞ！と気持ちも新たに夢への一歩を踏み出したのです。

勉強して、資格も取って、空き店舗も探して、開業の準備を着々と進めました。それにはかなりのお金が必要でした。私は自宅を担保に借り入れを行い、軍資金を手に意気揚々とお店をオープンさせたのです。

１－２．カフェ経営が上手くいかず、赤字続きでピンチに

カフェオープン当日は、家族や友人など、身内で賑わいました。その様子を見て、ご新規さんも入店してくださり、それなりに繁盛しました。それからも、ちょくちょく知人が来てくれたり、中には常連さんとなってくれたお客様もいらっしゃいました。

しかし、現実はそう甘くはないものです。カフェはとにかく回転が遅いのです。ゆったりと時間を楽しんでもらうというコンセプトだったので、それは良いのですが、郊外の住宅地にあり、売上にすると、本当にすずめの涙ぐらいのものでした。

かねてよりカフェで提供されるコーヒーの値段が高いと感じていた私はお客様のためにリーズナブルな価格でコーヒーを提供していました。しかし、これが大きな過ちだったのです。

赤字経営が続き、私はようやく、なぜカフェのコーヒーが１杯千円近くするのか分かりました。しかし、急に値上げをするわけにもいかず、私は色々と試行錯誤をしてみたものの、結局のところ、赤字経営は最後までよくなりませんでした。

１－３．無理がたたったのか、体調を崩して癌が見つかる

溜息ばかりはついていられません。私には借金があります。自宅を担保にしてしまっていますし、その自宅もまだローン返済が終わっていません。

そこで、私は営業時間を伸ばし、とにかく働きました。やりたいことをやっていたはずなのに、ストレスを溜め込むようになりました。会社員時代よりもずっと働いていたと思います。家族も流石に心配しているようでした。

そうこうしているうちに、私はついに倒れてしまいました。眩暈がするなぁと思ったら、そのままバッタリと倒れてしまったんです。最初は脳梗塞かな、と思ったのですが、そうではなくただの疲労でした。しかし、念のための精密検査で思わぬ病が見つかりました。癌です。ステージ２の大腸がんが見つかったのです。

ステージ２だったので、まだ十分回復の余地はあったのですが、非常に活発な癌細胞だったらしく、予断は許されませんでした。そのまま私は治療に入ることとなり、抗がん剤やら手術やら、という困難に立ち向かわなければならなくなりました。

１－４．借金は減らない、ローンは返せない、治療費は嵩むし・・・最悪の展開に

当然お店は休業となり、収入もストップしました。年金はまだもらえない年齢だったので、ピンチです。借金は減らないし、ローンも返せず滞納してしまうし、おまけに癌の治療費がどんどん嵩んでいき、悪夢のような毎日でした。

『こんなことなら、カフェなんて開かなけりゃ良かった・・・』とずっと後悔しましたし、家族に迷惑をかけてしまうことを恐れていました。

しかし、その「恐れ」は現実のものになります。

自宅を担保として借金していたので、毎月の支払いが出来ず、その自宅が差し押さえられてしまったのです。正確には、金融機関から催告書や通知書が届き、裁判所に掛け、「競売にかけますよ」という通知が届いてしまいました。

これにはヒヤリとしました。

どうしよう・・・、まだ子どもたちも暮らしているのに・・・家を追い出されたら近所の笑いものになってしまうし、住むところも無くなってしまう・・・そう恐怖しました。

２．リビングインで相談して、問題点を明確化し、解決策を出してもらう

そんな私は、ひとりでふさぎ込むようになったのですが、同室に入院していた患者さんが心配して話しかけてくれました。

その時、私は自分のことについて話すほどの元気も勇気も無かったのですが、たまたまその人の方から「うちなんか、病気のせいでローン返せなくなってホント大変だったんだから・・・」と言い出したのです。

私はその言葉に飛びつきました。

「それで・・・どうなったんですか・・・？まさか・・・」

しかし、その方の口からは意外なひと言が出てきました。「追い出されるかと思ったんだけど、今はどうにか自宅に住み続けられてるよ。まぁ、俺はこうして病院暮らしだけど。」

そこで、私はリビングインのことを知ることになったのです。

２－１．一番の問題は首が回らなくなってしまったこと

彼からリビングインのことを聞いた私はすぐにリビングインの大和田さんに連絡しました。

すると、問い合わせに応じてくださった大和田さんは私の話を丁寧に聞いてくださり、かかわった人にはちょっとは幸せになってほしいと言われ、家内と話を進めてくれると言ってくださいました。

私はこの時、癌の手術のために入院していたのですが、退院後は私も大和田さんと面談し、一緒に話を進めました。

まず、一番の問題は、借金のせいで首が回らなくなってしまっているということだと、大和田さんはハッキリとおっしゃいました。恥ずかしい限りですが、その通りでした。

私は事業の借金を少しずつでも返済するために、消費者金融にも手を出してしまっていたのです。借金返済のための借金で、言葉通り、「首が回らなく」なっていました。

２－２．まず事業用の借金を返済することが最優先

この一番の問題を解決するため、事業用の借金を全て返済すること、これを最優先にすること、と大和田さんに促されました。

そうすれば期間の長い住宅ローンだけが残り、大分スッキリするというのです。

２－３．まとまったお金を手にいれるため、自宅を売却するよりほかない

しかし、消費者金融からの借り入れを含め、膨らんだ借金を返済するためには、まとまったお金が必要です。そのためには、自宅を売るしかない、大和田さんはそうハッキリとおっしゃいました。

私は絶望しました・・・。

なんだ、やっぱり自宅を売るしかないのか。望みをかけて頼った自分がバカだった・・・そう思ったのです。しかし、大和田さんは「ただ、売却すると言っても、同じ家に住み続ける方法がありますよ」と続けました。

２－４．自宅を売却しても住み続けられる驚きの方法

その言葉に、私は耳を疑いました。家を売るのに、その売った家に住み続けるとはどういうことだ？そう思ったのです。

混乱する私と家内に、大和田さんは丁寧に説明してくれました。

この方法は「リースバック」といって、家を売却するというよりは、正確には家の所有権を売却するという方法で、買い取ってくれた方は「大家」となって、自分たちに買い取った家を貸してくれる、というものでした。

要するに、今までは「持ち家」として暮らしていた家が「賃貸」になる、ということです。この発想はありませんでした。でも、結局家賃は払うんですよね・・・？と確認すると、「もちろんです」と言われてしまいました。

「ただ、今のローンの支払額よりも安くすることができます」、この言葉は私にとってはまさに救いのひと言となりました。

３．借金地獄にあえぎ、自己破産しか考えられなかった自分を救ってくれた

大和田さんを頼って良かったことは、とにかく借金地獄に苦しんで、もう自己破産しかないのか、家を出て家族で路頭に迷うしかないのか、と絶望していた自分を救ってくれたことです。何も分からない私に本当に丁寧に教えてくれ、助かりました。

３－１．借金を返すために、借金をしていたので訳が分からなくなっていた

私自身、借金を返すための借金を繰り返して、もうどこからいくら借りていて、どこにいくら、いつまでも返さなければならないのか、訳が分からなくなっていました。

そんな私の目を覚ましてくれたのがリビングインの大和田さんでした。問題を「根本的な借金の原因」に絞って、そこに光を当ててくれたおかげで、私はようやく目が覚めました。

３－２．早く完済しなければならないところを明確に示してくれた

借金が増えると、もう何が何やら状態になり思考が停止します。しかし、リビングインの大和田さんは、いちはやく「まずどこから完済すべきなのか」ということを把握していました。

次に、自宅を査定して販売価格をざっと見積もり、そのお金からどのくらい返済に充てられるのかということを計算して、あっという間に返済シミュレーションを出してくれました。

３－３．消費者金融や住宅ローンの方も条件交渉し、月々の支払額を調整してくれた

自宅の販売価格から借金を返済し、住宅ローンの方も滞納していた分ぐらいはカバーできたのですが、それでも税金の滞納もあり、完済とはいかなかったので売却後も減った住宅ローンは返済し続けることとなりました。

これについても、家賃との折り合いをつけて、月々の支払額が我が家の家計の負担にならないように計算してくれて、なんと交渉までやってくださいました。お陰様で、私はリビングインさんが作ってくださったプランで生活を立て直すことができたんです。

３－４．オーナーチェンジの賃料の交渉もしていただいた

大和田さんは、オーナーチェンジ後の家賃についても買い主さんと交渉してくださいました。私の事情についても話してくださったのではないかな・・・と思うのですが、とても理解ある買い主を見つけてくださって、本当に安い家賃で貸し出してくださることに決まりました。

お陰様で、残った住宅ローンや税金を払いながらも、家賃も払え、年金がもらえるようになるまで、カフェで働けなくても家内のパート収入と子どもたちの収入の一部でどうにか回していけそうだということになりました。

今は私も退院し、癌の方は一応治療が完了し、まだ再発のリスクはあるものの少しずつカフェ再開に向けて準備を進めています。

家内からは「もう二度と無茶や無理だけはしないでくれ」と言われてしまいましたが、自分でもコントロールしながらバランスよくカフェ経営を楽しみたいと思っています。

実は、コーヒーの価格も思い切って引き上げました。その代わり、家内が作った小さなスイーツをつけることにして、お客様からも好評です。

４．自宅から離れたくないけど、自宅を売らなければならない方へ

最後に、少しだけ、自宅から離れたくない、自宅から出たくないけれど、ローン滞納など、事情があって自宅を売らなければならなくなってしまった方へメッセージをお送りします。

４－１．方法は必ずある！諦めないで！

今回の私たちがオーナーチェンジという方法で自宅に住み続けられるようになったように、方法は必ずあります。諦めて泣く泣く引っ越すのではなく、どうにかして借金を整理する方法を見つけてください。

４－２．「買戻し」も良いけれどオーナーチェンジがおすすめ

家のローンが払えなくなってしまったけれど、自宅には住みたいとなった際、オーナーチェンジの他にも買戻しという方法があります。

一時的に、オーナーチェンジして自宅に住み続けて家賃を払って、準備が整ったら再び自宅を買い戻すという方法もあるし、一度売却して賃貸マンションやアパートで暮らして、その後、再び家を買い戻して自宅に戻るという方法もあると聞きました。

どちらの方法も良いですが、いずれにせよ、家を買い戻すだけの経済力が求められるので、その自信が無い方には、先ずはオーナーチェンジだけをおすすめします。

４－３．自宅を担保にするのはちょっと考えた方が良いかも・・・

これは私自身今回の件で学んだことですが、自宅を担保に借金するのは慎重にならないといけないな・・・ということを痛感しました。

不動産は価値が高いため、これを担保に借金すると結構な額を仮入れられますが、何らかの事情で返済できなくなってしまうと、家を差し押さえられてしまいます。今回の経験を踏まえ、ちゃんとリスクも考えないとダメだなぁと本当に思いました。

４－４．困ったら、リビングインに相談

皆さん色々な事情を抱えて困っていらっしゃるかと思いますが、リビングインの大和田さんは、本当に経験豊かで、的確な解決方法を丁寧に提案してくれます。

そして、やりたくない、金融機関との交渉なども全て矢面に立ってやってくれました。何か困ったことがあったら、相談してみてください。

５．担当者コメント

今回は、事業失敗、病気と予期しない事態が立て続けに起きてしまった結果の滞納でした。これまで実際に実務を行ってきて、ローンの返済の観点から言えることは、予期しない事態に陥った時、如何に早く前向きな行動をできるか、これに尽きると思います。

消費者金融に行くことでは絶対にありません。

所有者さんが入院先で出会った方からの情報でしたが、私たちももっと弊社の様な存在を世の中に伝え、住宅ローンの返済で困っている方を一人でも救っていきたいと思っています。

お金が無くなると、消費者金融でお金を借りてしまうケースがありますが、絶対に借金返済のための借り入れはやってはいけません。これ以上安易な借り入れで被害者が増えない様、もっと弊社のようなトラブルに強い、不動産会社がいることを世の中に伝え、返済出来る住宅ローン問題で日々悩まされている方を一人でも多く、救っていきたいと思います。

今回の様な離婚を機に住宅ローン返済ができなくなるケースは社会構造の変化により、今後も増えていく可能性があります。不安に思ったら、少しでも早く、専門業者に相談することで未来は開けるはずです。なお、オンラインや対面での無料相談に関しては、こちらのページより、お問い合わせ頂けると助かります。２０１５年以降、弁護士や司法書士と行ってきた債務整理や任意売却の事例やその分析はこちらのページにまとめてあります。

私たち、リビングインは２０１２年より地域に根付いた不動産屋として、住まいのトラブルに特化し、住宅ローンの返済や空き家の回収だけでなく、騒音や隣人、契約トラブル等のトラブルを解決してきました。現在、オンライン面談やメールを中心に無料相談を実施しており、相談者の方には住まいの問題解決事例をまとめた冊子も無料で差し上げております。問題を大きくなる前に早期に解決し、一秒でも早く、明るい毎日を取り戻して下さい。ともかく、ぜひ一人で悩まず、時間を無駄にしない様、早めにご相談ください。

これまで８年間３００件近い住まいのトラブルの相談を受けた中でもさまざまなケースがありました。ただ、ここに記載出来ない内容で困っている方もいると思います。もし、あなたが現在トラブルに悩まされているのであれば、トラブルが大きくなる前にお近くの専門家に相談することをお勧めいたします。もし、信頼できる先がすぐに見つからない場合、ぜひ気軽に無料の住宅ローン返済相談までご連絡ください。

無料のご相談はこちらのページより、お問い合わせ頂けると助かります。

＞＞周りの人に気づかれず、リースバックを使い、住みながら、住宅ローンの整理ができた事例はこちらです。

＞＞離婚の慰謝料と養育費で住宅ローンが支払えず、自宅の売却前に母親まで倒れ、同居した事例はこちらです。
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頂いたご相談は社内で共有し、４８時間以内に回答いたします。必要な場合には、弁護士や建築士などの専門家と相談し、連絡いたします。

なお、相談は無料です。費用が発生する場合には、事前に必ずご連絡いたします。
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*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。

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有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。

ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、部屋選びに関して、具体的にどのような数字やアクションをしていった方がいいか、提案しています。

２０１９年は茨城県の戸建てや板橋区の共同住宅などを仲介。同時に、東京渋谷区の民泊や麻布十番のシェアオフィス向けリノベーションやコンバージョン工事を行う。最近は、台風１５号や１９号に伴う火災保険の申請サポートやその後の改修工事を積極的に行う。

保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー

馬場　紘司
株式会社リビングイン　共同代表
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国立大学在学時、２０００年に学生起業に憧れ事業をスタート。２００３年に社会人になり、今まで８社の事業に関わるも失敗。大手証券、総合不動産会社を経て、２０１２年に再開発と住まい問題の解決をテーマとした不動産会社、リビングインを創り、個人のお客様を中心に賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。特に、２０１５年以降「失敗を活かし、再現性の高い部屋探し」をモットーに活動し、８年間で３００室以上のお引っ越しをサポート。これまで、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。

プライベートでは、１９９７年からこれまで、８回の引っ越しと１７回の自宅や投資用不動産の売買を経験し、部屋探しや住まいの問題の難しさを痛感。２０１１年の東日本大地震を経験し、家族ともっと一緒に居られる時間を作るため、不動産投資を開始。現在は株式投資で作った資金を生かし、東京２３区内の再開発にある不動産のみに投資し、資産を６億円、年間総収入６，０００万円まで拡大し、不況期でも現金化できる状態を保ち、運用中。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。

保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
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写真付きなので、スマホやPCでも、引っ越しの手順や注意点がすぐに分かります。
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初めての一人暮らしを中心に、２，０００件超の失敗を基に、引っ越しを賢く学びます。
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