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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している宅地建物取引士の大和田です。
今回は、アリネットへのお問い合わせで、２０１７年に富山県の戸建てで行ったリースバックを成功させたケースです。債務整理でご自宅を一旦売却しましたが、そのまま自宅に住むことが出来た事例です。
そもそも、２０１５年に浮気が原因で離婚後、支出が重なり、毎月のローン返済ができず、滞納が続いていました。期限の利益喪失通知が届いていたので、移管先の債権者と急いで交渉し、債務整理を開始しました。
さらに、お母様まで病気で倒れ、同居するため、売却後も自宅に住み続けるリースバック方式を利用し、債権者及び購入者と条件を詰めていきました。
【当時の借入状況】
信用組合残債額：約２，７００万円
消費者金融残債額：約３００万円
住民税や固定資産税等滞納額：約１００万円
１．自宅のローンが払えず、売却しようとしたタイミングで母親が倒れてしまい、同居するために家から出られなくなってしまった
一昨年、離婚して慰謝料を支払ったことにより、貯金が減ってしまい、更に、毎月の養育費を支払い等もあり、ローン返済が滞りました。正直、もう家族もいないし、自宅も売却してしまえ、と半ばやけっぱちになっていました。
ところが、母親まで病気で倒れてしまい、一緒に暮らすことになり、家を売るわけにもいかなくなってしまい、ずっと悩んでいました。
１－１．離婚による慰謝料と養育費の圧迫
参照：厚生労働省が発表した、２０２０年の離婚統計より
人生で後悔してもしきれないことがあるとしたら、それは自分の愚かな過ちです。ここで書くのは本当にお恥ずかしい限りですが、私は元妻と婚姻の関係にあった中、不倫をいたしました。
若気の至りというにはあまりにも浅はかで、当時の私の頬を思い切り打って目を覚まさせてやりたいです。弁解の余地はありません。
不倫の理由も、あまりにも愚かでした。妻は出産し、妻から母となりました。女性としての魅力がどんどん薄れ、しかも私のことなど全くかまってくれない妻に寂しさを覚え、私はフラフラと若い女性のもとへと寄っていってしまったのです。
妻に真実が知られ、私は妻から離婚を迫られました。
多額の慰謝料と毎月の養育費も請求されました。怒りに震え、絶望する妻を見て、私はとんでもないことをしでかしたと自覚しましたし、いざ「離婚」という文字が出て、初めて妻と離れなくないと思いましたが、もう遅いです。
結局、私は妻と離婚しました。
完全に私が有責だったので、慰謝料４００万円を一括で支払い、養育費を月１２万円ずつ渡すこととなりました。
家については私名義で購入し、私名義でローンを組んでおり、妻と子どもは家を出て行ったため、私の手元に残りました。一人暮らしにはあまりにも大きな家でした。その時点でさっさと売り払ってしまえば良かったです。
しかし、妻と子どもの思い出が宿る家を手放すことができず、そのまま住み続けました。それが自分にとっての「つぐない」になるのでは・・・という考えもありました。幸せな日々を思い出していつまでも苦しめば良い、そう思っていたのです。
ローンの支払いが諸々あって月に１６万円行かないほどと、養育費の支払いが月に１２万円、これだけで２８万円です。とてもじゃないですが、私にはそんな余裕はありませんでした。まして、独身ですので家族手当も貰えず、控除も受けられず、ガッポリと税金を引かれた上での毎月２８万円の出費は痛すぎました。
１－２．住宅ローンの支払いを滞納し、「自宅の売却」を勧められた
こういった状況になると、たいていの場合は養育費の支払いが滞り、元妻から催促の連絡が来たり、完全に諦められたりするものですが、私はそれだけはするまいと心に決めていました。
自分はそんな「だらしない男」には成り下がらない、と頑なでした。分かっています。不倫した時点で既にどうしようもなくだらしない男なのです。そんなことは自覚していますが、そんな私にも小さなプライドというものがありました。
我が子に父親として養育費ぐらい滞りなく渡してやりたい、その一心で、私は節約に節約を重ね、養育費を捻出しました。
しかし、やはりどうしても限界が来てしまい、次第に住宅ローンの支払いができなくなってきました。滞納を続けて半年ほどたったころでしょう？担当からの連絡を無視していた私に、銀行から期限の利益喪失の通知が届き、知り合いの不動産屋から「自宅を売却して、毎月の返済を無くしてはどうか？」と勧められました。
その勧めを受けて、私はようやく自らをがんじがらめにしていた「戒め」と離れる決意ができました。もうこの家には未練はない、売ってしまって新しい人生を始めよう・・・そう思ったのです。
１－３．母親が倒れ、自宅で同居することになってしまった
そんな矢先、母親が倒れたという連絡が入りました。母はもともと実家で一人暮らしをしていました。父は既に鬼籍で、母しか健在ではなかったのですが、元気に暮らしていたので特に心配はしていませんでした。
それが、脳梗塞で倒れてしまったのです。幸い命に別状はなかったのですが、右半身に麻痺が残り、一人で暮らすには困難が伴うとのことでした。
私が実家に帰るという選択肢はありませんでした。と言うのも、今の仕事を辞めてしまったら次に行けるところなどあるのだろうか・・・という不安から、私は実家へ戻る気になれなかったのです。
実家は今住んでいる住宅から電車など乗り継いで片道２時間半はかかる場所にあり、実家から勤務先に通勤することはほぼ不可能でした。母を老人ホームに入れるほどの経済的余裕などもちろんあるはずもなく、私は母を自宅に呼び、そこで同居することになりました。
１－４．売却することもできず、途方に暮れた
そのようなわけで、私は売却しようと思っていた家を売ることができなくなってしまったのです。普通だったら、さっさと売り出して、安い賃貸アパートでも借りて、住めば良い、と思うかもしれません。
しかし、脳梗塞の後遺症で思うように身体が動かない母にとって、引っ越して慣れない家で暮らすことの負担を考えると、自分の家に呼び寄せた方が良いという判断に至りました（今自分が住んでいる家ならば、母も何度も来たことがあり、勝手が分かっていましたので・・・）
しかし、売却しようと思っていたのに、住宅ローン返済の道を失って、介護をしながら、返済を続けている私はずっと途方に暮れていました。
このままここに住み続けてもローンは払えないし、かといって子どもへの養育費支払いもまだ何年か残っているし・・・。元妻に相談して減額してもらうか、少し支払いを待ってもらうか、ということも頭をよぎりましたが、これは私のちっぽけなプライドが打ち消しました。
自分がやったことを思い出せ！と自らに喝を入れて、私は養育費だけは何が何でも最後まできっちり払い続けてやる！と誓いました。でもどうしたら・・・そう思って私はついにサラ金に手を出すか、それとも怪しいアルバイトにでも手を出そうか・・・と考えるようになってしまいました。
２．色々考えたけれど、自宅で暮らし続ける選択をした
自宅を売却しようと思っていた時、調べていたリビングインに相談してみたところ、色々な方法があると分かったものの、結局自宅で暮らし続けるという選択をしました。
２－１．リビングインでリースバックについて質問
自宅を売却するにあたって、どこを頼ったら良いか・・・ということで色々と調べていまして、その時からリビングインさんは知っていたのですが、残債以下の値段で売れるかもしれない任意売却だけではなく、リースバックとか、あとは買い戻しとか、そういったこともやってらっしゃると読んで、私はリビングインさんを頼ることにしました。
まず、リースバックについて質問して、家から出ることなく売却ができるものなのか、ずっと住み続けられるのか、ということを確認しました。答えは「YES」でしたが、これを実現するため、様々な条件や試練をクリアしなければならないということでした。
その条件や試練とは、例えば、今の家で買い主さんが本当に見つかるかどうか、買い主さんが家賃交渉に応じてくれるかどうか、販売価格で元々自分が抱えていたローンがどれだけ減らせるのか・・・などなどです。
要するに、家を売ったお金でどれだけ借金が返せて、残った分はどのように再度返済計画を立てるのか、それから自宅を「借りて住み続けるための家賃」はいくらになるのか、ということです。
売ったお金だけではローンが完済できず、仮に月５万ずつ返済し続けなければならなくなり、家賃が１０万円だったら合わせて１５万、元々のローンの１６万と大して変わらない額になってしまうということになります。これらの金額調整もなかなか難しいとのことでした。
２－２．リースバックの他にも色々な手があるというアドバイスを頂いた
リビングインさんは、リースバックの他にも色々な手があると教えてくださいました。私の事情をしっかりと聞いてくださった上で、任意売却はそのまま進め、家賃の安いアパートで身体が不自由な高齢者でも暮らしやすいような環境のところを探すという方法もあることや、母の面倒を見てくれるようなリーズナブルな老人ホームもあり、そこの利用も検討できることなど、色々な手段を提示してくださいました。
２－３．色々考えてシミュレーションもした
私も、いきなり「リースバックしかない！」と思ったわけではなく、色々な方法を考えましたので、リビングインの大和田さんにご提案いただいた方法も検討したことがあるものがほとんどでした。しかし、具体的な金額のシミュレーションまではできておらず、お金が・・・というよりも「母が大変そうだから・・・」とか「これだと自分の負担が・・・」とか、そんなことばかり考えていました。
それを、リビングインさんは、この方法ならどのくらいお金がかかる、というところまで具体的に見せてくださったので、本当に分かりやすく、ありがたかったです。
２－４．その結果やはり任意売却はせずにリースバックの方向性でまとまった
その上で、色々と検討して、正直、リースバックよりも安く済む現実的な方法もあるにはあったのですが、色々と我慢しなければならない点が気になり（通勤時間が長くなることや、買い物などが少し不便になることなど）、買い主さん次第だけれど、リースバックで販売価格や家賃の交渉をがんばってもらう、という方向性でまとまりました。
３．親身に相談に乗ってくれただけで感謝
リビングインさんにお願いして良かったな、と思う点は、何よりも本当に親身になって私の話を聞いてくださった点でした。リビングインさんの対応にどれほど救われたことか、本当にありがたかったです。母親だけの私にとって、話し相手になって頂けるだけで、ものすごくうれしかったのです。
３－１．担当弁護士は「自己破産しろ」の一点張りだった
リビングインさんに依頼する前、任意売却の話が出た時、私を担当していた弁護士からのアドバイスは「自己破産するのが良い、それしか方法はない」という一点張りでした。
こんなに強い言い方ではなかったのですが、今思えば、こんなことを言われ続けていたのです。それで私の方も若干洗脳されたような形になり「任意売却しよう」と思ってしまったのです。
３－２．こちらの事情を汲んで共感してくれて何より嬉しかった
弁護士は、私の事情や心情など全く聞かずに、いかに効率よく借金を返すかということしか考えていないようでした。でも、リビングインの大和田さんは、何よりも私の事情に、話に、そして気持ちに共感して寄り添ってくれました。それだけで「この人は信頼できる」と確信しました。
３－３．「同情するなら『解決策』をくれ」を分かってくれた
「同情するなら金をくれ」という有名なセリフがありますが、この当時の私は「同情するなら解決策をくれ」という気持ちでした。実は最初、大和田さんに相談した時には、あまりにもこちらに共感してくださるので「共感してくれるのは嬉しいけど、この人は果たして具体的な解決策を出してくれるんだろうか・・・」とちょっと不安だったんです。
でも、そんな不安はすぐに吹き飛びました。真剣に話を聞いた後に、すぐに具体的な解決策がポンポン出てきて、とても驚きました。
３－４．買い主探しに尽力いただいた
結局、リースバックの方向性でまとまったのですが、ここからが大変で、買い主さんを探すのにかなりご苦労されているようでした。それでも諦めずに粘り強くプレゼンなどをやってくださり、私の事情も分かった上で格安で自宅に住み続けさせていただくことを了解してくれた買い主さんを見つけてくださいました。
感謝という言葉しか出てきません。おかげさまで、今は母と２人で、細々と、しかし穏やかに暮らしています。子どもの養育費ももうすぐ１８歳になるのでゴールが見えてきました。
４．離婚前に考えてほしい「お金」のこと
ここからは、馬鹿な男の戯言だと思ってお読みください。私の場合は完全に自分が悪いことをして離婚しました。今、日本では離婚するカップルが非常に多いようですが、どのような事情があっても離婚前にはお金のことをしっかり考えた方が良いです。
４－１．自分が有責になることは絶対しない方が良い
まず、これは自分への戒めにほかなりませんが、自分が有責になるようなことは絶対すべきではないです。不倫、DV、借金、犯罪、いかなる形であっても、自分が有責になると慰謝料が発生します。
そして、財産分与などもかなり不利になります。自業自得ですが、そうならないためにも胸を張ってまっすぐ生きましょう。
４－２．離婚後のお金のことをよく考えないと地獄を見る
「ケンカ別れ」のように、勢いに任せて離婚してしまったり、あるいは今回の私のように自分が有責で相手の言うがままに条件を飲んで離婚してしまったりすると、後々地獄を見ます。
慰謝料にしても養育費にしても、自分が苦しむのは当然のことなのですが、それでもやはり「お金についてはもっとちゃんと考えておくべきだった・・・」と後悔しました。
４－３．万一離婚してお金に苦しくなったら、プロに相談した方が良い
離婚が原因で、お金に苦しくなってしまった場合は、自分で解決しようとせずに、きちんとプロに相談した方が良いです。
今回は任意売却で家のことが絡んでいたので、私はリビングイン、その大和田さんに相談し、結果的に素晴らしい方法で自宅に住み続けることができるようになりましたが、同じように「家を出なければならない」とか、「家を売らなければならない」とか、そんな状況に陥ってしまったら、リビングインさんはおすすめです。
４－４．弁護士にも色々いる
最後に、弁護士といっても、誰もが依頼主のことを真剣に第一に考えてくれるわけではないということを痛感しました。
弁護士選びも慎重にしなければならないんだな・・・ということ、これも、失敗した馬鹿な男の戯言として頭の片隅に入れておいていただければ幸いです。
５．担当者コメント
今回はリースバックを進める上で、買主である投資家は見つかりましたが銀行の担保評価が低く融資が難しい物件でした。ただ、今回の買主はこの物件を非常に気に入っていたこともあり、３，０００万円全額をキャッシュで購入していただきました。
今回の様な離婚を機に住宅ローン返済ができなくなるケースは社会構造の変化により、今後も増えていく可能性があります。不安に思ったら、少しでも早く、専門業者に相談することで未来は開けるはずです。なお、オンラインや対面での無料相談に関しては、こちらのページより、お問い合わせ頂けると助かります。２０１５年以降、弁護士や司法書士と行ってきた債務整理や任意売却の事例やその分析はこちらのページにまとめてあります。
６．離婚で悩む方へ、チェックリスト
念のため、２０１２年以降、離婚後の自宅の対処に関する相談を基にチェックリストを作成しました。
- 夫婦の収入合算（連帯債務・連帯保証）やペアローンで自宅を購入した
- 頭金なしのフルローンやオーバーローンを組み、自宅を購入した
- 金利は変動や当初固定で、３０年以上の長期で住宅ローンを組んだ
- ボーナス払い年２回を使い、月々の返済は賢く減らした
- 学費など毎月の生活費が高く、万が一に備え、貯金ができていない
- 借り入れ外に自宅の名義や権利を夫婦で共有にしている
- 最近、夫婦間のコミュニケーションが減り、子供と話す事が多い
２つ以上当てはまる場合、手続きや資産の整理がスムーズに行かない可能性が高いです。
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なお、この記事で解説した手順を行なっても、自宅の売却がスムーズにできるか判断できない場合は、アリネットの無料相談をご利用ください。
私たち、リビングインは２０１２年より地域に根付いた不動産屋として、住まいのトラブルに特化し、住宅ローンの返済や空き家の回収だけでなく、騒音や隣人、契約トラブル等のトラブルを解決してきました。
現在、オンライン面談やメールを中心に無料相談を実施しており、相談者の方には住まいの問題解決事例をまとめた冊子も無料で差し上げております。問題を大きくなる前に早期に解決し、一秒でも早く、明るい毎日を取り戻して下さい。ともかく、ぜひ一人で悩まず、時間を無駄にしない様、早めにご相談ください。
これまで８年間４００件を超える住まいのトラブルの相談を受けた中でもさまざまなケースがありました。ただ、ここに記載出来ない内容で困っている方もいると思います。もし、あなたが現在トラブルに悩まされているのであれば、トラブルが大きくなる前にお近くの専門家に相談することをお勧めいたします。もし、信頼できる先がすぐに見つからない場合、ぜひ気軽に無料の住宅ローン返済相談までご連絡ください。
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＞＞定年後に自宅を担保に事業を始めたものの、上手く行かず、不動産屋に『自宅を売却しないと競売に掛けられる』と言われた事例はこちらです。
＞＞実家を担保に娘の留学費を借りたがリストラで返済できず、競売寸前までいった事例はこちらです。
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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