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自宅の売却とリースバックを行い、近所に気づかれることなく、家族で住み続けることが出来ました
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HOME > ３. 得するコラム > ３−３. よくある質問と回答 > 実家を担保に娘の留学費を借りたがリストラで返済できず、競売寸前までいった事例

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2019年5月18日

実家を担保に娘の留学費を借りたがリストラで返済できず、競売寸前までいった事例

このページの主な内容

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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している宅地建物取引士兼任意売却取扱主任者の大和田です。

今回は、同じ不動産会社の友人からの紹介で、２０１９年に埼玉県の戸建てで行ったリースバックを成功させたケースです。すでに競売に掛けられており、時間がない中、資料と状況を整理し、買い主を見つけ、そのまま自宅に住み続けることが出来ました。

娘さんの留学費だけでなく、リストラも重なり、返済が思った通りにできず、滞納が続いてしまいました。期限の利益喪失通知が届いた際に連絡をいただければ、時間をかけ、もう少し条件のいい投資家がみつけられ、家賃等の調整ができたかもしれません。

しかし、ともかく、時間がなかったので最低限の条件を守り、債権者である銀行と急いで交渉し、債務整理を行いました。所有者であるお母様と同居したいたため、売却後も自宅に住み続けるリースバック方式を利用し、債権者及び購入者と条件を詰めていきました。

消費者金融からの借り入れなどがなく、信用金庫のみだったのが本当に救いです。

【当時の借入状況】

信用金庫残債額：約１，８００万円

都市計画税や固定資産税等滞納額：約０万円

１．リストラによってローンが返せず、実家を差し押さえられそうに

娘のために留学費用をローンで支払うことにしたのですが、私自身がリストラに合ってしまい、母親と暮らしている自宅を担保に入れていたため、差し押さえられそうになってしまいました。もっと早く相談していればと思ったことが何度もありました。以下、事の顛末を説明します。

１－１．娘の夢を応援したくて、留学ローンを組む

私の娘は小さい頃からずっと音楽をやってきていまして、音大へ進学しました。音大卒業後は就職する人と同じぐらい大学院に進学する人もいました。しかし、その半数ほどは海外の音楽院に進学していました。娘もヨーロッパの音楽院で更に技術を磨きたいということで、相談してきました。

それまでも娘にはかなりお金をかけてきました。ヴァイオリン専攻なのですが、とにかくお金がかかるんです。まず楽器代がものすごいですし、娘は３歳から習っていたので、小さいサイズのヴァイオリンからどんどん大きくなり、下取りに出して新しいものを買って・・・を繰り返してきました。

しかも、ヴァイオリンは弓の毛やら弦やら、消耗部品も多く、ひとつひとつが高額で、メンテナンス費用もバカになりませんでした。

加えて、レッスン代です。音大進学を希望した娘は特別な先生のもとでレッスンを受けていましたが、１時間のレッスンで２万円かかりました。

月に２回のレッスンで４万円です。更に地元の先生のもとでもレッスンしていましたので（こちらは月謝が１万円で週１回でした）、レッスン代だけで月に５万・・・。

その上、私立の音大ですから学費が他の大学よりも高く、大学の授業とは別に個人レッスンも受け続けていたため、出費は増える一方でした。

そんな中での留学でしたので、もう手元にはお金がほとんどなかったのです。そこで私は意を決して、自宅を担保にローンを組む事にしました。

１－２．娘の留学中にリストラされてしまった

娘のためならばローンを組んででも留学させてやりたい！そう思ってローンを組み、娘を見送りました。楽しそうに音楽を学び、ヨーロッパでの生活を満喫する娘の様子を見て、喜んでいたのですが、そんな折、私はリストラされてしまったのです・・・。

不況のあおりを言いましょうか？何かしでかしたわけではなかったのですが、人員削減の一環に巻き込まれてしまったとしか言いようがありません。

１－３．再就職先の稼ぎではローンが返せなくなり困った

リストラされて、私はすぐに職探しを始めました。娘の留学ローンがありますし、自分たちの生活費もありますので、無職でいるわけにはいかなかったのです。

しかし、このご時世、５０を超えた私には、なかなか良い就職先は見つかりませんでした。どうにか仕事にありついたものの、月収で言えば今までの半分ちょっとしかもらえず、生活するだけで、ローン返済ができなくなってしまいました。

１－４．そうこうしているうちに、母親の自宅が競売にかけられるという通達が届いた

これではマズイ・・・と思ってはいたのですが、日々の仕事をこなして生活していくのに必死で、私はなかなかローン返済に関して動けずにいました。

「臭いものにフタ」ではありませんが、銀行から期限の利益喪失通知が届いた時もそんな感じだったのだと思います。あまり考えないようにしている内に、月日だけが流れてしまいました。

そして、ついに母親から自宅を競売にかけるという通達が届いたと言われ、終わったと思いました。不運なことに、通達を受け取ったのが妻だったので「これはどういうこと？」と問い詰められました。私はローン返済を止め、滞納が続いていることを家族に黙っていたのです。

２．問題点と解決方法を整理した

妻と２人で、競売の通達を眺めて途方にくれていたのですが、妻の方が私よりもずっとしっかりしていました。結果的に、妻のおかげで、リビングインさんに依頼して自宅をリースバックし、家族一緒に住み続けることが出来たのですから。

２－１．最大の問題は自宅の所有者である母に黙っていたこと

家が競売にかけられるということは、自分たちが家から出なければならないということです。しかし、私の家は、実は私のものではなく、私の母が所有者だったのです。

母の所有物である自宅を担保に借金し、いよいよ競売に掛けられるということは、当然母も知りません。そして、競売に掛けられそうだという事は母に知られたくありませんでした。それもあって家族にも黙っていたのですが、いよいよ、妻にバレてしまい、妻は私にどうするのかと詰め寄りました。

「お義母さんに正直に話した方が良い」

妻はそう言いました。しかし、私は頑なにそれを拒みました。

２－２．母に知られず、同じ家に住み続ける方法を探った

妻は大きく溜息をついて、パソコンを使い、ものすごい勢いで調べものをはじめました。

そして、どうにかして同じ家に住み続ける方法を探してくれました。それが、今回つかった、リースバックという方法です。

しかし、どんなに調べても「競売開始の通達が届いたら、諦めるしかない」といったような記事だったり、「競売にかけられそうになったら、任意売却した方が良い」といった記事ばかりで、結局家から出なければならなかったり、なかなか良い方法は見つかりませんでした。

２－３．妻に相談したところ、絶対にサラ金には手を出すなと言われた

私は困り果てて「ひとまず、町金とかでどうにか工面して留学ローンだけでも・・・」と口を開きました。しかし、その気弱な案は妻に一刀両断されました。

「ダメ！！！絶対！！ダメ！！！！」

妻は断固拒否しました。どんだけ、返済しても雪だるま式に借金が増えていくだけで、もっと大変なことになる、というのが妻の主張でした。妻は諦めませんでした。ずっと検索し続け、一旦、任意売却した上で買い戻すことはできないか、なども調べ始めました。

２－４．リースバックという方法を知ってリビングインに相談

調べはじめて２時間も経ったころでしょうか？ついに、妻はリビングインを見つけました。
女性誌で、リースバックという方法について書かれた記事を見つけたのです。

「こんな方法あるんだ・・・」

妻は驚いたような表情でそう言いました。リースバックとは、『自宅を売却した上で、その自宅を「借りる」という方法』です。つまり、所有者だけが変わり、自分たちは同じ家に住み続けることができるという方法でした。

「でも・・・、所有者が変わるってことはお義母さんの承諾が必要だよね・・・。」

妻はそう言いましたが、私たちはひとまずリビングインの相楽さんに相談し、リースバックについて、詳しく教えてもらうことにしました。

３．リビングインに依頼して良かったこと

リビングインの大和田さんや相楽さんに相談した結果、今回の目的が達成するため、リースバックが妥当で、先ずはその方向で進めてみると、話がまとまりました。

正直、ローン以外にも色々な課題はありましたが、彼らは解決のために全力を尽くしてくださいました。この時、リビングインに依頼して良かったと思ったことをまとめます。

３－１．買い主による家の「内覧」を回避してくれた

まず、ずっと住み続けることを希望していたため、当然家の中を整理したり、片付けたりするつもりはありませんでした。

普段の生活の様子が丸見えの我が家を赤の他人にジロジロ見られるのは気持ち的に嫌でした。

娘の部屋もありますし、娘が立ち会っていない中、公開するのも嫌だな・・・と思いました。

しかし、リースバックの場合、あくまでも売却になるので、債権者へ説明の為、内覧し、写真撮影が必要だと言われてしまい、渋りました。

私たちの想いを汲んでくださったリビングインの大和田さんから、「必要な箇所の写真を撮ってくれないか？」と打診があり、写真を買い主さんや債権者に見せることによって、内覧を回避することができました。

３－２．母親への説明も全て代わりにやってくれた

最大の関門が母への説明でした。私は実家が競売に掛かることをどうしても母に知られたくなくて、どうにかして母に知られずにリースバックしたいと主張してみました。

しかし、妻の予想通り、債権者への連絡や実家の所有者が変わるのだから、当然母の承諾が無ければ成立しえないということで、母への説明は絶対に必要なことでした。

ただ、お恥ずかしいことに、自分から母へ言うことはどうしてもできず、私はギリギリまで渋っていました。妻が代わりに説明しようか、とも提案してくれましたが、嫁からそんなことを聞かされる母の気持ちを考えると、妻に辛く当たってしまうかもしれないと思い、私は悩みに悩みました。

そんな私を見かねて、リビングインの大和田さんが、説明役を買って出てくれたのです。プロによる状況説明なら、母も納得してくれるかもしれない・・・そう思い、私はお願いすることにしました。

実際、母は話を聞いてかなり驚き、一体何があったのかと動揺して、泣きそうになっていました。しかし、母を安心させるよう、売却後もこの家に住み続ける事が出来る理由を丁寧に説明してくれた大和田さんのおかげでどうにか、母もしぶしぶ納得してくれました。

３－３．留学ローンを返した上で普通の生活が戻ってきた

大和田さんに依頼し、売却活動を始めたことにより、競売の入札開始前、無事に自宅を売却し、リースバックが成功し、住み続ける事が出来ました。お陰様で自宅を売却したことによって得たまとまったお金で留学ローンは一括で返済することができました。

オーナーさんに家賃を支払う必要は出てきましたが、家賃７０，０００円と、無理のない金額に設定していただいて、ようやく普通の生活が戻ってきました。

記念日にレストランで食事をするくらいの余裕があり、娘との動画チャットも心に何のひっかかりもなく楽しめるようになりました。ちなみに、娘はというと、現地のコンクールで入賞し、確実にプロヴァイオリニストへの道を歩んでくれています。

３－４．近所の方にも知られず、全ての事が済んだ

最後に、大和田さんのおかげでリースバックができたことによって、隣人をはじめとするご近所さん、町内会の方々に我が家の事情を知られることなく、水面下で全てのことを進めることができました。

自己負担額も出ず、自宅を売却したお金の中で上手くまかなっていただいて、余計なお金が取られてしまうこともなく、とても助かりました。

４．自宅を担保に借金してしまった人へ

私のように、自宅を担保に借金してしまった人へ、少しばかりのアドバイスをさせていただきます。

４－１．リストラの危険性も視野に

皆さん、借金（ローン）をする際には、当然返済計画を立てられるかと思います。今のお仕事の収入をベースに計画を立てることでしょう。

しかし、リストラや倒産などの危険性をきちんと視野に入れておかなければなりません。

万一、職を失ってしまっても大丈夫なように、半年から一年ぐらいの生活費等を貯蓄し、何か対策を取っておくことをおすすめします。保険に入っておくのもそのひとつかもしれません。

４－２．自宅を手放しても住み続ける方法がある

今回のリースバックのように、自宅を手放す、正確には自宅の所有権を手放しても、同じ家に住み続ける方法があるということを、是非頭に入れておいてください。

というのも、競売にかけられてしまうと、最悪の場合、強制退去となってしまいます。そのため、時すでに遅しとなる前に、リースバックや任意売却という別の道を探し、進めて行きましょう。

４－３．弁護士よりも「その道」のプロを頼るべき

借金関係で困ったことがあると、ほとんどの人がまず弁護士を頼るのではないでしょうか？法律のプロですので、それも悪くはないのですが、彼らはあくまでも法律のプロというだけで、住宅の任意売却やリースバックなど不動産を絡めた様々な方法についての知識はありません。解決策の引き出しもないため、自己破産や債務整理、競売などを勧めてくることでしょう。今回分かったことはこれらの順序を間違えると、これまで頑張ってきたものが、何も残らない可能性があることです。

やはり、餅は餅屋、その道のプロを頼った方が何通りもの解決案を提示してもらえます。どれもこれも現実的なもので、しかも相談者の気持ちを汲んでくれるものばかりなので、安心して相談できます。

４－４．リースバックには難しさもある

ここまで、リースバックは素晴らしい、リースバックはおすすめ、といったような内容でお伝えしてきましたが、今回の件で、リースバックの難しさも実感しました。

というのも、販売価格と家賃の折り合いが悪いと、買い主が全く見つからなかったり、どうがんばっても破産しか道が無かったり・・・、様々な障壁があります。

しかし、どんな困難にも果敢に立ち向かい、債権者と一生懸命に話してくれたのが大和田さんでした。勿論、彼であってもリースバックが成功しないケースもあるそうです。

しかし、それでも「諦めない心」と「寄り添う心」で、債権者に売出価格を交渉し、相談者の理想に近い形で話がまとまるように尽力してくれました。また、人脈がとにかくすごくて、どこで見つけるんだ・・・、というぐらい買い主候補を紹介してくれます。

自宅の競売、任意売却、リースバックなどについて困ったことなどがあれば、リビングインに一度相談してみてはいかがでしょうか。

５．担当者コメント

今回上手く行ったリースバックは必ずしもできることではなく、様々な面で条件が合わないと成功しません。しかし、今回は、弊社のお客様（投資家）に直接購入していただき、リースバックに成功しました。

今後も自宅を売却し、債務整理を終わらせるだけでなく、リースバックをしたり、債務が片付いた後の新たな未来や生活が開けることを伝えて行きたいです。

今回の様なリストラを機にローン返済ができなくなるケースは社会構造の変化が激しくなった状況を踏まえ、今後も増えていく可能性があります。不安に思ったら、少しでも早く、まずは債務整理専門の会社に相談することで、未来は開けるはずです。なお、オンラインや対面での無料相談に関しては、こちらのページより、お問い合わせ頂けると助かります。２０１５年以降、弁護士や司法書士と行ってきた債務整理や任意売却の事例やその分析はこちらのページにまとめてあります。

私たち、リビングインは２０１２年より地域に根付いた不動産屋として、住まいのトラブルに特化し、住宅ローンの返済や空き家の回収だけでなく、騒音や隣人、契約トラブル等のトラブルを解決してきました。現在、オンライン面談やメールを中心に無料相談を実施しており、相談者の方には住まいの問題解決事例をまとめた冊子も無料で差し上げております。問題を大きくなる前に早期に解決し、一秒でも早く、明るい毎日を取り戻して下さい。ともかく、ぜひ一人で悩まず、時間を無駄にしない様、早めにご相談ください。

これまで８年間３００件近い住まいのトラブルの相談を受けた中でもさまざまなケースがありました。ただ、ここに記載出来ない内容で困っている方もいると思います。もし、あなたが現在トラブルに悩まされているのであれば、トラブルが大きくなる前にお近くの専門家に相談することをお勧めいたします。もし、信頼できる先がすぐに見つからない場合、ぜひ気軽に無料の住宅ローン返済相談までご連絡ください。

無料のご相談はこちらのページより、お問い合わせ頂けると助かります。

＞＞離婚の慰謝料と養育費で住宅ローンが支払えず、自宅の売却前に母親まで倒れ、同居した事例はこちらです。

＞＞住宅ローン返済を半年以上止め、期限の利益喪失や競売開始決定で焦って、債務整理を進めた事例はこちらです。
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頂いたご相談は社内で共有し、４８時間以内に回答いたします。必要な場合には、弁護士や建築士などの専門家と相談し、連絡いたします。

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*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。

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有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。

ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、部屋選びに関して、具体的にどのような数字やアクションをしていった方がいいか、提案しています。

２０１９年は茨城県の戸建てや板橋区の共同住宅などを仲介。同時に、東京渋谷区の民泊や麻布十番のシェアオフィス向けリノベーションやコンバージョン工事を行う。最近は、台風１５号や１９号に伴う火災保険の申請サポートやその後の改修工事を積極的に行う。

保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー

馬場　紘司
株式会社リビングイン　共同代表
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[av_testimonial_single src=’17374′ name=’相樂　喜一郎’ subtitle=’株式会社リビングイン　代表取締役’ link=” linktext=” av_uid=’av-6cxzrl’]
国立大学在学時、２０００年に学生起業に憧れ事業をスタート。２００３年に社会人になり、今まで８社の事業に関わるも失敗。大手証券、総合不動産会社を経て、２０１２年に再開発と住まい問題の解決をテーマとした不動産会社、リビングインを創り、個人のお客様を中心に賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。特に、２０１５年以降「失敗を活かし、再現性の高い部屋探し」をモットーに活動し、８年間で３００室以上のお引っ越しをサポート。これまで、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。

プライベートでは、１９９７年からこれまで、８回の引っ越しと１７回の自宅や投資用不動産の売買を経験し、部屋探しや住まいの問題の難しさを痛感。２０１１年の東日本大地震を経験し、家族ともっと一緒に居られる時間を作るため、不動産投資を開始。現在は株式投資で作った資金を生かし、東京２３区内の再開発にある不動産のみに投資し、資産を６億円、年間総収入６，０００万円まで拡大し、不況期でも現金化できる状態を保ち、運用中。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。

保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
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写真付きなので、スマホやPCでも、引っ越しの手順や注意点がすぐに分かります。
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初めての一人暮らしを中心に、２，０００件超の失敗を基に、引っ越しを賢く学びます。
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最新の引っ越し事例とその考察。下見に行ったおすすめのマンションなども参考に。
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