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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している宅地建物取引士兼任意売却取扱主任者の相樂です。
私たちは、２０１２年１０月から４００件を超える住まいのお悩み無料相談を受けてきました。
中でも、自宅の売却に関する個別面談をしていると、不動産の売却時の収益に対する所得税にはさまざまな控除や特例はあるものの、「一体どのくらいかかるものなか？」と質問されることが結構あります。
当たり前ですね。でも、この辺り、本当に大切です。
不動産の売却はどんぶりで計算できるものではありません。また、不動産売却は人生の内、何度も経験するものではないので、売却にかかる税金について不安を感じている方もいました。
そこで今回は、茨城や松本、川崎の自宅を売却した経験を基に、不動産売却に課せられる譲渡所得税とはどのようなものか、その他の税金や確定申告についても解説します。
せっかく自宅を売却したのに、手残りが全くないとかならないよう、自宅の売却を検討している方にはぜひ知っていただきたい内容ですので、ご参考にしてみて下さい。
１．不動産売却後に課せられる譲渡所得税とは？
普段働いていることで得る給与や事業の収入以外に、一般的に株式などの資産を手放して得られた利益のことを譲渡所得といい、働いた収入とは分離して課税されます。
不動産を手放した時も同様で、売却後に確定申告をおこなって、税金を納める、あるいは還付を受けるということが必要になります。
１－１．譲渡所得税の計算
税金は控除が認められる経費がありますが、不動産は「以前物件を買ったときの経費」と「今回物件を手放した時の経費」が該当し、それぞれ「取得費」と「譲渡費」といいます。
譲渡費はごく最近の売却取引に関する、仲介手数料、登記、測量、広告料のほか売却にかかった経費をさし、取得費は売却した物件の購入費用、仲介手数料、税金などです。
取得費は古い記録や領収書を探したり、施工者に領収書の再発行を依頼するケースもありますが、購入代金は金額不明の場合もあります。
とくに、不動産を相続した場合などで、「取得した際にかかったコストがわからない」というケースは多いです。
先日、茨城県の方でご自宅の売却相談を受けたケースでも、確定申告を見るまで分からなかったと言っていました。
一般的に、そのような場合には、売却所得の５%を取得費として計上します。
１－２．短期譲渡と長期譲渡の場合の税率とは
譲渡所得税の税率は所有していた期間で変わります。
大きく、５年を境に短期譲渡所得と長期譲渡所得に分類されます。これは所有期間が短いと投機や販売目的、長いと居住用と判断されるためです。
所得にかける税率は、長期譲渡所得は２０．３１５%、短期譲渡所得は３９．６３％と相当な差となっています。
上記の譲渡所得税に含まれる内訳として所得税、復興特別所得税、住民税があります。
復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興を目的とし、その財源を確保するために課税されている税金です。
１－３．所有期間による特例について
所有期間が１０年を超えると、譲渡所得のうち６，０００万円以下の部分について「１０年超所有軽減税率の特例」が受けられ、税率が１４．２１％となります。
ほかにも「３，０００万円特別控除」という特例もあり、譲渡所得のうち最高３，０００万円までは税金がかからないというもので、（譲渡所得－３，０００万円）×税率＝税額で計算できます。
この特別控除の特例は、新居に住宅ローン控除を適用したい場合には併用ができませんので、試算のうえで「どちらがお得か」を判断して適用を決めることとなります。
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２．不動産売却時に課せられる譲渡所得税以外の税金とは？
ここまで見てきましたが、不動産売却には譲渡所得以外にさまざまな税金がかかります。
売却で得られる利益を計算するためにも、課税される税金については把握しておくことが大切です。
ここでは、不動産売却の際に課税されるそのほかの税金についてご紹介します。
２－１．印紙税
「印紙税」とは、一定額以上の契約書や領収書といった一定の文章にかかる税金であり、売却の際の売買契約書には収入印紙を貼って消印する必要があります。
税額は契約書に記載された販売価格が１，０００万円以上の場合１０，０００円、５，０００万円を超えると３０，０００円の印紙が、契約書の部数だけ必要です。
つまり、売主と買主それぞれが１通ずつ契約書を保管する場合、売買契約書が２通になるため２通分の印紙税が必要となるのです。
２－２．登録免許税
ローンの残債がある不動産を売却する場合、物件の引渡し前にローンを完済して抵当権を外す必要があり、手続きをおこなって抹消する際に登録免許税がかかります。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は、不動産一つあたり１，０００円で、土地と建物は別々に数えられるので、土地と建物それぞれに１，０００円ずつが課税されます。
２－３．消費税
不動産売却にかかる消費税は、不動産売却にかかる仲介手数料、司法書士に支払う手数料、ローン手続きの手数料などに１０%が課税されることになります。
また、物件価格に対してですが、居住用の不動産ではなく投資用のマンションを売却した場合、消費税の課税対象となるため注意が必要です。
さらに、個人事業主で、前々年の課税売上が１，０００万円を超えている場合は、消費税が課税されます。
３．不動産売却をしたら譲渡所得税を申告する確定申告とは？
給与以外の事業所得、雑所得がない限り縁のない確定申告ですが、不動産を売却した際に必要な場合があります。
確定申告は期限内におこなわないと、無申告加算税や延滞税が課せられることもあるので注意が必要です。
なお、一般的に、不動産を売却した時だけでなく、相続など大きな金額が動いた時には確定申告をしておいた方が良いと思います。
ここでは、不動産売却をするなら知っておきたい確定申告についてご説明します。
３－１．確定申告の時期
確定申告の時期は、例年１月に書類の様式ができあがり、２月１６日から３月１５日の間にインターネット上のe-taxサイトか、書面による提出をおこないます。
３－２．確定申告が不要な場合とは？
まず原則として、売却によって出た利益に対して課税をされるので、利益が生じない場合は、確定申告は不要となります。
しかし、「大きくマイナスが出た時」や「その他の譲渡所得の特例を活用したい時」などは、確定申告をする必要があるでしょう。
大きくマイナスが出た場合は、不動産の譲渡で出たマイナスをほかの所得の所得税に通算して控除できる「譲渡損失の特例」があります。
そして、前項でもご紹介したマイホームの軽減税率の特例や、３，０００万円特別控除などのほかの特例を受けたい場合も同様です。
いずれの場合も不動産売却の損益を確定させる必要があり、確定申告が必要となるのです。
「利益が発生しなかった場合でも、不動産売却後は確定申告をする」と覚えておけば、無申告なることを防止できます。
サラリーマンの方なども簡単ですので、自宅を売ったら、確定申告をするようにしてください。
３－３．確定申告のやり方
３－３－１．資産価値の目減り分を減価償却費として取得費から控除できます
まず、譲渡費、取得費、減価償却の計算をおこないますが、経費として「買うため、売るため」にいくらの経費を要したか、譲渡費と取得費を計算します。
そして、建物の取得費から、時間経過で減少した価値を表す減価償却費を差し引きます。
建物は時間が経過するにつれて価値が減少していくため、資産価値の目減り分を減価償却費として取得費から引くことになります。
３－３－２．減価償却費の計算式について
この減価償却費は、建物の取得価額×０．９×償却率× 経過年数で計算可能です。
償却率とはあらかじめ耐用年数によって定められている数字で、経過年数とはその建物の築年数を指します。減価償却費で正しい取得費がわかり、譲渡所得が計算できます。
その後、上記でお伝えした所有していた期間に応じて、譲渡所得に税率をかけます。
インターネット上のフォームや、所定の用紙に必要な数字を順番に埋めていくと、最後に税額が出てくるようになっていますので、順番に進めていけば大丈夫です。
経験のない方は国税局の電話で聞くか、税務署や申告会場に必要な領収書や提出書類を持参して、記入方法を教えてもらって提出することも可能です。
損益通算の状況によっては、ほかで徴収された税金が還付金として振り込まれることもあります。
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４．不動産の売却時に課せられる税金まとめ
ここでは、茨城や松本の自宅の売却に関し、実際にあった質問を基に、不動産売却に課せられる譲渡所得税とはどのようなものか？、その他の税金や確定申告についても解説をしました。
取引の最後、忘れたころにやってくるのが譲渡所得の申告です。見積もり段階から計算に入れ、準備をしておくことをおすすめします。
現在、ご自宅の売却をご検討中の方は、今回の記事を参考に、おおよその譲渡所得や譲渡所得税を計算してみて下さい。
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６．離婚時の自宅売却で手残りを最大化するには？
何でもかんでも一括査定が流行っていますが、対応する時間がある方や相場を知るには良いと思います。
ただ、売却後のトラブルを防ぐため、自宅に住みながら、自宅を高く売るには？仕組みが必要だと思います。
６－１．査定価格はそんなに大切なのか？
この写真の通り、有名な東急リバブルが出している資料でも、３カ月未満の売り急ぎは売却価格が低くなりがちです。
そのため、まず、査定価格を意識する方がいますが、車と異なり、個別性の強い不動産では大切なのは相場より、一人の購入者です。
マンションですら、方位や階数で価格が変わってきます。
査定価格は仕事を取るための引っ掛けに過ぎないので、あまり信じない方が良いと思います。
６－２．戸建の売却は査定価格より売出価格が本当に大切
*首都圏不動産流通市場の動向（公益財団法人東日本不動産流通機構）参照
多くの人が、査定価格から売り始め、売れないから値段を下げていく事を普通に受け入れています。
大切なのは、査定価格より高い値段で売り出し、半年程度時間をかけ、丁寧に情報を開示することです。特に、マンションより、個別性の強い戸建の場合は顕著です。
こうすることで、売却後にトラブルに巻き込まれ、思わぬ損失を被ることが圧倒的に少なくなります。例えば、離婚のため、急いで売りたいために一括査定で出された価格で売り出した事例があります。
いきなり、電話が掛かってきて、物件をよく調査せず、机上査定の価格をそのままに売り出して、「このままでは売れないからもっと価格を下げましょう」と言われ、夫婦間でトラブルに巻き込まれた事例です。
６－３．なぜ、住宅診断士による調査が自宅の売却に有効なのか？
２０１８年より、中古住宅の売買において、住宅検査を紹介・あっせんできるか告知する事が義務化されています。
と言うのも、ホームインスペクションを行うことで、仲介業者が通常の注意を尽くせば、自宅の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査することが出来、買主への情報提供もし易くなります。
実際に、裁判判例があり、東京地裁平成１６年４月２３日判決で「仲介業者には、通常の注意を尽くせば、物件の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査し、その情報を買主に提供すべき契約上の義務がある」として、確認義務違反を認定した裁判例があります。
自宅の売却は一生に一度あるか無いかです。焦って、バタバタと進め、後悔しない様、慎重に進めて下さい。
頂いたご相談は社内で共有し、４８時間以内に回答いたします。必要な場合には、弁護士や建築士などの専門家と相談し、連絡いたします。
なお、相談は無料です。費用が発生する場合には、事前に必ずご連絡いたします。
過去に頂いたトラブル相談や質問は参考の為、こちらのページにまとめています。
*お名前やメールアドレス等を公開することはありません。
*４８時間以内に確認し、回答致します。
*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。
大和田 豊
株式会社リビングイン 常務取締役
海外留学を経て、２０１１年より、不動産投資会社にて物件仕入れからファイナンス計画、物件販売、物件管理を経験。２０１９年は青森県の収益物件から港区の戸建てや区分マンション。２０２０年は千葉県の戸建てや都内の区分マンションの売却と購入を担当、全国各地の不動産を扱う。
保有資格：宅地建物取引士、任意売却取扱主任者
相樂 喜一郎
株式会社リビングイン 代表取締役
国立大学卒業後、大手証券、総合不動産会社を経て、２０１２年に住まい問題の解決をテーマとした不動産会社、リビングインを創業。個人のお客様を中心に賃貸・売買仲介やその管理を行う。
特に、２０１５年以降全国から住宅ローン絡みのトラブルで２００件以上の相談を受け、鹿児島から北海道まで７０件以上の任意売却を行う。
１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
写真付きなので、スマホやPCでも、引っ越しの手順や注意点がすぐに分かります。
初めての一人暮らしを中心に、２，０００件超の失敗を基に、引っ越しを賢く学びます。
最新の引っ越し事例とその考察。下見に行ったおすすめのマンションなども参考に。
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