こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している宅地建物取引士兼任意売却取扱主任者の相樂です。
先日、長崎県にお住いの方から、外国人観光客が減り、収入がほぼゼロになってしまい、住宅ローンの返済が出来ない為、自宅の売却を検討していると連絡を受けました。
ただ、「お子様がまだ小さく、近くの小学校に行かせたいので、引っ越しはせず、自宅の売却後も今の家に住み続けたいどうすればいいか？」と相談されました。
私たち、アリネットでは２０１５年以降、住宅ローンの返済が辛くなった４０代や５０代の方を中心に、全国で８０件近い債務整理やご自宅の任意売却を行ってきました。
自宅を売却してもそのまま住み続け、うまく行けば、まとまった資金を得ることができる『リ－スバック』と呼ばれる方法があります。
一般的に、住宅ローンを支払うことが困難な状況において、任意売却に取り組んだのちにリ－スバックによって自宅に住み続けることも可能です。
この場合、住みながら自宅を売却することが多いため、売却までの過程も意識する必要があります。
ここでは、リ－スバックがどのようなものかお伝えし、リ－スバックで任意売却を行う方法についてもご紹介していきます。
１．リ－スバックとは？
リ－スバックとは、『自宅を売却しても賃貸物件として、そのまま住み続けることができる賃貸方法』として、コロナ禍の中、注目されています。
家賃を支払い続ければ、契約期間中は退去させられてしまうようなことはなく、まとまった資金を調達でき、住宅ローンの返済もできるため、大きなメリットがあると言えます。
ここでは、リ－スバックの仕組みについて詳しくお伝えしていきます。
＞＞リバ－スモ－ゲ－ジとの比較やリ－スバックのトラブルについて、こちらのペ－ジにまとめておきました。
１－１．リ－スバックのメリットとは？
リ－スバックは、ご自宅を個人投資家やリ－スバック業者などに売却し、買主から自宅を借りることによってそのまま住み続けることができるというものです。
以下のようなメリットがあります。
・まとまった資金を調達できる
・売却してもそのまま住み続けることができる
・固定資産税の支払いが不要
・将来的に買い戻すこともできる
自宅を売却することによってまとまった資金を調達できますので、住宅ローンの返済に充てたり、老後資金にすることができます。
売却する事で賃貸物件になるため、固定資産税や改修費用を支払う必要がなくなります。
また、売却した住宅は、『買戻し特約』を付帯しておくことによって、将来的に買い戻すことも可能です。
以前、古河市で金融機関に競売の申し立てをされ、「家賃をいくらでも払うので、どうしても住み続けたい」と相談を受けました。
最も良かったのは申し立て前にご相談をしていただく事ですが、この場合も弊社の投資家にご紹介し、競売に入札し、買受、住み続ける方法を画策しました。
１－２．リ－スバックの可能な期間は？
一般的には、リ－スバックの契約期間は最大１０年で、その期間を経過した場合には退去することになります。
つまり、売却額を１０年かけて支払うことになり、賃貸契約が切れれば支払いが終了になるということですから、不動産は正式に買主のものになります。
リ－スバックの可能な期間については賃貸借契約の内容次第となります。
話し合い次第では期間の調整は可能ですが、期間を延ばすのは難しいと言えます。
個人投資家やリ－スバック業者によっては融通してくれるケ－スもあります。ただ、期限前に退去を申し渡されることもありますので、売却時に注意が必要です。
また、賃貸借契約に定められていることから、契約にない賃料の値上げはありません。ただし、リ－スバックの契約期間を延ばすのを条件に賃料を値上げするようなケ－スは存在します。
この辺り、ご自宅の売却の際にキチンと条件を決めておく必要があります。
例えば、１０年後に買い戻したいのか、それとも子供が中学校に行くまで今の自宅に住みたいのか等、事前に買主と決めておくことで家賃の値上げや退去を申し渡されることが無くなります。
１－３．リ－スバックとリバ－スモ－ゲ－ジの違いとは？
不動産を活用して資金調達する方法として、リ－スバックのほかにも「リバ－スモ－ゲ－ジ」が注目されています。
リ－スバックは自宅を売却した後に買主と賃貸契約を結ぶことによって、自宅に住み続けられる仕組みになっています。
一方で、リバ－スモ－ゲ－ジとは、『自宅を担保として融資を受けて資金調達を行い、所有者が亡くなった後には自宅を売却して返済に充てられる』という金融商品です。
返済は元金不要で金利分だけになりますので、返済額が少なく生活にゆとりができるメリットがあります。
＞＞リバ－スモ－ゲ－ジとの比較やリ－スバックのトラブルについて、こちらのペ－ジにまとめておきました。
１－４．リ－スバックの利用者が急増する理由とは？
近年、高齢者の一人暮らしが増えている事を含め、リ－スバックの利用が急増していると言われています。
その理由としてもっとも多いものに、「住宅ローンを早期に返済して、そのまま自宅に住み続けられるから」といったものがあります。
住宅ローンの返済は、収入が順調である場合には問題ありません。しかし、厳しい状況になれば、何とか負担を軽減したいと考えます。
ただ、友達が近くにいたり、住み慣れた自宅にそのまま住み続けたいという意識が高いことから、リ－スバックの仕組みが注目されているのです。
また、資産を整理する目的や相続トラブルを回避するために、リバ－スモ－ゲ－ジより、分かりやすいリ－スバックを活用される方も増えている印象です。
１－５．リ－スバックでのトラブルや後悔
リ－スバックは売却しても自宅に住み続けられ、まとまった資金が手に入るといったメリットがありますが、その一方でトラブルも見られます。
「リ－スバックしなければ良かった…」と後悔しないためにも、どのようなトラブルが考えられるのか、またその回避方法を知っておくことも重要です。
リ－スバックでのトラブルとして、よくみられるものをご紹介しましょう。
● 相場よりもかなり安く売却してしまった
● 賃貸契約の更新時に家賃の値上げを言い渡される
● 契約の更新ができない
● 買戻しが拒否されてしまう
１－５－１．自宅を安く売り過ぎた
リ－スバックでは一般的に市場価格の７割程度になると言われますが、不動産会社によっては相場よりも低く買い取ってしまうケ－スが見られます。
住宅ローンが残っている場合には、借入先の金融機関とよく相談しながら進めていく必要があります。
１－５－２．家賃の値上げが条件になった
また、契約時に家賃は上がらないとしていても、家賃の値上げを言い渡されてトラブルになるケ－スが増えています。
契約の更新ができずに、退去を求められてしまうようなケ－スも存在します。
住み続けることが目的であるのに、家賃が値上げしてしまうと引っ越しを余儀なくされ、後悔してしまうことになります。
１－５－３．賃貸借契約の更新が出来ない
また、『定期借家契約』で履行される場合には、２～３年などの契約期間で、双方合意によって再契約が可能となっていますが、契約終了と言われると退去せざるを得ないのです。
そのため、契約内容は十分に確認したうえで、契約を進めなければなりません。
１－５－４．自宅の買い戻しが出来ない
買戻しについても同様で、口約束ではいつの間にか転売されているようなケ－スも起こっています。
いずれにおいても、信用できる不動産会社や専門会社に相談しながら進めていくことが大切です。
２．リ－スバックで任意売却を行う方法とは？
上記でご説明した通り、リ－スバックは自宅を売却してそのまま賃貸住宅として住み続ける方法ですが、住宅ローンの支払いが厳しい、滞納してしまったという方であれば任意売却と組み合わせることが可能です。
住宅ローンを滞納したままでは、競売の手続きを取られてしまい、自宅から立ち退かなくてはなりませんが、任意売却と共にリ－スバックを行えば、そのまま住み続けることができるようになります。
２－１．リ－スバックと任意売却を行う流れとは？
リ－スバックと任意売却を並行して行う場合の流れは、上記の通り、２段階に分けることができます。
・任意売却で自宅を売却する
・売却した自宅を賃貸借契約する
住宅ローンを支払い続けている状態で、どうしても支払いが厳しくなり、返済が滞ってしまうと、銀行など金融機関から返済に対する督促が届くようになります。
そのまま返済が滞ると、一括返済を求められるようになり、ついには競売が勧められていくことになります。
競売ではどうしても路線価などを参考にした価格で売却されるため、売却後に住宅ローンの残債に充当したとしても十分に返済できない可能性があります。
しかし、任意売却では、一般的な不動産価格に近い価格で売却できる可能性があります。
任意売却によって自宅を売却し、自宅の買主と賃貸契約を結ぶリ－スバックを行うことによって、そのまま自宅に住み続けることができます。
そのため、早い段階で任意売却に精通した不動産会社や専門会社に相談することをお勧めします。
なお、私たち、アリネットでは、住宅ローントラブルによる、ご自宅の売却の場合、税金、仲介手数料、登記費用などの本来ご負担いただく費用は、金融機関から支払われるため、一切掛かりません。
その他、日々の生活再建や引っ越し費用を仲介手数料からお渡しすることも出来ています。
２－２．リ－スバックで任意売却を行うための条件とは？
リ－スバックは自宅を売却した後に賃貸契約を行って住み続けるという方法ですから、毎月の家賃を支払うための安定した収入が必要となります。
・安定した収入があること
・自宅の売却価格が債権者の応諾価格を上回る必要がある
２－２－１．家賃を送れず、支払えること
ただし、必ずしも正社員であるような必要はなく、自営業やパ－ト、派遣社員などでも問題なく、年金受給者でも安定した収入があるのであれば、問題ありません。
また、リ－スバックをうまく成功させるためには、自宅を売却する価格がとても重要です。
というのも、リ－スバックで任意売却を行うには、家賃とのバランスによって売却価格が決まるからです。
２－２－２．債権者の承認がもらえる価格である事
リ－スバックの家賃を安くするために、最も大切なことは売却価格を安くすることです。
住宅ローンの返済や債権者の承認がもらえないのであれば、金融機関から任意売却が認められなくなってしまいます。
そもそも、リ－スバックでは、すぐに住むことが出来、住宅ローンが使える空き家の市場価格と比較して、投資用ローンが一般的であるため、７割程度で売却されるのが一般的であることから、そのようなことも視野に入れ検討することが必要になります。
２－３．親子や親族間売買の選択肢も視野に入れよう
住宅ローンの返済がかなり厳しい状況においても、自宅を親族間売買することによって自宅に住み続けることや第三者に所有権を渡さずに済みます。
『親族間売買』とは、親や子、親類などに不動産を売却する方法です。
親族間売買に取り組むことによって、住み慣れた自宅に住み続けることができるだけではなく、競売にかけられるのを防ぎ、プライバシ－を守ることも可能です。
＞＞親族間売買に関する詳しい説明はこちらのペ－ジにまとめておきました。
そのようなことから、多くの方が望まれ、取り組まれています。ただし、売買に当たって、いくつかの注意点も存在します。
２－３－１．親子間売買ではローンが厳しいのはなぜか？
子供の名義で住宅ローンを組もうとしても、親族間売買では審査に通りにくいという実情があります。
子供が親の借金を肩代わりする、いわゆる「債務の置き換え」と判断するからです。
そのため、住宅ローンの相談は大手銀行ではなく、地方銀行や信用金庫などに相談するといいでしょう。
２－３－２．親子間売買では住宅ローンが使えない可能性も？
また、子供が住宅ローンを組めたとしても、子供の家庭でマイホ－ムを購入する際に住宅ローンが利用できない可能性があるということです。
子供の将来的な事情も踏まえて、取り組むべきケ－スであると言えます。
さらに、一般的な不動産価格よりも安い金額で売買した場合には贈与税、高い金額であれば所得税の対象になってしまうことがあります。
金額が安すぎても、高すぎても問題が生じてしまうということです。
３．どうしても自宅に住み続けたいなら、いつ・どのように相談した方がいいか？
住宅ローンの返済が困難な状況であるとしても、どうしても住み慣れた自宅ですから、住み続けたいという意思をお持ちの方が本当に多いです。
ただし、どのようなタイミングでも、リ－スバックで自宅の任意売却が可能というわけではありません。
そのため、できる限り早い時期に、任意売却を取り扱う不動産会社や専門会社に相談することが大切です。
３－１．リースバックはいつまでに相談すべきか？
リ－スバックで任意売却を行うためにはその時期がとても重要で、競売の手続きが進む前に取り組んでおく必要があります。
それは、競売の入札が始まってしまうと、ほぼ任意売却が認められなくなってしまうからです。
そのため、余裕を持って進められる時期は『滞納前』で、住宅ローンの返済が厳しい、将来的な収入アップも見込めない、というような状況でご相談いただくことをお勧めします。
他にも、病気で一時的に収入が減ってしまうので、滞納が進む前にリースバックを選び、将来の買い戻しを希望される方もいらっしゃいました。
と言うのも、住宅ローンの返済を滞納し続けていると、督促や催促が届くようになり、保証会社が金融機関に代位弁済を行うと、保証会社から一括返済を求められます。
３－１－１．滞納が続き、期限の利益を喪失すると、どうなるのか？
この時期になると、『期限の利益の喪失通知』というものが届き、住宅ローンの返済がもはやできなくなるからです。
この時期が過ぎると、競売手続きが始まりますので、任意売却するなら速やかな相談が必要な時期であると言えます。
保障会社から一括返済を求められ、返済しないでいると競売手続きが開始されることになります。
３－１－２．期限の利益を喪失し、戻ってこれなくなる前に
この時期でも任意売却の意思を金融機関に伝えることで競売の手続きを止めてもらえる可能性はありますが、１日でも早い相談が必要です。
競売の申し立てが行われると、「期間入札の通知」が届くようになり、いよいよ入札が開始されることになります。
入札が始まると任意売却を認めてくれる可能性が極めて低くなることから、競売の申し立て後においては１分１秒でも早い相談が必要です。
３－２．どのように売却の相談すべきか？
納得のいくリ－スバックで任意売却を行うには、譲れないポイントなどを初めからしっかりと伝えておくことが大切です。
例えば、希望の家賃はどれくらいなのか、あるいは将来的に自宅を買い戻したいなど、各ご家庭においてさまざまな希望があるはずです。
相談を受けた不動産会社や専門会社は、それらの希望を踏まえ、条件にあった売却先を探すことになります。
そのため、買主が見つかった後に、それらの希望を変更したり、あるいは追加してしまうようなことになると、また新たな売却先を見つけなければならないことになります。
まずは、ご家族間でしっかりと話し合ったうえで、不動産会社や専門会社の担当者と相談し、最終的な条件を詰めて取り組む必要があります。
ただ、ここまで行けば、リースバックや任意売却を行い、ご家族と以前の生活を取り戻すのは容易です。多くの方はどうしたら良いか、分からない為、滞納が進んでしまい、売却活動の時間が減ってしまうのが実態です。
４．リ－スバックで任意売却を行う方法でよくある質問とその回答
リ－スバックで任意売却を行う方法において、よくある質問とその回答をいくつかご紹介しましょう。
４－１．教育費が嵩み、住宅ローンの返済が厳しい
【質問】
昨今の社会情勢によって収入が激減し、しかも子供の教育費もかさむことから、住宅ローンの支払いが大変厳しい状況にあります。
まだ滞納はしていませんが、今後、返済が難しくなるのは間違いありません。
そのような状況で任意売却を考えていますが、ほかにどのような選択肢があり、どこに相談すればいいのでしょうか？
【回答】
任意売却と共に、リ－スバックと呼ばれる方法によって、自宅を競売から守ることができ、さらに住み続けることが可能です。
まずは、住宅ローン問題に精通した不動産会社や専門会社に相談し、また、利用している金融機関に連絡することをお勧めいたします。
不動産会社や専門会社に相談すれば適切なアドバイスを受けることができ、また金融機関に相談すれば返済条件を変更してもらえる可能性があります。
４－２．既に買い手が見つかっている状態で任意売却後のリ－スバックは可能か？
【質問】
住宅ローンの支払いがどうしても困難になり、任意売却を検討しています。
さまざまな情報を調べる中で、リ－スバックという制度があることを知りました。
できることならば、そのまま住み慣れた自宅で生活がしたいために、リ－スバックを活用できればと考えています。
任意売却の買い手が付いている状態でも、リ－スバックすることは可能なのでしょうか？
【回答】
任意売却後にリ－スバックによって賃貸住宅として住み続けるには、任意売却に取り組む前にリ－スバックを条件にしておく必要があります。
任意売却で購入される買主は、収益物件として購入されるだけではなく、転売を目的としているなど、さまざまなケ－スが考えられるからです。
そのため、まずは任意売却しても住み続けることはできないのか、不動産会社・専門会社にその旨を伝え、適切なアドバイスを受けることが大切です。
５．自宅に住み続けるため、リ－スバックで任意売却を行う方法まとめ
リ－スバックは、『自宅を売却しても買主と賃貸契約を結び、そのまま賃貸住宅として住み続ける』ことができます。
また、住宅ローンの支払いが厳しい、滞納してしまったという方であれば、リ－スバックと共に任意売却と組み合わせることが可能です。
ご存知の通り、住宅ローンを滞納し続けていると、競売にかけられ自宅から立ち退かなくてはなりません。
一日も早く家族との大切な毎日を取り戻すため、自分ならどうした方が良いのか？
自宅を守り、そのまま住みなれた自宅で生活を続けるために、速やかに任意売却に特化した不動産会社や専門会社に相談することをお勧めしています。
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状況や希望次第でお近くの専門家をご紹介したり、銀行など債権者との交渉や買主を紹介することが出来ます。
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６．住宅ローン問題の解消に向けたチェックリスト
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- 毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
- 銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
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７．自宅の任意売却で手残りを最大化するには？
何でもかんでも一括査定が流行っていますが、対応する時間がある方や相場を知るには良いと思います。
ただ、売却後のトラブルを防ぐため、自宅に住みながら、自宅を高く売るには？仕組みが必要だと思います。
７－１．査定価格はそんなに大切なのか？
この写真の通り、有名な東急リバブルが出している資料でも、３カ月未満の売り急ぎは売却価格が低くなりがちです。
そのため、まず、査定価格を意識する方がいますが、車と異なり、個別性の強い不動産では大切なのは相場より、一人の購入者です。
マンションですら、方位や階数で価格が変わってきます。
査定価格は仕事を取るための引っ掛けに過ぎないので、あまり信じない方が良いと思います。
７－２．マンションより、戸建の場合、査定価格より、大切なのは売出価格
*首都圏不動産流通市場の動向（公益財団法人東日本不動産流通機構）参照
多くの人が、査定価格から売り始め、売れないから値段を下げていく事を普通に受け入れています。
大切なのは、査定価格より高い値段で売り出し、半年程度時間をかけ、丁寧に情報を開示することです。特に、マンションより、個別性の強い戸建の場合は顕著です。
こうすることで、売却後にトラブルに巻き込まれ、思わぬ損失を被ることが圧倒的に少なくなります。
例えば、離婚のため、急いで売りたいために一括査定で出された価格で売り出した事例があります。いきなり、電話が掛かってきて、物件をよく調査せず、机上査定の価格をそのままに売り出して、売れないからもっと価格を下げましょうと言われ、夫婦間でトラブルに巻き込まれた事例です。
７－３．なぜ、住宅診断士による調査が自宅の売却に有効なのか？
２０１８年より、中古住宅の売買において、住宅検査を紹介・あっせんできるか告知する事が義務化されています。
と言うのも、ホームインスペクションを行うことで、仲介業者が通常の注意を尽くせば、自宅の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査することが出来、買主への情報提供もし易くなります。
実際に、裁判判例があり、東京地裁平成１６年４月２３日判決で「仲介業者には、通常の注意を尽くせば、物件の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査し、その情報を買主に提供すべき契約上の義務がある」として、確認義務違反を認定した裁判例があります。
自宅の売却は一生に一度あるか無いかです。
焦って、バタバタと進め、後悔しない様、慎重に進めて下さい。
＞＞個別面談のお申し込みや成功事例の詳細はこちらのページにまとめています。
頂いたご相談は社内で共有し、４８時間以内に回答いたします。必要な場合には、弁護士や建築士などの専門家と相談し、連絡いたします。
なお、相談は無料です。費用が発生する場合には、事前に必ずご連絡いたします。
過去に頂いたトラブル相談や質問は参考の為、こちらのページにまとめています。
*お名前やメールアドレス等を公開することはありません。
*４８時間以内に確認し、回答致します。
*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。
西門 えみ
【執筆・監修】
相樂 喜一郎
株式会社リビングイン 代表取締役
国立大学卒業後、大手証券、総合不動産会社を経て、２０１２年に住まい問題の解決をテーマとした不動産会社、リビングインを創業。個人のお客様を中心に賃貸・売買仲介やその管理を行う。
特に、２０１５年以降全国から住宅ローン絡みのトラブルで２００件以上の相談を受け、鹿児島から北海道まで７０件以上の任意売却を行う。
１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
写真付きなので、スマホやPCでも、引っ越しの手順や注意点がすぐに分かります。
初めての一人暮らしを中心に、２，０００件超の失敗を基に、引っ越しを賢く学びます。
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