目次
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている宅地建物取引士兼住宅ローンアドバイザーの馬場です。
１．住宅ローンにおけるアンダーローンとは
住宅ローンにおけるアンダーローンとは、住宅ローン借入額や残高が物件評価額（時価、売却額）を下回っている状態のことを言います。
『オーバーローン』の対義語にあたります。アンダーローンの状態をシンプルに示すと下記の状態です。
【住宅ローン残高（借金）＜物件評価額（住宅の市場価値）】
つまり、物件を売却すれば住宅ローンを完済できて、さらに手元にお金が残ることを意味します。
またアンダーローンの場合は金融機関への相談なしに売却できるので、スピーディーに進めることができます。
２．住宅ローン契約時にオーバーローンでもアンダーローンになるのか
長引く住宅ローン金利の低下、住宅ローン減税を背景に、頭金なし、もしくはごく少額の頭金で住宅ローンを契約する人が増えました。
その結果、住宅ローン契約時にはオーバーローン状態になっている人が多いです。
日本で一般的な『元金均等返済』により住宅ローン返済をすると、返済開始当初は金利部分ばかりを返済することになります。
そのため、元本がほとんど減らず、なかなかオーバーローン状態を解消できません。
しかし、正しい返済計画のもと滞納をせず、時には繰上げ返済などをしていくと、残債が減っていきます。
そして、特に東京都心など土地や住宅の価値が下がりにくい場合は物件評価額が残債を上回り、アンダーローンになることがあります。
３．アンダーローン時の財産分与
アンダーローンによる物件の売却を考えるパターンとしてもっとも多いのが、離婚による財産分与です。
３－１．物件の売却益を財産分与する
結論から言うと、夫婦共有財産の住宅がアンダーローンの場合は早く物件を売却した方がいいと思います。
思い入れのあるマイホームなので後ろ髪を引かれることもあるかと思います。しかし、売却こそ最も後腐れない方法です。
早く問題を片付け、生活を安定させることを決めた方が、晴れ晴れと新しい人生を歩み始める姿を見てきました。
具体的には物件の売却益から諸経費を差し引いた残りを財産分与します。
気持ち的にスッキリするだけでなく、引っ越し費用や新しい生活を始める費用も捻出できます。
３－２．購入時の出資割合に応じて財産分与する
アンダーローン状態のマイホームを手放したくない場合、購入時の出資割合に応じて財産分与する方法があります。
例えば、物件購入時に夫婦で５０％ずつ出資、名義も２人の場合で離婚後も妻が住み続ける場合です。
物件の時価評価額から住宅ローン残高を差し引いた額を財産分与して、妻が夫に金銭を支払うことで対応します。具体的に数字を用いると以下の通りです。
- ４，０００万円の住宅ローン契約で共同購入
- 物件の時価評価額２，０００万円
- 差額２，０００万円を財産分与
- 妻は夫に５０％の出資分に当たる１，０００万円を金銭で支払う
３－３．離婚後もどちらかが住み続ける場合の注意点
離婚後もどちらかが住み続ける場合は、「物件の名義人」「住宅ローンの返済義務」「連帯保証人を変更する」点に注意してください。
３－３－１．まず、物件の名義人を「不動産の登記簿謄本」により確認
物件の名義人が引き続き住み続けるのであれば良いですが、そうでない場合は金融機関に申告しなければなりません。また名義人は離婚後も住宅ローンの返済義務は続きます。
審査により名義が変更できないケースもあるので、事前に確認して欲しいと思います。
例えば、住宅ローン契約時の名義人が夫のみの場合で、名義変更ができないからと安易に夫が名義人のまま妻が住み続けたとします。
もし夫が住宅ローン返済を滞納した場合、元妻が強制退去させられる。。このようなリスクを負うことになるのです。
３－３－２．共同出資で住宅ローン返済も共同で行なっていた場合
今後は物件の名義人（住宅ローン債務者）だけで返済も行わなければならないので、家計的に問題ないかも考える必要があります。
特に注意しなければならないのは、例えば夫名義で住宅ローンを契約し、妻が連帯保証人だった場合です。
夫が住み続ける場合、連帯保証人の変更を行なってください。万が一、住宅ローンの返済が滞った場合、連帯保証人である元妻が責任を追うことになるからです。
４．アンダーローンか、オーバーローンかを判断する方法
アンダーローンか、オーバーローンかを判断するには次の２ステップを踏んでください。
４－１．住宅ローン契約している金融機関に確認する
まずは、住宅ローン契約している金融機関に正しい住宅ローン残高を確認してください。
もしくは毎年１０月に送付されてくる「住宅ローン年末残高証明書」で確認することもできます。
ただタイミングが違えば住宅ローン残高も変わっているので、問題が浮上した時点できちんと確認した方がいいと思います。
４－２．信頼できる不動産会社に物件を査定してもらう
次に、信頼できる不動産会社に物件を査定してもらい、時価評価額を出してもらってください。
この時価評価額がその後の物件売却のスケジュールや今後の生活立て直しの予算感、財産分与の金額に大きく影響します。
その為、本当に信頼できる不動産会社を選んで欲しいと思います。
ちなみに、物件の査定にはエリアの相場や事例などから行う机上査定と、現地調査を踏まえた実査定とがあります。
いずれにしても、エリアの状況を正しく見極められる不動産会社でないと正しい査定額が出ません。
その為、エリアの不動産事情に詳しく、経験豊富な不動産会社か確認してください。
４－３．不動産会社への査定依頼で注意すべき「囲い込み」
不動産会社に査定依頼した時「囲い込み」をしてくる業者には気を付けてください。
囲い込みとは、やたらと高い査定額を出して「ウチに任せてもらえれば高く売りますよ」と甘い言葉で専属媒介契約を迫ってくることです。
本当に提示された高値で売れれば良いですが、スムーズに売れないケースも多くあります。
しかも、専任媒介契約を結んでいるので他の不動産会社にもお願いできない、と二進も三進も行かない状況に陥ってしまうかもしれません。
財産分与を含めた離婚や生活立て直しのスケジュールに影響します。
そして、住宅ローンを滞納していて催告書が届いている場合は予断を許さないので、十分に注意して欲しいと思います。
５．アンダーローンの不動産売却時にかかる費用
アンダーローンでは物件売却により住宅ローンが完済され、場合によっては手元に売却益として現金が残ることがメリットです。
しかし、不動産売却時には一般的に費用がかかるので事前に把握しておいて欲しいと思います。
５－１．仲介手数料
不動産会社に支払う手数料です。宅地建物取引業法により仲介手数料の上限額は決まっているものの、実際の手数料は業者によってかなり違います。
その為、事前に確認した方がいいと思います。
交渉材料にするためにも、いくつか不動産会社に問い合わせてみてください。
また、交渉しやすい部分でもあるので常識の範囲内で交渉してみてもいいと思います。
５－２．譲渡所得税
アンダーローンの場合は売却益が出るので、その売却益に対して「所得税」と「住民税」がかかります。
売却してみなければわかりませんが、大体の目安はわかるので、事前に不動産会社等に聞いてみてください。
５－３．印紙税
不動産の売買契約書に貼らなければならない印紙に対してかかる税金です。
金額は売却額によって異なります。これも事前に目安がわかるので確認してください。
５－４．登録免許税
住宅ローン契約中は金融機関がその物件に対して「抵当権」を持っています。
売却の際は「抵当権」が新たな不動産所有者に変わるため、その登録に登録免許税が必要です。金額の目安は１万円〜１万５，０００円くらいとなります。
アンダーローンとは異なりますが、問題が多いオーバーローン状態から任意売却を使い、毎月の返済を減らし、人生をやり直せた事例は以下の通りです。
＞＞離婚による借り換えと失業で、リースバックを行い自宅に住み続けるローン整理を行った事例
＞＞住宅ローンが残っていても、自宅を売却することは出来るのか？豊洲の実例を基に解説しています
▶関連用語：オーバーローン
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