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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している宅地建物取引士兼任意売却取扱主任者の相樂です。
はじめに
３年近い別居生活を経て、離婚協議を進め、ご自宅を任意売却する事になった事例です。
２０２０年２月に、ご連絡を受けた愛知県にお住いの４０代の男性からの相談で、養育費・財産分与と共に離婚後の住居について、住宅ローンの整理も行う必要がありました。
最終的に、ご自宅の決済が終わったのは１１月と、ご相談から１０ヶ月近くかかりましたが、無事に終えることが出来た、離婚とローンを問題が絡んだ住まいのトラブル相談でした。
１．ご相談時に教えて頂いたこと
奥様と仕事や子育ての件で揉め、離婚することになった。
ご連絡を頂いた時には、すでに奥様と子供は実家に引っ越していて、ローンの返済が厳しいので使わない自宅を急いで売却し、アパートに引っ越したい。
ただ、７年前に自宅を購入したため、今も住宅ローンが残っており、毎月の生活も厳しいのでなるべく早く売却したい。
２．売却に向け、実際に行ったこと
２－１．面談で色々な事を確認しました
面談後、直ぐに周辺不動産業者へご自宅の価格についてヒアリングを始め、相場や売却に向けて、アピールするポイントを確認しました。
残念ですが、住宅ローンの残債＞ご自宅の価格と、オーバーローンの状態だったため、一般売却をすることが難しく、売却するにはご自宅の任意売却をする必要があることを伝えました。
今回の売却により、ブラックリストに載ってしまう事で、デメリットであるカードの利用に支障をきたす事などを説明しました。
２－２．任意売却のデメリットを理解してもらいます
デメリットもご納得いただいた上で、「それでも要らない自宅を売り、生活を立て直したい」とのことで、ご自宅の任意売却を私たちに任せて頂きました。
その後、債権者にも連絡し、残債がいくらなのかを確認し、任意売却の申立てを行いました。同時に、査定を踏まえ、ご自宅の売り出しを開始しました。
滞納開始から半年して、一括弁済の通知や期限の利益を喪失の連絡があり、売出やヒアリングだけでなく、債権者と本格的な交渉を始めました。
具体的には、インターネットでの募集だけでなく、私たちの持っている購入希望者リストに当物件を週５００名程度に紹介していきました。
３～４週間やっていくと、２，０００人近い方にご自宅を紹介することになるため、反響の多寡により、大体の相場が分かってきます。その数字を活かし、債権者との交渉を強化していきます。
本件は幸いにも、債権者側の応諾価格が当初予定より、低かったため、空き家として引き渡せる自宅に５件の内見が入り、その内、１件から申し込みを頂き、無事に契約・決済できました。
２－３．住宅ローンより、税金の滞納は大変です
ちなみに、これまでの経験から、住宅ローンの返済を止めた場合でも固定資産税や自動車税、住民税などは大変かもしれませんが、キチンと支払っておいてください。
というのも、もし、役所から差し押さえが入った場合、彼らの承認を取らないと任意売却を実行することが出来ません。
彼らの承認は全額の支払いです。まれに、交渉により、その金額を減らしてくれることがあります。
というのも、返ってくる見込みがないのに、差し押さえをすることを『無益の差し押さえ』と言い、契約書やその他の借入状況の分かる資料を作成し、役所に提出し、差し押さえを解除してもらうために必要な金額を再度稟議してもらいます。
役所によりますが、まれにハンコ代だけにしてくれることがあります。この辺り、担当の知識ややり方にも起因するため、分からない場合にはアリネットのLINE公式にご連絡ください。
無料の個別面談をお申込みいただいた方に「なぜ、任意売却を決めることが出来たのか？」、「任意売却を行って、生活はどうなったのか？」等、実際に自宅の任意売却を行った１５人の成功事例をまとめた冊子を無料でプレゼントしています。
３．任意売却を行って、毎月の返済はどうなったか？
７年前に買ったご自宅は中古のマンションで３，１００万円の住宅ローンを組み、３０年返済で毎月１０万円を超える返済でした。
今回、任意売却を行い、３００万円近い残債が残る事になってしまいましたが、任意売却後の返済が月１．５万円まで減りました。
元々ローンの返済以外に、マンションの管理費や修繕積立金、駐車場代を含めると、毎月１５万円ぐらい支払いがあったことを考えると、毎月の支払いを大きく減らすことに成功できたと思います。
４．売却後、現在の生活はどう改善したのか？
今は、同じ名古屋市で家賃６万円のアパートを借り、生活しているとのことでした。
一人になり、仕事も電車で行くようになったので、車も売り、ずいぶん身軽な生活になり、以前のように毎月の生活がきついということはなさそうです。
ただ、まだまだコロナウイルスの影響は残っており、今後もどうなるか分からないので、今は生活費を切り詰め、やり繰りしているようです。
「実際、離婚や売却を早めに決め、良かった」と言っていました。「あのまま何もせず、放っておいたら、最悪、競売などどうなっていたか分からないから」と言っていました。
５．離婚後、自宅のローンの返済に困っている方へ
今回、うまく行ったのは、ご自宅自体が名古屋市にあり、キチンと売却できたことや滞納になる前のご相談であったことが大きかったと思います。
また、当初の面談で色々と状況やリクエストを教えて頂いたのも進めやすかったです。
なお、競売の申し立てがあると、その費用８０万円ぐらいが残債に加わります。任意売却後の返済を減らし、以前の生活をより早く取り戻すため、競売の申し立てが行われる前に、ご相談下さい。
安心した生活を続けるためにも、速やかに任意売却に特化した不動産会社や専門会社に相談することをお勧めしています。２０１５年以降、私たち、アリネットは大分県や鹿児島県から北海道まで、８０件近い債務整理や任意売却を行ってきました。
ご自宅の売却を検討するため、不動産鑑定士や住宅診断士による査定だけでなく、３０社以上にヒアリングを行う無料査定もおこなっております。
＞＞無料相談のお申込や事例の詳細はこちらのページにまとめています。
なお、アリネットのLINE公式からご連絡いただいた方には、無料で債務整理やご自宅の任意売却に成功した１５事例をまとめた冊子をプレゼントしています。
６．住宅ローン問題の解消に向けたチェックリスト
念のため、あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか？
２０１５年以降、実際にあった２００件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。
- 毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
- 銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
- ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
- 転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
- 借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
- 養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
- ボーナス等一時金が減った又は無くなった
- 離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
- 自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
- 年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい
２つ以上当てはまる場合、直ぐにローン整理を得意とする専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、LINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。今回のように、無料のオンライン個別面談も行っているので、状況が悪化する前にご相談下さい。
ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による追い出しなど、今の生活を失いかねません。
そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。あなたの満足のいく解決に導くことが出来ると思います。
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７．離婚時の自宅売却で手残りを最大化するには？
何でもかんでも一括査定が流行っていますが、対応する時間がある方や相場を知るには良いと思います。
ただ、売却後のトラブルを防ぐため、自宅に住みながら、自宅を高く売るには？仕組みが必要だと思います。
７－１．査定価格はそんなに大切なのか？
この写真の通り、有名な東急リバブルが出している資料でも、３カ月未満の売り急ぎは売却価格が低くなりがちです。
そのため、まず、査定価格を意識する方がいますが、車と異なり、個別性の強い不動産では大切なのは相場より、一人の購入者です。
マンションですら、方位や階数で価格が変わってきます。
査定価格は仕事を取るための引っ掛けに過ぎないので、あまり信じない方が良いと思います。
７－２．戸建の売却は査定価格より売出価格が本当に大切
*首都圏不動産流通市場の動向（公益財団法人東日本不動産流通機構）参照
多くの人が、査定価格から売り始め、売れないから値段を下げていく事を普通に受け入れています。
大切なのは、査定価格より高い値段で売り出し、半年程度時間をかけ、丁寧に情報を開示することです。特に、マンションより、個別性の強い戸建の場合は顕著です。
こうすることで、売却後にトラブルに巻き込まれ、思わぬ損失を被ることが圧倒的に少なくなります。例えば、離婚のため、急いで売りたいために一括査定で出された価格で売り出した事例があります。
いきなり、電話が掛かってきて、物件をよく調査せず、机上査定の価格をそのままに売り出して、「このままでは売れないからもっと価格を下げましょう」と言われ、夫婦間でトラブルに巻き込まれた事例です。
７－３．なぜ、住宅診断士による調査が自宅の売却に有効なのか？
２０１８年より、中古住宅の売買において、住宅検査を紹介・あっせんできるか告知する事が義務化されています。
と言うのも、ホームインスペクションを行うことで、仲介業者が通常の注意を尽くせば、自宅の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査することが出来、買主への情報提供もし易くなります。
実際に、裁判判例があり、東京地裁平成１６年４月２３日判決で「仲介業者には、通常の注意を尽くせば、物件の外観から認識することが出来る範囲での瑕疵の有無を調査し、その情報を買主に提供すべき契約上の義務がある」として、確認義務違反を認定した裁判例があります。
自宅の売却は一生に一度あるか無いかです。焦って、バタバタと進め、後悔しない様、慎重に進めて下さい。
頂いたご相談は社内で共有し、４８時間以内に回答いたします。必要な場合には、弁護士や建築士などの専門家と相談し、連絡いたします。
なお、相談は無料です。費用が発生する場合には、事前に必ずご連絡いたします。
過去に頂いたトラブル相談や質問は参考の為、こちらのページにまとめています。
*お名前やメールアドレス等を公開することはありません。
*４８時間以内に確認し、回答致します。
*頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。
相樂 喜一郎
株式会社リビングイン 代表取締役
国立大学卒業後、大手証券、総合不動産会社を経て、２０１２年に住まい問題の解決をテーマとした不動産会社、リビングインを創業。個人のお客様を中心に賃貸・売買仲介やその管理を行う。
特に、２０１５年以降全国から住宅ローン絡みのトラブルで２００件以上の相談を受け、鹿児島から北海道まで７０件以上の任意売却を行う。
１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
海外留学を経て、２０１１年より、不動産投資会社にて物件仕入れからファイナンス計画、物件販売、物件管理を経験。２０１９年は青森県の収益物件から港区の戸建てや区分マンション。２０２０年は千葉県の戸建てや都内の区分マンションの売却と購入を担当、全国各地の不動産を扱う。
保有資格：宅地建物取引士、任意売却取扱主任者
写真付きなので、スマホやPCでも、引っ越しの手順や注意点がすぐに分かります。
初めての一人暮らしを中心に、２，０００件超の失敗を基に、引っ越しを賢く学びます。
最新の引っ越し事例とその考察。下見に行ったおすすめのマンションなども参考に。
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